כסף אחרון...

[ikab]

רכשנו דירה יד 2 כל הכספים תמורת הדירה שולמו למוכר מכספי הדירה שלנו שנמכרה, נותר לשלם 650K , המשכנתא שלנו היא בסך 550K ואנו מעוניינים לגרור אותה לדירה החדשה ולהגדיל את המשכנתא בעוד 250K סה"כ שיהיה ברשותנו 650K לתשלום אחרון ו150K לטובת השיפוץ , התרחיש הזה הגיוני ? ניתן לקחת משכנתא גבוהה יותר ממה שנשאר לשלם למוכר??

 

[82little]

מה שווי הדירה הנקנית?
כל זה מהלך שבדרך כלל חשוב לקחת אותו מראש.
עתה עלול להיווצר מצב שתוכלו אמנם לקחת משכנתא בסך 650 א' שחלקה יהיה בגרירה וחלקה חדשה אבל על ה 150 הנוספים שאינם משמשים לרכישת הדירה אלא לצורך שיפוץ הבנק ייחשב זאת כהלוואה לכל מטרה והעלויות של הריביות יהיו גבוהות יותר.

אבל זה כבר נעשה. וזה מה יש...

אגב, מה תנאי ההלוואה הקיימת. כדאי לבחון בזהירות שכדאי אכן לגרור ולא למחזר, או לגרור חלק ולמחזר חלק. ב
בהצלחה.

 

[82little]

להוסיף:
נסו לשכנע את הבנק שבטעות לא השארתם את הכסף לשיפוץ המלא בצד.
תלוי גם מה אחוזי המימון.
וכמה הבנק יהיה מוכן ללכת לקראתכם.
כאמור שווה לבדוק מצב של מיחזור ונטילת משכנתא חדשה.
כלומר, מלבד הבדיקות שלכם זה גם ענין למשא ומתן עם הבנק שאולי ינסה לשמר אתכם ויילך לקראתכם... .ואולי עם בנקים נוספים...
בהצלחה.

 

[ikab]

לא רשמתי את הדברים ברור, הסיטואציה שתיארתי היא התכנון , דבר עדיין לא נעשה.
מהתחלה...
מכרנו את דירתנו 1.8, קנינו את הדירה החדשה גם ב1.8
מועדי התשלומים של הקנייה המתוכננים:
בחתימה 100k
חודש אחרי 1.050
היתרה 650k בקבלת מפתח בספטמבר 21.
זקוקים ל250k לשיפוץ.
מבחינת המכירה מועדי התשלומים:
בחתימה 1.2
ביוני 450k
במסירת מפתח בנובמבר 21 150k

תנאי המשכנתא הקיימת 550k:
120k משתנה צמודה כל 5- 1.5% נותרו 15 שנים
195k פריים מינוס 0.9 נותרו 15 שנים
235k קבועה לא צמודה נותרו 7 שנים

 

[82little]

כתבת שולמו למוכר ונותרו וכו...
?
אם עדיין לא נעשה. מצבכם טוב ותעשו לפי המוצע...

מה ההכנסות?. מה ההחזר החודשי המקסימאלי?.
מה ההחזר בכל מסלול.
מה הריבית בקלצ והאם יש עמלת היוון.
ניתן לגרור חלק.
בדקו תמהיל משלים עם הבנק. הפריים הנוסף ל 30 שנה
והשאר כנראה קלצ ולקצר ככל הניתן.
ואפשר שתגלו שתמהיל חדש עם בנק אחר ייצא יותר זול. כלומר במקום גרירה.
השתמשו במחשבון להשוואת הסימולציות. וקראו כמה עשרות הודעות לאחור להבנת תמהילים ושיקולים.
בהצלחה

 

[ikab]

הכנסות 22k
החזר רצוי עד6000
החזר היום 4800
משתנה 760
פריים 1130
קלצ 2.77% החזר 2900
לא יודע אם יש היוון
האם ניתן יהיה לקחת 800k משכנתא ביוני מבלי להקטין את הסכום שהמוכר יקבל חודש אחרי החתימה? או שחייב לשנות את התשלומים?

 

[82little]

מבחינתכם בררו מה סך הריביות בכל תמהיל.
מצב נוכחי וגרירה מליאה 550 פלוס 250 שתשלים הנוכחי. ולחלופין גרירה חלקית. הקלצ בריבית יחסית גבוהה ל 7 שנים וזה גם יחסית זמן קצר שמכביד על ההחזר החודשי.
אז עוד אופציה זה ליצור תמהיל חדש כלומר בשליש פריים ל 30 שנה והשאר בקלצ שמחולק לשתי קלצ ל 9 ול 10 שנים בערך....
כאמור בדקו במחשבון את ההשוואה בין הסימולציות בהחזר החודשי ובסך הריביות לבנק.

בסך הריביות לבנק עשוי לצאת די דומה ומאפשר גם לתמחר שוב בין הבנקים וליצור תמהיל מאוזן ויציב יותר.

חשוב גם שתבררו בבנק או בבנקים האם ניתן יהיה להכניס כספי משכנתא כבר אחרי 10 אחוז שלכם או 20 אחוז כלומר הבנק הרי יעביר רק לידי המוכר... ואם מעוניינים לקבל ריביות עכשוויות שבקלצ למשל הן יחסית נמוכות שווה להקדים עם המשכנתא ולשמור הכספים הנוספים לגמר תשלומים ולשיפוץ.
בהצלחה.