מאמר על "פירוק שיתוף בנדל"נ".
פירוק השיתוף בנדל"ן
למה בכלל :
מה קורא כאשר בעלים של נדל"נ ב"מושע" רוצה להיפרד מסיבותיו שלו, משותפיו למקרקעין ?
מה קורא כיורשים נדל"נ ונוצר סכסוך עם השותפים או אינטרסים מנוגדים ?
מה קורא כאשר קבוצה שרכשה קרקע במשותף, והיחיד רוצה לפרוש/לפרק את השותפות ?
איך לבצע פירוק שיתוף במקרקעין.
הזכות לפירוק השיתוף מעוגנת ב"חוק המקרקעין" [סעיף 37(א) תשכ"ט-1969], על-פיו כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף.
אם יש הסכמה בין השותפים בקרקע, ההליך יהיה קצר ולא מורכב, היחיד ימכור את חלקו לשותפיו או לצד ג' כפי שיסוכם.
אולם, מה קורה כאשר היחיד או השותפים הנותרים מסרבים לקבל את הפירוק ? או אז נפתח הערוץ המשפטי, בתי המשפט "מעודדים" פירוק שותפות וזכות הבקשה לפירוק ניא זכות מוקנית ליחיד, כל שותף במקרקעין זכאי בכל רגע נתון לסיים את השותפות, וכלל לא משנה מהו גודלו של השטח היחסי של היחיד מול שותפיו.
העיקרון המנחה בדיני השיתוף במקרקעין הוא ששותף אינו יכול לכפות על שותף אחר את המשך יחסי השיתוף עמו בניגוד לרצונו, וכל שותף זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין המשותפים. עיקרון זה מקורו עוד ב"חוק הקרקעות" העותמאני שהתייחס ל"שיתוף" כתופעה זמנית ובלתי רצויה, ביסוס לכך ניתן למצוא במאמרים הבאים :
יהושע ויסמן - דיני קניין - בעלות ושיתוף 278 (1997);
מיגל דויטש - קניין 75, 595 (1997) ;
אליהו כהן - דיני מקרקעין - החזקה ובעלות 143 (1986);
אריה אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין - המרשם ופעולות במקרקעין 183 (1995);
חנוך דגן "שיתוף במקרקעין - מוסד חברתי רצוי ?" משפטים כז 493 (1997), ראו המאמר - http://www2.tau.ac.il/InternetFiles/Segel/law/UserFiles/file/Hanoch Dagan/Co-Ownership of Land.pdf
בתי המשפט רואים את יחסי השיתוף במקרקעין כמקור "בלתי נדלה" לסכסוכים שמונעים לעיתים את פיתוח הנדל"נ, ומכאן שהשיתוף הוא מצב זמני שיבוא על פתרונו הנכון בסיום הליכי פירוק השיתוף.
ניתן למצוא תפיסה זו בבתי המשפט:
ע"א 1849/91 פרידמן נ' חברת האחים פנחס, פ"ד מז(5) 588 (1993);
רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625 (1998);
חריגים להנחת יסוד זו ניתן למצוא במקרים בהם :
במקרה שנכרת הסכם-שיתוף מפורש השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף (סעיף 37(ב) לחוק). או אז עיקרון תום-הלב או איסור שימוש לרעה בזכות הפירוק כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, [בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר.]
יחסו של הדין לשיתוף במקרקעין [כל עוד הוא קיים], נובע מהרצון להקל ככל-הניתן על פירוקה של שותפות לטובת היחיד ולטובת פיתוח מקרקעין במדינה.
לפירוק שותפות כל הנדרש מהיחיד בעל זכות, הוא כי יודיע על רצונו בפירוק השותפות.
דוגמאות לפירוק השותפות בביהמ"ש.
ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין, פ"ד ל(1) 457 (1975);
רע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ (מיום 10/10/10); בביהמ"ש העליון הרכב של 3 שופטים - http://www.nevo.co.il/psika_html/elyon/08082330-b04.htm
רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן 25/7/2010 - http://www.psika.net/75405-9659.html
ה"פרקטיקה" של הגשת הבקשה לפירוק
חשוב לדעת...היכן רשומה הבעלות במקרקעין ? חכירה לדורות ברמ"י או בטאבו
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שרשומים בטאבו תוגש לבימ"ש השלום [באזור בו מצויים המקרקעין] ללא קשר לשווי הקרקע.
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שאינם רשומים בטאבו תוגש לבית המשפט השלום או המחוזי בהתאם לשווי המקרקעין. [על-פי הוראות חוק המיטלטלין]. הפרקטיקה היא מקרקעין בשווי של עד 2,000,000 שקל יטופלו בבית משפט השלום.
במקרה שהשותפים במקרקעין הם בני משפחה שהסתכסכו, אזי תביעת הפירוק תידון בבית המשפט לענייני משפחה, ללא התחשבות בשווי המקרקעין .
עלות כספית.
פירוק שיתוף במקרקעין בהסכמה, עלות האגרות כעסקת מכר לכל דבר.
פירוק שיתוף באמצעות בית משפט, עלות הגשת התביעה לבית המשפט תכלול אגרות, שכ"ט עורך-דין, הכל בהתאם לאופן בו יבוצע הפירוק עצמו (חלוקה בעין, רישום בית משותף או מכירה באמצעות כינוס נכסים).
חלוקה ב"עין".
חלוקה "פיסית" בין השותפים [במידת האפשר] או יצירת תשלומי איזון להשוואת הזכויות.
פרל דוד
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי - 052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.
מייל - [email protected]">[email protected]
</div
פירוק השיתוף בנדל"ן
למה בכלל :
איך לבצע פירוק שיתוף במקרקעין.
חריגים להנחת יסוד זו ניתן למצוא במקרים בהם :
דוגמאות לפירוק השותפות בביהמ"ש.
ה"פרקטיקה" של הגשת הבקשה לפירוק
עלות כספית.
חלוקה ב"עין".
פרל דוד
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי - 052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.
מייל - [email protected]">[email protected]
</div
