כחלון מציג תוכנית לבנית 2.6 מיליון דירות ב- 24 השנים הבאות

[סנאיגיטה]

כחלון מציג תוכנית לבנית 2.6 מיליון דירות ב- 24 השנים הבאות

לראשונה בישראל תוכנית אסטרטגית לתכנון דירות ל- 24 השנים הקרובות.

יש כמובן הרבה קשיים בדרך אבל כל הכבוד לכחלון, שהוא הראשון שבאמת לקח את המושכות בידיים ומטפל בשוק הדיור בצורה סדורה ורצינית בניגוד לחוסר הטיפול והחובבניות ששררה כאן.

אני לא רוצה לחשוב מה היה מתרחש במדינת ישראל מבחינת שוק הדיור אם הוא לא היה נבחר. נכון הוא גם עשה טעויות אבל מי שלא עובד לא טועה.

ברור שמדובר גם בהכרזה פומפוזית למטרות פוליטיות, כחלון הוא דבר ראשון פוליטקאי, אבל ניתן להבין כי לא מדובר רק בהצהרה אלא בתוכנית רצינית שבה מעורבים הגופים המצויינים בכתבה.

http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3707446,00.html

״קבינט הדיור צפוי לאשר בשבוע הבא תוכנית אסטרטגית שאפתנית לתכנון 2.6 מיליון יחידות דיור במהלך 24 השנים הקרובות. התוכנית גובשה על ידי המועצה הלאומית לכלכלה, מינהל התכנון, משרד האוצר בראשות השר משה כחלון ומשרד הבינוי והשיכון והיא המשך ישיר להחלטת ממשלה שהתקבלה ביוני 2015 בה התבקשו הגופים לבצע הערכת מצב אסטרטגית כדי להימנע ממשבר דיור נוסף ב־25 השנים הקרובות...״

 

[רימון חייט]

אז הוא שואף לבנית כפול ממסר הדירות הנוכחי

כל שנה.
קודם כל זו המשמעות בלבד. לא צריך להסתנוור ממסר כמו 2.4 מיליון
דירות.
שנית, אם הוא חושב שיש להכפיל את מספר הדירות הנבנות בשנה
אז כדאי לשאול מהם הצעדים המעשיים שהוא כבר ביצע במשמרת שלו
שכבר סוגרת כשנתיים והבניה בשנים אלו נמוכה משמעותית מזו שהייתה
נניח בזמן כהונתו של אריאל שרון כשר השיכון בשנות התשעים.
&nbsp
אני חושב שכחלון הוא שר האוצר היחיד שדרש וקיבל את האחריות
על כל התחומים הקשורים לבניה (בינוי, אוצר ותכנון). את המטרה
של הורדת המחירים הוא מבצע בנתיים באמצעות הגרלות ומסים.
שיח על הגדלת ההיצע, אני לפחות לא ראיתי מכיוונו.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611

 

[המוסקיטר האחרון]

מה בדיוק הקשר בין מה שאריק שרון בנה, למה שכחלון בונה?

הרי בשנות ה 90 הגיעו לישראל כמיליון עולים, בנוסף לריבוי הטבעי של המדינה באותן שנים.
היה צורך לבנות נכסים עבור מיליון אזרחים חדשים!!, תוספת של כ 20% לתושבי המדינה.
וכיום?
בסך הכל נדרש לבנות עבור הגידול שנתי של כ 1.8% בלבד..
ככה שאם כחלון בונה "רק חצי" ממה שאריק שרון, המשמעות היא שהוא בונה לפחות פי שלוש או פי ארבע ממה שצריך בפעול..

ועוד משהו לגבי הגידול של 1.8%..
כאשר עושים את החישוב כמה דירות צריך עבור הגידול של 1.8% באוכלוסיה, אז ברור שהמספר שמגיעים אליו, הוא לא הצורך הנוכחי לאוכלוסיה של 8 מיליון, כי אלה שנולדים היום, יצטרכו בתים רק בעוד 25 שנה.
לכו, הצורך בקירות עבור האוכלוסיה היום היא 1.8% מתוך האוכלוסיה שהייתה כאן לפני 25 שנה.

 

[רימון חייט]

בקשר הוא הפער בין עשיה לבין הוצאת הודעה לעיתונות

אם היו נבנות פי 4 דירות ממה שצריך המחיר היה
שואף לאפס והיית רואה בכל פינת רחוב מישהו מנסה למכור דירה שאיש
אינו זקוק לה.

 

[המוסקיטר האחרון]

אבל זה בדיוק מה שקורה היום בראש העין ובנתניה (רק לדוגמא)

בראש העין מסתיימות בחודשים האחרונים בנייתן של אלפי יחידות דיור, שרובן נרכשו על ידי משקיעים, שלא מצליחים להשכיר, והמחירים של השכירויות ברצפה וממשיכים לרדת מחודש לחודש.
וזאת רק דוגמא למה שיהיה בקרוב בכל המדינה.

אז אולי, מה שאתה חושב שכחלון "לא עשה", דווקא נעשה בפועל ובגדול?

אני כבר מזמן טוען שכל הביקוש במדינה היא רק בגלל ההתנפלות של המשקיעים, שנפלו להצגה של המציאות המדומיינת של המחסור.
כאשר המשקיעים יותאים מהשוק, פתאום ההיצע הרבה יורת גדול מהביקוש

 

[AdirSha]

couldn't agree more

המחסור היחד שהיה פה הוא באי סיפוק תיאבונם העצום של המשקיעים.
המשקיעים יוצאים והמחירים צונחים. simple as that

 

[ערפל10]

המדיניות של אריק שרון הרסה חיים למאות אלפי אנשים

שהתפתו לקנות בשיכונים לא בשלים, ללא תכנון, תשתיות ופיתוח, בנוסח הבנייה של המאפיה האיטלקית. וכאשר המחירים קרסו אותם האנשים נשארו עם חובות כבדים על נכסים שלא שווים הרבה, תקועים בתחתית הסולם החברתי ורק מעבירים את הנחשלות לדורות הבאים. מבחינתם היה טוב פי כמה וכמה להישאר בשכירויות ולקנות במועדים המתאימים ובמקומות הנכונים. טוב שהממסד הנוכחי לא הולך באותה הדרך.

 

[h a j b i]

כמו מערב ראשון וראש העין?

כן, אני בטוח שהם ממש סובלים...

דווקא עשו בשכל במקום משחק הביצה והתרנגולת הרגיל של התשתיות והבנייה (אי אפשר לתכנן בניה כי עדיין אין תכנון לתשתוית ולהפך). כל מערב ראשון נבנתה כמעט ללא תשתית בתחילה והיום לא חסר להם כלום. אם היו מחכים עד היום היית נשאר עם חולות ז,ח,ט,י וכו.

והמחירים לא קרסו, הם ירדו באופן איטי ביותר במשך מספר שנים ומאז כמובן אנחנו יודעים מה קרה למחירים...

על איזה שכירויות אתה מדבר? אתה חושב שהיה היצע דירות להשכרה לכמויות כאלה של עולים? אפשר להתווכח על ערי הקרוואנים אבל לא בטוח שהיו אלטרנטיבות עד שיהיו דירות מוכנות.

אני זוכר היטב את כמויות הרוסים שהגיעו כשהייתי ילד, זה לקח כמה שנים אבל כמעט כולם הסתדרו בסוף בדירות ראויות למדיי וממש לא נראה שנהרסו להם החיים.

אם אתה מדבר על ליקויי בניה מהתקופה אז, הטענה שבשנים האחרונות יש ליקויי בניה בקרוב ל - 100 אחוז מהבניינים החדשים ככה שאני לא בטוח שאז היה יותר גרוע.

 

[ערפל10]

אני מדבר על מקומות כגון

גני אביב, בני עי"ש, החרוש הישנה, נחל בקע, חדרה מזרח (לא זוכר את השם המדויק של השכונה) ועוד ועוד, היכן שלא תצביע יש את בניות הללו של תקופת שרון. בכולם סיפור דומה: שיווקים אגרסיביים בעיתונות הרוסית ודרך הסוכנות היהודית (גם וותיקים רבים נפלו בפח), הבטחות עד השמים, מחירים מופקעים, אבל בסוף לא דובים ולא יער, בקושי איזה שביל גישה עלוב דרך חולות או כפר פלסטינאי. לאחר 1997 קריסה כואבת. בגני אביב תוך שנת 1999 המירים צנחו ב-70%, שלא יספרו סיפורים על "ירידה איטית", וגם בשאר המקומות הללו המחירים צנחו. בסופו של יום תמונה טיפוסית של משפחה שחייבת 80 אלף דולר צמוד למדד +7% על נכס בחור מחורבן שבקושי שווה 30, ובכך נחיתותה מונצחת לדורות.

 

[h a j b i]

70% ירידה? לא מכיר דבר כזה

גם בבועת הסאב פריים לא היו ירידות כאלה.
ואני די בטוח שיש תשתיות היום.

לוד ספציפית זו עיר עם פוטנציאל עצום שפשוט לא מומש, היה ניסיון להקים שכונה נפרדת שתמשוך אוכלוסייה איכותית יותר ובהמשך את כל העיר למעלה, ניסיון שלא צלח. בין היתר היו בעיות ברשות המקומית עצמה עד כדי כך שהיא הודחה ומינו ועדה קרואה במקומה. אז לוד זה לא באמת מדגם מייצג למשהו.

בקשר ל "נחיתות מונצחת לדורות", יצא לי ולחברים לפגוש מקרוב מקופחים מקצועיים והם תמיד בטוחים שהם הגיעו למצבם כי "דפקו אותם". הרבה פעמים הם נשארים עניים בגלל טיפשות, עצלנות ומקובעות.

 

[ערפל10]

לוד עשתה הכול ע"מ להרוס חייהם של הנאיביים שהתפתו לקנות שם

זה מזכיר לי את אחד מסיפוריו של זוש'נקו, סופר רוסי של שנות ה-30 במאה שעברה. זוג צעיר לוקח סבתא נחמדה להיות בייביסיטרית לתינוק שלהם. יום אחד לתדהמתם הם מגלים את הסבתא הנחמדה יושבת ליד תחנת רכבת ומבקשת נדבות מתחת לעוללם היקר.
בלוד היה סיפור דומה. העירייה בכוונה הזניחה את השכונות שנבנו בתקופת שרון לנאיביים שנפלו בפח ע"מ לבקש נדבות מהמממשלה, מנדבנים אמריקאיים וכולה. מיותר לציין שאותן השכנות של הנאיביים שנפלו בפח לא ראו גרוש מהנ"ל. זה הלך לחגיגת המקורביזם באינסטנציה המושחתת.

ואם במחירים עסקינן, אז הקבלן מחר דירות 3 חדרים 48 מטר בבניני 4 קומות ללא מעלית ב-100-105 אלף דולר. כעבור זמן מה אותן הדירות מכונס הנכסים הוצעו בכ-150אש"ח, כשליש מחיר. היו לא מעט כאלו שהתפקחו וברחו מהמדינה. אני מניח שבנק מזרחי טפחות עדיין מחפש אותם באוקראינה. כמה % צניחה זו הייתה לא קשה לחשב.

 

[h a j b i]

עכשיו הבנתי איך הגעת לחישוב המוזר שלך

לוקח את ערך הדולר כשהוא היה שווה 2 ש"ח בתחילת שנות ה- 90 ואז משווה למחיר התחלתי שקלי מכונס נכסים כשהדולר היה כמעט כפול.
עזוב, זה לא רציני.

 

[ערפל10]

אם זכרוני לא בוגד בי, בסוף שנות ה-90 $ היה אף גבוה מהיום

2 ש"ח ל-$ היה בשנת 1990

 

[h a j b i]

תחליט

אתה דיברת על הבניה של שרון בתחילת שנות ה- 90 ואז הדולר היה באזור ה- 2 ש"ח.

 

[ערפל10]

אני מקווה שאת השקעותיך אתה מחשב בצורה מדויקת יותר

אם המדיניות נקבעה ב-94/93, השיווקים היו ב-98/97
אגב, בסוף שנות ה-90 $ היה בסביבות 4.2, 150 אש"ח היה כ-35 K$. ואם הקריסה הייתה 60% ולא 70% זה משנה משהו?

 

[h a j b i]

איבדתי אותך

שרון היה שר השיכון בין אמצע 90 לאמצע 92.
אז מה שאתה מדבר עליו לא קשור למדיניות שלו אני מבין.

אני פשוט לא מכיר את הנתונים ומסתמך על מה שאתה כותב אבל נראה לי שטיפה התבלבלת עם עצמך

אז אחרי שהורדנו את גני אביב כדוגמא לכישלון במדיניות של שרון, יש לך דוגמאות אחרות?

 

[ערפל10]

תבדוק

זה קרה כמעט בכל מקום בו בנו שיכוני מצקוה במחירים מופקעים בשולי ערי הפריפריה. גני אביב אומנם הייתה השכונה הגדולה ביותר מהסוג הזה אך ממש לא יחידה.

 

[h a j b i]

בדקתי

עוד ישובים שהוקמו באותה תקופה במסגרת תוכנית "ישובי הכוכבים":
מודיעין
מכבים-רעות
לפיד
שוהם
גם אז בכו שאין תשתיות וכו, אני בטוח שמי שקנו שם דירות ממש מסכנים כיום...

 

[ערפל10]

שלא תבלבל

היישובים הללו, אפילו מודיעין, מלהתחילה היו יקרים מדי עבור החברה עם הון עצמי שואף לאפס. מאותה תקופה זכור לי דווקא סיפור אחר. הנדבנים האמריקאיים תרמו או הביאו בעלות סמלית קראווילות עובר העולים מרוסיה, אך המדינה ברוב חוצפתה מכרה אותם במחירים מופקעים לאחר שהציבה אי-שם באמצע השממה בנגב המערבי. כעבור כמה שנים הקראווילות הללו נאכלו ע"י הטרמיטים והחברה הנאיביים נשארו עם חובות עתק. סיפור דומה היה גם בנחל בקע. אינני יודע איך זה נגמר.

 

[רימון חייט]

כמה שווה היום דירה באותם "שיכונים לא בשלים"?

ודרך אגב כפי שצויין לפני היום מצב החירום הוא
קטן בהרבה ולכן גם נדרשים אמצעים פחות קיצוניים.
אבל מה שבטוח שתכניות להעלאת הביקוש לדירות בנוסח
מבצע סוף העונה זה הדבר האחרון שצריך.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/myehila
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611