מעולם לא טענתי שצריך למכור את הדירה ולצאת לשכירות
בוא נתחיל מזה שדירה היא צורך שאי אפשר בלעדיו (הרי צריך לגור היכן שהוא..).
בוא נמשיך בזה שהדירה ואזור המגורים שבחרנו גם הופכים בסופו של דבר למרכז עולמנו, עם השכנים, עם החברים של הילדים, ועם היתרונות והחסרונות שיש בכל מקום.
למגורים באזור מסויים יש יתרונות רבים (או חסרונות), בעיקר לגידול הילדים, אך גם לנושאי תחבורה כגון לזמן שלוקח להגיע לעבודה, להוצאות התחבורה ולצרכי התחבורה, וברור שגם לאיכות החיים באמצעות הקלות והזמן שלוקח לצאת לבילוי לדוגמא.
איכות חיים יכולה לבוא גם בדוגמאות של גינה שאפשר לארח בה, או מרפסת עם בריזה מדהימה שגורמת לנו לחייך כאשר הולכים לישון.
מה שאני מנסה להסביר כאן, הוא שדירה היא לא רק עסקה כלכלית, היא הרבה מעבר לזה.
דירה היא גם סוג של בטחון כלכלי ובישראל לפחות , זה נתפס גם כנכס.
השאלות שאתה צריך לשאול את עצמך הן רבות ולא מסתיימות בפן הכלכלי של הדירה שרכשת.
למרות שדירה היא הרבה מעבר לכלכלה, אסביר את נקודת ההשקפה הכלכלית שלי באמצעות שתי דוגמאות קיצוניות:
מקרה ראשון:
אם לדוגמא רכשת דירה בהון עצמי ואין לך שום מחוייבות אחרת לגביה, מה זה משנה כמה כסף הוצאת, הרי אתה צריך להתייחס לדירה שלך כמקום מגורים ותו לא. כשאתה גר בדירה, אתה לא בודק כל יום כמה היא עולה... זה גם לא משנה את מהלך היום יום שלך... הרי אתה הולך לגור בדירה הזאת עוד 30 או 40 שנה, אז מה זה בכלל משנה.
וגם אם אתה צריך לשפר דיור, בסופו של דבר תצטרך להוסיף כסף... אז מה זה משנה בכמה רכשת? כי מה שחשוב הוא הפער במחירים, ולא הסכום הכללי שמקבלים על הבית. ובכלל.. ככל שמחירי הדיור יותר גבוהים.. אתה צריך להוסיף יותר כסף בשיפור הדיור .. אבל זו רק נקודה למחשבה .
זה לא משנה אם הוצאת מיליון ש"ח הון עצמי או שני מיליון. אם סביבת המגורים מתאימה לך, הוצאת פעם אחת את הכסף הזה, וזהו.
מקרה שני:
רכשת במיליון וחצי דירה כמעט ללא הון עצמי ובמשכנתא המקסימלית האפשרית. היות ולא היהי לך מספיק הון עצמי, גם לקחת הלוואה מחבר טוב.
הגעת למשכנתא האופטימלית ואתה מחזיר כל חודש כ 6,000 ש"ח לשלושים השנה הבאות. (ובקשר לחבר / אח / דוד / - תחשוב לבד על ההחזר וההשלכות)
אתה עובד בעבודה טובה ואתה ואשתך מביאים הביתה כל חודש כ 15,000 ש"ח נטו.
מה המשמעות העתידית של ההתחייבות הזאת על המשך חייכם?
מה המשמעות של עליית ריבית אפשרית על ההחזרים החודשיים שלכם? (ואם לקחת משכנתא במסלול קל"צ, אז כנראה שאתה מחזיר סכום משמעותית יותר גבוה).
מה המשמעות של עליית המדד על ההחזרים שלכם. המדד עלה בעשר השנים האחרונות ביותר מ 20% והמשכורות כמעט ולא זזו.
מה המשמעות על יכולת ההחזר שלכם במקרה שאחד מכן יאלץ לא לעבוד תקופה מסויימת?
והמשמעות האמיתית של הרכישה ב 1.5 מיליון ש"ח בלי כמעט הון עצמי, היא שה"נכס" הזה יעלה לכם בסופו של דבר לפחות 2.5 מיליון ש"ח.
האם זה משהו שאתה יכול להרשות לעצמך?
כי הרי ברור שהסכום הזה של 2.5 מיליון ש"ח, לא צריך להיות מחושב על פי סך ההכנסות של המשפחה במהלך 30 שנה, אלה על לפי סך החסכון האפשרי בתקופה זו. כח את הדירה אנו רוכשים מהכסף הפנוי, ולא במקום אוכל.
אז תעשה חשבון כמה כסף אתה חוסך כל חודש ללא הוצאות דיור ותראה אם הוצאה כזאת אפשרית בכלל עבורך.
וכמובן צריך לקחת בחשבון את המקרה שבו אם חלילה לא תוכל לעמוד בהחזרים שלו ותצטרך למכור אותו, האם תשאר בזכות? (כי כמעט כל משכנתא שאתה לוקח, בשנים הראשונות אתה חייב יותר ממה שלקחת).
ברור ששתי הדוגמאות האלה הן קיצוניות, אך הן באות להראות שכל מקרה לגופו של עניין, ואין תשובה נכונה או שגויה. כל אחד נמצא בנקודה אחרת בחייו
ודבר אחרון - אם התזרים שלך לשנים הבאות הוא סביר, וההתחייבויות סבירות, אז מה אכפת לך שמחירי הנדל"ן ייתרסקו?
הרי אם תרצה לשפר דיור לדוגמא, ככל שמחירי הנד"לן יתרסקו יותר, כך הפער שתצטרך להוסיף לדירה הבאה יהיה יותר קטן... כלומר - ככל שמחירי הנדל"ן יירדו, אתה תוסיף פחות כסף עבוטר השדרוג של הבית...
ואם יהיו לך ילדים שירצו לקנות דירות בעתיד, אז ככל שמחירי הדיור יתרסקו, כך יהיה להם קל יותר לרכוש דירה לעצמם, בלי קשר למחיר של הדירה שלך.
מה שאני אומר הוא שירידת מחירי הנדל"ן טובה לכל עם ישראל. חוץ מאשר לנדלנ"יסטים, אשר בסופו של דבר עושים סיבוב על החלשים.
ואת החשבון שלך תעשה בעצמך. אתה מכיר את התזרים שלך טוב מכולם.
