מהו קצה הפחתת דירה רק בגלל

[norag]

מהו קצה הפחתת דירה רק בגלל

התבלות? נניח שיש מחירים קבועים... גרף עם תלילות משתנה? במכוניות זה די ידוע.......

 

[norag]

ואם כבר ´מדברים´ על כדאיות-../images/Emo41.gif

רכישה/בעלות לעמת השכרה-זו צריכה להיות שאלה מהותית בחישוב.... מה למשל אומר לוי יצחק ב מ ב ו א למחירוני דירות(דווקא) שלו-לעניין זה?

 

[אבי שנער]

יוסי, אני מבין מהר ...

כשמסבירים לי לאט. אני ממש לא מבין את הסגנון הטלגרפי שלך. אם אני שמכיר את סגנונך לא מבין - אז יש להניח שגם האחרים לא כל כך מבינים אותך. פשוט לא מבין על מה אתה מדבר, תסביר, תרחיב, תפרט לאט ואז אולי אבין מהר. לא יודע מה לוי יצחק אומר במבוא למחירון. כמדומני הוא בכלל לא שמאי מקרקעין וחוץ מזה אתה יודע מה דעתי על מחירוני נדל"ן, זה בערך כמו תיווך בלי "דמי תיווך" רק שווה הרבה הרבה פחות.

 

[ERA victory]

התשובה הראשונה שבעל דירה יענה לך ..

כשתאמר לו שיש מחירון של דירות הוא לך תקנה את הדירה מבעל המחירון..........וזה נכון אין הדין של מכוניות בהשואה לדירות. וגם קבלן שמכר דירה בקומה 5 באותו גודל והשקעה לגבי הדירה השניה באותה הקומה ואותה דירה המחיר יכול להיות שונה אז בודאי לגבי דירות יד שניה....

 

[norag]

נסביר שוב:../images/Emo24.gif

רק לדוגמא, ששוקלים לרכוש מכונית ,,יודעים מראש באיזה שיעור ירד ערכה בחלוף כל שנה(בהנחת שהמחירים קבועים). וכמובן תלוי באם מדובר בשנים ראשונות ,אמצעיות או מאוחרות..... ואני שואל אם יש תחשיב דומה לגבי דירות.... אל תתיחסו יותר לעניין המחירון..... ואבי,תעשה טובה,הפסק כבר עם ´הנזיפות´...זכותך להגיד רק :"לא הבנתי".

 

[אבי שנער]

פחת ...

אני לא צריך לספר לך שדירה (נכס) זו לא מכונית (מוצר צריכה), אני לא יודע מראש באיזה שיעור ירד ערכה בשנה, יש הרבה גורמים שמשפיעים. לפעמים לצורך תחשיבים שונים למטרות מסויימות מיחסים למבנה אורך חיים של 50 שנים, כלומר פחת של 2% לשנה (למבנה בלבד), אבל זה לא נכון ולא משקף את המציאות בשטח. הסברים: 1) בדירה רק המבנה מפוחת לא הקרקע, מרכיב הקרקע שונה ממקום למקום בנתיבות זה יכול להיות 10% ובת"א 50% - לכן לא יכולה להיות הפחתה זהה על מחיר הדירה כולה שתתאים לשני המקומות. 2) דירה ניתן לשפץ, להאריך את חייה ולעלות את ערכה - מכונית לא. יש בעולם דירות "זקנות" מאוד. 3) על שווי דירה משפיע מאוד סיגנון ואופנה. לפעמים יש הפחתה כי סיגנון הגימור מיושן למרות שהוא במצב מעולה. היום באופנה מרפסת שמש וזה מפחית מערכה של דירה ישנה ללא מרפסת שמש. 4) מנסיון שלי בהרבה מקומות יש קפיצת מדרגה בין "חדש" מקבלן ל"יד שניה" בלי קשר ישיר לגיל, בין דירות בנות 10 לדירות בנות 20 (בגלל סגנון הבניה והגימור) אבל לא מצאתי נוסחאות. ולסיום ... לא נזפתי, את ההודעה הראשונה לא הבנתי ולא הגבתי, כשראיתי את השניה לא הבנתי מה הקשר ומה אתה רוצה, לכן המלצתי וביקשתי שתנסה להיות מובן ומפורט יותר, המטרה היתה טובה אבל אם נפגעת ו/או נעלבת אני מתנצל ומבקש

.

 

[norag]

ובכל זאת,טבלאות חב´ גמולב,בזמנו,|לב

הישוו בגלובס מידי שבוע,בין מחירי דירות חדשות לדירות יד שנייה(לא ישן מידי) באותה עיר, והמסקנה שיש הבדל של 15%-20%. אולי זה סוג של אינדיקציה לשאלתי.... ובכלל אילו אשאל מה צריך להיות מחיר דירה חדשה ברחוב מסויים-זו נוסחה שאשתמש:מחיר יש שניה+17.5%. אתה תנהג אחרת?

 

[אבי שנער]

כן ...

אנהג אחרת, אין שום בסיס למספר שנקבת. צריך לבדוק מה קורה בסביבה הספציפית בה מדובר או בסביבות הדומות לה. ובקשר לגמולב, עזוב - אין להתייחס לטבלאות מסכמות מבלי לראות ניתוח של נתונים. גם אתה יכול לפרסם טבלאות ... זה לא אומר שהן נכונות.

 

[norag]

אפרופו חב גמולב-בפורום ´המקביל´ של

וואלה,הבעתי תרעומת על כך שהם גם שמאים מתווכים והזמנתיך שם אבי להביע דעתך.....