כדאי לברוח מאסים או שהשפל מאחורי

מצב
הנושא נעול.
כדאי לברוח מאסים או שהשפל מאחורי

כדאי לברוח מאסים או שהשפל מאחורי
היא מראה סמני היתנגדות ב40.50 - 41.50 השאלה אם היא תשבור את זה מטה ותדרדר כבר עד הסוף? או שתשבור מגמה למעלה?
 

lernery

New member
החברה שווה כיום 73 מיליון שקל

כדאי לברוח מאסים או שהשפל מאחורי
היא מראה סמני היתנגדות ב40.50 - 41.50 השאלה אם היא תשבור את זה מטה ותדרדר כבר עד הסוף? או שתשבור מגמה למעלה?
החברה שווה כיום 73 מיליון שקל
הון עצמי בערך 20 מיליון שקל. עוד 45 מיליון שקל גויסו באמצעות אג"חים. אם לוקחים בחשבון שבערך כל 10 מיליון שקל שגויסו באג"ח שווים עוד תוספת של 1 מיליון ש"ח לערך החברה, החברה צריכה להיות שווה כ-25 מיליון שקל (ואני ממש נדיב איתם). אין לה פעילות ממשית כרגע (מגרש שעולה חצי מיליון יורו שרכשה החברה בת... איך נגיד את זה בעדינות... אבא שלי כבר קנה מגרש יותר גדול כדי לבנות עליו 4 יחידות דיור בפ"ת... לא רציני). כדי להצדיק את השווי שלהם היום - הם יצטרכו לגייס עוד 450 מיליון שקל, מבחינתי (זה כמובן לא יקרה). כדי לעלות לשער 50 הם יצטרכו לגייס יותר מחצי מיליארד שקל. גם זה לא יקרה. אני לא ממליץ כלום וגם לא מחזיק אבל אני אישית לא הייתי נכנס למניה.
 

BP BP

New member
בגלל זה חוכמולוגים כמוך אף פעם

החברה שווה כיום 73 מיליון שקל
הון עצמי בערך 20 מיליון שקל. עוד 45 מיליון שקל גויסו באמצעות אג"חים. אם לוקחים בחשבון שבערך כל 10 מיליון שקל שגויסו באג"ח שווים עוד תוספת של 1 מיליון ש"ח לערך החברה, החברה צריכה להיות שווה כ-25 מיליון שקל (ואני ממש נדיב איתם). אין לה פעילות ממשית כרגע (מגרש שעולה חצי מיליון יורו שרכשה החברה בת... איך נגיד את זה בעדינות... אבא שלי כבר קנה מגרש יותר גדול כדי לבנות עליו 4 יחידות דיור בפ"ת... לא רציני). כדי להצדיק את השווי שלהם היום - הם יצטרכו לגייס עוד 450 מיליון שקל, מבחינתי (זה כמובן לא יקרה). כדי לעלות לשער 50 הם יצטרכו לגייס יותר מחצי מיליארד שקל. גם זה לא יקרה. אני לא ממליץ כלום וגם לא מחזיק אבל אני אישית לא הייתי נכנס למניה.
בגלל זה חוכמולוגים כמוך אף פעם
לא מרויחים כסף טוב
 

גידעון1

New member
חוץ מרוח הון חד פעמי מבחינת דוח

שורה תחתונה מה יהיה?
מניה בעיתית שלא שומרת על קווים ישרים אני בפנים ודי מתלבט...
חוץ מרוח הון חד פעמי מבחינת דוח
דוח רווח והפסד החברה לא הולכת להציג רווחים בשנה הקרובה. אני יוצא מנקודת הנחה שהחברה תמשיך לרכוש קרקעות בלבד וללא רכישת נכסים מניבים.
 

BP BP

New member
אני סומך על האנשים שמאחורי החברה

חוץ מרוח הון חד פעמי מבחינת דוח
דוח רווח והפסד החברה לא הולכת להציג רווחים בשנה הקרובה. אני יוצא מנקודת הנחה שהחברה תמשיך לרכוש קרקעות בלבד וללא רכישת נכסים מניבים.
אני סומך על האנשים שמאחורי החברה
שידעו להעביר את החברה לפאזה אחרת ויקח כמה זמן שצריך. מי שמצפה להרויח הרבה ומהר אין לו מה לחפש במניה.
 

lernery

New member
או לחילופין, בגלל זה טיפשולוגים

בגלל זה חוכמולוגים כמוך אף פעם
לא מרויחים כסף טוב
או לחילופין, בגלל זה טיפשולוגים
כמוך מפסידים את המכנסיים בבורסה... היא שווה את הכסף רק אם המנהלים שלה מוכשרים כמו תשובה, וגם אז - אם יימשך השגשוג בתחום הנדל"ן. מה קובע מבחינתך אם היא שווה? אם היא תעלה עכשיו ב500 אחוז ותהיה שווה חצי מיליארד שקל, היא עדיין תהיה שווה לדעתך? האם לדעתך יש גבול לכמות הכסף שאפשר לעשות מהכסף שיש לך בקופה, או שאתה חושב שהשמיים הם הגבול? זה לא אכפת לך איפה נמצאת המניה, העיקר לקבוע בלי שום בסיס שהיא עוד יכולה לעלות?
 

קרלטון

New member
לא ברור לי המשפט

החברה שווה כיום 73 מיליון שקל
הון עצמי בערך 20 מיליון שקל. עוד 45 מיליון שקל גויסו באמצעות אג"חים. אם לוקחים בחשבון שבערך כל 10 מיליון שקל שגויסו באג"ח שווים עוד תוספת של 1 מיליון ש"ח לערך החברה, החברה צריכה להיות שווה כ-25 מיליון שקל (ואני ממש נדיב איתם). אין לה פעילות ממשית כרגע (מגרש שעולה חצי מיליון יורו שרכשה החברה בת... איך נגיד את זה בעדינות... אבא שלי כבר קנה מגרש יותר גדול כדי לבנות עליו 4 יחידות דיור בפ"ת... לא רציני). כדי להצדיק את השווי שלהם היום - הם יצטרכו לגייס עוד 450 מיליון שקל, מבחינתי (זה כמובן לא יקרה). כדי לעלות לשער 50 הם יצטרכו לגייס יותר מחצי מיליארד שקל. גם זה לא יקרה. אני לא ממליץ כלום וגם לא מחזיק אבל אני אישית לא הייתי נכנס למניה.
לא ברור לי המשפט
"...אם לוקחים בחשבון שבערך כל 10 מיליון שקל שגויסו באג"ח שווים עוד תוספת של 1 מיליון ש"ח לערך החברה.." מאיפה הגיעה ההערכה הזאת?
 

lernery

New member
זה אומדן גס ומונפץ שלי אישית

לא ברור לי המשפט
"...אם לוקחים בחשבון שבערך כל 10 מיליון שקל שגויסו באג"ח שווים עוד תוספת של 1 מיליון ש"ח לערך החברה.." מאיפה הגיעה ההערכה הזאת?
זה אומדן גס ומונפץ שלי אישית
לGAP בין הוצאות מימון לבין הרווחים שמופקים מהן (בהנחה שאלו השקעות סולידיות - נדל"ן, ולא השקעות בפטנטים על תרופות, למשל). זה מסמל GAP של בערך 0.5 אחוז בין אחד לשני. אם אתה לוקח בחשבון שיעור היוון של 5 אחוז לשנה, אז על כל שקל שאתה מרוויח לשנה מהעסק, אתה מקבל בערך 20 שקל לכל אורך חיי הנכס (בסופו של דבר לטווח רחוק מאוד שיעורי ההיוון הופכים את הרווחים לשווים פרוטות בלבד), ולכן 0.5 * 20 = 10 אחוז. אם אתה רוצה להיות יותר אופטימי ביחס לחברה ולתת 1 אחוז, נניח, אתה יכול להחליט שזה שווה פי 2, וכן הלאה והלאה. בכל מקרה ומצב, אין שום סיבה שבעולם להניח אפילו שהאג"ח שווים טבין ותקילין כמו הון עצמי ללא הוצאות מימון, במיוחד שהאג"ח המונפק שלהם נושא ריבית של 7.5 אחוז לשנה, שזה לא מעט. מה אתה אומר?
 

קרלטון

New member
אני אומר

זה אומדן גס ומונפץ שלי אישית
לGAP בין הוצאות מימון לבין הרווחים שמופקים מהן (בהנחה שאלו השקעות סולידיות - נדל"ן, ולא השקעות בפטנטים על תרופות, למשל). זה מסמל GAP של בערך 0.5 אחוז בין אחד לשני. אם אתה לוקח בחשבון שיעור היוון של 5 אחוז לשנה, אז על כל שקל שאתה מרוויח לשנה מהעסק, אתה מקבל בערך 20 שקל לכל אורך חיי הנכס (בסופו של דבר לטווח רחוק מאוד שיעורי ההיוון הופכים את הרווחים לשווים פרוטות בלבד), ולכן 0.5 * 20 = 10 אחוז. אם אתה רוצה להיות יותר אופטימי ביחס לחברה ולתת 1 אחוז, נניח, אתה יכול להחליט שזה שווה פי 2, וכן הלאה והלאה. בכל מקרה ומצב, אין שום סיבה שבעולם להניח אפילו שהאג"ח שווים טבין ותקילין כמו הון עצמי ללא הוצאות מימון, במיוחד שהאג"ח המונפק שלהם נושא ריבית של 7.5 אחוז לשנה, שזה לא מעט. מה אתה אומר?
אני אומר
שאם החברה יושבת ולא עושה כלום, האג"ח הזה, בריבית כזאת, הוא פשוט חוב כבד, לא מוסיף כלום לערך החברה, אלא רק גורע ממנו. אם החברה כן עושה אתו משהו, אז הערך שהאג"ח מוסיף לחברה יחושב לפי התשואה על הפרוייקטים שהחברה עושה פחות הוצאות המימון.
 

lernery

New member
OK

אני אומר
שאם החברה יושבת ולא עושה כלום, האג"ח הזה, בריבית כזאת, הוא פשוט חוב כבד, לא מוסיף כלום לערך החברה, אלא רק גורע ממנו. אם החברה כן עושה אתו משהו, אז הערך שהאג"ח מוסיף לחברה יחושב לפי התשואה על הפרוייקטים שהחברה עושה פחות הוצאות המימון.
OK
ומה התשואה האפשרית על הפרוייקטים למיניהם לדעתך? אני אומר שבגלל היעילות של השוק, פרוייקטים סטנדרטיים לא אמורים להניב תשואה פנומנלית בסופו של דבר על ההשקעה (פשוט בגלל שיגיעו חברות אחרות שימכרו בזול יותר. בתים כל אחד יכול לבנות). מחיר הקרקע יעלה, מחיר הבתים יירד, עלות הבניה תעלה, וכן הלאה. שולי רווח של 10-20 אחוז הם שוליים מקובלים וטובים בענף הבניה, וגם אם החברה מצליחה להרוויח 20 אחוז על הפרוייקט תוך שנתיים, מה שנותן לה קצת פחות מ-10 אחוז לשנה, ההפרש בין זה לבין הוצאות המימון הוא 2.5 אחוז, מה שאומר שאם החברה ממשיכה להשיג תשואות (שהן די פנומנליות תכל'ס) בפרוייקטים של 10 אחוז לשנה, כל שנה, כל הזמן, במשך 30 שנה, 2.5 * 20 (היוון) ייתן לך 50 אחוז, כלומר 45 מיליון השקל שגייסו שווים, נניח 22.5 מיליון. אם גם על ה-20 מיליון שיש לה הון עצמי היא מביאה אותה תשואה, כלומר 10 אחוז לשנה, 2 מיליון, אז בהיוון - הכפלה פי 20 נקבל 40 מיליון, סך הכל שווי חברה 20 + 40 + 22.5 = 82.5 מיליון. אבל - כאן הייתי אופטימי בצורה מטורפת והנחתי שהחברה מצליחה לספק תשואה עקבית של 20 אחוז על כל הפרוייקטים שלה, ושהפרוייקט מתחיל ונגמר תוך שנתיים. בקיצור, אם החברה תצליח מעל ומעבר למשוער ובניגוד לכל היגיון כלכלי (שאומר שיש הרבה שנים עם מיתון בנדל"ן) אולי יש לה סיכוי לתת פרמיה קטנה על המחיר שלה היום. אולי.
 

קרלטון

New member
בדיוק זאת הנקודה

OK
ומה התשואה האפשרית על הפרוייקטים למיניהם לדעתך? אני אומר שבגלל היעילות של השוק, פרוייקטים סטנדרטיים לא אמורים להניב תשואה פנומנלית בסופו של דבר על ההשקעה (פשוט בגלל שיגיעו חברות אחרות שימכרו בזול יותר. בתים כל אחד יכול לבנות). מחיר הקרקע יעלה, מחיר הבתים יירד, עלות הבניה תעלה, וכן הלאה. שולי רווח של 10-20 אחוז הם שוליים מקובלים וטובים בענף הבניה, וגם אם החברה מצליחה להרוויח 20 אחוז על הפרוייקט תוך שנתיים, מה שנותן לה קצת פחות מ-10 אחוז לשנה, ההפרש בין זה לבין הוצאות המימון הוא 2.5 אחוז, מה שאומר שאם החברה ממשיכה להשיג תשואות (שהן די פנומנליות תכל'ס) בפרוייקטים של 10 אחוז לשנה, כל שנה, כל הזמן, במשך 30 שנה, 2.5 * 20 (היוון) ייתן לך 50 אחוז, כלומר 45 מיליון השקל שגייסו שווים, נניח 22.5 מיליון. אם גם על ה-20 מיליון שיש לה הון עצמי היא מביאה אותה תשואה, כלומר 10 אחוז לשנה, 2 מיליון, אז בהיוון - הכפלה פי 20 נקבל 40 מיליון, סך הכל שווי חברה 20 + 40 + 22.5 = 82.5 מיליון. אבל - כאן הייתי אופטימי בצורה מטורפת והנחתי שהחברה מצליחה לספק תשואה עקבית של 20 אחוז על כל הפרוייקטים שלה, ושהפרוייקט מתחיל ונגמר תוך שנתיים. בקיצור, אם החברה תצליח מעל ומעבר למשוער ובניגוד לכל היגיון כלכלי (שאומר שיש הרבה שנים עם מיתון בנדל"ן) אולי יש לה סיכוי לתת פרמיה קטנה על המחיר שלה היום. אולי.
בדיוק זאת הנקודה
אין לי מושג מה התשואה האפשרית על הפרוייקטים למיניהם, היא יכולה להיות שלילית בכלל (לא חסרות חברות מפסידות) היא יכולה להיות 10 אחוז בשנה, או יכולה להיות גם 50 אחוז או יותר אם המנהלים מוכשרים במיוחד (לא אומר שכן, אני לא מכיר אותם, רק מציג את האפשרות). לפי הניתוח שלך, כל חברות הנדל"ן עושות אותה תשואה ו(ולא) מצליחות באותה המידה. המצב בשוק הרי שונה לגמרי. יש חברות מפסידות, יש חברות ממוצעות, ויש חברות שהופכות להצלחה מטאורית. הנקודה שלי היא שלא לך ולא לאוהדי החברה יש איזשהו בסיס להעריך שווי של חברה שלא עשתה כלום... גם לגבי חברה עם רקורד יש פה בעייתיות גדולה, אבל נדרש למקרה הזה כאשר נגיע אליו.
 

lernery

New member
לגבי ה-50 אחוז אם המנהלים מוכשרים

בדיוק זאת הנקודה
אין לי מושג מה התשואה האפשרית על הפרוייקטים למיניהם, היא יכולה להיות שלילית בכלל (לא חסרות חברות מפסידות) היא יכולה להיות 10 אחוז בשנה, או יכולה להיות גם 50 אחוז או יותר אם המנהלים מוכשרים במיוחד (לא אומר שכן, אני לא מכיר אותם, רק מציג את האפשרות). לפי הניתוח שלך, כל חברות הנדל"ן עושות אותה תשואה ו(ולא) מצליחות באותה המידה. המצב בשוק הרי שונה לגמרי. יש חברות מפסידות, יש חברות ממוצעות, ויש חברות שהופכות להצלחה מטאורית. הנקודה שלי היא שלא לך ולא לאוהדי החברה יש איזשהו בסיס להעריך שווי של חברה שלא עשתה כלום... גם לגבי חברה עם רקורד יש פה בעייתיות גדולה, אבל נדרש למקרה הזה כאשר נגיע אליו.
לגבי ה-50 אחוז אם המנהלים מוכשרים
בדרך כלל זה לא אפשרי. כמו שאמרתי כבר פעם, אני נאחז בעיקר בהערכה של אבא שלי שהתעסק בשנה וחצי האחרונות ביזמות נדל"ן קטנה. 50 אחוז רווח אתה יכול להשיג או אם המחיר באיזור עלה בצורה חדה, או אם קנית ואתה בונה נכס יוקרתי במיוחד (כל מיני מגדלים למיניהם) - שאז למעשה אתה משווק משהו שדומה יותר למותג אופנתי (חולצה של רלף לורן שעולה לייצר אותה דולר ומוכרים ב-30 דולר) מאשר בית סתם. בקיצור - מלונות מצליחים במיוחד ואופנתיים, מגדלי-יוקרה, אפילו קניונים מצליחים במיוחד - אפשר להשיג עליהם אחוזים גבוהים (וגם ליפול בגדול). בניה סטנדרטית למשרדים ו\או דירות רגילות - מצייתת לחוקי השוק שאומרים שיש עוד 1000 כמוהם, ולכן אי אפשר להשיג עליהם תשואה מטורפת.
 

lernery

New member
הנה כתבה שהייתה בהארץ שמצאתי בגיגול

לגבי ה-50 אחוז אם המנהלים מוכשרים
בדרך כלל זה לא אפשרי. כמו שאמרתי כבר פעם, אני נאחז בעיקר בהערכה של אבא שלי שהתעסק בשנה וחצי האחרונות ביזמות נדל"ן קטנה. 50 אחוז רווח אתה יכול להשיג או אם המחיר באיזור עלה בצורה חדה, או אם קנית ואתה בונה נכס יוקרתי במיוחד (כל מיני מגדלים למיניהם) - שאז למעשה אתה משווק משהו שדומה יותר למותג אופנתי (חולצה של רלף לורן שעולה לייצר אותה דולר ומוכרים ב-30 דולר) מאשר בית סתם. בקיצור - מלונות מצליחים במיוחד ואופנתיים, מגדלי-יוקרה, אפילו קניונים מצליחים במיוחד - אפשר להשיג עליהם אחוזים גבוהים (וגם ליפול בגדול). בניה סטנדרטית למשרדים ו\או דירות רגילות - מצייתת לחוקי השוק שאומרים שיש עוד 1000 כמוהם, ולכן אי אפשר להשיג עליהם תשואה מטורפת.
הנה כתבה שהייתה בהארץ שמצאתי בגיגול
מהיר, ובגדול מה שהם אומרים שם שהזינוק של אלרוב נדל"ן נבעה מהמעבר החד ממיתון לשגשוג, ולא מרווחים פתאומיים שנוצרו תוך 3-4 שנים. בבלוג של גדעון1 הוא מדבר על תשואה של 13 אחוז להשכרת נכסים באחד הפרוייקטים שמוגדרת תשואה גבוהה מאוד (ובצדק, השכרת נכסים לרוב עובדת על 5-8 אחוז). תשואה על פרוייקטים של בניה לא מוזכרת שם ולצורך כך אני איאלץ לנבור קצת יותר לעומק בדיווחים, אם ישנם, אבל בגדול - תשואה של 50 אחוז היא דבר מאוד מאוד נדיר. לפי מה שאני אומר קשה להפוך 20 מיליון שקל של חברת נדל"ן ל200 מיליון שקל - אלא אם מגייסים הרבה מאוד כסף, אבל סתם ככה מרווחים בלבד - די קשה.
 

קרלטון

New member
מה ההבדל בין עיתונאי...

הנה כתבה שהייתה בהארץ שמצאתי בגיגול
מהיר, ובגדול מה שהם אומרים שם שהזינוק של אלרוב נדל"ן נבעה מהמעבר החד ממיתון לשגשוג, ולא מרווחים פתאומיים שנוצרו תוך 3-4 שנים. בבלוג של גדעון1 הוא מדבר על תשואה של 13 אחוז להשכרת נכסים באחד הפרוייקטים שמוגדרת תשואה גבוהה מאוד (ובצדק, השכרת נכסים לרוב עובדת על 5-8 אחוז). תשואה על פרוייקטים של בניה לא מוזכרת שם ולצורך כך אני איאלץ לנבור קצת יותר לעומק בדיווחים, אם ישנם, אבל בגדול - תשואה של 50 אחוז היא דבר מאוד מאוד נדיר. לפי מה שאני אומר קשה להפוך 20 מיליון שקל של חברת נדל"ן ל200 מיליון שקל - אלא אם מגייסים הרבה מאוד כסף, אבל סתם ככה מרווחים בלבד - די קשה.
מה ההבדל בין עיתונאי...
ליזם נדל"ן מצליח? העיתונאי כותב ומנתח בדיעבד (ובשביל זה הוא מקבל משכורת של כמה אלפי ש"ח בחודש), יזם הנדל"ן המצליח מוצא את ההזדמנויות ומנצל אותן (ועליהן הוא עושה מיליונים). "...נבעה מהמעבר החד ממיתון לשגשוג בארץ?" יפה, יזם נדל"ן מוכשר ימצא שווקים אחרים בחו"ל שנמצאים במצב דומה. מי אמר שצריך ללכת על פרוייקטים אפורים ושגרתיים?
 

lernery

New member
אלרוב הייתה בעלת הנכסים

מה ההבדל בין עיתונאי...
ליזם נדל"ן מצליח? העיתונאי כותב ומנתח בדיעבד (ובשביל זה הוא מקבל משכורת של כמה אלפי ש"ח בחודש), יזם הנדל"ן המצליח מוצא את ההזדמנויות ומנצל אותן (ועליהן הוא עושה מיליונים). "...נבעה מהמעבר החד ממיתון לשגשוג בארץ?" יפה, יזם נדל"ן מוכשר ימצא שווקים אחרים בחו"ל שנמצאים במצב דומה. מי אמר שצריך ללכת על פרוייקטים אפורים ושגרתיים?
אלרוב הייתה בעלת הנכסים
עוד לפני המיתון, רק שהמיתון הוריד את שווי השוק שלה, זה הכל. לגבי השקעה בשווקים מתעוררים - יש לה את הסיכונים שלה יחד עם הסיכויים, וכרגיל התשואה עולה ביחד עם הסיכון, ומה שאתה אומר עכשיו שקול לאמירה שכדאי להשקיע באורכית בגלל שיש לה פוטנציאל... או שאם לאורכית יש אולי פוטנציאל אז צריך לתת לה ערך שוק גבוה.
 

lernery

New member
אגב סך הכל מדברים על שינוי

אלרוב הייתה בעלת הנכסים
עוד לפני המיתון, רק שהמיתון הוריד את שווי השוק שלה, זה הכל. לגבי השקעה בשווקים מתעוררים - יש לה את הסיכונים שלה יחד עם הסיכויים, וכרגיל התשואה עולה ביחד עם הסיכון, ומה שאתה אומר עכשיו שקול לאמירה שכדאי להשקיע באורכית בגלל שיש לה פוטנציאל... או שאם לאורכית יש אולי פוטנציאל אז צריך לתת לה ערך שוק גבוה.
אגב סך הכל מדברים על שינוי
בהכנסות מתיירות, שזה המוטיב המרכזי. אתה רואה את אחת מהחברות האלו משקיעה בתיירות (לא שזאת השקעה כל כך טובה)?
 

קרלטון

New member
יש הבדל גדול

אלרוב הייתה בעלת הנכסים
עוד לפני המיתון, רק שהמיתון הוריד את שווי השוק שלה, זה הכל. לגבי השקעה בשווקים מתעוררים - יש לה את הסיכונים שלה יחד עם הסיכויים, וכרגיל התשואה עולה ביחד עם הסיכון, ומה שאתה אומר עכשיו שקול לאמירה שכדאי להשקיע באורכית בגלל שיש לה פוטנציאל... או שאם לאורכית יש אולי פוטנציאל אז צריך לתת לה ערך שוק גבוה.
יש הבדל גדול
בין יזם לבין משקיע... אתה מכיר את ההבדל? ניהלת פעם עסק בחייך? בעסק שאתה מנהל, אתה לא קונה מנייה ומחכה לראות מה יצא ממנה. אתה משפיע על התוצאות בעצמך. אם אתה טוב, תצליח - אם יש קשיים, תשנה, תסתגל, תחליף כיוון, תעדכן, תשדרג, תחליף צוות, תכנס לשיתופי פעולה - תעשה הכל כדי להרוויח. ואתה שם בפי דברים שלא אמרתי - לא אמרתי שכדאי להשקיע בחברה המדוברת (לא מכיר אותה, לא מעוניין להכיר אותה, ואני אישית לא משקיע בחברות מהסוג הזה בכלל), ולא שכדאי להשקיע בשווקים מתעוררים, ובטח שלא באורכית - מה שכן אמרתי, שזה שיזם מוכשר עם הבנה בתחום עשוי למצוא הזדמנויות לייצר תשואה יפהפיה, גם אם אתה לא מצליח לראות אותן כרגע (כמובן שלא תראה אותן, אם אתה היית רואה אותן כולם היו רואים אותן והן היו מפסיקות להיות הזדמנויות). קרא לדוגמא את הספר של דונלד טראמפ, The Art of the Deal, ותראה מה הוא עשה כדי לפתח את הפרוייקטים שלו. זה לא עניין של לשבת וללחוץ על כפתורים איפה שיש סיכויים או סיכונים. אף אחד לא צפה את ההצלחה שלו - או את הנפילה בשנות ה-90 - או את ההתאושושות המדהימה שבאה בעקבותיה.
 

קרלטון

New member
נו, בעצמך הסברת

לגבי ה-50 אחוז אם המנהלים מוכשרים
בדרך כלל זה לא אפשרי. כמו שאמרתי כבר פעם, אני נאחז בעיקר בהערכה של אבא שלי שהתעסק בשנה וחצי האחרונות ביזמות נדל"ן קטנה. 50 אחוז רווח אתה יכול להשיג או אם המחיר באיזור עלה בצורה חדה, או אם קנית ואתה בונה נכס יוקרתי במיוחד (כל מיני מגדלים למיניהם) - שאז למעשה אתה משווק משהו שדומה יותר למותג אופנתי (חולצה של רלף לורן שעולה לייצר אותה דולר ומוכרים ב-30 דולר) מאשר בית סתם. בקיצור - מלונות מצליחים במיוחד ואופנתיים, מגדלי-יוקרה, אפילו קניונים מצליחים במיוחד - אפשר להשיג עליהם אחוזים גבוהים (וגם ליפול בגדול). בניה סטנדרטית למשרדים ו\או דירות רגילות - מצייתת לחוקי השוק שאומרים שיש עוד 1000 כמוהם, ולכן אי אפשר להשיג עליהם תשואה מטורפת.
נו, בעצמך הסברת
איך לעשות תשואה יפה בתחום הנדל"ן - אולי תסביר למנהלי החברה מה לעשות?
 
מצב
הנושא נעול.
למעלה