נכסי מקרקעין הינם נכסים מורכבים. שוויו של נכס מקרקעין מורכב מגורמים רבים.
פניה לשמאי נדל"ן יכולה להאיר את עיניכם, לפשט ולפרט את מכלול הגורמים המרכיבים את שווי המקרקעין.
שמאי דירות יכול לזהות ליקויים ואי התאמות אשר פוגעות בשווי הנכס וסחירותו.
במאמר זה נפרט על הבדיקות ששמאי מקרקעין נדרש לבצע על מנת להבין את חשיבותה של הבדיקה השמאית.
מה צריך לבדוק שמאי דירות בהערכת שווי דירה או בית פרטי:
סקירת הסביבה מהווה בדיקה כללית על מיקום הנכס. חשיבותה של הסקירה הסביבתית הינה בזיהויו המדויק של הנכס.
הבדיקה הסביבתית נעשית על מנת לתאר את קרבתו של הנכס לצירי תנועה, ערכי נוף, בתי ספר, מוקדי מסחר ועוד.
בנוסף, הבדיקה הסביבתית כוללת זיהוי של הגוש והחלקה, הקומה, כיווני האוויר ועוד.
בתיאור הנכס, שמאי נדל"ן יתאר את רמת הגימור בדירה, שטחה, חומרי הגלם ועוד.
מומלץ כי במועד הביקור בנכס, שמאי דירות יביא אתו מראש את התכניות ההנדסיות של הדירה. המצאות תכניות הדירה במועד הביקור בנכס תשמש את השמאי לאיתור חריגות בנייה.
במועד הביקור בנכס, מומלץ כי שמאי דירות יבצע מדידת לייזר מלאה של שטח הדירה הבנוי בפועל.
בדיקת המצב המשפטי שמבצע שמאי נדל"ן:
בדיקת המצב המשפטי הינה שלב קריטי בביצוע הערכת שווי של דירה או בית פרטי. לבדיקה המשפטית השפעה מכרעת, בין היתר, גם על החלטתכם לרכוש את הנכס או לא.
פרק המצב המשפטי מפרט את זכויות החזקה במקרקעין. חוק המקרקעין מגדיר 5 זכויות:
בעלות:
זכות הבעלות הינה הזכות החזקה ביותר המקנה חזקה במקרקעין. בעלים של מקרקעין בניגוד לחוכר במקרקעין רשאי לנצל את כל זכויות הבנייה שיש בקרקע ללא קבלת אישור מהמחכיר.
חכירה:
חכירה זה שכירות לטווח ארוך של קיבולת בנייה מסוימת במגרש.
לדוגמה:
קיים מגרש בשטח של 350 מ"ר.
זכויות הבנייה על פי תכנית בניין עירונית הינן 200 מ"ר בשתי קומות
החוכר בחר לרכוש מהמנהל בחכירה מהוונת רק 160 מ"ר.
על פי הדוגמה, ניתן לראות שהיות והחוכר אינו הבעלים של הקרקע, המחכיר יכול להחכיר לחוכר רק חלקים מכלל זכויות הבנייה.
יש להבדיל זכות חכירה בדירת מגורים לזכות חכירה בבית פרטי.
דירת מגורים:
במקרים רבים, כאשר היזם בונה בניין מגורים על קרקע שבה זכה במכרז מרשות מקרקעי ישראל, הדירה תהיה ברמה של זכות חכירה עד לרישום זכויות רוכש הדירה בטאבו.
מדובר על מצב סטנדרטי בבנייה חדשה.
גם בדירות וותיקות בבנייה רוויה אין פער שווי מהותי בין זכות החכירה לבין זכות הבעלות. וזאת, מהסיבה שמנהל מקרקעי ישראל מסכים להקנות בעלות בבנייה רוויה ללא כל תשלום.
בית פרטי:
מנגד, בבניה צמודת קרקע המצב שונה.
רשות מקרקעי ישראל מבדילה בין שני מצבים הנגזרים משטחם של המגרשים המוחכרים.
במגרשים של עד 280 מ"ר רשות מקרקעי ישראל לא תגבה דמי היוון עבור זכויות בנייה שלא נרכשו במועד הקצאת המגרש.
במגרשים העולים על 280 מ"ר הרשות תגבה דמי היוון מלאים עבור זכויות בנייה שלא נרכשו במועד ההקצאה.
על פי הדוגמה שנתנו קודם, עבור ה - 40 מ"ר שלא שולם עליהם למנהל במועד הקצאת המגרש ישלמו החוכרים דמי היוון של 91%.
מה צריך לדעת שמאי דירות על תשריט הבית המשותף:
תשריט הבית המשותף מהווה מסמך משפטי המבוסס על תרשים הבניין והקומות.
תפקידו של תשריט הבית המשותף הינו להקנות בתרשים תת חלקה לכל דירה.
בנוסף להקניית תת חלקה, תשריט הבית המשותף מתאר את השטחים הצמודים לכל דירה כמו חניות, חצרות, מחסנים ועוד.
תשריט הבית המשותף אינו כולל את זכויות המחזיק במקרקעין. את זכויות המחזיק שמאי דירות יכול לראות בנסח הטאבו.
בנסח הטאבו המהווה מסמך משפטי נוסף, שמאי דירות יכול לראות על שם מי רושמה הדירה, מה זכויותיו בדירה ואילו הערות אזהרה יש על זכויות המחזיק.
דוגמה לתשריט בית משותף:
מה צריך לדעת שמאי דירות על הבדיקה התכנונית:
הבדיקה התכנונית מתייחסת לתכניות בניין עיר המקנות זכויות בנייה במקרקעין.
בשלב הראשון הוועדה המחוזית קובעת תכנית כוללנית לעיר או לשכונה. בשלב השני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מגבשת תכנון פרטני בהתבסס על התכנית המחוזית שמתוכה ניתן להוציא היתרי בניה.
כאשר שמאי נדל"ן מתבקש להעריך שווי דירה או שווי בית פרטי, עליו לבחון את מכלול התכניות בנייר עיר החלות על המגרש.
כל תכנית בניין עיר קובעת זכויות בנייה באחוזים מהקרקע או על ידי מטרים קבועים.
דוגמה להוראות תכנית בניין עיר:
מגרש מינימלי לבנייה: 500 מ"ר.
סה"כ זכויות בנייה: 60%.
תכסית: 40% (500*0.4 = 200 מ"ר)
מרתף: בהיקף קומת הקרקע.
חדר בגג: עד 40 מ"ר.
לאחר ששמאי דירות בחן את הוראות התכנית, על השמאי לסכם את הפרוגרמה התכנונית.
להלן ניתוח הפרוגרמה התכנונית:
קומת קרקע: 200 מ"ר.
קומה א': 100 מ"ר.
חדר בגג: 40 מ"ר.
יתרת מרפסת גג: 60 מ"ר.
מרתף: 200 מ"ר.
בהנחה כי ניתן להקים ממ"ד על פי תקנות ההתגוננות, שטח זה יתווסף בנוסף על השטחים מכח תב"ע.
מה צריך לדעת שמאי דירות על בדיקת היתרי בניה:
היתר בניה הינו מסמך אשר מתיר בניה בפועל בהסתמך על הוראות התכנית העירונית.
היתר בניה הינו מסמך הנדסי וכולל את דף ההיתר ואת התכנית ההנדסית.
התכנית ההנדסית מתארת את הבינוי המותר בעזרת תרשים של כל במבנה או של החלק הרלוונטי להיתר.
קיימים מקרים בהם דירה או בית פרטי הורחבו בהיתר אך השטח המוגדל לא עודכן בנסח הטאבו.
במצב זה, ייתכן על השמאי יהיה להסתמך על היתר הבניה.
יחד עם זאת, נותרת השאלה ביחס לאחוז החזקה של אותו בעלים של הדירה המורחבת ברכוש המשותף.
היות ותשריט הבית המשותף לא תוקן (השטח הרשום בטאבו לא השתנה) יש לכך השפעה על הרכוש המשותף אשר במקור נגזר משטח הדירה במצב הקודם.
דוגמה לתרשים מתוך היתר בניה:
מה צריך לדעת שמאי נדל"ן על ביצוע סקר שווי כלכלי:
הערכת שווי מקרקעין מורכבת משני שלבים עיקריים.
ראשית, שמאי נדל"ן נדרש לכמת את התרומה הכלכלית של הנכס על ידי מקדמים אקוויוולנטיים.
מקדמים אקוויוולנטיים הינם מקדמי שווי ביחס לשטח העיקרי.
דוגמה:
אם השטח העיקרי למגורים מקבל מקדם של 100% תרומה לשווי, אזי המרתף יקבל בין 40% ל - 60%.
חצר תקבל בין 15% ל - 25%, תלוי בגודלה ושטחיה השוליים.
תחשיב לפי הדוגמה שלנו:
שטח עיקרי: 300 מ"ר * 100%.
חדר בגג: 40 * 80%.
מרפסת גג: 60 * 30%.
מרתף: 200 * 50%.
יתרת חצר: 300 * 20%.
סה"כ מתקבל שטח אקוויוולנטי: 510 מ"ר אקוויוולנטיים.
לאחר שמאי נדל"ן מחשב את השטח האקוויוולנטי, עליו להכפיל את המספר שמתקבל בשווי מ"ר מבונה.
שטח מבונה זה שווי של מ"ר לבניה.
דוגמה:
מחיר דירה 2,000,000 ₪.
לאחר הפחתת רווח יזמי (1.18%), כ - 1,700,000 ₪.
לאחר הפחתת עלויות בנייה (7,000 למ"ר * 100 מ"ר בנוי), כ - 1,000,000 ₪.
יוצא, כי שווי של מ"ר מבונה בדירה הינו כ - 10,000 ₪ למ"ר כולל מע"מ.
קישור למאמר בנושא שמאי דירות.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
א. פז שמאות מקרקעין
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך
פניה לשמאי נדל"ן יכולה להאיר את עיניכם, לפשט ולפרט את מכלול הגורמים המרכיבים את שווי המקרקעין.
שמאי דירות יכול לזהות ליקויים ואי התאמות אשר פוגעות בשווי הנכס וסחירותו.
במאמר זה נפרט על הבדיקות ששמאי מקרקעין נדרש לבצע על מנת להבין את חשיבותה של הבדיקה השמאית.
מה צריך לבדוק שמאי דירות בהערכת שווי דירה או בית פרטי:
- בדיקת הסביבה ותיאור הנכס.
- בדיקת המצב המשפטי.
- בדיקת תכניות בניין עיר.
- בדיקת היתר הבנייה.
- ביצוע סקר שווי.
סקירת הסביבה מהווה בדיקה כללית על מיקום הנכס. חשיבותה של הסקירה הסביבתית הינה בזיהויו המדויק של הנכס.
הבדיקה הסביבתית נעשית על מנת לתאר את קרבתו של הנכס לצירי תנועה, ערכי נוף, בתי ספר, מוקדי מסחר ועוד.
בנוסף, הבדיקה הסביבתית כוללת זיהוי של הגוש והחלקה, הקומה, כיווני האוויר ועוד.
בתיאור הנכס, שמאי נדל"ן יתאר את רמת הגימור בדירה, שטחה, חומרי הגלם ועוד.
מומלץ כי במועד הביקור בנכס, שמאי דירות יביא אתו מראש את התכניות ההנדסיות של הדירה. המצאות תכניות הדירה במועד הביקור בנכס תשמש את השמאי לאיתור חריגות בנייה.
במועד הביקור בנכס, מומלץ כי שמאי דירות יבצע מדידת לייזר מלאה של שטח הדירה הבנוי בפועל.
בדיקת המצב המשפטי שמבצע שמאי נדל"ן:
בדיקת המצב המשפטי הינה שלב קריטי בביצוע הערכת שווי של דירה או בית פרטי. לבדיקה המשפטית השפעה מכרעת, בין היתר, גם על החלטתכם לרכוש את הנכס או לא.
פרק המצב המשפטי מפרט את זכויות החזקה במקרקעין. חוק המקרקעין מגדיר 5 זכויות:
- בעלות.
- שכירות (עד 5 שנים).
- חכירה (בין 5 שנים עד 25 שנה)
- חכירה לדורות (שכירות לתקופה העולה על 25 שנה).
- משכנתא.
- זיקת הנאה.
- זכות קדימה.
בעלות:
זכות הבעלות הינה הזכות החזקה ביותר המקנה חזקה במקרקעין. בעלים של מקרקעין בניגוד לחוכר במקרקעין רשאי לנצל את כל זכויות הבנייה שיש בקרקע ללא קבלת אישור מהמחכיר.
חכירה:
חכירה זה שכירות לטווח ארוך של קיבולת בנייה מסוימת במגרש.
לדוגמה:
קיים מגרש בשטח של 350 מ"ר.
זכויות הבנייה על פי תכנית בניין עירונית הינן 200 מ"ר בשתי קומות
החוכר בחר לרכוש מהמנהל בחכירה מהוונת רק 160 מ"ר.
על פי הדוגמה, ניתן לראות שהיות והחוכר אינו הבעלים של הקרקע, המחכיר יכול להחכיר לחוכר רק חלקים מכלל זכויות הבנייה.
יש להבדיל זכות חכירה בדירת מגורים לזכות חכירה בבית פרטי.
דירת מגורים:
במקרים רבים, כאשר היזם בונה בניין מגורים על קרקע שבה זכה במכרז מרשות מקרקעי ישראל, הדירה תהיה ברמה של זכות חכירה עד לרישום זכויות רוכש הדירה בטאבו.
מדובר על מצב סטנדרטי בבנייה חדשה.
גם בדירות וותיקות בבנייה רוויה אין פער שווי מהותי בין זכות החכירה לבין זכות הבעלות. וזאת, מהסיבה שמנהל מקרקעי ישראל מסכים להקנות בעלות בבנייה רוויה ללא כל תשלום.
בית פרטי:
מנגד, בבניה צמודת קרקע המצב שונה.
רשות מקרקעי ישראל מבדילה בין שני מצבים הנגזרים משטחם של המגרשים המוחכרים.
במגרשים של עד 280 מ"ר רשות מקרקעי ישראל לא תגבה דמי היוון עבור זכויות בנייה שלא נרכשו במועד הקצאת המגרש.
במגרשים העולים על 280 מ"ר הרשות תגבה דמי היוון מלאים עבור זכויות בנייה שלא נרכשו במועד ההקצאה.
על פי הדוגמה שנתנו קודם, עבור ה - 40 מ"ר שלא שולם עליהם למנהל במועד הקצאת המגרש ישלמו החוכרים דמי היוון של 91%.
מה צריך לדעת שמאי דירות על תשריט הבית המשותף:
תשריט הבית המשותף מהווה מסמך משפטי המבוסס על תרשים הבניין והקומות.
תפקידו של תשריט הבית המשותף הינו להקנות בתרשים תת חלקה לכל דירה.
בנוסף להקניית תת חלקה, תשריט הבית המשותף מתאר את השטחים הצמודים לכל דירה כמו חניות, חצרות, מחסנים ועוד.
תשריט הבית המשותף אינו כולל את זכויות המחזיק במקרקעין. את זכויות המחזיק שמאי דירות יכול לראות בנסח הטאבו.
בנסח הטאבו המהווה מסמך משפטי נוסף, שמאי דירות יכול לראות על שם מי רושמה הדירה, מה זכויותיו בדירה ואילו הערות אזהרה יש על זכויות המחזיק.
דוגמה לתשריט בית משותף:
מה צריך לדעת שמאי דירות על הבדיקה התכנונית:
הבדיקה התכנונית מתייחסת לתכניות בניין עיר המקנות זכויות בנייה במקרקעין.
בשלב הראשון הוועדה המחוזית קובעת תכנית כוללנית לעיר או לשכונה. בשלב השני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מגבשת תכנון פרטני בהתבסס על התכנית המחוזית שמתוכה ניתן להוציא היתרי בניה.
כאשר שמאי נדל"ן מתבקש להעריך שווי דירה או שווי בית פרטי, עליו לבחון את מכלול התכניות בנייר עיר החלות על המגרש.
כל תכנית בניין עיר קובעת זכויות בנייה באחוזים מהקרקע או על ידי מטרים קבועים.
דוגמה להוראות תכנית בניין עיר:
מגרש מינימלי לבנייה: 500 מ"ר.
סה"כ זכויות בנייה: 60%.
תכסית: 40% (500*0.4 = 200 מ"ר)
מרתף: בהיקף קומת הקרקע.
חדר בגג: עד 40 מ"ר.
לאחר ששמאי דירות בחן את הוראות התכנית, על השמאי לסכם את הפרוגרמה התכנונית.
להלן ניתוח הפרוגרמה התכנונית:
קומת קרקע: 200 מ"ר.
קומה א': 100 מ"ר.
חדר בגג: 40 מ"ר.
יתרת מרפסת גג: 60 מ"ר.
מרתף: 200 מ"ר.
בהנחה כי ניתן להקים ממ"ד על פי תקנות ההתגוננות, שטח זה יתווסף בנוסף על השטחים מכח תב"ע.
מה צריך לדעת שמאי דירות על בדיקת היתרי בניה:
היתר בניה הינו מסמך אשר מתיר בניה בפועל בהסתמך על הוראות התכנית העירונית.
היתר בניה הינו מסמך הנדסי וכולל את דף ההיתר ואת התכנית ההנדסית.
התכנית ההנדסית מתארת את הבינוי המותר בעזרת תרשים של כל במבנה או של החלק הרלוונטי להיתר.
קיימים מקרים בהם דירה או בית פרטי הורחבו בהיתר אך השטח המוגדל לא עודכן בנסח הטאבו.
במצב זה, ייתכן על השמאי יהיה להסתמך על היתר הבניה.
יחד עם זאת, נותרת השאלה ביחס לאחוז החזקה של אותו בעלים של הדירה המורחבת ברכוש המשותף.
היות ותשריט הבית המשותף לא תוקן (השטח הרשום בטאבו לא השתנה) יש לכך השפעה על הרכוש המשותף אשר במקור נגזר משטח הדירה במצב הקודם.
דוגמה לתרשים מתוך היתר בניה:
מה צריך לדעת שמאי נדל"ן על ביצוע סקר שווי כלכלי:
הערכת שווי מקרקעין מורכבת משני שלבים עיקריים.
ראשית, שמאי נדל"ן נדרש לכמת את התרומה הכלכלית של הנכס על ידי מקדמים אקוויוולנטיים.
מקדמים אקוויוולנטיים הינם מקדמי שווי ביחס לשטח העיקרי.
דוגמה:
אם השטח העיקרי למגורים מקבל מקדם של 100% תרומה לשווי, אזי המרתף יקבל בין 40% ל - 60%.
חצר תקבל בין 15% ל - 25%, תלוי בגודלה ושטחיה השוליים.
תחשיב לפי הדוגמה שלנו:
שטח עיקרי: 300 מ"ר * 100%.
חדר בגג: 40 * 80%.
מרפסת גג: 60 * 30%.
מרתף: 200 * 50%.
יתרת חצר: 300 * 20%.
סה"כ מתקבל שטח אקוויוולנטי: 510 מ"ר אקוויוולנטיים.
לאחר שמאי נדל"ן מחשב את השטח האקוויוולנטי, עליו להכפיל את המספר שמתקבל בשווי מ"ר מבונה.
שטח מבונה זה שווי של מ"ר לבניה.
דוגמה:
מחיר דירה 2,000,000 ₪.
לאחר הפחתת רווח יזמי (1.18%), כ - 1,700,000 ₪.
לאחר הפחתת עלויות בנייה (7,000 למ"ר * 100 מ"ר בנוי), כ - 1,000,000 ₪.
יוצא, כי שווי של מ"ר מבונה בדירה הינו כ - 10,000 ₪ למ"ר כולל מע"מ.
קישור למאמר בנושא שמאי דירות.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
א. פז שמאות מקרקעין
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך