השופט אביב שרון סיכם יפה לפני כשנתיים
בפס"ד עטר נ' רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ:
כידוע, טופס 4 הוא אישור הגורמים המוסמכים כי ניתן לספק לדירה החדשה (או המשופצת) את השירותים הנזכרים בחוק התכנון הבניה ובתקנות שהותקנו על פיו, והכוונה היא, בעיקר, לחיבור לחשמל, חיבור למים וחיבור לטלפון. מכאן עולה, כי כל עוד לא הונפק טופס 4, לא ניתן אישור על ידי הגורמים המוסמכים כי הדירה בטוחה וראויה למגורים, שכן חיבור הדירה לחשמל ולמים, בשלב שטרם התקבל טופס 4, הוא חיבור זמני, פרוביזורי ובלתי מפוקח.
 
הפסיקה הדנה במתח שבין מסירת החזקה בדירה בפועל לבין קבלת טופס 4 באיחור קובעת כי אף אם נמסרה החזקה בפועל לפני קבלת הטופס, הרי שהדבר ייחשב לאיחור במסירה אם הטופס יתקבל לאחר המועד החוזי הקובע. ראה, למשל, דברי כב' הש' קיציס בתא"מ (נת') 28135-02-11 גנור ואח' נ' חב' שיכון דיירים בע"מ (5.4.12) והפסיקה המצוטטת שם:
"'טופס 4' מהווה אישור על-פי סעיף 157א' לחוק התכנון והבנייה ולפי תקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותים חשמל, מים וטלפון), תשמ"א–1981, כי ניתן לספק ליחידה את השירותים הנזכרים בתקנות. הרשות המאשרת רשאית לתת את האישור לפי סעיף זה, רק אם שוכנעה כי הדירה נבנתה והושלמה בהתאם להיתר הבנייה. מטעם זה נקבע בפסיקה, כי גם אם נמסרה החזקה הפיזית בדירה לקונה, או מפתחות הדירה, בטרם קבלת 'טופס 4', אין בכך מסירת חזקה בדירה על-פי הדין (ראו למשל, ת"א (נצרת) 5391/01 וינקלר נ' י.ח.י חברה לבניין בע"מ (2004); ת"א (חי') 22292/01 מתתיהו אלקיים נ' לב נשר חברה להשקעות בע"מ; ת"א (י-ם) 22994/97 בקאל אלי נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבניין בע"מ)".
 
וראה גם דברי כב' הש' נאות פרי בת"א (חי') 1263-06 מילר ואח' נ' הופמן (15.3.09) והפסיקה המצוטטת שם:
"בנקודה זו אני מקבלת את עמדת התובעים, ואפנה לת"א (מחוזי י-ם) 22994/97 בקאל נ' לי-מעון בע"מ, מיום 30/9/2002 (פורסם ב"נבו"), לאמור -
"טופס 4" הוא אישור המוצא ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה, מכח הוראת סעיף 157א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה) ומכח תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981 (להלן: התקנות למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), לשם אספקת חשמל, מים וחיבור טלפון לבנין. ב"טופס 4" מאשרת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כי הבנין הנדון נבנה לפי היתר בניה, שניתן ע"י הוועדה. כתנאי להוצאת "טופס 4" יש להגיש בקשה בהתאם לתקנה 4 לתקנות הנ"ל ע"ג טופס 3 שבתוספת לתקנות הנ"ל.
סעיף 157א(ה1) לחוק התכנון והבניה קובע, כי "רשות מאשרת רשאית לתת אישור לפי סעיף זה, אם שוכנעה, כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה, למעט פרטים הטעונים השלמה אשר לא הושלמו במועד הגשת הבקשה מטעמים שפורטו על ידי מבקש הבקשה, אך הוא ראוי לשימוש גם לפני השלמתם של אותם פרטים..." (הדגשה לא במקור - י.מ.).
סעיף 157א(ה2)(1) קובע, כי "בקשה לרשות מאשרת לתת אישור לפי סעיף זה תוגש בחתימת המורשה להיתר כמשמעותו בפרק ה' 3 שערך את הבקשה להיתר ויצורף לה תצהיר של המורשה להיתר שבו יצויין כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה וכי הוא ראוי לשימוש...".
לפי הוראת ס' 157א(א) לחוק התכנון והבניה ה"רשות המאשרת" - היא "יושב ראש ועדה מקומית יחד עם מהנדס הועדה, או יושב ראש ועדת המשנה לפי סעיף 18 יחד עם מהנדס הועדה המקומית" (הדגשה לא במקור - י.מ.).
מכאן אנו למדים, כי עפ"י חוק התכנון והבניה, בנין על דירותיו, אינו נחשב כראוי לשימוש, כל עוד לא ניתן בגינו "טופס 4", ורק בעקבות מתן "טופס 4" מותר לספק לבנין חשמל, מים וטלפון, שעד אז אין לספקם, אלא (חשמל ומים בלבד) עפ"י אישור לפי "טופס 2" בהתאם לתקנה 3 לתקנות למתן שרותי חשמל, מים וטלפון.
כל "סידור" אחר של אספקת חשמל ומים אך בעיקר של חשמל, ע"י הקבלן, ושלא ע"י ספק חשמל מורשה, לאמור חברת החשמל לישראל בע"מ או חברת החשמל למחוז ירושלים בע"מ (ס' 157א(א)לחוק התכנון והבניה), הוא בלתי חוקי ומסוכן, שכן, המדובר בסידורים "פרוביזוריים" בלתי תקניים של מתיחת כבלי חשמל, ללא בדיקה וללא אישור הגורם המוסמך (חברת החשמל).
...
משמע, הצדדים הסכימו, כי "מסירת החזקה בדירה" פירושה, בין היתר, היות הדירה במצב שניתן יהיה לחברה לרשת החשמל, הטלפון הגז והמים, וברור שללא "טופס 4", אין לראות הדירה כמושלמת ומתאימה למגורים, שכן דירה שאסור לחברה לרשתות החשמל, המים והטלפון, אינה ראויה למגורים.
על כן, אין לראות את דירות התובעים כ"מושלמות ומוכנות למסירה" לפי הוראת סעיף 7.1 לחוזי המכר ואף לא לפי הוראות חוק התכנון והבניה, בכל מועד שהוא לפני מועד הנפקת "טופס 4" לבנין, לרבות לשתי הדירות, ביום 12/08/96.
...
אמור מעתה, קיומו של "טופס 4" הוא תנאי סף, שאין בלתו, לא סופי ולא קונקלוסיבי, לענין היות דירה או בנין מושלמים וראויים למגורים, או "תנאי מוקדם לאיכלוס הדירות" (כב' השופט מ' גל ת"א (מחוזי-ירושלים) 978/95 מילון ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ תק-מח2001 (3) 15114 פיסקה 14). "טופס 4" אינו מוכיח, כי דירה או בנין נבנו והושלמו לפי הוראת המפרט ו/או התקנים, אלא שהבניה תואמת את התכנית המאושרת, נשוא היתר הבניה, מבחינת הצורה האדריכלית ומבחינת אחוז הבניה.
המסקנה, כי אין לראות דירה או בנין כמושלמים ומוכנים למסירה, כלומר לשימוש, כל עוד לא ניתן "טופס 4", עולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית הן של חוק התכנון והבניה והן של חוק המכר (דירות), חוקים, אשר בחסות משטרם הקוגנטי, מתקיימים היחסים החוזיים שבין מוכר לבין קונה של דירה או בית. "ניתן להזכיר שחוק המכר (דירות) יוצר זיקה מפורשת בין קיום הדרישות שבתקנות התכנון והבניה לבין חיובי ההתאמה של המוכר". (פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי, א' זמיר חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, תשס"ב-2002 עורכים: א' זמיר, א"מ ראבילו, ג' שלו, ס' 308 ע' 849 ובמיוחד בעמ' 851)".
 
הנה כי כן, מסירת חזקה בדירה בטרם התקבל לגביה טופס 4 אינה נחשבת למסירת חזקה בדין, ומועד המסירה ייחשב למועד בו התקבל טופס 4.
