לקנות או לא לקנות זאת השאלה?!

[Milki15]

לקנות או לא לקנות זאת השאלה?!

היי לכולם,
אני ובעלי גרים אצל ההורים בכדי לחסוך כסף לדירה.
עד כה חסכנו 225,000 ₪ וחוסכים כל חודש 10,000 ₪.
התכנון להשאר אצל ההורים עוד שנתיים.
השאלה היא האם בזמן הזה כדי לקנות דירה להשקעה שיגורו בה שוכרים ועוד שנתיים למכור וכך המשכנתא שולמה ע״י השוכרים ואנחנו ממשיכים לחסוך 10,000 ₪ כל חודש כרגיל?
מה גובה הקופון שאפשר לגזור מזה בתום השנתיים?
אנחנו רוצים להוסיף עוד 30,000 לחסכון ואז לקנות דירה במיליון, האם זה סכום סביר להשקעה?
כמה עוד כסף צריך להוצאות מסביב פתיחת תיק? עו״ד וכו׳?
ואיזה מסלול כדי לבחור בבנק אם זה רק לשנתיים?
תודה וסליחה על החפירה אנחנו חדשים בתחום

 

[Milki15]

שאלה נוספת

האם באמת ישאר לנו רווח אם נשבור את המשכנתא לאחר שנתיים?
והאם יש רק דרך לשבור משכנתא, או שיש דרך לעקוף זאת ולמשוך את המשכנתא לנכס הבא?

 

[עורכת דין לילך ירד]

שנתיים זו תקופה קצרה מידי לטעמי.

עלויות כניסה לעסקה תלויות בעיקר באם הדירה נרכשת בעזרת מתווך.
במידה וכן 2% תיווך + 0.5% עו"ד + מע"מ = כ 3%.

בכל מקרה, משכנתא בד"כ נלקחת בשיטת "שפיצר" אשר בה משולם קודם הריבית ולאחריה הקרן.
נקודת הגמישות של שפיצר נעה סביב 18 שנים.
כלומר, בכדי שגם תתחילו לנגוס בקרן המשכנתא צריכה לנוע סביב 15 שנים ואז ההחזרים החודשיים גדלים בהתאם.
כל עוד ההחלטה הינה רק לשנתיים, לא הייתי נכנסת להרפתקה.

 

[Milki15]

תודה על התשובה, שאלה נוספת

ראינו את הצעד הזה כנכון מכיוון שאם נחסוך עוד שנתיים לדירה משלנו הכסף אומנם יוכפל פי 2, אבל האם ערך הכסף לא יהיה שווה ערך למה שהוא היום? כלומר זה לא יהיה מצב של לרדוף אחרי הזנב של עצמך עם קצב עליית הדירות? והאם כדי לשנות את הצעד ולקנות דירה שנשכיר ולאחר תקופה נעבור אנחנו לגור בה? למרות שכך יהיה צריך להתפשר על דירה עם המון חסרונות יחסית .. דירה בקומה אחרונה בלי מעלית, אזור פחות טוב וכו׳ תודה!

 

[עורכת דין לילך ירד]

המקרה שלכם מחייב בדיקת כדאיות כלכלית.

לעניין עליית ערך הדירות, אינני נביאה.
אני באופן אישי חושבת שמחירי הנדלן רק ימשיכו לעלות (או לפחות "יעמדו"),
אבל חכמים רבים חשבו ועדיין חושבים אחרת.
כשאני בוחנת השקעה עליית / ירידת ערך הנדל"ן לא אמורה להיות פונקציה במשוואה,
אלא אם כן יש מגמה ברורה שאת מאמינה בה ואז ניתן לשלבה.

במקרה שלכם צריכים לעשות בדיקת כדאיות כלכלית שבה בונים בקובץ אקסל תחשיב משכנתא (לוח סילוקין אמיתי צפוי, אותו אגב ניתן לקבל גם מכל בנק למשכנתאות).
בוחנים מהי יתרת הקרן, ללא הריבית, שתפחת מסכום ההלוואה, מביאים בחשבון צפי שכירות, פחת ועלויות כניסה לעסקה.

בשורה תחתונה, אם אחרי כל זה תשארי עם 20,000 ש"ח רווח, לא עשינו הרבה.

לעניין ההעדפות, אלו כבר שיקולים אישיים שקשה להחליט עבורכם.
יחד עם זאת ברמת ההכנסות והחסכנות שאתם מדברים,
ניתן לשקול גם הלוואה עסקית (לתקופה של 5 עד 10 שנים), של סכום שינוע סביב 200,000 ש"ח. במקרה כזה כבר היום תוכלו להנות מכספי העתיד ובריביות יחסית מאוד נמוכות (אני רכשתי הלוואה כזו, ללא ביטחונות בפריים + 1.3).

באם יש לכם שאלות נוספות אשמח לסייע,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין.

 

[Milki15]

וידוי הריגה אחרון

קודם כל תודה על התשובה המפורטת! בעצם לפי דעתך ואני כמובן לא תופסת במילה ההצעה שלך היא לקחת משכנתא + הלוואה עיסקית שפירטת אליה? בכדי לא לבזבז זמן ולא לחכות למחירים שיעלו..

 

[עורכת דין לילך ירד]

עליית המחירים לא כ"כ מפחידה אותי...

את חוסכת היום כ - 10,000 ש"ח בחודש, וחולמת על מעבר לבית חדש בעוד כשנתיים.
אם בריבית נמוכה מאוד את יכולה להגשים את החלום הזה כבר היום,
ובמקום לחסוך 10,000 ש"ח בחודש להשתמש בכספים לכיסוי ההלוואה (כמובן שהריבית "נאבדת" אבל גם לחיסכון הזמן יש מחיר), אז למה לא?

לאחרונה יצא לי להשתמש כמה וכמה פעמים בהלוואות סולו (ללא ביטחונות),
הן במישור האישי והן עבור לקוחותיי. באם תתענייני בפרטים נוספים את מוזמנת ליצור קשר, ואוכל גם לנסות ולתת אינפורמציה לעניין הריביות שקיבלנו.

בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין

 

[Milki15]

תודה!

 

[Milki15]

צריך 2 לטנגו ו-1 חושש.. אז עוד שאלה

יש לנו היום 2 הלוואות על סך 90,000 ₪ עם החזר חודשי של 3,600 ₪. הלוואות אלה יגמרו גם כן בעוד שנתיים. ועם כל זה אנחנו שמים כל חודש 10,000 בחודשים פחות טובים 8,000. השאלה אם זה עדיין חכם לקחת עוד הלוואה ומשכנתא שאת המשכנתא ישלמו שוכרים אבל תמיד יכול להיות מצב שיהיה חודש חודשיים בלי דיירים. לא ריסקי מידי? תודה מראש שוב!!

 

[רימון חייט]

שפיצר "נוגסת" בקרן מהחודש הראשון

בשוט משקל ה"נגיסה" משתנה בחלוף הזמן.
בנוסף, "נקודת הגמישות היא 18 שנים" זה לא נכון.
הדרך הכי קלה להראות זאת היא באמצעות הלוואה ל- 17 שנים.
"קודם הריבית ואחר כך הקרן" זהו גם משפט לא נכון. גם בחודש האחרון
להלוואה יש תשלום גם של ריבית וגם של קרן, פשוט במשקלים שונים כאמור.
&nbsp
ההסבר שלך עלול לגרום לאנשים לעשות את הטעות של אי מיחזור הלוואה
בריבית צמודה + 5% (אני רואה כאלו כל הזמן) כי "כבר גמרנו לשלם את הריבית".
&nbsp
אך בשורה התחתונה, למרות שאני חולק על רוב מרכיבי ההסבר שלך,
אני מסכים עם המסקנה שלא קונים דירה לשנתיים.
&nbsp
רימון חייט
&nbsp
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
&nbsp
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
&nbsp
הרצאה שלי בנושא נדל"ן ומשכנתאות: http://you
טלפון: 03-549-6611
&nbsp
&nbsp

 

[Milki15]

האם כדי להמשיך לשבת על הגדר?

תודה על התגובה וההסבר המקצועי! מה לדעתך המצב האופטימלי במקרה שלנו כדי לא להגיע למצב של כסף ששוכב בבנק ומעלה אבק ומחירי דירות שלא מפסיקים להתייקר. - לחסוך עוד שנה להגיע ל300 אלף ולקנות למחיה כבר עם התפשרות מבחינת מצב הנכס ומשם להתגלגל? לחסוך עוד שנתיים ולחסוך 400 אלף? אני מרגישה שלא משנה איך מנסים לסובב את זה זה מבוי סתום ואני מפחדת שעוד שנתיים הכסף הזה יהיה שווה הרבה פחות, גם היום לצערי הוא לא שווה הרבה עם מחירי הדירות בשוק.

 

[רימון חייט]

כעיקרון דירה למגורים היא הוצאת כסף עצומה לצריכה

אני ממליץ לבצעה כשאין כל חלופה אחרת שמשאירה אתכם במצב נפשי
טוב.
כלומר, יש מקום שנעים לכם לגור אצל ההורים ואתם יכולים להמשיך שנתיים? המשיכו.
רוצים לצאת ויכולים לשכור? שיכרו.
רק לבסוף כדאי לרכוש למגורים. אף אחד לא יכול לומר לך אם עוד שנתיים
הכסף יהיה שווה פחות או שווה יותר ובהתאמה, את גובה ה"קופון" שתוכלי לגזור
בהשקעה קצרה לעומת ההפסד שיכול להגיע מצעד כזה.
&nbsp
לדברים יותר מדוייקים ואישיים, אין ברירה אלא להיפגש עם יועץ לתחקור מעמיק יותר.
בהצלחה,
רימון חייט
&nbsp
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
&nbsp
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
&nbsp
הרצאה שלי בנושא נדל"ן ומשכנתאות: http://you
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[Milki15]

כלומר...

אם לרכוש דירה למגורים אז העדיפות היא לרכוש דירה עם מינימום פשרות ושנוכל לגור בה מקסימום זמן, אני הבנתי נכון? מבחינת כדאיות כללית.. כמובן הכל בהתאם לשינויים בשוק הנדל״ן

 

[EffectiveMortgage]

האמת שכוונתי הייתה לגמרי הפוכה

ליתר ביטחון חיפשתי את המלה "פשרה" בפוסט הקודם ולא מצאתי.
&nbsp
בהנחה שלגור אצל ההורים זו פשרה - אני ממליץ למשוך אותה זמן
רב ככל האפשר.
&nbsp
לאחר מכן אני ממליץ לא לקנות "דירת חלומות" או דירה "להזדקן בה"
ושאר קלישאות אלא לקנות את הדירה שתתאים באותה העת
ולשדרג לאט לאט, אם בכלל.
&nbsp
בהצלחה,
&nbsp
רימון חייט
&nbsp
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
&nbsp
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
&nbsp
הרצאה שלי בנושא נדל"ן ומשכנתאות: http://you
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[Milki15]

תודה