מדוע הבנק מאשר "מיחזור משכנתא"

[golanzikri]

מדוע הבנק מאשר "מיחזור משכנתא"

אני לא כל כך מבין את הרעיון שעומד מאחורי הצעת הבנק למחזר משכנתא - כבר קיימת משכנתא חתומה אז מה האנטרס של הבנק להציע לשנות את החוזה לתנאים שטובים יותר למלווה?
(נניח שהריבית המקובלת היום קטנה ממה שהיה מקובל כשהמשכנתא נחתמה אז למה שהבנק יאשר שינוי החוזה לפי הריבית הנוכחית?)

 

[רימון חייט]

עוד לא נולד הבנק "שיציע" לשנות את המשכנתה

מצד שני, כמו כל סוחר, הבנק מעדיף להרוויח פחות מאשר לא להרוויח
כלל.
לכן אם הברירה שמול הבנק היא שינוי החוזה כך שירוויח פחות
לעומת מעבר הלקוח לבנק אחר, יסכים הבנק למיחזור.
&nbsp
מצד שני הבנק ממש לא מעודד לקוחות למחזר ויש לבנקאים סדרה
שלמה של סיבות חסרות כל משמעות כלכלית אשר אמורות לשכנע לקוחות
תמימים לא למחזר. לדוגמה:
* שילמת כבר את הריבית ועכשיו זו הקרן - שטות גמורה. גם בתשלום האחרון
של המשכנתה יהיה עדיין תשלום ריבית.
&nbsp
* לא כדאי למחזר כי יש קנס גדול - שטות. הקנס הוא חלק קטן מהרווח של הלקוח.
קנס גדול מעיד על רווח גדול.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/rimonbook
תובנות בחינם לייעול המשכנתה שלכם: http://bit.ly/EffTovanot
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffNadlan
טלפון: 03-549-6611

 

[golanzikri]

תודה על תשובתך היפה

מהמשפט: "שינוי החוזה כך שירוויח פחות לעומת מעבר הלקוח לבנק אחר,"
אני מסיק ש"מיחזור משכנתה" תתאפשר בד"כ רק ללווה שהוא לקוח הבנק גם בעו"ש או קופת חיסכון לעומת אנשים שלווים מהבנק רק משכנתה - כי בלווי משכנתא בלבד אין לבנק לחשוש ממעבר הלקוח לבנק אחר משום שהלקוח כבר בבנק אחר.
ואז סביר שהבנק לא יאשר "מיחזור משכנתה"..?

 

[רימון חייט]

לא בדיוק

כמה אתה משלם על העו"ש? נניח 40 שקלים בחודש?
480 שקלים בשנה?
על המשכנתה בהחלט שכיח לשלם 10,000 שקלים בשנה רק ריבית.
אז כשכתבתי לעבור לבנק אחר בהחלט הכוונה היא להעביר רק את המשכנתה
ללא קשר לעו"ש.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/rimonbook
תובנות בחינם לייעול המשכנתה שלכם: http://bit.ly/EffTovanot
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffNadlan
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[golanzikri]

אבל כיצד ניתן להעביר חוב מגוף אחד לאחר?

אני לא מצליח להבין את זה לוגית:
נניח שאני חייב למשה אלף שקל, אני יכול לבוא אל משה ולומר "תקשיב, אני כבר לא חייב לך כסף - העברתי את החוב שלי אל דוד"??
אז מה זה משנה אם מדובר בבנק או באדם פרטי - איך יתכן שאפשר להעביר את החוב?

 

[משקיע בבש]

מה הבעיה?

אתה חייב למשה 1000 ש"ח ומשלם ריבית 8%.
אבל דוד אומר לך בוא קח 1000 ש"ח תשלם לי 5% ריבית.

כעת דויד מעביר למשה 1000 ש"ח החוב אצל משה נסגר ואתה חייב רק לדוד.

משקיע בב"ש

 

[golanzikri]

תודה! קיימת משכנתה שאפשר להוסיף לתשלומים מה שהצטבר החודש?

כלומר נניח שלקחתי משכנתה משתנה צמודה על 333,000
ואני משלם עליה בממוצע 8,700 בחודש למשך 40 חודשים (כ4.5 שנים)
נניח שבחלק מהחודשים נשארו לי עוד 500 ש"ח בכיס אחרי שהפחתתי את ההוצאות של החודש - האם יש משכנתה שתאפשר לי להוסיף את ה500 ולשלם החודש לדוגמה 9200 במקום 8700 שהתחייבתי? (כדי להקטין את ההלוואה)

 

[ערפל10]

תיקון קטן

"הקנס הוא חלק קטן מהרווח של הלקוח". לא תמיד נכון. בעיקר כאשר לא מתכוונים לפרוע את החוב בתקופה הקרובה. כאשר מדובר בפירעון - עדיף קנס קטן. כך שכל מקרה לגופו.

 

[רימון חייט]

דוגמה:

לשיטתך, הלוואה עם שני מסלולים
בפריים 200,000 שקלים ונותרו 20 שנים. ריבית פריים מינוס חצי אחוז.
בקבועה צמודה 200,000 שקלים ונותרו 20 שנים. ריבית 6%.
&nbsp
יש לי 200,000 שקלים.
עדיף לפרוע את הפריים ללא קנס או את הקבועה צמודה עם קנס של 30,000 שקלים?
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/rimonbook
תובנות בחינם לייעול המשכנתה שלכם: http://bit.ly/EffTovanot
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffNadlan
טלפון: 03-549-6611

 

[ערפל10]

דעתי

לי אין תשובה לשאלה מפני שאינני יודע מה יהיה הפריים בעוד כך וכך שנים, האים היא יעלה, מתי וכמה. אולי אתה יודע?

אני באופן אישי מאמין שריבית בנק ישראל לא תגיע ל-5% עוד שנים רבות, אם בכלל. (זה כמובן הימור ממש לא מחייב). לכן את הפריים לא הייתי פורע. הייתי מנסה להגיע להסדר אם הבנק על קיצור תקופה/הגדלת התשלומים מול הבנק ללא הקנס. ואם זה לא אפשרי - כנראה הייתי פורע תוך ספיגת הקנס. כי 6% זה המון, הריבית מתקתקת, לדעתי אין צפי להמשך עלייה משמעותית בריבית בתקופה הקרובה. אבל אם הייתי רואה מגמה עקבית של עליית התשואות בשחרים ובאג"חים דומים בעולם הייתי ממתין עם הפרעון תוך תקווה לשלם פחות קנס. כמובן לאחר הערכה של הפחתת קנס מול הריבית המתקתקת.

לי אישית הייתה דילמה פחות חריפה. הקל"צ שלי היה ב-4.3%. אז כאשר ריבית הממוצעת הייתה פחות מ-3% לא פרעתי. המתנתי בסבלנות עד שתגיע ל-4%, אז ראיתי שאין לי טעם להמתין מול הריבית המתקתקת ובצעתי פרעון עם קנס קטן.

ונניח שלפני שנתיים הייתי הולך וממחזר ל-3% תוך ספיגת מלוא הקנס כמו שרבים עשו. האם זה היה מועיל לי בפירעון המוקדם? לכן כל מקרה לגופו.

 

[רימון חייט]

ממליץ לבדוק באמצעות מחשבון משכנתה כמה היה ההפסד שלך

בגלל ההמתנה להקטנת הקנס.
זה ייתן תמונה מלאה יותר לשאלה האם ההמתנה הייתה כדאית.
קל וחומר כאשר מדובר לא על פירעון אלא על מיחזור.
&nbsp
לגבי החלק הראשון של תשובתך, לא הבנתי את הקשר שלו לנושא.
אין כל קשר בין ריבית הקל"צ לבין הפריים. הראשון נקבע על ידי בנק ישראל
והשני נקבע על ידי הבורסה (תשואה ממוצעת של איגרות חוב ממשלתיות ) ועל ידי כוחות השוק (רצון הבנקים להרוויח מול הביקוש להלוואות) .

 

[ערפל10]

בטח שבדקתי

ה"רווח" אומנם היה לא גדול, כמה אלפי שקלים. אבל יש כאן שיקולים נוספים. כאשר אני מבצע פירעון חלקי, ו"מגלח" את העו"ש אני נכנס לתקופה מסוכנת, כאשר כל הוצאה בלתי-צפויה עלולה להפוך לבעיה. לכן עדיף לצמצם את התקופות הללו למינימום. מאידך, כאשר מצטבר יותר מדי בעו"ש, והאישה רואה שם סכומים גדולים, היא פתאום רוצה להחליף מטבח, רכב, וכדומה. ולך תסביר לה שישנו חוב מעל חצי מיליון ש"ח. במקרה של מיחזור של כל הסכום (היה רלוונטי לפני שנתיים, אך לא כעת) הייתי חוטף את מלוא הקנס על תמורת הקטנה מסויימת בריבית. לכן במתכונת של פרעון חלקי בסה"כ כ-100,000 ש"ח מדי שנה תוך ציפיה לגמור את הקל"צ תוך שנתיים-שלוש, זה בלתי-כלכלי בעליל. כמובן שהטעות היסודית הייתה לקיחת הקל"צ. בדיעבד הייתי צריך לקחת צמודה, רצוי משתנה. אך לא יכולתי לדעת ב-2012 מה יוליד יום.

 

[רימון חייט]

עושה רושם שדרוש יועץ נשואים ולא יועץ כלכלי