מגרש גדול בתחנה הישנה והאם שם או פלורנטין?

[הולמאי ילד הפרחים10]

מגרש גדול בתחנה הישנה והאם שם או פלורנטין?

שלום!

עברתי באיזור התחנה הישנה וראיתי מגרש גדול בין רח' סולומון לרח' הנגב.
מישהו יודע/ת איזה פרויקט יבנה שם ?

אני לא מצליח להיסגר על דירה לקנייה בפלורנטין ואולי בתחנה המרכזית הישנה.
התקציב: עד 1.9 לדירת 2 חדרים .

אם אקנה בתחנה המרכזית אני חושש לחיות במשך שנים עדיין בסביבה לא קצת לא נעימה.
יש תכניות נרחבות לשיפור פני השכונה והתשתיות.
מה דעתכם?

יש דירות בפרויקטים עתידיים שניתן לקנות דירה ב-1.55-1.6? איך ניתן לדעת על בניינים לקראת שיווק?
בדקתי באתר רשות המקרקעין על מגרשים שנמכרו אך לא ניתן לדעת מי היזם , למי לפנות .

כל מה שיצא לשיווק כבר 1.7-1.75.
נראה לי יקר בהתאם לכך שלא רואה איך בחמש השנים הקרובות האיזור ישנה את פניו .

גם לגבי פלורנטין . . .

אם יש לכם "מודיעין" אשמח לשמוע .
תודה רבה !

 

[המוסקיטר האחרון]

אתה אמיתי?

משום מה נראה לי שאתה עושה כאן תרגיל בשביל לקדם פרוייקט מסויים...
כי לא הגיוני שאתה "כאילו" בושק אזור מסויים, אבל אתה לא מגלה ידע רב על פרוייקטים באיזור הזה..., שהולכים להבנות בו כמה פרוייקטים במחיר של 1.5 מיליון, ותקועים בלי קונים.

לא נראה לי אמיתי
וכמובן שלא אעשה כאן פרסומת לפרוייקטים המדוברים,
בלוף יחצ"ני ולא יותר

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

תגובה של רוע וחוסר אמון(מבלי לבדוק!)...הורג אותי תשובה כזו!

אני נשבע באיך שלא קוראים לו:
אני בנאדם פרטי, בעל דירת 2 חדרים בפלורנטין ומעוניין לקנות דירה אחרת מסיבות של ליקויים בבניין (למדתי שלהבא אשתמש בחברה שתבדוק לפני הכניסה).

וזה כלכך לא נכון(!):
אני לא "כריש נדל"ן" שמבין יותר מדי. הדירה שקניתי היא ה-1 שלי.

בדקתי שני פרויקטים בתחנה הישנה:
אחד ירד מהפרק כי עשיתי בדיקה עמוקה על החברה וראיתי הסטוריה לא טובה על הגבול האפור.
השני היה ב-1.75 מיליון וזה יקר לאיזור הזה כיום וב-3-4 השנים הקרובות.

קאפיש?

אני לא מבין למה זה בעייתי לחלוק מידע על פרויקטים חדשים/עתידיים?

 

[amot1]

ילד הפרחים, אל תתרגש מההומלס הליצן הזה בשם מוסקיטר

אגיד לך משהו עליו, זה מישהו מבוגר ומתוסכל, שחי בשכירות באיזה אזור נידח בארץ, ויוצא לו העיינים שאנשים בארץ מצליחים לקנות דירות והוא פשוט אוכל את הלב שהוא לא קנה לפני 10 שנים ( כמובן שכנראה שלא היה לו כסף או משהו )
אז על כל הודעות שמישהו מפרסם פה הוא וחברו הההומלס השני ( elvinnox ) נותנים תגובה שכאילו "לא שווה לקנות " או " רק פריירים קונים עכשיו " או משהו כמו " חבל שאתה קונה עכשיו כי הולך לרדת " או כמו שהוא אמר לך עכשיו " אתה רציני ?! קבלנים תקועים עם דירות ב 1.5" .
הבן אדם ליצן מארץ עוץ, אתה זוכר אותו זה הליצן שהיה עם עליצה וחיפשו את המלך או משהו כזה שייתן להם מוח ? הוא משהו בסגנון קצת הרבה יותר טיפש ושקרן משהו כזה.
אל תתרגש בת"א הביקושים קשיחים מאין כמוהם, גם אם איראן שולחת אטום על ישראל ( חס וחלילה כמובן ) המחירים בת"א רק יעלו .

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

אין ספק שבנאדם הזוי וממורמר

(ואם מישהו יכול להכווין..)

אודה אם תוכלו לחזור לשאלתי הראשונה ואם תוכלו ו/או תרצו - ממש ממש אשמח!

תודה amot1!

 

[amot1]

הייתי שמח לעזור לך ,

אבל איני חי בארץ אז אין לי מושג לגבי מה שהולך בתכנה מרכזית ישנה. אני יכול להגיד לך רקע כללי, בתור תל אביבי במקור ( אפילו גדלתי די קרוב לשם ביד אליהו ) , ויש לי עדיין משפחה וחברים שגרים שם , אומרים שהמקום הולך להתפתח .
עכשיו השאלה איך ומתי ? אתה יודע זה מדינת ישראל אז אי אפשר לדעת שום דבר מה יקרה ואיך יקרה. אני רק יודע שאבא שלי אומר לי ( הוא עובר דרך שם כל יום לעבודה ) נבנים מלא בנייני בוטיק חדשים , נכון שיש את כל הזרים שם שהם מזהמים את המקום והופכים אותו לאשפתות אבל לדעת הרבה מחברי אחרי שהמקום יתפתח קצת הם יתחילו לצאת משם ( המחירים יעלו ויאלצו אותם לחפש מקומות אחרים לזהם )
כמו שאמרת הקץ' היחיד שאתה לא יודע כמה זמן אתה הולך לגור במרכז אפריקה.
אבל כמו שאומרים, כמה שהסיכון יותר גבוה ככה התגמול יותר גבוה...
לדעתי אין מה לדבר על 6-7 שנים מינימום אם לא יותר...

 

[elvinnox]

אני כן מאמין לך, ואני לא ליצן ולא חרטטן.

הדברים שאני טוען מגובים במספרים והוכחות ואני לא זורק סתם סיסמאות לאוויר.
&nbsp
בתור תל אביבי הרבה שנים, אני גם מסכים איתך שהביקוש באזורים מסויימים קשיח אבל גם עד גבול מסויים.
&nbsp
כלומר, יש דירות שלא תצליח להשכיר ביותר מסכום מסויים ואם כבר הייתי מחפש את התשואה העתידית.
&nbsp
1.5 נשמע מחיר פנטסטי לאזור נווה שאנן (בהנחה של פרויקט חדש 3 חדרים) אבל עדיין זהו סוג של הימור.
לא הייתי משלם יותר מ-1.5 לדירת 3 חדרים באזור הזה ויש עסקאות כאלה.
&nbsp
יצא לי לראות כמה פרויקטים באזור ועדיין, הוא נראה כמו סודן מעורב בפיליפינים.
&nbsp
מה שמדליק נורות אדומות הוא זה שהמקום מתפקד כסוג של סודן כבר המון שנים ונראה שייקח לדעתי לפחות שני עשורים עד שהמצב ישתנה.
&nbsp
כהשקעה לטווח הארוך, אני נוטה דווקא ללכת על איזורים יותר בטוחים כמו יד אליהו, ביצרון או פלורנטין.
&nbsp
אני לא רואה פוטנציאל לעודף תשואה שם, המחיר נמוך כי הוא ישאר נמוך גם עוד עשור אבל זו דעתי בלבד כמובן.
&nbsp
מה שכן, אתה מספיק חכם להשקיע רק בתל אביב, אישית זהו המקום היחידי שיתכנו בו המשך עליות לעומת כל שאר הארץ שהירידות בפתח.
&nbsp
אתם יכולים להסכים או לא, זוהי דעתי המקצועית.

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

כעת תשובתך מגובה בהסברים(שכמו אצל כ"א ניתנים לויכוח)

אני לא איש מקצוע אם משקיע בכדי לדעת לאיזה צד לנטות.
אני ממש אבל ממש לא קונה למטרת השקעה.
מדובר בדירת מגורים.

ההערכה (מגורמים אולי עם אינטרסים) היתה שברגע שהפרויקטים החדשים יקומו *יש לא מעט* זה יגרום לעליית מחירים חדה שכתוצאה מכך - אותם אוכלוסיה קשה ומעוטת יכולת תתנקז למקומות אחרים המתאימים למצבם הכלכלי.

אינני יודע כלכך...גם לגבי הערכה אופטימית שזה עניין של 5-6 שנים עד שהשכונה תשנה את פניה או עניין של 10 שנים ואולי אף יותר.

כפי שציינתי - אני קונה דירה למגורים בלבד.
ב-2.05-1.9 מיליון שחשבתי להשקיע בכך אני לא רואה סיכוי לדירת 3 חדרים.

אני כן רוצה דירת 2 - 2.5 חדרים במטרז' הגבוה יותר.
כיום אני בדירת 2 ח' בגודל של 47+- מ"ר נטו (לפי הארנונה **לא יודע אם זו מדידה מדויקת**)
פלורנטין? בשמחה רבה.
אני מעדיף לגור ממערב לאיילון בגלל הגישה למרכז שנוחה יותר וכמו-כן - תחברות ציבורית טובה יותר.
למרות ש-ביצרון יופי של שכונה.

אשמח לקבל כל מידע שיסייע בידי.
תודה רבה.

 

[DanT12]

תגובה מבישה

אישית, על ההטחה "בלוף יחצני" הייתי תובע אותך על הוצאת דיבה עד לסכום המקסימלי.
&nbsp
בחלומות פרויקטים בת"א תקועים ב1.5 בלי קונים

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

הבחור היה קצת אימפולסיבי עם האנטר לאחר דבריו

חבר'ה - ממה עלי להתחיל בכדי "להתקרב" למעגל הזה ששומע על פרויקטים עתידיים?
אל מי לנסות ליצור קשר?

אני מבין ש-1.7 לדירה עתידית בתחנה הישנה = מחיר שכיום גבוה מידי?
אם הייתי משקיע אז מילא כי השקעה זו חשיבה קדימה.

יש עדייו עתודות קרקע בפלורנטין?

אגב, כל מה שמערב לרחוב צ'לנוב = נהדר!
האם אפשר עדיין להשיג שם במחירים טובים? נראה לי שהרחוב עם פונטציאל גבוה.
צ'לנוב יכול להיות אפשרות מעולה בחלק שבין י.ל פרץ-גן החשמל וממטלון עד דרך שלמה!

במפה המצורפת: מה שמדרום לשכונת פלורנטין ונקרא עדיין "גבעת הרצל"(אך יהיה המשכו של פלורנטין).
שמעתי כבר על בניין שהוסב לפני שנים לבניין מגורים והולך לעבור תמ"ה.
ידוע לכם אם צפויה שם בנייה נרחבת?

תודה רבה!

 

[elvinnox]

אני לא מבין מה כלכך נדלקת על אזור התחנה המרכזית הישנה?

מה בדיוק עושה לך את זה באזור הזה?
&nbsp
אני מבין שזה למגורים, למה דווקא שם?
ריבוי השפות? האוכלוסיה המגוונת? מועדוני הלווי או החינוך האיכותי?
&nbsp
מה שכן, הגישה לתחבורה ציבורית שם היא מהטובות בארץ.
&nbsp
&nbsp

 

[המוסקיטר האחרון]

הנה רשימה (חלקית) של פרוייקטים בתל אביב במחירים המדוברים

ככה בשבילך,
רשימה (חלקית) של פרוייקטים שיש בהם הרבה מאוד דירות למכירה במחירים שאתה חושב שלא ניתן למצוא בתל אביב..
סתם ככה, שאם אתה כל כך מחפש,
דירות חדשות ומדוגמות.

 

[aeonf]

כמעט כולם קבוצות רכישה

אין קשר בין המחיר שאתה רואה למחיר שאתה תשלם בסופו של דבר.
&nbsp

 

[h a j b i]

"החל מ"

אומר במקרנ הטוב שיש אולי כמה דירות בודדות במחיר הזה שכבר נמכרו מזמן

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

אני די חושש מקבוצות רכישה...יכול להיות שיחוק גדול

ויכול להיות במקרה הטוב כאב ראש ובמקרה הרע הפסד כספי.

 

[המוסקיטר האחרון]

להלן עובדות על פרוייקטים באזור התחנה המרכזית ודרות תל אביב..

מהתגובות של האנשים כאן, יש רק שתי אפשרויות..
או שרובם אינטרסנטים
או שרובם מטומטמים
לפעמים נדמה לי שאני היחיד שבאמת יודע מה קורה בענף הנדל"ן בישראל

אז בשביל האורח החדש שלנו, שהוא או אינטרסנט או מטומטם, שהרי הוא מעוניין להוציא שני מיליון ש"ח באזור התחנה המרכזית..
אז הנה חלק מהפרוייקטים החדשים באזור התחנה המרכזית ובאזורים באמת יותר טובים, שבהם נמכרים דירות בחצי מיליון פחות ממה שאתה רוצה לשלם.
אגב,
יש עוד פרוייקטים מעניינים, אבל אני לא עובד בשביל אף אחד כאן.
וטיפ קטן..,
משרדי המכירות באמת ריקים, אתה יכול חופשי להתווכח על המחיר ולקבל הטבות מצויינות אם אתה רק מסכים לקנות שם.
לי הציעו 5,000 ש"ח לחודש עבור ה"שכירות" עד לכניסה.. זה לבדו שווה יותר מ 100,000 ש"ח הנחה.

ואני בטוח שזה שחסכתי לך חצי מיליון ש"ח עכשיו שווה משהו.
אתה כבר תמצא את הדרך לפרגן לי

 

[משקיע בנדלן]

תמשיך לחקור קצת

בתקציב שלך ניתן לקנות 2 חדרים באזור עדיף בהרבה על תחנה מרכזית. או לחילופין דירה יותר גדולה שם.
אישית אינני רואה סיכוי רב שהשכונה תתרומם בעשור או שניים הקרובים, אם בכלל.

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

ממש לא נדלקתי על תמ"ת - בהחלט חושש שיקח זמן לשיקום

אעדיף בהחלט פלורנטין/לבונטין/החלק שבין צ'לנוב לעלייה.

ל"מוסקיטר האחרון":
מודה לך מאד על התגובה.
עושה בהחלט רושם שאתה בתחום.
אני שייך לצד המטומטם

מודה שאני לא שוחה מספיק בתחום הנדל"ן.
אמנם עשיתי עסקה טובה כשקניתי בפלורנטין ב-1.09 ואמכור די בקלות ב-2.3 לכל הפחות בשיווק נכון (פרסמתי את הדירה עצמאית - לבדוק השוק. בתוך יום כבר רצו לסגור ב-2.175 **מתווך בא עם הלקוח**)

אני לא שש לעבור לאיזור התחנה. גם אני חושש שיקח מעל ל-6 שנים להתחלתו של תהליך לניקוי השכונה.
לגבי הפרויקטים המוצעים: בדקתי את ארלינג'ר 11 + הגדוד העברי.
נפגשתי עם אשת השיווק של היזם שהיתה נחמדה מאד.
רק לאחר שיצאתי בדקתי את החברה ואת שם הבעלים וחטפתי שוק מוחלט.
בעלת החברה (ויקטוריה משהו..) מופיעה ביותר מידי תביעות ומקרים שהחלטתי שלא אתקרב לארלינג'ר או הגדוד העברי עם מקל.

אם מישהו, הן גורם תיווך או אדם פרטי יודע דבר מה על פרויקטים "על הנייר" או דירות אשמח להתכתב בפרטי.

תודה רבה!

 

[aeonf]

מה עם הפרוייקט בחזנוביץ?

כבר הרבה זמן שהוא מפורסם.
&nbsp

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

דיברתי עם מי שמשווק - SOLD OUT(יש כמה משווקים?)

ממש הייתי רוצה.
ידוע אם צפוייה בנייה נרחבת בין צ'לנוב לעלייה?
אגב, מה עם ממזרח לדרך שלמה? (מה שנקרא כיום "גבעת הרצל")

תודה!