מה אומרים על השקעה בברצלונה? אשמח לתובנות

[TomerG30]

מה אומרים על השקעה בברצלונה? אשמח לתובנות

יודע שיש מס רכישה גבוה.

אשמח לתובנות בנוגע לברצלונה.

 

[aeonf]

יש לך יתרון יחסי כלשהו בברצלונה?

אתה מכיר שם את השוק? יש לך אזרחות?
&nbsp

 

[TomerG30]

לא

טיילתי בה המון, ואוהב אותה מאוד.
היכרות עם שוק הנדל"ן אין לי שם, אבל על פניו הוא בתקופה לא רעה כעת.
היתה ירידה חדה, יש עליה מתונה, ויש אפשרות לקנות דירות במרכז במחירים
קורצים.

 

[aeonf]

השאלה למה הם קורצים לך?

 

[רימון חייט]

מה אתה חושב על השקעה במקום עם 30% אבטלת צעירים?

רימון חייט
&nbsp
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
&nbsp
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
&nbsp
הרצאה שלי בנושא נדל"ן ומשכנתאות: http://you
טלפון: 03-549-6611

 

[TomerG30]

אין איזה כלל להשקיע דווקא במקומות שצנחו?

יש את המשפט של וורן באפט בסגנון - קטסטרופה היא הזדמנות נהדרת להשקעה.

אם המצב שם היה מזהיר, כנראה שמחירי הדירות היו בעננים.
אני מודע לאבטלה הגבוהה (בקטלוניה-ברצלונה היא פחותה יחסית, כ18 אחוז)
ולמצב הלא מזהיר של המדינה - אבל אולי דווקא בגלל זה?

 

[רימון חייט]

אם בוורן באפט עסקינן, כדאי להמשיך אתו

מעקרונותיו:
* לעולם לא אשקיע בעסק שאיני מבין. לכן הוא לא משקיע כלום בהייטק.
* תמיד השקע באופן שיש לך שליטה על ההשקעה.
&nbsp
עכשיו יכול להיות שאתה כן מבין בשוק הנדל"ן של ספרד, אני לא.
אחוז האבטלה הוא רק דבר אחד שבמקרה שמעתי עליו.
אפשר גם להתייחס לתסיסה גוברת בחבל הקטלוני
לאחר שבמשאל עם הם הצביעו בעד הפרדות מספרד (שתי מדינות לשני עמים)
והממשל המרכזי התעלם מהצבעתם.
כאשר אתה אומר "אולי בגלל זה..." אתה מהמר. זה בסדר גמור להמר
עם אחוז קטן מההון העצמי.
&nbsp
וברור שאם אין לך יכולת כלכלית לטוס לשם מפעם לפעם כדי לבחון נכסים
ושוכרים אז גם אין לך באמת שליטה על ההשקעה שלך.
&nbsp
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
&nbsp
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
&nbsp
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
&nbsp
הרצאה שלי בנושא נדל"ן ומשכנתאות: http://you
טלפון: 03-549-6611

 

[פרל דוד]

מיסוי בספרד בכלל וברצלונה בפרט - התייחסות.

מיסוי בספרד

אמנת מניעת כפל מס ישראל ספרד
הדבר הראשון שחשוב לדעת לפני שמשקיעים בנדל"ן בספרד זה יחסי המס עם ישראל.
על מנת לקיים קשרים עסקיים בין ישראל לספרד חתמו שתי המדינות על אמנת מס שנועדה למנוע תשלום כפלי מס. האמנה מסדירה את הנושא ומאפשרת קיום מסחר תקין. מיסוי הינו פן מרכזי בהשקעות נדל"ן בחו"ל ומשפיע באופן משמעותי על כדאיות העסקה. לפני שמשקיע רוכש נדל"ן בספרד עליו להבין את חבות המס הצפויה לו מיום הרכישה ועד יום המכירה - לחץ להורדת אמנת המס בין ישראל לספרד

בספרד ישנן מספר שיטות התאגדות באמצעותן יכול משקיע לרכוש נכס. על כל משקיע לבחון מהי צורת ההתאגדות הנכונה עבורו לצורך מזעור תשלומי המיסים.

תשלומי המס שיחויב תושב ישראל יקבעו עפ"י פקודת מס הכנסה.
חוקי המס משתנים מעת לעת ולכן יש לבחון את משמעויות המס הנכונות בסמוך לזמן הרכישה. בסקירה זו אין תחליף לייעוץ מס ע"י בעל מקצוע המכיר היטב את משמעויות המס בישראל ובספרד.
מס רכישה - דירות יד שנייה ITP

ברכישת נכס יד שנייה בספרד ישלם הרוכש מס רכישה המכונה בספרד "מס העברה". המס משתנה ממחוז למחוז ונע בין 7% - 10% ממחיר הרכישה בפועל.

ברכישת דירה ברצלונה מס רכישה עומד על 10% ואילו במדריד הינו 7%.

ע"י הקמת חברה מקומית העוסקת בנדל"ן ומצהירה כי תמכור את הנכס שרכשה בתוך 5 שנים תקבל הנחה בסך 70% על מס זה.

במידה והנכס שנרכש הינו נכס יד ראשונה\קרקע\מסחרי ישלם הרוכש IVA במקום "מס העברה" ויוכל להתקזז על מס זה מול הרשויות במלואו.

מס בעלות על נכס בספרד - IBI

מס המשולם עפ"י שווי הנכס ולא עפ"י גודלו. חבות המס חלה על בעל הנכס ואיננה עוברת על שמו של השוכר.

גובה המס משתנה ממחוז למחוז ועומד על 0.4% – 1.1 בשנה (בממוצע על 0.75%) מהשווי הרשום (קדסטרלי) של הנכס.

מס על הכנסות משכירות - IRNR

בספרד ישנה חבות מס על הכנסות משכר דירה. גם פה צורת ההתאגדות לרכישת הנכס תשפיע על גובה המס.

במידה והנכס נרכש על חשבון יחיד, תושב זר, החל משנת 2015 הופחת מס רווחי הון לתושבים זרים מ-24.75% לכדי 24% על ההכנסות ברוטו ללא הכרה בהוצאות. בעלי אזרחות אירופאית לעומת זאת, ייהנה מהנחה, ישלם מס בגובה 19% ויוכלו להכיר בהוצאות כולל פחת.

נכס שנרכש באמצעות חברה מקומית ישלם מס חברות בהפחתת הוצאות בסך 24%. חברה מקומית שתוגדר כ"חברת נכסים" תוכל לקבל הנחה משמעותית במס על הכנסות: בשנתיים הראשונות 15% מס על הכנסות. בנוסף, במידה שברשות החברה לפחות 8 השכרות למגורים, תשלם תעריף מופחת בסך 3.75% על ההכנסות משכירות.

מס רווח הון CGT

עפ"י אמנת המס בין ישראל לספרד, במידה ושילם אזרח ישראלי מס רווחי הון בספרד ,הנמוך ממס רווחי ההון בארץ, ישלים האזרח את מס רווחי ההון הנהוג בארץ. מס רווחי הון בארץ נכון לשנת 2015, עומדים על 25% וגבוה ממס רווחי ההון בספרד. לפיכך מס רווחי ההון בארץ יהיה הקובע (הגבוה מביניהם).

עפ"י דיני המיסוי בספרד תושב חוץ, תושב מקומי או חברה ישלמו מדרגות מס שונות. ע"מ להפחית ככל האפשר את חבות המס על המשקיע לבחור את צורת ההתאגדות הנכונה עבור צרכיו. מס רווחי הון ,כשמו, מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. ההפרש מחושב בניכוי שינוי ערך המטבע (אינפלציה), בניכוי השבחה (המוגדרת כשיקום) שבוצעה בנכס ובניכוי כל ההוצאות ותשלומי המיסים בקנייה והמכירה.

החל משנת 2015 הופחת מס רווחי הון לתושבים זרים מ-21% לכדי 20%. תושב חוץ המוכר את הנכס שברשותו יחויב בתשלום מקדמה בסך 3% משווי המכירה ע"מ להבטיח תשלום המס. לאחר חישוב מס הרכישה בפועל יידרש להשלים את ההפרש תוך 4 חודשים.
מס עליית ערך הקרקע Plus-Valia
מס מוניציפלי הדומה במהותו למס/היטל ההשבחה הנהוג בארץ אך נמוך ממנו משמעותית. המס המתייחס לעליית ערך הקרקע (Plus Value) כפי שנקבע ע"י השמאי המחוזי ותעריף המס שונה ממחוז למחוז.
מס זה איננו תלוי בהפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה אלא בעליית ערך הקרקע בלבד ומושפע מתקופת הבעלות הנכס. אומנם המס איננו גבוה - כ 1%, אך כדאי להכירו כבר מיום הרכישה.
גובה המס תלוי במספר פרמטרים:
ערך הקרקע כפי שנקבע במסמכי העירייה (SUMA) ביום הקנייה
מספר השנים בהם החזיק המוכר בנכס
מקדם המס כפי שנקבע בעירייה – נע בין 2-3.7 וקטן ככל שתקופת הבעלות גדלה
גובה המס לחישוב כפי שנקבע בעירייה נע בין 20-30%
לדוגמה:
משקיע רכש נכס במחיר 120,000 יורו במהלך שנת המס 2015 ומכר אותו בשנת המס 2018.
שווי הקרקע ביום הרכישה עפ"י מסמכי העירייה – 50,000 יורו
המשקיע היה בעליו של הנכס למשך 3 שנים.
מקדם המס לחישוב נכון ליום הרכישה – נניח מקדם מס ממוצע 2.85
גובה המס במחוז נכון ליום הרכישה - נניח ממוצע 25%
חישוב:
שלב א' - חישוב עליית ערך הקרקע =
Plus Value = (50,000 x 3 x 2.85%)= 4275€
שלב ב' - המס לתשלום =
Tax = (4,275 x 25%)= 1,890 €
לסיכום: ערך מתוך מחיר הרכישה פחות מ 1%.
רכישה נכס באמצעות חברה מקומית
כפי שהוזכר בסעיפים הקודמים ישנם יתרונות מיסויים ברכישת נכסים באמצעות חברה המוגדרת כחברה נכסים בספרד. אולם, מכיוון שפתיחת וניהול חברה ספרדית כרוכה בבירוקרטיה ועלויות תקורה על המשקיע לבחון את הכדאיות בהקמת חברה כתלות בהיקף ההשקעה ומטרות המשקיע.

מקור המידע - http://www.nadlanspain.co.il/

 

[אמיריצה]

יישר כוח דוד על המידע העשיר (יש תמצית כזו גם לגבי גרמניה ?)