כדאיות רכישת דירה שנייה

[משפחתית8]

כדאיות רכישת דירה שנייה

שלום,
אנחנו זוג+ 3. בבעלותנו דירה במרכז הארץ ששוויה כ- 2 מיליון, והיא מושכרת כיום ב 5,000 ש"ח לחודש. הדירה ללא משכנתא. בנוסף להכנסה משכירות, הכנסותינו מעבודה עומדת על 14 אלף ש"ח נטו בחודש.
אנחנו מעונייינם לקנות דירה ביישוב בו אנחנו גרים (ביו"ש). הבעיה היא שנצטרך לקחת מימון על 100% מהנכס. יש ברשותנו 100 אלף ש"ח נזיל, אבל הם ישמשו אותנו לשינויים (הנצרכים מאוד בבית) ולהיטלים של המועצה.
למעשה, עומדות בפנינו 3 אפשרויות:
1. האם להמשיך להחזיק בדירה הראשונה שבבעלותנו, גם אם הדבר אומר שנקח 100% מימון, ונפרוס את המשכנתא על פני 30 שנים (עם החזר של כ- 6,000 ש"ח בחודש), ונצטרך לקחת גרייס של כשנה עד שהדירה תהיה מוכנה? בסופו של דבר נשלם הרבה כסף עבור הדירה החדשה בשל אחוזי המימון הגבוהים.
2. למכור את הדירה שבבעלותנו, לקנות דירה זולה יותר (דירה שתעלה כ- 1.3 מיליון), ואז לקחת משכנתא רק על חצי מהסכום ולתקופה קצרה יותר (והכנסה משכירות תשלם לנו את רוב המשכנתא).
3. למכור את הדירה שבבעלותנו, לקחת את כל הכסף לדירה שאנחנו רוצים לקנות ביישוב, ועם היתרה לחפש דירה קטנה וזולה יותר להשקעה.
אשמח לדעתכם!

 

[רימון חייט]

בגדול - למכור את הדירה שבבעלותכם

לא הייתי קובע תכנית עבודה שתשפיע על כל חיי עקב
תשובה בפורום ולכן גם לא אענה על הכל. אין מספיק נתונים.
&nbsp
אבל לגבי שאלת מכירת הדירה הקיימת, לדעתי אין כל ספק שכדאי לבצעה.
אתם תשלמו על המשכנתא ריבית שעולה בהרבה על תשואת הדירה הקיימת.
&nbsp
לא כתבת בכמה אתם קונים את הדירה החדשה אך יש כאן גם שיקולי מס
שכדאי לשקול.
&nbsp
בנוסף, אתם מדברים על החזר משכנתא של 6,000 שקלים בחודש. אני מציע
לפגוש מישהו אשר יראה לכם איך ישתנו ההחזרים על פני 30 שנים
בהנחות סבירות לגבי שינויי ריבית ומדד לפי מסלולי המשכנתא עליהם חשבתם.
בבנק לא ניתן לקבל מידע זה.
&nbsp
בהצלחה,
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
&nbsp
&nbsp

 

[משפחתית8]

עוד פרטים

ברור לי שלא אקבל החלטה רק על סמך הכתוב כאן, אך כמה פרטים נוספים היכולים לשפוך אור על המצב הקיים.
מחיר הדירה הוא כנראה 1.4 מיליון (לאחר היטלים ומס). המשכנתא שביקשתי מהבנק היא בגובה 1.35 מיליון.
קיבלתי הצעה מטפחות שמורכבת למעשה מ- 2 משכנתאות:
258K: פריים-0.1 (1.5% נכון להיום) ל- 30 שנה.
511K: ריבית קבועה לא צמודה 4.9% ל -25 שנה.
511K: ריבית ממשתנה (כל 5 שנים) לא צמודה 4.74% ל- 30 שנה.
סה"כ החזר חודשי של 6,520 ש"ח (מזכיר שיש הכנסה של 5K מהדירה שבבעלותנו).
מצד אחד, במחשבונים שברשת נראה שאחזיר בסיום השנים כ- 2.3 מיליון ש"ח. וזה המון.
מצד שני, אני צריך להוסיף 1,500 ש"ח בחודש ממה שאני מקבל על השכירות (ואני יכול לעמוד בזה) ויהיה לי נכס נוסף בעתיד (וזה בהנחה שהיחס בין דמי השכירות לבין גובה המשכנתא יישמר). אני משוכנע שאפשר לשפר את תמהיל המשכנתא כך שההחזר יהיה טוב יותר- זו ההצעה הראשונית מהבנק הראשון שהייתי בו. זה לא נשמע כל כך רע שמסתכלים על זה ככה.
עדיין עדיף למכור את הדירה ולחפש דירה זולה יותר?

 

[fieten]

יותר הגיוני לקנות את השוק למשל ע"י רכישה של קרן הסל

IWDA [URL]https://www.ishares.com/lu/individual/en/products/251882/ishares-msci-world-ucits-etf-acc-fund[/URL]
6500 אלף ל 30 שנה ייתן בערך 6.5 מיליון לאחר 30 שנה..בהנחה קונסרבטיבית של 6% שיעשה שוק ההון (קרן הסל הזו מכילה 1672 מניות מכל העולם מלבש שווקים מתעוררים).
אם תקנה את הקרן הזו במסגרת קופת גמל IRA אז גם אפשר להימנע מס (רווח הון וחלק ממס דיוינדים) לאורך התקופה. הרבה יותר הגיוני ומפוזר מאשר דירה אחת בשכונה אחת...
[URL]http://www.moneychimp.com/calculator/compound_interest_calculator.htm[/URL]

 

[משפחתית8]

החישוב שלך מוטעה לדעתי

אני מקבל משכירות 5000₪, כך שאני מוסיף כל חודש 1,500₪ (עם תמהיל טוב יותר של משכנתא זה יגיע ל 1,300₪ לדעתי). כך שהחישוב צריך להיות 1,300₪ בחודש ל 30 שנים.
אין לי אפשרות לשים בקופת גמל כל חודש 1,300₪ אם אני מוכר את הדירה.
למעשה את רוב המשכנתא אני משלם מהשכירות שאני מקבל.

 

[רימון חייט]

לא יודע עם איזה מחשבונים השתמשת ברשת אבל 90% מהמחשבונים

לא מתייחסים לשינויים עתידיים בפריים ובריבית המשתנה.
כיוון שיש סבירות גבוהה לעליית ריבית ב- 30 השנים הבאות,
החישוב שלך אינו נכון.
בהצלחה,
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
&nbsp
&nbsp