אכן כל השאלות של טנישה במקום....
בגדול, נכס שאתה קונה כדי להתגורר בו אינו נחשב להשקעה אלא להתחייבות, בדרך כלל לנכס כזה יהיה תזרים מזומנים שלילי במשך הרבה שנים, וניתן להצדיק את התזרים השלילי, אם הוא נמוך יותר מגובה שכר הדירה שהיית אמור לשלם, כמובן שניתן וצריך לראות את תשלומי הקרן כתוכנית חיסכון בריבית אפסית ותוכנית החיסכון מוגדרת כ "בניית הון" הנעשית על ידי שחיקת קרן המשכנתא אבל צריך לקחת בחשבון תשואות אלטרנטיביות גם להון העצמי ששילמת כתשלום ראשון ולריבית שהיית יכול לקבל עליו, וגם להיקף תשלומי הריבית שתשלם על קרן המשכנתא. בדרך כלל קניית בית למגורי המשפחה אינו נשפט בערכים כלכליים כמו אלה שטנישה מציגה, אלא בערכים אחרים, מעולם הפסיכולוגיה, וסגנון החיים. אנשים רבים רוצים שיהיה להם מקום של "קבע" בית, שנותן תחושה ביטחון, לאנשים רבים לעבור דירה, חברת הובלה, "בעל בית" חדש על הראש וכדומה כל כמה שנים זה סיוט, הם לוקחים בחשבון את הרגשת הביטחון של הילדים במקום קבוע, את בית הספר השכונתי, את המרחק נסיעה לעבודה, את השכנים, ואת תחושת החברות בקהילה, לכל אלה חשיבות שאינה ניתנת לכימות בכסף. כמובן שאם מצאת בית שמתאים מבחינת המבנה הפיזי שלו לצרכי המשפחה ואורח חייה, תיהנה מנוחות ושיגרה והרגשת שביעות רצון ששווה כל מחיר אבל מבחינה כלכלית טהורה יש השקעות יותר טובות. כל עוד, המשכנתא האחזקה והמיסים שתשלם נמוכים משכר הדירה שהיית אמור לשלם, העיסקה היא "בסדר" כשאת הדאון פיימנט אתה לא מודד בערכים כלכליים אלא מול כל הערכים החשובים האחרים שבית בבעלותך מעניק לבריאותם הנפשית של הילדים ולהרגשת הביטחון והקביעות של המשפחה כולה. בהרבה מקרים במיוחד בטורונטו של העשור האחרון עליית ערך הנכסים הקנתה תשואות גבוהות מאד שהפכו את מהלך קניית הבית למוצלח מאד כלכלית, ושאפשר אפילו להשוותו לזכייה בלוטו. אבל אף אחד לא מבטיח לך שהעלייה המטורפת במחירי הנדל"ן שהיתה כאן בעשור האחרון תימשך, ובהחלט תיתכן ירידה בקצב העליות ואף קיפאון במחירים בטווח הקצר. אבל אם המספרים אי אפשר להתווכח, הדירה של מנהל הפורום השכן, שווה היום 18% יותר משהיתה שווה לפני שנה, וזה ככה כבר כמה שנים, אם המספרים האלה אי אפשר להתווכח............. לגבי נכס להשקעה פאסיבית, שבו התשואה מגיעה משכר דירה ומהשבחה: כל השאלות שטנישה שאלה תקפות, יש מדדים ברורים לחישוב התשואה נטו, ובדרך כלל השוק מאזן את כל התשואות כלפי מטה לתשואות ממוצעות הדומות לתשואות של חיסכון בנקאי טוב שבלי חישוב גורם ההשבחה (כי מי נביא וידע) נותנות תשואות שהן שוות או פחות טובות מאג"ח בסיכון בינוני-נמוך ובוודאי פחות טובות מהשקעה בשוק המניות. המשקיע המתוחכם בנדל"ן יחזיק אמצעים כספיים ניכרים ימתין להזדמנות עסקית טובה, ויחפש בסבלנות נכס שנותן תשואות טובות, זה לוקח זמן, יש נכסים כאלה ויש הזדמנויות רבות כאלה אבל צריך סבלנות התמדה וכישרון כדי למצוא אותם. יהיה מאד נדיר למצוא ב MLS נכס מגורים רגיל בטורונטו או ביורק שייתן תשואות טובות אחרי שתכניס למשוואה את כל התשובות לשאלות שטנישה שאלה. אבל כשמגיעה הצעה לנכס כזה צריך לפעול מהר, באתרי הנכסים להשקעה, יש הרבה נכסים שמוצגים עם תשואות לפני השבחה של 8-12% לשנה אבל צריך להיזהר ולבדוק ב 7 עיניים כי חלק מהתשואות האלה הן רק "על הנייר", והמצג של המוכר לפעמים הוא מצג שווא. כמובן שהבונוס העיקרי כאן הוא ההשבחה, ולאורך שנים כהשקעה לטווח ארוך, הסתבר שנדל"ן משביח יפה מאד אבל שתי הערות: הראשונה קשורה בגליות של השוק, בישראל למשל היה קיפאון המחירים ואף ירידה במשך 6 שנים מ 1999-2005 מול עליות יפות מ 1984 ועד 1999 מי שקנה בית ב 99 ונאלץלמוכרו ב 2004 הפסיד הרבה כסף בדרך כלל. יש מי שאומר שבארה"ב יש בועה, התמוטטות בבנקים למשכנתאות בארצות הברית בשבועיים האחרונים מרמזת לכך שצפויה שם ירידה מסויימת בסוגי נכסים מסויימים, זה ישפיע על כל השוק בגלל אפקט העדר ויכול להשפיע גם על השוק באיזור טורונטו שלגביו אתה שואל. מצד שני טורונטו היא אבן שואבת למהגרים, שתמיד ימשיכו לקנות נכסים ולשכור אותם כך שביקושים בעוצמות יותר טובות ממקומות אחרים תמיד יהיו כאן. כך שאני מניח שנכסים למגורים ימשיכו להשביח גם כאן, במיוחד אם אתה מנצל הזדמנויות וקונה נכסים כמשקיע במחיר שהוא יותר נמוך ממחיר השוק ממוכר לחוץ, ויש כאלה כל הזמן. אבל עדיין את ההשבחה העתידית אף אחד לא יכול לנחש או להבטיח. השקעה מוצלחת וזהירה
