מה דעתכם על התמהיל והריביות

[1 גיא נ]

מה דעתכם על התמהיל והריביות

שלום לכולם וחג שמח!
אשמח לשמוע את דעתכם להצעה שקיבלנו מהבנק (מבחינת ריביות):
דירה יחידה, שווי הנכס 3,000,000 , משכנתא מבוקשת 1,350,000 אשר מהווה 45% משווי הדירה. מדובר בבית פרטי במרכז הארץ.
449,000 ש"ח בפריים מינוס 0.5. כלומר בריבית 1.1 ל 30 שנה.
300,000 ש"ח בצמודה משתנה כל 5 שנים בריבית 3.6 ל 30 שנה.
601,000 ש"ח בקבועה לא צמודה בריבית 4.05 ל 25 שנה.
סה"כ החזר חודשי 6,017 ש"ח.

השכר שלנו הוא 20,000 ש"ח נטו ויעלה בשנה הבאה ל 24,000 ש"ח.

תודה

 

[קובי טורנהיים]

ריביות מעולות, למעט המשתנה הצמודה

שהייתי מעדיף להחליף אותה לפחות למשתנה לא צמודה, אם לא לקבועה לא צמודה כי ההפרש בריביות לא מצדיק את הסיכון של המשתנה הצמודה, אלא"כ אתם מתכוונים לפרוע את החלק הזה של המשכנתא לפני הזמן. מצד שני יתכן שבגלל שבמשתנה קיבלתם ריבית קצת גבוהה קיבלתם בשאר המסלולים ריבית טובה. בהצלחה וחג שמח קובי טורנהיים יועץ משכנתא

 

[1 גיא נ]

תודה רבה! לגבי המשתנה הצמודה

תודה רבה על התשובה המהירה.
באמת כמו שאמרת, מסלול המשתנה הצמודה עלה במו"מ עם הבנק כדי להוריד את הריבית בקל"צ. אני לא מאמין שנוכל לסגור את כל ה 300K בעוד 5 שנים אך כנראה שנוכל לסגור 150K. אני שוקל אם כדאי להמשיך את "המשחק" בכיוון הזה ולהעלות את המשתנה הצמודה ב 0.2% ל 3.8% ומנגד לבקש להוריד את הקל"צ בעוד 0.1% ל 3.95% (היחס בין הסכומים כפול).
האם כדאי?

 

[קובי טורנהיים]

אם באמת היחס בין המשתנה צמודה לקל"צ הוא מדוייק

כפי שאתה אומר אז כדאי להמשיך את המשחק כי גם אם בסוף לא תפרע את המשכנתא, לא הפסדת כלום, כי יש פעמים שהיחס לא מדויק בהצלחה קובי טורנהיים יועץ משכנתא

 

[1 גיא נ]

עדכון שיכול לעזור לאחרים

תודה קובי על העזרה, חקרתי המון את נושא המשכנתא ובהחלט הדבר עזר לי להשיג ריביות טובות.
יש לי הצעה לחבר'ה שיש ביכולתם להחזיר חלק משמעותי מהמשכנתא (כ 10-20% ממנה) בתחנה הראשונה של ה 5 שנים. תנסו להבין מהבנק מה הריבית הכי נמוכה שהוא יכול להגיע אליה בתמורה להעלאה של מסלול המשתנה כל 5 שנים (צמודה או לא צמודה, זה לא משנה כי במהלך ה 5 שנים הראשונות והקרובות כנראה שלא נראה עליה משמעותית במדד). כפי שאתם רואים למעלה, לקחתי 300k במשתנה כל 5 וכבר הגעתי לריבית (אחרי מיקוח נוסף ובקשה שלי להעלות עוד את המשתנה) של 3.9 במסלול הקל"צ ל 25 שנים. הריבית של המשתנה כל 5 היא בכל מקרה באזור ה 3.5-4.5 ולכן לא תשלמו הרבה יותר מריבית של הקל"צ בתקופה זו ואחרי 5 שנים תשארו עם קל"צ מעולה ל 20 השנים הבאות.
חשוב לדעת שמי שלוקח משכנתא של מיליון ש"ח שלא יצפה ש 80K במסלול של המשתנה כל 5 יעזור לו לשפר ריביות. הבנק רוצה לראות 15-20% מהמשכנתא במסלול זה.