לקיחת משכנתא

[תלתלים19]

לקיחת משכנתא

שלום,
רוכשת יחידה עם הון עצמי של 450K. שכר נטו של 10K. מעוניינת לרכוש נכס עד 1,400,000.
אשמח לדעת מהו תמהיל משכנתא שיחשב לכדאי עבורי ומהן פחות או יותר הריביות.

כמו כן האם יועצי משכנתא באמת יכולים להוזיל את הריביות באופן משמעותי במו"מ מול הבנקים, וכמה אמור להיות שכרה הטרחה של יועץ כזה?
אשמח להמלצה ליועץ משכנתאות באזור אשדוד.

תודה רבה לעונים.

 

[Desslok of Gamilon]

התוכנית לא נשמעת סבירה
גילוי נאות - אני לא יועץ משכנתאות ולא יודע להמליץ על יועצים.
&nbsp
לפי החשבון שלך את צריכה משכנתא של כ 950 אלף, וזה עוד בלי שלקחת בחשבון הוצאות נלוות כמו תיווך, עו"ד, שיפוצים ותיקונים בדירה הנרכשת, ריהוט, הוצאות מעבר וכו׳.
&nbsp
משכנתא של 950 אלף מצריכה החזר חודשי של כ 5000 ש"ח בחודש. אף בנק לא יתן לך משכנתא כזו עם הכנסה של 10 נטו, משום שהם מגבילים את ההחזר לעד שליש מהנטו.
&nbsp
ייתכן שאפשר לצמצם מעט את ההחזרים ע"י משכנתא שאני קורא לה ״משכנתת אשליה אופטית״ - משכנתא מסוכנת שבה מתחילים מהחזר נמוך אבל כל הריביות משתנות וצמודות למדד וכל התקופות ארוכות, מה שאומר כמעט בוודאות שההחזר ילך ויעלה עם השנים ויביא אותך לנקודה שאולי לא תוכלי לעמוד בהחזרים ותצטרכי למכור את הבית.
&nbsp
הכנסה של 10 נטו תומכת בהחזר חודשי של כ 3300 ש״ח, שהוא מצידו תומך במשכנתא של כ 650 אלף ש״ח בערך. זה אומר שעם ההון העצמי שלך, התקציב שלך לדירה, אחרי כל ההוצאות הנלוות, לא יכול לעלות מעל 1.1 מליון.
&nbsp
יועץ השקעות לא בהכרח ישיג ריביות טובות יותר ממך. הטעות של הרבה אנשים היא להסתכל רק על פרמטר הריבית, משום שהוא קל להבנה ולהשוואה. עם ריבית לא קונים במכולת, עם שקלים קונים במכולת. עלות ההלוואה (כמה תחזירי לעומת כמה לקחת) תלוי לא רק בריבית אלא גם באורך ההלוואה והמסלולים הספציפיים שתקחי. יועץ יכול לעזור לך להימנע מטעויות יקרות ולבנות תמהיל שבו תשלמי בסופו של דבר פחות לבנק, אבל יועץ אינו קוסם ולא יכול להביא תוכנית לא-אפשרית להיות אפשרית, או תוכנית מסוכנת ויקרה להיות בטוחה וזולה.
&nbsp
&nbsp

 

[תלתלים19]

תודה על התשובה

אני לא צריכה לקנות ריהוט/לא מתכננת שיפוצים. שומרת כסף בצד לעו"ד ומתווך.
אולי הניסוח שלי היה קצת שגוי, אני לא מתכוונת להגיע ל1.4.... כתבתי עד1.4.
מאחר ואני לא ממש מבינה בנושא, הייתי אצל 2 יועצי משכנתאות שאמרו לי בגדול שאני יכולה לקחת משכנתא לנכס שעלותו בערך 1.35- הסכומים שביקשו ממני היו לדעתי גבוהים (אחד 9500 והשני 6700) ואני לא יודעת אם הם אמינים מספיק, לכן ביקשתי המלצה ליועץ.

 

[Desslok of Gamilon]

אני לא יודע להמליץ לך על יועץ
אני כן יודע להמליץ לך להיזהר ממשכנתאות כאלו.
&nbsp
1.35 ימתח את המשכנתא שלך עד לקצה העליון, ויכריח אותך לקחת הכל ל 30 שנה בריביות משתנות (וכנראה עולות). מסוכן מאוד. עדיף להתפשר על דירה זולה יותר ו/או לחסוך עוד הון עצמי.
&nbsp
לגבי יעוץ המשכנתאות, יש דרגות שונות של יעוץ. יש יועצים שרק יעשו לך פגישת יעוץ ויבנו לך תמהיל משכנתא שאיתו את תצטרכי ללכת לבד לבנקים ולקבל הצעות לריבית, ויש כאלו שיעשו ליווי מלא כולל סקר שוק בין הבנקים. הסוג השני עולה הרבה יותר. מה כלול בהצעות המחיר שקיבלת? יועץ טוב חוסך כסף בטווח הארוך, אם כי במקרה שלך אם את בכל מקרה מתכוונת לקחת הכל ל 30 שנה במסלולים הכי גרועים אז יועץ באמת קצת מיותר.

 

[תלתלים19]

לגבי הייעוץ- מדובר בליווי עד קבלת המשכנתא.

כמובן שאני מחפשת נכסים גם במחירים זולים יותר...
אולי תוכל להפנות אותי למקום בו אוכל לראות פחות או יותר את הריביות שנותנים הבנקים בכל מסלול.
אני מנסה להבין מה כל מסלול אומר ומה תהיה ריבית טובה/ גרועה לכל מסלול.

תודה על העזרה

 

[Desslok of Gamilon]

יש לינק לאתר בנק ישראל
https://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx
&nbsp
זה נותן רק למסלול של ריבית קבועה לא צמודה. במסלול הזה הריבית תלויה מאוד באורך ההלוואה, ככל שההלוואה יותר ארוכה, הריבית יותר גרועה.

 

[תלתלים19]

תודה רבה