כל מה שמעניין וכלכי לדעת אודות שכירות לטווח ארוך

[תוכן-מקודם]

קרדיט תמונה FREEPIK

אם אתם עוקבים אחר תחום הנדל"ן, נראה שגם לכם יצא לשמוע לאחרונה לא מעט אודות שכירות ארוכת טווח. מנסים להבין במה בדיוק מדובר, מאלו יתרונות השוכרים נהנים והאם מדובר בפתרון כלכלי בתקופה שבה לא ממהרים לרכוש נכסים? מוזמנים להבין כיצד הכול התחיל וכיצד המגמה עומדת להשפיע על תחום השקעות הנדל"ן. לרשותכם מספר תשובות חשובות. שכירות לטווח ארוך - אנחנו מתחילים!

כך הכול התחיל: פרויקט "דירה להשכיר"​

הכול החל בשנת 2014, כאשר פרויקט "דירה להשכיר" יצא לאוויר. הפרויקט שביקש לעודד את הרחבת שוק הדירות החזיק בכמה מטרות נוספות. בין היתר ביקש להעניק אלטרנטיבה לרכישת דירה, לאתר מתחמי קרקע ייעודיים עבור פיתוח נרחב וממוקד יחידות דיור שמושכרות לאורך זמן, ולפתח את השוק המוסדי בתחום. תחום שעד לאותה תקופה היום פחות מוכר בארץ.
הפרויקט שיצא לדרך כלל מגוון פרויקטים מרשימים, ואף באזורים מרכזיים בארץ. הוקמו מתחמי דירות חדשים שהעניקו לשוכרים הסכם ארוך טווח (10 שנים) לצד שכר דירה הוגן וידוע מראש, כאשר החוזה מפוקח ע"י המדינה, קיימות נקודת יציאה (מדי שנה), משיגים סטנדרט בנייה גבוה (לצד דירה חדשה), מוענקים שירותי תחזוקה שוטפים ואף משיגים חוויית מגורים שכוללת חיי קהילה.
על מנת ליהנות מכל זאת נערכו הגרלות, ואכן ההרשמה הייתה מאסיבית. אינספור אנשים גילו התעניינות, כאשר הפרויקט פנה הן לזכאים מטעם משרד השיכון והן לקהל הרחב. חלק מהדירות מושכרות לכולם, אם כי במקרה זה נהנים מהסכם שכירות ארוך טווח, אם כי לצד מחירי השוק.

2023 - הביקוש גואה​

יחסית לעולם, בארץ קיים אחוז גבוה של בעלי נכסים. אנשים פחות שוכרים ויותר פועלים על מנת לרכוש דירה משלהם. עם זאת, כיום כאשר הריבית בשמיים, והכול מסביב מתייקר (בזמן שהמשכורות נשארות יציבות), רבים מבינים שלא יצליחו לרכוש נכס בתקופה הקרובה. מכאן שאם מנסים להתייעל כלכלית, שכירות לטווח ארוך מתגלה כאופציה מפתה.
הנתונים מראים שבשני העשורים האחרונים חלה עלייה של 4% במספר המשפחות שגרות בשכירות, וכאן ניתן למצוא גם אנשים שברשותם דירות משלהם (אותן הם משכירים). עוד מעניין לציין שלא רק מחירי השכירות דוחפים לכך, אלא גם העובדה שניתן לשכור דירה במצב מעולה לתקופה ארוכה, לצד שכ"ד קבוע - אין מקום לעליית מחירים.

הנתונים מספרים​

מחקרים מראים שהרוב הגדול, כ65% מסך המשפחות שחיות בשכירות, היו שוקלות בחיוב לעבור לפרויקט המדובר (שכירות לטווח ארוך), כל עוד יקום אחד שכזה באזור מגוריהם. אם זאת לא מספיק, הרי שמדהים לגלות את הנתון הבא: 42% מבעלי דירות, שוקלים לעבור לגור בפרויקט שכזה, ואילו את הנכס שלהם להשכיר. מדוע? בסופו של יום מדובר בשיקול כלכלי, כלומר הפער שבין השכרת הדירה שבה מחזיקים לבין עלות השכירות (של דירה בפרויקט המדובר), עשוי לייצר חיסכון נאה.

הצצה לעתיד​

היכן כיום אנחנו עומדים? בשנה האחרונה הוועדה הארצית לתכנון ובנייה אישרה בנייה של 46 אלף יחידות דיור שמיועדות עבור השכרה ארוכת טווח, כאשר רבע מסך הדירות מיועדות לזכאים מטעם משרד הבינוי והשיכון. כמו כן, מלבד השכרה שמיועדת ל10 שנים, ניתן למצוא פרויקטים שמיועדים להשכרה של 20 שנה, ואף פרויקטים שכוללים קומות קרקע שמיועדות למסחר, ממש כפי שמציעה התפיסה המנצחת של עירוב שימושים.

זכאים לצד מעמד הביניים​

חלק מסוד הקסם של השכרה ארוכת טווח נוגע לעובדה שהיא משלבת בין זכאים לבין אנשים יותר אמידים. שלל שוכרים שבוחרים לנצל את ההזדמנות מגיעים ממעמד הביניים הנמוך. כיצד ניתן להסביר זאת? אנשים מבינים שבמקום לרכוש דירה, הם חותמים על שכירות ארוכת טווח שמעניקה שקט נפשי, ועל הדרך מרוויחים סביבת מגורים מושקעת וחדשה.

שינוי תפיסה בשוק הנדל"ן​

כפי שניתן להתחיל להבין, אם מחפשים השקעות נדל"ן שרלוונטיות למצב הכלכלי הייחודי שמאופיין בריבית ובמחירם גבוהים, בהחלט מדובר בהזדמנות מעניינת. המדינה מחזיקה באינטרס מובהק לקדם את התוכנית ועל כן משווקת ליזמים קרקעות במחיר מופחת, ולצד הורדת הרף בשלל קריטריונים (הופחתו דרישות שנוגעות למחזור הכנסות), כך שיש לא מעט התעניינות.
לאור כל זאת ראוי להפנים שאם עד היום חברות נדל"ן בעיקר השקיעו בבנייה שמיועדת למכירה, הרי שכיום הגישה השתנתה. שלל חברות משקיעות בנדל"ן שמיועד לשכירות ארוכת טווח. כאן נחדד שאין מדובר בפרויקטים שמתמקדים רק בפריפריה, אלא גם במוקדים החמים ביותר. שלל פרויקטים מתמקדים בת"א, ירושלים, הרצליה, חיפה, רמת השרון, רעננה, רמלה, חולון וראשון לציון.

המצב לנוכח עליית הריבית​

לבסוף נציין שבעוד שעבור משקיעים מדובר בהזדמנות, הרי שלנוכח עליית הריבית, עבור היזמים המצב נהיה מאתגר, יש צורך שרמת המינוף תרד. מסקנה? יהיה מעניין לראות אלו פתרונות יימצאו, וכיוון שמדובר בתוכנית בעלת שלל יתרונות שנוגעים למגוון אספקטים (נדל"ן, יוקר מחייה, חברה וכדומה), רק נותר לצפות לבאות. מה שבטוח, אנחנו עומדים בפני במגמה שעומדת להמשיך לתפוס תאוצה.