כמה משכנתא לקחת ומתי ?

[rotemk2007]

שלום
יש לנו מגרש ואנחנו מעוניינים לבנות עליו בית דו קומתי של כ- 200 מ"ר .
יש לנו בערך 1,000,000 ש"ח נזילים כולל תוכניות חיסכון ( קרנות השתלמות - 400 א"ש , ק.גמל - 50 א"ש , ק.גמל להשקעה - 500 א"ש ועוד 50 א"ש בהשקעות נזילות אחרות ) והכנסות חודשיות של כ-25,000 ש"ח ברוטו שלא נשאר מהם ממש בסוף החודש מתוכם כ-10,000 קצבת נכות א.כ.ע )
אני מבקשת לקבל עצתכם מה כדאי לנו לעשות :
1. להתחיל לבנות עם כל הכספים הללו עד שייגמרו ורק אז לקחת משכנתה על הכסף שחסר לנו תמורת שיעבוד הנכס ?
2. לקחת רק חלק מהכסף ( נניח להשאיר את קרנות ההשתלמות סגורות או משו אחר ) ואז לקחת משכנתא גדולה יותר בשלב מוקדם יותר ( אנחנו לא יודעים איפה נפסיד יותר - מאובדן התשואה על קרנות ההשתלמות / קופות הגמל או מהריבית שנשלם על המשכנתא )
3. לקחת משכנתא מהתחלה על הסכום המקסימלי שניתן ואת הכסף להשאיר מושקע .
4. אופציה נוספת שלא חשבנו עליה (-:
תודה רבה
רותם

 

[82little]

ההכנסות החודשיות הרלוונטיות הן הכנסות נטו. ומתוכן ניתן לגזור בדרך כלל שליש להחזר חודשי למשכנתא. ערכו שוב בדיקה מהו ההחזר החודשי המקסימאלי האפשרי מבחינתכם. לא רק מבחינת מה שהבנק יאשר ולפי זה גזרו את המשכנתא המקסימאלית שתוכלו לקחת. או שהגיוני לקחת. בכללי כדאי לבדוק בתמהיל שבו שליש פריים ל 30 שנים, מלצ ל 20 שנים וקלצ ל 10 שנים ומטה ולראות לאיזה סכום אתם יכולים להגיע בהינתן ההחזר החודשי הרצוי...
אפשר כמובן לעלות בקלצ ולהאריך המלצ אבל אז זה מתחיל להיות משכנתא יקרה יחסית. אפשרית אבל יקרה...

אם יתברר שאתם יכולים לקחת משכנתא ובמסגרת הזאת קחו אותה לפני שאתם נוגעים בכספים שלכם. יש לזכור שבבניה התשלומים של הבנק בהתאם להתקדמות לא תמיד חופפים את לוח התשלומים הנדרש לקבלן כך שגם מסיבה זו תצטרכו את הכספים שלכם. בנוסף, כמעט תמיד יש חריגות תקציב כך שצריך להניח לפחות 15 עד 20 אחוז כאפשרות לחריגות. שהלוואי שלא יקרו. אבל זה קורה.

אפשר גם לתכנון בית מודולורי שבו בונים חלק או בונים שלד על הכל אבל לא משלימים הכל מיד. זה חשוב בייחוד אם יתברר שבעצם התקציב שלכם מוגבל מדי.

בסיום הבניה, ככל שלקחתם משכנתא כדאי למחזר אחרי קבלת טופס 4 כי הריביות שתקבלו אחרי שהבית בנוי יהיו טובות יותר.

טוב להישאר בסוף עם כספים בצד לחיסכון ובמקביל לשלם משכנתא. למשל בקרנות השתלמות שעשויות לתתת יותר מאשר ריביות המשכנתא ובכל מקרה נותנות שקט לעת צרה.

חשוב להשתמש במחשבון משכנתא לצורך חישוב הסימולציות השונות. וחשוב לבנות תקציב ותרשים זרימה של ההוצאות וכו' לאורך כל התהליך. הבנק לא יעשה זאת עבורכם...

ואם לא יכולים לבד, קחו יועץ.
בהצלחה

 

[rotemk2007]

ראשית תודה רבה על התגובה המהירה והמפורטת ואם אפשר עוד כמה בקשות /שאלות הבהרה :
אבל לפני זה כמה הנחות : עלות בניה משוערת : 1,400,000 ש"ח , סכום נזיל ( קרנות השתלמות, קופות גמל וקופות גמל להשקעה ) : 1,000,000 ש"ח , מעבר לכך אני מניחה שנוכל לעמוד בהחזר משכנתא של 2,000 ש" ח בחודש .
עכשיו לבקשות / שאלות :
1. אפשר לקבל קישור למחשבון איתו ניתן לבדוק את התמהיל שאמרת עם שלושת המרכיבים שבו ניתן להזין את הסכום החודשי ? (ראינו רק מחשבונים פשוטים יותר )
2. באיזה שלב פונים לבקש משכנתא ? רק אחרי שמסיימים עם האדריכל ויש תוכנית מאושרת ?
3. לאור ההנחות שציינתי למעלה , אתה מציע לי לקחת משכנתא את כל ה-1,400,000 ש"ח ? כי עדיף לי לקבל תשואות על הכספים הללו מאשר לשלם את הריבית על המשכנתא ?
4. האם יש הבדל בשיקולים שלי בעניין המשכנתא אם נמכור את הבית בסוף הבנייה / נשכיר אותו או נגור בו בעצמנו ?
5. אנחנו לא ממש מבינים בענייני משכנתאות .האם אתה מציע לנו לפנות ליועץ משכנתא כבר בשלב הזה או שחבל לזרוק את הכסף הזה או שהעניין לא ממש מורכב כרגע ועדיף לפנות אליו רק בסוף הדרך כאשר נרצה לעשות מיחזור וכו' ?
6. לא כ"כ הבנתי את העניין המודולרי - יהיה לנו מספיק כסף לעבור את שלב השלד ועוד קצת ואז אנחנו אולי נרצה לעשות את הדברים יותר "באיזי " ולא להיכנס למחויבות של הלוואות והחזרים . אשמח אם תוכל להבהיר את מה שאמרת בעניין .
שוב תודה רבה
רותם

 

[82little]

1 לגבי מחשבונים יש כמה ברשת ואנני נוהג להמליץ כי רובם ככולם באתרים שגם מפרסמים עצמם וכו'... חפשו ברשת מחשבון משכנתא שמאפשר לבדוק ביחד כמה מסלולים ובכמה אפשרויות, ורק לוודא שיש בו אפשרות לראות את סך הריביות שתשלמו לבנק ולראות גם לוח סילוקין. .

2. לגבי הפניה לבנק עדיף לגשת ככל המוקדם ולקבל אישור עקרוני ולהבין מה הבנק ידרוש בהתחלה ובהמשך. זו לא פגישה אחת בבנק כך שאחרי שיהיו בידכם תוכניות מאושרות וברורות יותר כדאי יהיה להיפגש שוב. ולבנות את המשכנתא ואת התנאים וכו' כשיש משהו קונקרטי יותר ביד.

3. לאור ההחזר החודשי שאת מציינת 2000 שח בלבד לא תוכלו לקחת הרי את כל הסכום לבניה. למעשה תצטרכו גם את הכספים שלכם וגם את של הבנק... מניח שתוכלו משנתא של כחצי מיליון. שוב, השתמשו במחשבון ובדקו הסימולציות השונות. וכמובן, לאורך התהליך לשמור היטב על הכספים ובהשקעה מקבילה מול המשכנתא ובכלל.

4. לא חושב שיש הבדל כזה משמעותי לגבי המשכנתא אם תמכרו או תשכירו וזה שיקולים שלכם שאגב לא כדאי להיכנס עם הבנק כשלא צריך לכל העניינים הללו. ככל שתשכירו את הבית אפשר יהיה כנראה להציג זאת כהכנסה נוספת וזה עשוי לעזור לגבי מיחזור. בסיום הבניה יש היגיון, אחרי טופס 4 , למחזר את המשכנתא כי כדי לשפר את הריביות. בעת הבניה הנכס נתפס בבנק כפחות בטוח ולכן מתמחרים אחרת את הריביות. האם יש הבדל בשיקולים שלי בעניין המשכנתא אם נמכור את הבית בסוף הבנייה / נשכיר אותו או נגור בו בעצמנו ?

5. ההיעזרות ביועץ כדאית לפעמים אם ממש לא מצליחים להבין את התהליכים והחישובים. אישית חושב שבהשקעת זמן סבירה ניתן ללמוד את כל הנדרש ולבקש בבנק את התמהיל הנכון ולהשיג את הריביות הטובות. לדעתי, הענין אכן דורש לפעול נכון ואפשר להפסיד הרבה כסף אם עובדים על עיוור עם הבנקים. זה ברור שלא טוב. אבל אם לומדים את הנושא ועושים את התהליך נכון מול הבנק לא נדרש לדעתי יועץ משכנתא. שוב, זה לא כל כך מסובך, וזה יותר ענין של זמן ומאמץ. ובכל מקרה, אגב, כדאי ללמוד להבין את העקרונות הבסיסיים. בין היתר קראו כמה עשרות הודעות לאחור בפורום וקראו בבלוגים שונים כדי להבין את הנושא. גם לגבי מיחזור אפשר להבין מתוך הפורום איך לעשות את זה נכון. זה לא מאוד שונה מלקיחת משכנתא על הקניה.

6. הענין המודולרי קשור לכך שהבנק נותן כסף לפי תוכנית מסויימת שלו לתשלומים, למשל באישור של שמאי ששלב מסויים בוצע. זה קצת שונה מבנק לבנק אז כדאי לברר בכל בנק איך זה ייעשה. ועם זאת, הרי התשלומים לקבלן לא תמיד חופפים ללוח הזה... כך שצריך להיות עם מספיק כסף בצד להיות מסוגל לשלם לקבלן מה שצריך ולא להתעכב בגלל שהבנק לא מעביר את הכסף לפי הלוח הנדרש לכם. בדקו בבנק אם יהיו תנאים אחרים, ואולי שיפור בריביות, ככל שהבנק ייכנס בשלב קצת יותר מאוחר, כשכבר בניתם שלד עם הכספים שלכם... ככל שזה המצב אז זה אכן יהיה יותר "באיזי " כי זה יהיה תלוי בקצב ובכספים שלכם בלי להיכנס לענייני המשכנתא. וודאו רק בבנק שזה אכן יעבוד בסדר מבחינתו לפי תוכנית כזו.
בהצלחה

 

[82little]

בבית מודולרי התכוונתי גם לכך שלפעמים כדאי לתכנן בית גדול יותר להמשך אבל בשלב ראשון לבנות פחות. או לבנות שלד כולל ולגמור חלק בשלב ראשון וחלק אחר בשלבים יותר מאוחרים. צריך אז לחשוב איך מציגים את הענין לבנק וכמה כסף מבקשים בסך הכל. אבל לא יודע אם נקודה זו ממש רלוונטית לכם כי להבנתי, בעקבות מה שכתבת כאמור בנוגע לתקציב הנדרש, הכספים שיש לכם וההחזר החודשי הרצוי, מתכנסים לכך שהמשכנתא והכספים מהון עצמי ידרשו כולם לשם השלמת הבניה.
בהצלחה