82little
Active member
10 כללים ועקרונות לבניית תמהיל שעדיין רלוונטיות גם כיום. ועם זאת כדאי להתאים למצבכם האישי.
א. תמהיל: אף שניתן לקחת משכנתא בשני שליש פריים, הבנקים מייקרים הפריים. כדאי לבחון תמהיל אפשרי חלופי שהיה נהוג בשנים האחרונות: שליש פריים 30 שנים, שליש קלצ ל 10 שנים ומטה, ושליש במלצ ל 20 שנים ומטה. אפשר גם עוד שליש קלצ במקום מלצ ל 10 שנים ולקצר קצת הפריים. למשל: שליש פריים 25 שנים, שליש קלצ 10 שנים ושליש קלצ 8 שנים. אפשר גם שליש פריים 30 שנה בריבית טובה, נניח מינוס 0.7 ושליש בפריים קצרה יותר נניח 20 שנים ומטה ובריבית פחות טובה נניח מינוס 0.2.
ב. שיקולים לבניית תמהיל: הארכת פריים או מלצ לא מייקרת ריבית. ומכאן שיש הגיון להאריכן. לגבי פרעון מוקדם: בפריים אין עמלות היוון. במלצ עשויה להיות אבל היא רק עד תחנה הקרובה. בקלצ עשויה להיות עמלת היוון משמעותית ולכן כדאי להישאר מתחת ל 10 שנים. גם עד 15 שנים בערך הריביות טובות. קיצור קלצ מקטין הריבית בכל טווח שבין 6 ל 30 שנים.
ג. צמודה? אישית, הייתי נמנע מצמודה. ואם כן ל 15 שנים ומטה ורק אם הצמודה זולה מקלצ ב 1 אחוז לפחות. יש תחזיות למדדים גבוהים יותר בשנה הקרובה...
ד. החזר חודשי: שליש ומטה מהכנסה חודשית, ולעיתים קצת יותר, בהכנסות גבוהות.
ה. משא ומתן עם הבנקים: במקום לקבל תמהילים שונים בבנקים, יש להכין תמהיל ולבדוק הצעות מבנקים שונים, גדולים ובינוניים. ולנהל משא ומתן. במקרה של מיחזור ניתן למחזר מסלול ולא את כל המשכנתא אם נשארים באותו הבנק. אם ממחזרים את כל המשכנתא ניתן לעבור לבנק אחר.
ו. מחשבון משכנתא: חייבים להשתמש במחשבון -- להכין תמהיל מתאים ולבדוק החזר חודשי, סך ריביות שישולמו לבנק, ולוח סילוקין.
ז. פרטים נחוצים להצגה להתייעצות בפורום: אחוזי מימון, הכנסות נטו, מצב משפחתי, תמהיל מוצע, החזר חודשי בתמהיל, סך ריביות שישולמו בתמהיל (אפשר לציין החזר חודשי בכל מסלול וסך ריביות בכל מסלול). במיחזור לברר מהן עמלות ההיוון בכל מסלול, מה היה אורך החיים בכל מסלול במקור וכמה שנים נותרו, מה ההחזר החודשי בכל מסלול וסך הריביות בכל מסלול ובכולם יחד.
ח. מסלולים עם דחיות: במצבים של החזר גבוה זמנית למשל משכנתא ושכירות במקביל בעת בניה אפשר להקטין החזר חודשי על ידי דחיית תשלומי הקרן במסלולים השונים (מסלולים הנקראים גרייס, גרייס חלקי, בוליט, בלון).
ט. משכנתא לרכישה, ולכל מטרה: לרכישה ניתן עד 70 אחוזי מימון והריביות טובות יותר. משכנתא לכל מטרה עד 50 אחוזי מימון וריבית בדרך כלל מעט גבוהה יותר.
י. הנחות וביטוחי מבנה וביטוחי חיים: כחלק מהמשא ומתן עם הבנקים כדאי לבקש הנחות בפתיחת התיק, והנחה נוספת אם מעבירים החשבון לבנק. להשוות בין חברות שונות לגבי ביטוחי המבנה וביטוחי החיים. לקחת ביטוח חיים עם הנחה לכל אורך חיי המשכנתא ולא רק בשנים הראשונות. אם מצב הבריאות תקין לנסות לשפר את הפרמיות בהמשך. לבדוק כל שנה בערך.
בהצלחה.
א. תמהיל: אף שניתן לקחת משכנתא בשני שליש פריים, הבנקים מייקרים הפריים. כדאי לבחון תמהיל אפשרי חלופי שהיה נהוג בשנים האחרונות: שליש פריים 30 שנים, שליש קלצ ל 10 שנים ומטה, ושליש במלצ ל 20 שנים ומטה. אפשר גם עוד שליש קלצ במקום מלצ ל 10 שנים ולקצר קצת הפריים. למשל: שליש פריים 25 שנים, שליש קלצ 10 שנים ושליש קלצ 8 שנים. אפשר גם שליש פריים 30 שנה בריבית טובה, נניח מינוס 0.7 ושליש בפריים קצרה יותר נניח 20 שנים ומטה ובריבית פחות טובה נניח מינוס 0.2.
ב. שיקולים לבניית תמהיל: הארכת פריים או מלצ לא מייקרת ריבית. ומכאן שיש הגיון להאריכן. לגבי פרעון מוקדם: בפריים אין עמלות היוון. במלצ עשויה להיות אבל היא רק עד תחנה הקרובה. בקלצ עשויה להיות עמלת היוון משמעותית ולכן כדאי להישאר מתחת ל 10 שנים. גם עד 15 שנים בערך הריביות טובות. קיצור קלצ מקטין הריבית בכל טווח שבין 6 ל 30 שנים.
ג. צמודה? אישית, הייתי נמנע מצמודה. ואם כן ל 15 שנים ומטה ורק אם הצמודה זולה מקלצ ב 1 אחוז לפחות. יש תחזיות למדדים גבוהים יותר בשנה הקרובה...
ד. החזר חודשי: שליש ומטה מהכנסה חודשית, ולעיתים קצת יותר, בהכנסות גבוהות.
ה. משא ומתן עם הבנקים: במקום לקבל תמהילים שונים בבנקים, יש להכין תמהיל ולבדוק הצעות מבנקים שונים, גדולים ובינוניים. ולנהל משא ומתן. במקרה של מיחזור ניתן למחזר מסלול ולא את כל המשכנתא אם נשארים באותו הבנק. אם ממחזרים את כל המשכנתא ניתן לעבור לבנק אחר.
ו. מחשבון משכנתא: חייבים להשתמש במחשבון -- להכין תמהיל מתאים ולבדוק החזר חודשי, סך ריביות שישולמו לבנק, ולוח סילוקין.
ז. פרטים נחוצים להצגה להתייעצות בפורום: אחוזי מימון, הכנסות נטו, מצב משפחתי, תמהיל מוצע, החזר חודשי בתמהיל, סך ריביות שישולמו בתמהיל (אפשר לציין החזר חודשי בכל מסלול וסך ריביות בכל מסלול). במיחזור לברר מהן עמלות ההיוון בכל מסלול, מה היה אורך החיים בכל מסלול במקור וכמה שנים נותרו, מה ההחזר החודשי בכל מסלול וסך הריביות בכל מסלול ובכולם יחד.
ח. מסלולים עם דחיות: במצבים של החזר גבוה זמנית למשל משכנתא ושכירות במקביל בעת בניה אפשר להקטין החזר חודשי על ידי דחיית תשלומי הקרן במסלולים השונים (מסלולים הנקראים גרייס, גרייס חלקי, בוליט, בלון).
ט. משכנתא לרכישה, ולכל מטרה: לרכישה ניתן עד 70 אחוזי מימון והריביות טובות יותר. משכנתא לכל מטרה עד 50 אחוזי מימון וריבית בדרך כלל מעט גבוהה יותר.
י. הנחות וביטוחי מבנה וביטוחי חיים: כחלק מהמשא ומתן עם הבנקים כדאי לבקש הנחות בפתיחת התיק, והנחה נוספת אם מעבירים החשבון לבנק. להשוות בין חברות שונות לגבי ביטוחי המבנה וביטוחי החיים. לקחת ביטוח חיים עם הנחה לכל אורך חיי המשכנתא ולא רק בשנים הראשונות. אם מצב הבריאות תקין לנסות לשפר את הפרמיות בהמשך. לבדוק כל שנה בערך.
בהצלחה.
