מה ?!?! גם אמפא פיצלו משרדים ומגורים ?!?!

[אופ1234]

מה ?!?! גם אמפא פיצלו משרדים ומגורים ?!?!

לכל אלו שערערו על הביטול של מגדל טראמפ, הנה הראיה הניצחת. מגדל אמפא שדיברו עליו כל כך הרבה וואפילו פורסם בשילטי חוצות, בסופו של דבר פוצל ל-3 מגדלים. כידוע, התכנון המקורי ל-65 קומות אמור היה לשלב משרדים ומגורים (שוב, כמו בשער העיר). אבל אמפא לא הצליחו לשווק את הפרוייקט כמגדל משולב. לכן, הוחלט לבסוף לפצל לגמרי את המגורים והמשרדים. אין מה לעשות, כסף עולה כסף עולה כסף וכו'...

 

[eyalmel]

אמפא לא פוצל

התוכנית המקורית כללה שלושה מגדלי מגורים במגרש סמוך (ברחוב ההשכלה אם אני לא טועה) ושני בניני משרדים ברחוב יגאל אלון (אחד שכבר בנוי, השני זה מגדל אמפא "המפורסם"). השינוי הוא שיבנו שני מגדלי מגורים במקום שלושה (והשניים הוגבהו מ-24 קומות ל-30) ומגדל אמפא שינה את עיצובו, את גובהו ל-45 קומות ואת שמו (מגדל אלקו...). עד כמה שאני יודע מגדל אמפא לא היה מיועד בחלקו למגורים מעולם, בתקופה הקצרה שאמפא ניסו לשווק אותו הוא שווק כבנין משרדים בלבד. את התיכנון המקורי עבור הפרויקט ניתן לראות כאן.

 

[fireman]

הבעיה של היזמים עם פרוייקטים משולבים

היא בערך כמו הניסיון לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה. שטחי משרדים הם השקעה לטווח ארוך, מדובר בנדל"ן מניב לטווח ארוך אך בעל ערך נמוך בטווח הקצר לעומת זאת נדל"ן למגורים מניב הכנסה גדולה ומיידית אך שאיננה מניבה לטווח הארוך אלא לטווח המיידי. כאשר מדובר בהשקעה של עשרות ומאות מיליוני שקלים בפרוייקטים שמרביתם זוכים לסיוע ומימון של בנקים ליזמים יש מטרה לצמצם את סכומי ההלוואות וכתוצאה מכך לקצר את תקופת ההחזרים ואת גודלם. אם אתה בונה היום בניין של 40 קומות ואתה מיידע 75% ממנו למשרדים ו25% למגורים בהשקעה של 100 מיליון ש"ח לצורך העניין מכירת 40 דירות ב10 הקומות העליונות תאפשר לך כיזם להחזיר בחזרה יותר מ20 מיליון דולר! בחישוב עלות של 500 אלף דולר לדירה ובכך לכסות 80% מסך ההשקעה בבניין כלומר, אתה מוכר שטח קטן יותר מהבניין שמחזיר לך את החלק הארי של ההשקעה ואתה נשאר עם נדל"ן מניב לטווח ארוך על שטח גדול. (כמובן שהסכומים הם שרירותיים) אבל ככה זה עובד. הבעיה מתפתחת כאשר הרוכשים הפוטנציאלים לא מעוניינים לגור מעל בניין משרדים ולסבול מכל תחלואיו ומה גם שהרשויות לא מעוניינות לאשר דבר כזה מאחר ולרוב מדובר בחריגה מתב"ע.... או שהשטח מוגדר כשטח למשרדים או שהוא מוגדר כשטח למגורים....זה לא תמיד יכול להיות גם וגם לפי התב"ע כי הרשות המקומית לא יכולה לספק לאזור משרדים שירותים להם נדרש אזור מגורים כמו גני ילדים בתי ספר וכוליי.

 

[דןמור]

אבל במדינות אחרות זה כן עובד בסה"כ

במדינות רבות - השילוב של מגדלי משרדים ומגורים דווקא עובד מצויין לפי מה שאני יודע - ודווקא בארץ זה די נכשל. לפי דעתי זה עניין של הסתגלות - תראה למשל את אזור הבורסה ברמת גן - מי רוצה לגור מעל אזור של בתי זונות ומועדוני חשפנות? זאת הבעייה כאשר יש אזורים שמוקדשים רק לבנייני משרדים ומתרוקנים לחלוטין בלילות - אבל קשה עכשיו מאד לשנות את המהות של זה, אחרי שזה הגיע למצב כזה.

 

[fireman]

זה לא משנה מה קורה במדינות אחרות

אתה נמצא בישראל, לא בלוס אנג'לס וגם לא בפריז. אתה לא יכול "לכפות" על איזור שבתב"ע הוגדר כאזור מסחר להפוך לאזור מגורים כאשר החלק הארי הוא מסחר\משרדים. באותה הנשימה אתה יכול גם לשאול למה לא בונים בתי מגורים באזורי תעשיה? הרי גם הם מתרוקנים לאחר שעות העבודה..... תכנון עיר יוצר בסופו של דבר תב"ע (תוכנית בניין עיר) כאשר כל מתחם ומתחם מיועד למטרות שונות ומשונות שמהן נגזרים הרבה דברים כמו התשתיות, כמו הפיתוח הסביבתי, נגישות תחבורתית, צפיפות, בתי ספר, גני ילדים וכוליי וכוליי.... אתה לא יכול לצפות מאזור שהוגדר אזור המיועד למשרדים להפוך בחלקו המצומצם מאוד לאזור מגורים, מי יספק לדיירים את השירותים הבסיסיים להם נדרש האזרח? לקבלנים לא ממש אכפת כי הם רוצים להכניס כסף לכיס אז מה רע להוסיף כמה קומות של מגורים, למכור את הדירות במחיר מופקע כי היא בגובה של 150 מטר מעל פני הקרקע ושהתושבים אחר כך יחפשו מי ינענע אותם כי אין להם גני ילדים בקרבת מקום, אין להם בתי ספר בקרבת מקום ואין לאורחים שלהם חניה וכוליי וכוליי.... בכדי להפוך שטח שיועד למסחר או משרדים או כל יעוד שלא יהיה לייעוד אחר מצריך שינוי יעוד קרקע, מדובר בפרוצדורה מורכבת שגם משנה באופן משמעותי את ערך הקרקע והרשויות העוסקות בתחום התכנון והבניה לא ששות לעשות זאת מאחר וזו דרך להפוך קרקע בעלת ערך מסויים לקרקע ששוה פי כמה לאחר שהגדרת הייעוד שלה תשונה... הדוגמא הכי טובה לצורך העניין הוא שינוי יעוד של שטח חקלאי לשטח המיועד למגורים.... בעוד שכשטח חקלאי דונם אדמה שווה ערך של 10 ש"ח כאשר הייעוד שלו משתנה ערכו יכול להפוך לכדי 100 ש"ח ויותר...תלוי היכן הוא ממוקם. מה גם שהדבר משנה את המרקם העירוני ומשנה את התבנית התכנונית הראשונית.

 

[דןמור]

אבל אתה כן יכול לעשות להפך

כפי שכתבתי התהליך הזה לא צריך להעשות ביום אחד, וגם את לוס אנג'לס לא בנו ביום (או את רומא ). אף אחד לא אומר שצריך לבנות עכשיו קומות דיור באמצע הבורסה ברמת גן - אבל כאשר בונים מגדלים באזורים כמו איבן גבירול או רוטשליד, אין שום סיבה בעולם שלא ישלבו בין השניים. לפי דעתי, ככלל, הפרדת אזורים למגורים באופן בלעדי או משרדים באופן בלעדי זו טעות חמורה - ביום אזורי המגורים הופכים להיות שכונות רפאים ובלילה אזורי המשרדים נהיים מוקד לזונות ופשע. וכן, צריך לעשות שינויי תב"ע. טוב מאד. תראה את מודיעין למשל, שלפי דעתי לא ראוייה אפילו לכינוי "עיר". האם ניסית להסתובב שם במשך היום? זה נראה כאילו הגעת לעיר רפאים (חוץ מהתנועה ליד גני הילדים - וזה רק בשעות מאד ספציפיות). תשווה את זה לערים "רגילות" שאפשרו "שילוב ראוי" בין משרדים למגורים - כמו מרכז העיר בירושלים, או רוב תל אביב - שלפי דעתי מהוות פתרון הרבה יותר טוב. דווקא השילוב בין השניים - באופן סביר - צריך להיות הפתרון. נכון, אנחנו בישראל, אבל זה לא אומר שכל דבר כאן נידון לכשלון. בתהליך ארוך ואיטי אפשר להפוך גם אזורי משרדים למשולבים, כל עוד מדובר לא ב-5% של מגורים - אלא שילוב משמעותי בין השניים.

 

[fireman]

מודיעין היא עיר שינה שתוכננה מראש להיות

עיר שינה לכל אלו שרוצים לברוח מהתחלואים של גוש דן ועדיין להשאר קרוב לגוש דן שמספק מקום עבודה, שום דבר מעבר לכך. שינוי תב"ע לא טוב לכל נושא ועניין ואני שמח שסוף סוף יש לי איזה הזדמנות לקיים דיון ענייני עם מישהו, הגיעו לי עד מעל הראש ההתנצחויות עם ילדים בני 12. אבן גבירול\רוטשילד לא אומר לי כלום, אני לא מכיר את האזור כל כך טוב, אשמח אם תפרט. כאשר יש מתחם מסויים שבנויים עליו משרדים בלבד אתה לא יכול לצפות מרשות מקומית לאשר בניה למגורים באותו אזור, הן מבחינת נושא של ערך קרקע (שזה לצערנו מה שמכריע את הכף) לבין היבטים שונים. תראה כמה הנושא נמתח כמו מסטיק בין עירית תל אביב לעזריאלי בנושא יעוד השימוש של המגדל המרובע. אזור משרדים ומסחר מיועד למטרה מסויימת ואזור מגורים מיועד למטרה מסויימת. אזור מגורים ייראה שומם במהלך היום ואזור מסחר יראה שומם בשעות הלילה, אני לא רואה עם זה איזושהי בעייתיות. באזורי מגורים משולב מסחר בד"כ בהיקפים קטנים מאוד. אם ניקח לדוגמא אזור שאני מכיר דיי טוב הוא שכונת נווה זאב בבאר שבע שבה באמת יש איזשהו הבדל מהותי לעומת שאר איזורי המגורים בעיר, שם מפלס הרחוב יועד למסחר ומעל הכל בניה לגובה למגורים כאשר השטחים המסחריים עונים על הצרכים של שטחי המגורים ואכן האזור שם "חי" במהלך כל שעות היום אבל זה יוצא מפגע באיכות החיים של הדיירים. ניקח לדוגמא דייר שגר מעל סופרמרקט, בעל הדירה מגיע הביתה ב5 בצהרים, רוצה להתקלח, לראות טלויזיה ולנוח בשקט שלו אבל בקומה למטה מתנהל סופר הומה אדם, אנשים יוצאים ובאים, המון תנועה של כלי רכב, עומסי תנועה, רעש ואפשר לומר שהוא לא נהנה מהמגורים שלו כמו שהוא ציפה להנות מהם. אם יגיעו האורחים שלו, אין להם איפה לחנות כי שטחי המסחר מושכים עוד לא מעט צרכנים שאינם דיירי השכונה או הבניין הספציפי.... בבוקר הוא רוצה לצאת עם הרכב לעבודה והמשאית של תנובה סוגרת לו את היציאה כי פורקים חלב בסופר. אלה סתם דוגמאות קטנות ומוזרות שיכולות להוות הפרעה לאדם הקטן שגר באזור מסויים. עד לפני 15 שנה בערך גרתי באזור מרכז העיר באר שבע, עד שנת 91 זה היה אזור שיועד למגורים באופן כמעט בלעדי עד שהתחיל שם אטרף חסר מעצורים של בניה של שטחי מסחר, נבנה קניון הנגב, היכל המשפט, בית מלון, קריית הממשלה, קניון נוסף, מגדלי משרדים והמון משרדים התחילו לזלוג לתוך בנייני המגורים שהדיירים בהם החלו לנטוש אותם בגלל התעצמות שטחי המסחר באזור....היום בכל בניין מגורים 70% ממנו הפך למשרדים ואנשים שם סובלים, בדלת ממולך יש רופא שיניים שפתח קליניקה, המטופלים עולים ויורדים במדרגות, חלקם קולניים מאוד, אנשים יורדים עם הפרצוף נפוח אחרי טיפול שיניים והילדים שלך צריכים לראות ולהתחכך בכל סוגי האוכלוסיה ולראות את המראות של האנשים האלה, נניח משרד של לא יודע מה....אנשים מתווכחים ורבים בתוכו ואתה שומע את הצעקות עד לתוך הבית שלך....מצוקת החניה באזור הפכה קטסטרופלית....מגיעים אורחים, צריכים לשים תו חניה, לא ישימו? דו"ח ימתין להם כשיחזרו לרכב....וככה אתה לוקח אזור שהיה ביעודו אזור מגורים והחרבת אותו ואת איכות החיים של הדיירים ע"י הפיכתו לאזור מסחר ושטחי משרדים. אלה הסיבות מדוע שטח מסחרי צריך להיות מופרד באופן ברור משטחי מגורים, זו אגב הסיבה שאנשים משלמים פי 3 ופי 4 בכדי לגור בוילות. הפרטיות והשקט במקסימום שאפשר לבקש\לרצות מאזור מגורים.

 

[אופ1234]

רבותיי על מה הויכוח

אני לא מבין, הרי העם אמר את דברו. עצם העובדה שהביקושים למגורים באיזורי מסחר ומשרדים חלשים ביותר כבר אומרת שהרעיון אינו מוצלח בכלל. אני לא חושב שאף אחד מאיתנו היה כל כך שמח לגור באיזור שכזה וכן גם רוב האנשים. לידיעתכם, שמאי מקרקעין מומחים אומרים שקרבה לאיזורים אלו מורידה !! את מחירי הדירות. גם עיריית תל אביב כבר הכריזה שלא תאשר בנייה למגורים באיזורי משרדים (בשינוי ייעוד כמובן). דוגמא לכך, אפשר לתת מהדאון טאון מנהטן, בשכונת טריבקה, איזור שעד לפני 20 שנים שימש ברובו המוחלט למשרדים, התאומים, הבורסה ועוד.. והנה בשנים האחרונות החלה בניית מגדלים למגורים, ולמרות זאת נראה שרוב האנשים אינם מתלהבים לגור שם כמו במידטאון (למרות 3 כיווני אויר אל הים)..

 

[fireman]

אם אני סיפקתי 80% מהסחורה

אתה הוספת לי עכשיו את ה20% שהיו חסרים בכדי לחזק את דעתי עד שלמות. שילוב של משרדים ומגורים מהווים הפרה של איזשהו איזון עירוני ושום נימוק, משכנע ככל שיהיה, לא ישכנע אותי. עצם העובדה ששמאי מקרקעין מייחסים ירידה בערך הנכס כתוצאה מכך מהווה חותמת סופית לדבריי.

 

[דןמור]

כפי שכבר כתבתי

נק' המבט שלך פשוט לא נכונה לטעמי - אתה טוען (וגם אופיר) - "הביקוש למגורים באזור שהוא מסחרי בעיקר הוא חלש מאד" - עם זה לא התווכחתי בשום שלב, ואפילו כתב במפורש שלשים מגדל מגורים באמצע הבורסה ברמת-גן זה טעות. עם זאת, לטעמי לפחות (והרבה ערים ואזורים בעולם) - צריך להיות שילוב נכון מלכתחילה של משרדים ומגורים משולבים. הכוונה לא חייבת להיות תמיד על אותו בניין בדיוק, אך בהחלט באותו אזור. לפי דעתי עיר צריכה להיות שילוב של מגורים, מסחר ועבודה בלי הצורך בהפרדה מוחלטת בין כולם. אין זה אומר שהסופמרקט צריך להיות בקומה מתחת לדירת מגורים! ואין זה אומר שזה חייב להיות בכלל באותו הבניין - אבל זה בהחלט אומר שלא הגיוני שצריך להכנס למכונית בשביל לקנות מצרכים. במרכזי ערים, אני בהחלט חושב שיש מקום גם לשילוב של משרדים יחד עם מגורים ואמנם כתבת שאתה לא מכיר היטב את רוטשילד ואיבן גבירול, אך ברחובות אלו ניתן לראות בתים ומשרדים רבים חייב לרוב בהרמוניה - והכי חשוב - הרחובות האלו תמיד חיים. בבוקר אנשים יוצאים מהבתים לעבודה, בצהריים אנשים יוצאים מהמשרדים לאכול ארוחת צהריים ואחרי הצהריים אנשים חוזרים לביתם. לטעמי תכנון עירוני נכון לא צריך לסגור בגטאות שכונות מגורים או בנייני משרדים - והרעיון הוא לעשות את זה מראש. ברור שלשים עכשיו מגדל מגורים באמצע הבורסה ברמת גן זה רעיון רע, ולא ברור מי בכלל ירצה לגור מעל כל הזונות שם (או לפחות כך שמעתי). לעומת זאת, אם מראש בנייני המשרדים היו נבנים בצורה יותר "אנושית" והיו משולבים יחד עם מגורים - בהחלט הם היו יכולים לחיות בהרמוניה זה עם זה - בדיוק כמו שמתרחש ברחובות עליהם דיברתי קודם לכן.

 

[דןמור]

כתב=כתבתי, חייב (השני)=חיים