מדוע מסלול מל"צ אטרקטיבי?

[4MyChild]

מדוע מסלול מל"צ אטרקטיבי?

לפי מה שאני קןרא כאן בפורום קל"צ ניתן לקבל באיזור ה 2.94-3.9 אחוז. ואילו מל"צ באיזור ה 3% ותוסיפו לזה את המדד השנתי.הרוב הגדול של הזמן הוא יהיה באיזור ה 5%-5.5% (בהנחת מדד של 2.5% שנתי)
ידוע לי שמדד לפהעמים יכול להיות שלילי. אך לרוב הוא חיובי.

מה אני מפספס?

 

[גיל חיו לוי]

מל"צ-משתנה לא צמוד אין מדד------מ"צ-משתנה צמוד מדד

 

[4MyChild]

הבנתי. תוכל לתת דוגמא והסבר קצרצר כיצד עובד המל"צ?

 

[גיל חיו לוי]

הסבר

זה מסלול שהריבית שלו משתנה כל 5 שנים ואפשר לקחת עד 33% מהמשכנתא.
זה הולך לפי עוגן של הבנק למשל 2% ותוספת מרווח לפי משא ומתן שלך עם הבנק .
התוספות מרווח נשארת לאורך כל ההלוואה והעוגן משתנה כל 5 שנים.
לדוגמה קיבלת מרווח של 0.8% אז הריבית שלך נכון להיום היא 2.8% לאורך 5 שנים.
אם לקחת 150.000 משתנה כל 5 ל30 שנה בריבית 2.8%.
אז לאורך ה5 שנים הקרובות אתה תשלם לפי 2.8%.
בעוד 5 שנים בדיוק משתנה הריבית לפי העוגן שיהיה בתופסת המרווח שסגרת.
ובנקודת השינוי יש לך אופציה להכניס כסף/לפרוע את כל המסלול ללא קנס בכלל.
במידה וישאר לך כסף במסלול הוא יהיה לפי הריבית שתשתנה.
אם העוגן יהיה בעוד 5 שנים 3% אז הריבית שלך תיהיה 3% שזה העוגן
בתוספת המרווח שלא משתנה 0.8% אז הריבית תשתנה לך ל3.8% ל5 שנים הבאות.
וככה הלאה.
אותו דבר במ"צ רק שזה משתנה כל 5 צמוד למדד.
בצמוד למדד אתה תקבל ריבית יותר טובה ונמוכה אבל הוא יהיה מוצמד למדד.
&nbsp
הסיבות שלוקחים את המסלול המשתנה :
1) יש כספים בתקופה הקרובה כמו קרן הישתלמות/חסכונות/ירושה/כספים שצריכים לקבל.
אז לוקחים את המסלול הזה על מנת שבעוד 5 שנים הם יוכלו לפרוע את המסלול ללא קנס.
או להכניס סכום מאוד גבוהה וישאר סכום לא גבוהה במסלול שזה לא יהיה משמעותי כלכך.
2) לוקחים סכום לא גבוהה לדוגמה 50.000-70.000 במסלול הזה בגלל שלבנק הוא רווחי
אם בתמורה הוא נותן הקלה והורדה בריבית במסלולים שהסכום שלהם הוא יותר גבוהה ויותר משמעותי מבחינתך.
&nbsp
הסיבות לא לקחת מסלול משתנה בסכומים גבוהים:
1) בגלל ההחזר הרבה לוקחים 200.000-300.000 שהמסלול בריבית נמוכה
ואין להם כספים בעתיד לפרוע את המסלול.
ואז בעוד 5 שנים יש סיכוי שהריבית תיהיה בהרבה יותר גבוהה והם לוקחים סיכון.
2) כי הבנק מציע להם
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[4MyChild]

הסבר מעולה. אז יש לי רעיון נוסף

אם אני זקוק למשל ל 600K משכנתא. אקח 800K, אשים שליש בפריים, דהיינו - 267K, ועוד שליש בקלצ ועוד שליש שמל"צ. יומיים לאחר מכן אחזיר לבנק 200K באחד מן המסלולים היקרים שלקחתי (רק לא בפריים) ונשארתי אם 600K משכנתא כאשר יש לי יותר משליש בפריים.

זה אפשרי?

 

[גיל חיו לוי]

אפשרי-קוראים לזה פיתוי

אבל צריך לתכנן את זה כמו שצריך.
להימנע מקנס וגם לא להגדיל תאחוזי מימון באופן משמעותי שהריביות לא יפגעו
במסלול שכן ישאר שזה ה333.000 הנותרים בלי הפריים.

 

[4MyChild]

אשמח להסבר לכיצד לתכנן זאת!

נאמר שבניתי תמהיל משלושה מסלולים : פריים - 267k קל"צ - 267k מלצ - 267k אם למחרת אני בא עם 200 לפרוע את המסלול היקר יותר - כמה קנס אשלם? או לחילופין לפרוע 100k בקלצ + מלצ. איך אדע כמה קנס אם בכלל? תוכל להסביר בקצרה על העקרונות של פריעה בכל מסלול לאחר יומיים? כוונתי למסלול קל"צ + מל"צ תודה

 

[4MyChild]

אשמח להסבר...חברים יקרים

 

[רימון חייט]

כלום! בגלל זה הבנק אוהב 33% לכל מסלול

רוב הלקוחות לא ממש מתעניינים וכך הבנק מרוויח יותר.
&nbsp
דרך אגב, למל"צ לא מוסיפים מדד כי מל"צ זה משתנה לא צמודה.
&nbsp
אבל השאלה עדיין במקומה כיוון שאם נמצאים בנקודת קיצון של ריבית
נמוכה אזי מרבית הסיכויים הינם שבעתיד הריבית המשתנה תהיה ריבית עולה.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[4MyChild]

דהיינו אתה אומר שמל"צ לא הכי אטרקטיבי?

היות ומכאן אפשר רק לעלות לכאורה? ובלי שום קשר. מחר בבוקר אני נפגש עם הבנק הראשון. אני רוצה קצת להתכונן. התיק שלי בנוי מ 600 K. בגדול, מה מומלץ: פריים קלצ מל"צ ?

 

[רימון חייט]

אין עניין של "מומלץ" יש עניין של מתאים וכיוון שאיני מכיר

את נתוניך ואותך איני יודע מה מתאים לך.
בהצלחה.

 

[4MyChild]

מה תרצה לדעת? אשמח לפרט הכל

 

[רימון חייט]

אני רוצה לדעת כ כך הרבה דברים שבשביל

לדעת אותם אני נדרש לפגישה של מעל שעה לעתים קרובות.
לכן, אני חושב שעל עסקה כל כך משמעותית לעתידכם הכלכלי,
פורום באינטרנט הוא אמנם הרבה יותר טוב מ"ייעוץ" בבנק אך ממש
אינו מספיק.
&nbsp
הצלחות רבות
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611


&nbsp