כמה יח"ד אפשר לבנות על 8 דונם?
- פותח הנושא איתמר ש
- פורסם בתאריך
MrRoadRunner
New member
זה שטח בנוי למגורים שאנחנו שוקלים לקדם בו פינוי בינוי
(מצטער שהמידע שלי ניתן בחלקים כל פעם, הייתי צריך לתת את כל המידע בהודעה הראשונה
טעות שלי)
כיום יש על השטח שני שיכוני רכבת שבנויות על 8 דונם, עם כ-100 יח"ד קיימות. אני רוצה לראות מה האופציות שלנו במידה ונקדם תב"ע חדשה שתאפשר פינוי בינוי.
ברור שתיאורטית אפשר לבקש לבנות גם 3 מגדלים של 20 קומות, אבל אני רוצה לראות מה אפשר לקבל - מבחינה תכנונית/אדריכלית נטו - מבחינת מספר יח"ד בבניינים נמוכים יותר. לכן כתבתי: עד 8 קומות.
הכל במסגרת בדיקה ראשונית ביותר של היתכנות כלכלית לפרויקט כזה, במגבלות הגובה.
(מצטער שהמידע שלי ניתן בחלקים כל פעם, הייתי צריך לתת את כל המידע בהודעה הראשונה
כיום יש על השטח שני שיכוני רכבת שבנויות על 8 דונם, עם כ-100 יח"ד קיימות. אני רוצה לראות מה האופציות שלנו במידה ונקדם תב"ע חדשה שתאפשר פינוי בינוי.
ברור שתיאורטית אפשר לבקש לבנות גם 3 מגדלים של 20 קומות, אבל אני רוצה לראות מה אפשר לקבל - מבחינה תכנונית/אדריכלית נטו - מבחינת מספר יח"ד בבניינים נמוכים יותר. לכן כתבתי: עד 8 קומות.
הכל במסגרת בדיקה ראשונית ביותר של היתכנות כלכלית לפרויקט כזה, במגבלות הגובה.
אותה תשובה
בכזה היקף לא תוכל להזיז דבר בלי שיתוף פעולה עם ראש הרשות והועדה המקומית.
אם יש מקרים דומים בקרבת מקום ששם נעשתה אותה פעולה- תוכל להתרשם מהמגמה הכללית התכנונית.
אני מבין שאתה כמובן אינו בעל הקרקע אלא יזם. מי בעל הקרקע? שיכוני רכבת- זה רק מינהל מקרקעי ישראל, אם אכן כך הדבר- גם איתו תצטרך לשבת.
בכזה היקף לא תוכל להזיז דבר בלי שיתוף פעולה עם ראש הרשות והועדה המקומית.
אם יש מקרים דומים בקרבת מקום ששם נעשתה אותה פעולה- תוכל להתרשם מהמגמה הכללית התכנונית.
אני מבין שאתה כמובן אינו בעל הקרקע אלא יזם. מי בעל הקרקע? שיכוני רכבת- זה רק מינהל מקרקעי ישראל, אם אכן כך הדבר- גם איתו תצטרך לשבת.
כמה תשובות
א. אני לא יזם אלא דייר, אנחנו עוד לפני שלב היזמים
ב. זו דווקא לא קרקע מינהל, בעלי הדירות הם בעלי הקרקע
ג. ברור לי שיהיה צריך שיתוף פעולה של הרשות המקומית, ונגיע גם לשם בהמשך. אבל השאלה שלי מכוונת לשלב מקדמי הרבה יותר.
אני פשוט רוצה לדעת (בערך) כמה דירות בגודל סטנדרטי ניתן לבנות על תא שטח של 8 דונם, בהינתן הגבלת גובה של 8 קומות. חשבתי שזו שאלה פשוטה, אולי אני בפורום הלא נכון..
א. אני לא יזם אלא דייר, אנחנו עוד לפני שלב היזמים
ב. זו דווקא לא קרקע מינהל, בעלי הדירות הם בעלי הקרקע
ג. ברור לי שיהיה צריך שיתוף פעולה של הרשות המקומית, ונגיע גם לשם בהמשך. אבל השאלה שלי מכוונת לשלב מקדמי הרבה יותר.
אני פשוט רוצה לדעת (בערך) כמה דירות בגודל סטנדרטי ניתן לבנות על תא שטח של 8 דונם, בהינתן הגבלת גובה של 8 קומות. חשבתי שזו שאלה פשוטה, אולי אני בפורום הלא נכון..
אנסה לפרט
לישוב בוודאי יש תכנית מתאר שקובעת הנחיות כליות לצפיפות יחידות דיור, גובה מבנים ומספר מבנים על מגרש ועוד כהנה וכהנה הוראות. חפש את התכנית וראה מה כתוב שם..
צפיפות מתוכננת תיקבע לפי תכנית אב לתשתיות כמו ביוב, מים, דרכים. תיאורטית שכונה בעייתית מבחינת נגישות לכביש ראשי, היעדר תכנית אב לביוב או תכנית ביוב שלא תענה על המוצע- כל אלו יכולים להשפיע על מספר יח"ד בתכנית שלך.
וכמובן יש את הפוליטיקה התכנונית הפנימית של הישוב, עמידה בהוראות תכניות מתאר ארציות כמו תמ"א 35.
כל אדריכל מנוסה יודע שהנתונים הסופיים ייקבעו רק כשבאים לוועדה ולעירייה ומנסים לשכנע אותם לדחוף כמה שיותר ואז מתחיל מקח וממכר, וגם אחרי זה יש סטיות וחריגות והוספת יח"ד תוך הקטנת שטחי דירות ושינוי גובה. יש כל כך הרבה טריקים שיכולים להביא לשינוי מספר יח"ד עד כדי 25 אחוזים.
רשות מקומית יכולה גם להעדיף אזור אחד על משנהו מבחינת איפה לאשר פינוי בינוי.
נסה לאתר איפה יש הצעות לפינוי בינוי בישוב שלך , אולי יש תקדים.
וחוץ מזה, אתה כאן מדבר איתנו ואתה אחד ויחיד. יש עוד המון בעלים שבודאי יחלקו עליך או ירצו דברים אחרים, כלומר מה שתבין ותסיק מכאן אין לו משמעות בלי רוב הדיירים האחרים.
 
לישוב בוודאי יש תכנית מתאר שקובעת הנחיות כליות לצפיפות יחידות דיור, גובה מבנים ומספר מבנים על מגרש ועוד כהנה וכהנה הוראות. חפש את התכנית וראה מה כתוב שם..
צפיפות מתוכננת תיקבע לפי תכנית אב לתשתיות כמו ביוב, מים, דרכים. תיאורטית שכונה בעייתית מבחינת נגישות לכביש ראשי, היעדר תכנית אב לביוב או תכנית ביוב שלא תענה על המוצע- כל אלו יכולים להשפיע על מספר יח"ד בתכנית שלך.
וכמובן יש את הפוליטיקה התכנונית הפנימית של הישוב, עמידה בהוראות תכניות מתאר ארציות כמו תמ"א 35.
כל אדריכל מנוסה יודע שהנתונים הסופיים ייקבעו רק כשבאים לוועדה ולעירייה ומנסים לשכנע אותם לדחוף כמה שיותר ואז מתחיל מקח וממכר, וגם אחרי זה יש סטיות וחריגות והוספת יח"ד תוך הקטנת שטחי דירות ושינוי גובה. יש כל כך הרבה טריקים שיכולים להביא לשינוי מספר יח"ד עד כדי 25 אחוזים.
רשות מקומית יכולה גם להעדיף אזור אחד על משנהו מבחינת איפה לאשר פינוי בינוי.
נסה לאתר איפה יש הצעות לפינוי בינוי בישוב שלך , אולי יש תקדים.
וחוץ מזה, אתה כאן מדבר איתנו ואתה אחד ויחיד. יש עוד המון בעלים שבודאי יחלקו עליך או ירצו דברים אחרים, כלומר מה שתבין ותסיק מכאן אין לו משמעות בלי רוב הדיירים האחרים.
 
יחיאל טימסית
New member
סקר תכנון אדריכלי עבור שינוי תב"ע.
אוסיף על התשובות שכבר קבלת.
ראשית כאשר מגדירים מתחם "פינוי-בינוי" זה לא נעשה סתם.
אחת סיבות החשובות לכך זה הקלות במס שהדבר הזה מביא איתו בדגש על השבחה.
בהחלט קורה מצב שבונים הרים וגבהות אבל בפעול המיסים שחלים על זה פשוט קוברים את הכל.
ההתכנות הכלכלית היא לפני הכל.
ככלל אצבע לפינוי בינוי:
היחס כדי שפרויקט כזה יהיה רוחי הינו 1-3.
1 הריסה, 3 בניה. פחות מזה צריך לחשוב 10 פעמים.
שינוי תב"ע ותכנון אדריכלי:
מה שאת המבקש לא קורה במטה קסמים.
אם אדריכל/ית מציע לת שרות "בדיקה" כזה כלאחר יד תברח ממנו כמו מאש.
סקר תכנון אדריכלי + סקר שמאים הם הנחות היסוד לכל מהלך כזה.
אתה רוצה לקבל מידע מדויק ומהוקצע, דבר כזה עולה כסף.
עצה ממני - אל תחסוך בזה.
שיוני תב"ע בדגש על שינוי תמהיל של אחוזי בניה ואופי הבניה נעשה מול הועדה המחוזית.
עם התיקון האחרון חלק מהסמכויות עברו לועדה המקומית.
בתכלס זה לא באמת משנה, קריטי לרתום את הועדה המקומית שתתמוך בשינויים שאתה מציע.
בלעדיהם לא יקרה כלום.
אוסיף על התשובות שכבר קבלת.
ראשית כאשר מגדירים מתחם "פינוי-בינוי" זה לא נעשה סתם.
אחת סיבות החשובות לכך זה הקלות במס שהדבר הזה מביא איתו בדגש על השבחה.
בהחלט קורה מצב שבונים הרים וגבהות אבל בפעול המיסים שחלים על זה פשוט קוברים את הכל.
ההתכנות הכלכלית היא לפני הכל.
ככלל אצבע לפינוי בינוי:
היחס כדי שפרויקט כזה יהיה רוחי הינו 1-3.
1 הריסה, 3 בניה. פחות מזה צריך לחשוב 10 פעמים.
שינוי תב"ע ותכנון אדריכלי:
מה שאת המבקש לא קורה במטה קסמים.
אם אדריכל/ית מציע לת שרות "בדיקה" כזה כלאחר יד תברח ממנו כמו מאש.
סקר תכנון אדריכלי + סקר שמאים הם הנחות היסוד לכל מהלך כזה.
אתה רוצה לקבל מידע מדויק ומהוקצע, דבר כזה עולה כסף.
עצה ממני - אל תחסוך בזה.
שיוני תב"ע בדגש על שינוי תמהיל של אחוזי בניה ואופי הבניה נעשה מול הועדה המחוזית.
עם התיקון האחרון חלק מהסמכויות עברו לועדה המקומית.
בתכלס זה לא באמת משנה, קריטי לרתום את הועדה המקומית שתתמוך בשינויים שאתה מציע.
בלעדיהם לא יקרה כלום.
הליכי הריסת בנייני מגורים ובניתם מחדש - התייחסות.
האמת...היה משעשע לקרוא את קידום המידע בשאלותיך, מ-8 דונם ריקים הפך המקום לפתע ל-100 דיירים שגרים בשדה "ירוק" או בבנייני רכבת [מחק את המיותר]
רקע כללי-
היום יש מדיניות ממשלתית הנובעת מהורדת אחריות המדינה על אפשרות להרס עצום בבניינים ישנים שנבנו בתקנים ישנים שאינם עומדים בהליכי קריסה הנובעים מתנועת האדמה ברעידה לא קשה במיוחד.
ישנם 3 הליכים נפרדים לקידום בניה חדשה במקום הישנה, ואיני רוצה להתייחס לחיזוק והגבהה [תמ"א 38/1]
1. תמ"א 38/2- בניין בודד, בסמכות ועדה מקומית, הליך יחסית מהיר.
2. פינוי בינוי - מתחם מגורים אחד הכולל מס' בנייני מגורים. [כמו במקרה שלכם] עקב היקף העבודה ועלותו ליזם מדובר כאן על תוספות בסד"ג של עשרות ומאות דירות אל מול המצב הקיים כדי שליזם בכלל ישתלם להכנס להליך זה, האישור בסמכות ועדה מחוזית עפ"י עקרונות שנקבעו [כולל גובה מיסים ממס' דירות מסויים] - ההליך נמשך בממוצע כ- 5 שנים לאחר חתימה של 2/3 לפחות מבעלי הדירות.
3. התחדשות עירונית - היא השלב הבא המקיף קבוצת בניינים גדולה וישנה , ושטח בהיקף גדול יותר, ההליך מתחיל ביזום הועדה המקומית והם אלה שעוסקים בקידום התכנית מול ועדה מיוחדת במשרד הפנים שמגדירה מתחמי פינוי בינוי עפ"י חוק. [בגלל נושאי מיסוי שונים] הליך זה יכול להמשך בין 6 ל-8 שנים ויותר.
בכל המקרים נכנס לבסוף יזם בעל יכולות מוכחות לקדם את הליך התכנון מול בעלי הדירות והועדה המקומית/מחוזית, והמו"מ מולו חייב להתנהל ע"י עו"ד/שמאי שמונו ע"י נציגי הדיירים ובשום אופן לא עו"ד מטעמו של היזם [כדי לחסוך בהוצאות]
לשאלתך...רוצה לדעת פוטנציאל ? תקחו שמאי רציני שיכין לכם תיק מסודר ואיתו תלכו לעו"ד סופר מקצועי שיועסק ישירות על ידיכם ויפעל עפ"י עקרונות מנחים שיסוכמו מראש עם ועד הפעולה מטעם הדיירים ועפ"י הפוטנציאל שגילה השמאי בדו"ח, ויפנה ליזמים שונים שועד הפעולה יחליט עם מי הולכים להליך ארוך ויקר.
חייבים להבין שהליך פינוי בינוי מורכב מאוד מבחינת היזם, הוא חייב לדאוג ל-100 דירות חליפיות לדיירי הבניינים [או שכירות מתאימה באיזור] הוא חייב לעמוד בלוחות זמנים ותקציב כדי שיוכל להעמיד את המוצר המוגמר בלו"ז שנקבע.
וכמובן שכלכלית התהליך ישתלם לו.
האמת...היה משעשע לקרוא את קידום המידע בשאלותיך, מ-8 דונם ריקים הפך המקום לפתע ל-100 דיירים שגרים בשדה "ירוק" או בבנייני רכבת [מחק את המיותר]
רקע כללי-
היום יש מדיניות ממשלתית הנובעת מהורדת אחריות המדינה על אפשרות להרס עצום בבניינים ישנים שנבנו בתקנים ישנים שאינם עומדים בהליכי קריסה הנובעים מתנועת האדמה ברעידה לא קשה במיוחד.
ישנם 3 הליכים נפרדים לקידום בניה חדשה במקום הישנה, ואיני רוצה להתייחס לחיזוק והגבהה [תמ"א 38/1]
1. תמ"א 38/2- בניין בודד, בסמכות ועדה מקומית, הליך יחסית מהיר.
2. פינוי בינוי - מתחם מגורים אחד הכולל מס' בנייני מגורים. [כמו במקרה שלכם] עקב היקף העבודה ועלותו ליזם מדובר כאן על תוספות בסד"ג של עשרות ומאות דירות אל מול המצב הקיים כדי שליזם בכלל ישתלם להכנס להליך זה, האישור בסמכות ועדה מחוזית עפ"י עקרונות שנקבעו [כולל גובה מיסים ממס' דירות מסויים] - ההליך נמשך בממוצע כ- 5 שנים לאחר חתימה של 2/3 לפחות מבעלי הדירות.
3. התחדשות עירונית - היא השלב הבא המקיף קבוצת בניינים גדולה וישנה , ושטח בהיקף גדול יותר, ההליך מתחיל ביזום הועדה המקומית והם אלה שעוסקים בקידום התכנית מול ועדה מיוחדת במשרד הפנים שמגדירה מתחמי פינוי בינוי עפ"י חוק. [בגלל נושאי מיסוי שונים] הליך זה יכול להמשך בין 6 ל-8 שנים ויותר.
בכל המקרים נכנס לבסוף יזם בעל יכולות מוכחות לקדם את הליך התכנון מול בעלי הדירות והועדה המקומית/מחוזית, והמו"מ מולו חייב להתנהל ע"י עו"ד/שמאי שמונו ע"י נציגי הדיירים ובשום אופן לא עו"ד מטעמו של היזם [כדי לחסוך בהוצאות]
לשאלתך...רוצה לדעת פוטנציאל ? תקחו שמאי רציני שיכין לכם תיק מסודר ואיתו תלכו לעו"ד סופר מקצועי שיועסק ישירות על ידיכם ויפעל עפ"י עקרונות מנחים שיסוכמו מראש עם ועד הפעולה מטעם הדיירים ועפ"י הפוטנציאל שגילה השמאי בדו"ח, ויפנה ליזמים שונים שועד הפעולה יחליט עם מי הולכים להליך ארוך ויקר.
חייבים להבין שהליך פינוי בינוי מורכב מאוד מבחינת היזם, הוא חייב לדאוג ל-100 דירות חליפיות לדיירי הבניינים [או שכירות מתאימה באיזור] הוא חייב לעמוד בלוחות זמנים ותקציב כדי שיוכל להעמיד את המוצר המוגמר בלו"ז שנקבע.
וכמובן שכלכלית התהליך ישתלם לו.
תודה על כל התשובות, אבל..
וואי וואי וואי...
אנשים, תודה, אבל חבל על כל המאמצים - אין לי צורך בשלב זה בעצות בנוגע לתכנון הממשי של הפרויקט. אני יודע ומכיר היטב, את סוגי ההתחדשות העירונית, הקשיים, המורכבות וכו'.אני עו"ד בעצמי, אין צורך לשכנע אותי לקחת שמאי מומחה או עו"ד תותח בתחום, או לספר לי על מוסדות תכנון, יזמים ודיירים. אני מכיר ויודע, וזו לא השאלה כאן.
בקיצור, לא ביקשתי עזרה או עצות בנושא "איך לקדם פרויקט פינוי בינוי". השאלה שלי היא פשוטה: כמה דירות טיפוסיות ניתן (טכנית; לא "חוקית") לבנות בשטח של 8 דונם, בהינתן מגבלת גובה של 8 קומות.
ברור לי שייתכן שבסוף לא ניתן יהיה לבנות 8 קומות באזור (או שיהיה ניתן לבנות גם 12 או 20), אני רק שואל כדי לקבל מושג על איזה היקף בערך של יח"ד פוטנציאליות אנחנו מסתכלים פה. כיום יש כ-100 יח"ד; השאלה היא מהו *הפוטנציאל*. רק כעיקרון, כרקע, כתשתית ראשונית להמשך השלבים.
זה הכל. שאלה פשוטה בממד האדריכלי התיאורטי.
וואי וואי וואי...
אנשים, תודה, אבל חבל על כל המאמצים - אין לי צורך בשלב זה בעצות בנוגע לתכנון הממשי של הפרויקט. אני יודע ומכיר היטב, את סוגי ההתחדשות העירונית, הקשיים, המורכבות וכו'.אני עו"ד בעצמי, אין צורך לשכנע אותי לקחת שמאי מומחה או עו"ד תותח בתחום, או לספר לי על מוסדות תכנון, יזמים ודיירים. אני מכיר ויודע, וזו לא השאלה כאן.
בקיצור, לא ביקשתי עזרה או עצות בנושא "איך לקדם פרויקט פינוי בינוי". השאלה שלי היא פשוטה: כמה דירות טיפוסיות ניתן (טכנית; לא "חוקית") לבנות בשטח של 8 דונם, בהינתן מגבלת גובה של 8 קומות.
ברור לי שייתכן שבסוף לא ניתן יהיה לבנות 8 קומות באזור (או שיהיה ניתן לבנות גם 12 או 20), אני רק שואל כדי לקבל מושג על איזה היקף בערך של יח"ד פוטנציאליות אנחנו מסתכלים פה. כיום יש כ-100 יח"ד; השאלה היא מהו *הפוטנציאל*. רק כעיקרון, כרקע, כתשתית ראשונית להמשך השלבים.
זה הכל. שאלה פשוטה בממד האדריכלי התיאורטי.
אילן אלואשוילי
New member
טכנית תכסית מבנה ב״גס״ הוא בערך 500-600 מ״ר על דונם
נניח תוותר על שטח ירוק ולא יקחו שטח כהפקעה ובהנחה שעל כל דונם יתנו לך לבנות בניין 1 של 8 קומות אז זה ייתן לנו 8 בניינים בני 8 קומות כפי ציינת.
 
נניח נבנה רק קומות טיפוסיות של 4 דירות בקומה אז יש לנו בכל בניין 32 יחד. אפשר לעשות דירות גן בין 2-4 דירות אז נניח שבבנין 1 יש 34 יחד (לפי 2 דירות גן).
 
קח את הבניין הזה ותכפיל ב-8. זה מספר הדירות שתוכל לקבל במבנה בן 8 קומות טיפוסיות עם 8 בניינים.
 
בכל מקרה לא נראה לי שיש התכנות כלכלית לפי המגבלה של בנין בן 8 קומות.
 
מקוה שהתשובה היא יותר למה שכיוונת.
נניח תוותר על שטח ירוק ולא יקחו שטח כהפקעה ובהנחה שעל כל דונם יתנו לך לבנות בניין 1 של 8 קומות אז זה ייתן לנו 8 בניינים בני 8 קומות כפי ציינת.
 
נניח נבנה רק קומות טיפוסיות של 4 דירות בקומה אז יש לנו בכל בניין 32 יחד. אפשר לעשות דירות גן בין 2-4 דירות אז נניח שבבנין 1 יש 34 יחד (לפי 2 דירות גן).
 
קח את הבניין הזה ותכפיל ב-8. זה מספר הדירות שתוכל לקבל במבנה בן 8 קומות טיפוסיות עם 8 בניינים.
 
בכל מקרה לא נראה לי שיש התכנות כלכלית לפי המגבלה של בנין בן 8 קומות.
 
מקוה שהתשובה היא יותר למה שכיוונת.
תשובה עניינית לשאלתך.
מה שמקובל היום במפתחות למבנני בניה חדשים הוא מסגרת של כ-3,5 עד 4,5 דונם לבניין מגורים.
כלומר בהערכה גסה ניתן לומר שמדובר על 2 בניינים , ובהנחה שמדובר על 8 קומות [מעל לובי] אזי 4 דירות לקומה כפול 7 קומות = 28 דירות ו-2 פנטאהוזים וסה"כ 30 דירות בבניין לשיטתך, כפול בניין נוסף - נותן סה"כ 60 יח"ד , המסקנה היא שב-8 קומות אין סיכוי להרים פרוייקט.בכלל ובפרט...
המינימום בפרוייקטים מסוג זה הם בנייני 22 קומות [כש-2 הקומות העליונות מהוות 2 פנטו קוטג'ים, ו-2 פנטהאוזים]
כלומר , 20 קומות כפול 4 דיירים בקומה = 80 יח"ד + 4 יח"ד "מיוחדות" ויקרות כפי שציינתי.
בהוספת הבניין הנוסף - 160 יח"ד ועוד 8 יח"ד מיוחדות.
כמובן שיש להוסיף עלויות של הריסה,שכירות של לפחות שנתיים [עד מפתח], חפירה, בניית כ-3 עד 4 מפלסי חנייה מתחת לגובה מינוס "אפס" ל- 100 אחוז מהשטח הכולל [8 דונם]
זה פחות או יותר מפתח המינימום שיזם רציני יכנס לעסקה מסובכת שכזו.
מה שמקובל היום במפתחות למבנני בניה חדשים הוא מסגרת של כ-3,5 עד 4,5 דונם לבניין מגורים.
כלומר בהערכה גסה ניתן לומר שמדובר על 2 בניינים , ובהנחה שמדובר על 8 קומות [מעל לובי] אזי 4 דירות לקומה כפול 7 קומות = 28 דירות ו-2 פנטאהוזים וסה"כ 30 דירות בבניין לשיטתך, כפול בניין נוסף - נותן סה"כ 60 יח"ד , המסקנה היא שב-8 קומות אין סיכוי להרים פרוייקט.בכלל ובפרט...
המינימום בפרוייקטים מסוג זה הם בנייני 22 קומות [כש-2 הקומות העליונות מהוות 2 פנטו קוטג'ים, ו-2 פנטהאוזים]
כלומר , 20 קומות כפול 4 דיירים בקומה = 80 יח"ד + 4 יח"ד "מיוחדות" ויקרות כפי שציינתי.
בהוספת הבניין הנוסף - 160 יח"ד ועוד 8 יח"ד מיוחדות.
כמובן שיש להוסיף עלויות של הריסה,שכירות של לפחות שנתיים [עד מפתח], חפירה, בניית כ-3 עד 4 מפלסי חנייה מתחת לגובה מינוס "אפס" ל- 100 אחוז מהשטח הכולל [8 דונם]
זה פחות או יותר מפתח המינימום שיזם רציני יכנס לעסקה מסובכת שכזו.
אין תשובה חד משמעית , היא תלויה במשתנים שונים
בין היתר התשובה תשנה בהתאם לועדה המקומית אליה שייך והמיקום באותה ועדה
 
בדרכלל צריך גם שהבניה חדשה תהיה הגיונית יחסית לסביבה , כל זה מביא לתוצאות שונות
 
בנוסף , אם ניקח 20יח"ד לדונם , נקבל שכ"ה 160 יח"ד
 
אך אם לפי תמ"א 38 תוכלו להוסיף 2.5 קומות הרי תקבלו הרבה יותר דירות - ומין הסתם הועדה תעדיף בניה חדשה במקום תוספת
 
בנוסף , יש להביא בחשבון עומס תנועה במקום , שרותים לתושבים וכד , ואם אתם לא יוצאי דופן משמע גם לאחרים יתאפשר ואת כל זה צריך לקחת בחשבון
 
כך שאין תשובה אחת חד משמעית
 
כלל אצבע גס מאד: במגדלים התכסית היא כ 16-20% משטח המגרש, מכאן צא וחשב כמה דירות הנכם צריכים ונגזר מזה מספר קומות כולל אותם תחלק במספר בינינים ותגיע למספר קומות נדרש לבנין והאם זה סביר שתקבלו
בין היתר התשובה תשנה בהתאם לועדה המקומית אליה שייך והמיקום באותה ועדה
 
בדרכלל צריך גם שהבניה חדשה תהיה הגיונית יחסית לסביבה , כל זה מביא לתוצאות שונות
 
בנוסף , אם ניקח 20יח"ד לדונם , נקבל שכ"ה 160 יח"ד
 
אך אם לפי תמ"א 38 תוכלו להוסיף 2.5 קומות הרי תקבלו הרבה יותר דירות - ומין הסתם הועדה תעדיף בניה חדשה במקום תוספת
 
בנוסף , יש להביא בחשבון עומס תנועה במקום , שרותים לתושבים וכד , ואם אתם לא יוצאי דופן משמע גם לאחרים יתאפשר ואת כל זה צריך לקחת בחשבון
 
כך שאין תשובה אחת חד משמעית
 
כלל אצבע גס מאד: במגדלים התכסית היא כ 16-20% משטח המגרש, מכאן צא וחשב כמה דירות הנכם צריכים ונגזר מזה מספר קומות כולל אותם תחלק במספר בינינים ותגיע למספר קומות נדרש לבנין והאם זה סביר שתקבלו
בני פינק 1961
New member
שלום.אכן הרבה תשובות כאן,לא עונות על השאלה שלך בקירוב אפילו.תסתכל בהצעות נדלן בלוחות יד 2 ,פייסבוק.אתרי חברות תיוך נדלן.פרטיים.איפה שיש פירוט לגבים גודל המגרש.כמה בנינים אפשר לבנות.כמה דירות בכל בנינים.למשל:לפי הצעה אחת באתר יד 2 שראיתי עכשיו.בעיר ערד.גודל המגרש.8240 מ״ר.אפשר לבנות 91 יחידות דיור.ב-7 בנינים. כנראה לא פינוי בינוי.לפי מה שהיא כותבת.91/7= 13 דירות בכל בנין.לפי זה,כנראה 4 קומות בכל בנין.3 דירות בכל קומה?או 5 קומות? קומה תחתונה דירת גן?קומה עליונה,דירת גג-פנטהאוס?
בהצלחה.(אם רלוונטי עדיין היום?)
בהצלחה.(אם רלוונטי עדיין היום?)
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.