מבקש פידבק על תמהיל משכנתא וריביות

[mavkek]

שלום,

מבקש פידבקים על תמהיל וריביות שקיבלתי עבור משכנתא של 450 אש"ח.
מדובר בהגדלה של משכנתא קיימת לצורך רכישת נכס נוסף (המשכנתא הנוכחית בתנאים טובים כך שלא שווה לי למחזר הכל מה שהופך אותי לקצת לקוח שבוי במשכנתא הנוכחית ואולי גורם לריביות פחות טובות). סה"כ המשכתנתא הכוללת (הקיימת + החדשה שאני רוצה לקחת) תהיה בשיעור של 50% משווי הנכס ופרט אחרון- אין לי שום תכניות לביצוע פרעון מוקדם של חלק מהמשכנתא.

1. 150 אש"ח - פריים ל 30 שנה בריבית של 1.25% (P-0.35%)
2. 150 אש"ח - קל"צ ל 20 שנה בריבית של 3.4%
3. 150 אש"ח - קבועה צמודה ל 20 שנה בריבית של 2.5%

תודה!

 

[82little]

כדאי לשתף בכל המכלול. פרטי משכנתא קיימת.
וכמה ואיך בנויה המשכנתא על הנכס הנוסף שקונים.באחוזי המימון וגובהה וכו

והכנסות נטו כולל משכר דירה ומצב משפחתי והחזר חודשי מקסימאלי.

ומבט דרך החלון הצר שפתחתם... המשכנתא שהצגתם אכן יקרה ושמה סימן שאלה על הכדאיות . בגלל אורך המסלולים וההצמדה והריביות.

אישית הייתי נמנע מהצמודה.
לוקח במשתנה לא צמודה ל 25 שנה ומקצר הקלצ ומשפר בה הריבית.

בטווחי זמן ארוכים כאלו אין לדעת בוודאות שלא יהיה פרעון מוקדם, או מיחזור, אז שווה לחשוב על כך מראש.
בהצלחה

 

[mavkek]

תודה על התשובה!
תכננתי שההחזזר יעמוד על כ 2500 ש"ח.

א. ברור לי שהמשכנתא יקרה אך מעניין אותי עד כמה היא יקרה עבהינתן המצב שלי של לקוח שבוי או שבהינתן המצב שלי הריבות סבירות? (בכל מקרה זה לא שם שום סימן שאלה על הכדאיות בטח כשלא סיפרתי איזה תשואה הנכס שאני הולך לקנות ייתן -הרי אם נניח שאני קונה נכס שנותן לי 5% תשואה אז כדאי לי מאד לקחת את המשכנתא הזו ואפילו לשלם אחוז יותר בריבית אם הייתי נדרש לכך..)

ב. באופן אישי אני מאד רוצה מסלול משמעותי צמוד למדד משתי סיבות: 1. אני מאמין שמדד נמוך מאד הולך ללוות את הכלכלה העולמית שנים רבות קדימה ולכן כדאי להיות חשופים גם למדד כחלק מניהול סיכונים ופיזורם. ((וכן - הסיכון באי חשיפה למדד זה תשלום גבוה בקל"צ) 2. יש לי הכנסות שצמודות למדד בצורה מסויימת ולכן אם המדד יעלה גם ההכנסות הללו יעלו.

ג. רציתי מלכחילה לקחת משתנה צמודה אך הבנק הציעה אותה בריבית של 3.4% (כלומר כמו הקל"צ!) בטענה שזה מקטין לא את הרווחיות הכללית מהתיק. זה גרם לי לרדת מהרעיון של המשתנה וללכת על הקבועה הצמודה. עדין - קיבלתי בקבועה צמודה ריבית נמוכה ב 0.9% מהלא צמודה - מרווח מצוייין ומה שהופך את הקבועה הצמודה למשתלמת אפילו יותר במקרה הזה.

ד. במסלול הקלצ קיבלתי ריביות יותר טובות רק כשירדתי באופן משמעותי במספר השנים (לכיוון ה 12 שנה) מה שהגדיל כבר מאד את ההחזר והפך את האופציה הזו לפחות רלוונטית.

 

[82little]

סימן השאלה שציינתי בנוגע לכדאיות זה רק סימן שאלה , ותחת הנחת ממוצע של תשואה להשכרה לדיור...

ובכל מקרה, חושב שכדאי לשתף תמיד יותר בהרחבה כי כך לומדים כולם. זה חלק מהתן וקח בפורומים הללו. וכך השיחה גם מעמיקה יותר ולא רק טכנית וצרה.

ולפעמים גם מתברר ששיקולים כאלה משפיעים על התוכנית כולה כי דבר אחד קשור לאחר..למשל, משכנתא חדשה על הנכס הנקנה הנוסף באותו הבנק של משכנתא קיימת תהיה שונה ממשכנתא כזו מבנק אחר... ולכן צריך לעשות שיקולים כוללים.

בנוגע להצמדה ומשתנה ולגבי עניינים נוספים זה ענין להערכות לסיכונים ויש פנים לכאן או לכאן.

בסופו של דבר אחרי הניתוח והערכות מי שמקבל החלטה מושכלת זה אתם , כמובן.

בהצלחה