מה גובה המס שמשלמים על ההכנסות מדירה להשקעה בחו"ל?

[YoniS007]

מה גובה המס שמשלמים על ההכנסות מדירה להשקעה בחו"ל?

האם משלמים מס גם בישראל וגם בארץ בה הדירה?

תודה מראש.

 

[רימון חייט]

בכל מדינה בחו"ל יש שיעור מס שונה ולכן לא ניתן לענות

על פי אמנות בינלאומיות אין כפל מס אך אם על פעילות
מסוימת כגון רכישת דירה ומכירתה ברווח יש בישראל מס
של 100 שקלים ובמדינה בה בוצעה הפעולה נגבה מס של 80 שקלים
בלבד, רשאית מדינת ישראל לגבות עוד 20.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה

 

[YoniS007]

ברור לי שבכל מדינה שיעור מס שונה, ניסוח השאלה היה גרוע

מעניין אותי מה בארץ המס שמשלמים על תשואה מהשקעה בחו"ל, אבל אני שמח לראות שב"ז הבנת את הכוונה וענית בסוף התשובה. תודה!

 

[roni4428]

רימון.טעות יש בארץ כפל מס על הכנסות מדירה בחול

 

[aeonf]

אין כפל מס, יש אמנה למניעת כפל מס.

 

[משקיע בנדלן]

זה עדיין לא אומר שלא תצטרך לשלם מס גם בישראל - ואכן תצטרך

לפי פקודה 122א' לפקודות מס הכנסה אפשר לשלם 15% מס קבוע על ההכנסה משכירות מחוץ לישראל (לא על רווח הון במכירה אם יש כזה שחייב במס 25% עם אפשרות קיזוז) או להוסיף את ההכנסה משכירות לכלל ההכנסות של המשקיע ואז אפשר לקזז.

 

[roni4428]

משלמים הרבה מס.מדבר מנסיון

למשל בארצות הברית משלמים לפי מדרגות הכנסה מעל כ 20000$ בערך 15%.אבל כל זה לאחר קיזוז פחת של כ 3.2% מערך קניית הבית .+הפחתה של כ 4000$ שכאילו ביקרת בנכס.זה בכל שנה.
אבל המלכודת זה בארץ יש 2 שיטות חישוב שיטב ראשונה זה כל ההכנסות משכירות שאתה מקבל בלי אפשרות קיזוז הוצאות.רק הפחתה של פחת.ועל זה תשלם לפי המס השולי שלך.
שיטה שניה זה היא טובה למי שהמס השולי שלו נמוך כמו פנסיונרים אחרי הפחת 15% מס.
בגדול היום לא כדאי להשקיע בארצות הברית.מכיוון שהמחירים יותר משהכפילו את עצמם .והשכירות כמעט ולא עלתה. היה כדאי לקנות משנת 2012.היום כדאי לצאת

 

[roni4428]

בגדול בארצות תקבל נטו 50% מהברוטו.לפני המס

כפי שאמרתי מלכודת המס היא בארץ.אף אחד לא יספר לך

 

[YoniS007]

תודה, זה בדיוק מה שחששתי

אני מתחיל לרדת מהרעיון של השקעה בחו"ל ובודק שוב השקעה בארץ. בוחן אפשרות לפצל את הסכום בערך 60-65% בנדלן ו 35-40% בכלי פיננסי כלשהו.

 

[משקיע בנדלן]

יש שני מרכיבים, שכירות ורווח הון במכירה

מה שתצטרך לשלם בארץ:
על השכירות תוכל לבחור לשלם 15% מס ללא אפשרות קיזוזים או לצרף לכלל הכנסותיך עם אפשרות קיזוז ולשלם עפ"י שיעור המס השולי הרלוונטי. רו"ח או יועץ מס יוכל להכין עבורך סימולציה מה יותר משתלם.

על רווחים במכירת הנכס תצטרך לשלם מס רווח הון.

בחו"ל תצטרך לשלם עפ"י חוקי אותה מדינה. למשל בגרמניה 25% מס על השכירות. במכירה זה יותר מסובך כי ספציפית במקרה של גרמניה, המס תלוי גם במה שתעשה עם הכסף.

במבחן התוצאה, גם לאחר כל המיסוי, התשואה נטו מהשקעה בחו"ל עדיין קצת יותר גבוהה מבהשקעה בנדל"ן בישראל. ללא מרכיב עליית שווי הנכס שבישראל היה יותר גבוה בשנים האחרונות. ואני מתייחס רק להשקעות סולידיות ובטוחות במדינות מערביות.

אספקט נוסף הוא שערי החליפין. מי שהשקיע באירופה ביורו מתחת ל-4 שקל הרוויח בנקודות זמן מסויימות כ-5% רק מהשינוי בשער החליפין כך שמי שמחשב תשואה בשקלים רואה עליה בתשואה.