מה דעתכם על פרסומי הלמ"ס בדבר ירידת מחירים?

[otherwise]

מה דעתכם על פרסומי הלמ"ס בדבר ירידת מחירים?

האם יש בזה יסוד אמיתי או שזו פיקציה?
איזו סיבה יכולה להיות למשל שבשרון תהיה ירידה של 7% בעוד שבגוש דן תהיה עליה?
בתור אחד שמתעסק בסטטיסטיקה, ברור לי עד כמה קל להטות אותה במניפולציות, ולכן אני נוטה להאמין שזה עוד שקר מבית קחלו.
מספיק ששוק היוקרה קצת נפגע, יכולה השפעה משמעותית גם על הממוצע.
בנוסף, אין לי ספק שההטבה של מחיר למשתכן משפיעה דרמטית על החישובים.
גם פרסומי הלמ"ס היו "במקרה" בעיתוי אסטרטגי עבור קחלו וחוק דירה שלישית הכושל.

 

[aeonf]

מה הקשר בין כחלון לבין הלמס?

בתור אחד שמתעסק בסטטיסטיקה עליך לדעת שחודש אחד לא יכול להעיד על מובהקות כלשהי, עדיף לחכות למידע של רבעון שלם לכל הפחות.

 

[otherwise]

אלה נתונים של רבעון

וגם ברבעון זה תלוי בהרבה גורמים, ובאיך מתבצעים החישובים.

 

[SupermanZW]

הנתונים מלאים במניפולציות

רצוי לא להסיק מהם דבר.

 

[elvinnox]

כמה שהייתי רוצה להאמין בירידת מחירים, לדעתי זה בלוף

יכול להיות שזו ירידה מינורית או תיקון קטן,
לא מאמין שאנחנו לפני קריסה מהסיבה שיש מחסור אדיר ביחידות דיור אחרי הזנחה של עשור. ההוכחה לכך היא שאין דירות שנשארות ריקות ומחירי השכירות לא יורדים בצורה מובהקת.
משקיע יעדיף להוריד 1000 שח בחודש מאשר שהדירה שלו תהיה ריקה במשך חודשים, זהו לא המצב.
&nbsp
הממשלות עשו הכל כדי לשמור על מחירי נדלן גבוהים, והאמת שהם הצליחו בזה לא רע.
&nbsp
אל תאמינו לממשלה שרוצים להוריד את מחירי הדיור כי ראינו איך הכל היה בקומבינה, גם הצעת החוק הייתה בצורה כזו שיהיה אפשרות לבטל אותה.
בקיצור, מאכילים אותנו בחרטות והטיפשים לא קולטים שצוחקים עליהם בפנים.
&nbsp
אם הממשלה הייתה רוצה להוריד את מחירי הדיור, היה לה מספיק כלים וזמן לעשות את זה.
&nbsp
לסיכום, זהו לא יותר מתיקון קטן של אחוזים בודדים, לדעתי בנתונים הבאים נראה עוד עליות.
&nbsp

 

[elvinnox]

הנה עוד הוכחה

עוד הוכחה לכך שהנתונים מהונדסים

[URL]http://www.themarker.com/realestate/1.4101313[/URL]

 

[ivan111]

פרסמת כתבה שבו מצוטטת שמאית שמצדדת את פרסום נתוני השמאים

זה אומר הכל.

 

[ivan111]

חסר הצע? ולפני 2008 לא היה חסר הצע?

לא הייתה עלייה גדול ושום גידול חריג בגודל האוכלוסייה.
הריבית האפסית משכה משקיעים לשוק הנדל"ן (המשכיר ישלם את המשכנתא) ותו לא.
כל הסבר אחר הוא חסר בסיס או בעל השפעה מינורית ואינו יכול להסביר עלייה של 100% בפחות מעשור.
&nbsp

 

[elvinnox]

כן חסר היצע ברמות

האוכלוסיה גדלה וגם קצב האוכלוסיה גדל
&nbsp
2% משלם יותר גדול הם מספר יותר גדול באופן יחסי.
סיומי הבניה עדיין באותו קצב דליל של 40K יחידות דיור בשנה שכבר יש מחסור של 100K ומצטבר עוד מחסור של 30K מדי שנה.
&nbsp
&nbsp

 

[hadooper]

אתה לא סותר את דבריה. המחסור בהיצע נובע מנוכחות המשקיעים.

&nbsp
אין ויכוח על כך שהמשקיעים הם מקור הביקוש הספקולטיבי מסיבה הפשוטה שרק משקיעים קונים דירות שלא לצורכי מגורים.
&nbsp
הויכוח היחיד הוא על איזה סוג של משקיעים ניפח באופן המהותי את הבועה: האם מרובי הנכסים או דווקא בעלי הדירה השנייה. הנתונים מראים שדווקא מרובי הנכסים הם הגורם הזניח להיווצרות הבועה ומי שאחראים אלו למעשה קיום של אוכלוסיה שאלמלא החתת הריבית לאפס על-ידי סטנלי פישר, היתה הופכת להיות משפרת דיור ולא משקיעה.

 

[aeonf]

אין מילה אחת נכונה במה שכתבת

 

[elvinnox]

שטות מוחלטת

משקיע לא קונה דירה ריקה
אין קשר למשקיעים ולמחסור, אין פה בועה (לצערי הרב)
אלא חוקי היצע וביקוש, שכל עוד לא יגדל ההיצע באופן משמעותי הביקוש הקשיח לא הולך להשתנות
&nbsp

 

[hadooper]

מה שרואים בבירור שבשוק השכירות ישנו עודף היצע גדול

&nbsp
לעומת שוק הדיור שסובל ממחסור חמור עקב ביקוש המשקיעים ותנאי המיסוי והריבית האפסיים שהם זוכים להם.
&nbsp
ואגב, לגבי דירות ריקות, הערכות של האוצר הן שישנן כ110 אלף דירות רפאים בארץ, ברובן מחזיקים מן הסתם מרובי נכסים ולכן המיסוי של דירה שלישית למעשה "הורג שני ציפורים במכה" בכך שהוא ממסה גם דירות רפאים.

 

[newappt]

סטטיסטיקה קל לעוות - אבל זה נכון ל-2 הכיוונים

מה שאני בא להגיד זה שאתה לא יכול להסתמך על מדד רק שבא לך להסתמך עליו.

הסתמכת על המדד הזה שהיו עליות מחירים בלי לפשפש בתמהיל העסקאות? יופי, אז המדד עצמו לא השתנה וצריך להסתמך עליו גם שהוא מודיע על ירידת מחירים.

נכון, קל לעוות סטטיסטיקה. מדובר כאן על רבעון שלם. חלק טענו שזה בגלל תמהיל הדירות ויכול להיות שזה נכון, אבל כאשר יש עליית מחירים היא יכולה גם היא לנבוע משינוי בתמהיל הדירות.

במילים אחרות, אם תמהיל הדירות השתנה בצורה קיצונית - יש לזה סיבה. אם זה משפיע על השוק בצורה כה דראסטית, אז על אחת כמה וכמה.

 

[aeonf]

 

[סנאיגיטה]

לנתונים האחרונים אין משמעות עד להחלטת מס ריבוי נכסים

השוק בהמתנה לגבי תשובה סופית לגבי מס ריבוי נכסים.
&nbsp
לכן לא ניתן להסיק מהתנהגות השוק בחודשים האחרונים שום דבר (כמו שהיה לפני חוק מע"מ אפס).
&nbsp
אני מאמין שעד סוף החודש בג"צ יחליט וכולנו נהיה חכמים יותר.
&nbsp
לגופו של עניין הלמ"ס עדיין מכליל עסקאות של מחיר למשתכן, בתמהיל אחר, אבל עדיין תמהיל שמעוות את נתוני האמת. מנגד לשכת השמאים הפסיקה בינתיים לפרסם נתונים. למניפולציה זו יכולה להיות השפעה על "ההדיוטות".
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[מר בחור 123]

מה שנותן רוח גבית לנתון הזה הוא נתוני רשות המסים

אני לא מאמין גדול במידע של הלמ"ס או של השמאי הממשלתי כי המרחק בין סטטיסטיקה לדמגוגיה מספרים מאוד קצת, בייחוד כשיש פוליטיקה בתמונה.
עם זאת, אחד הכלים שאולי דווקא נותנים תמונה וגם מאפשרים לעשות חתכים יותר מדוייקים, הוא באתר של ראשות המיסים.
שם דווקא רואים בבירור שלא רק ברבעון כולו, אלא בכל חודש של 2017 היו הרבה פחות עסקאות מאשר באותו חודש אשתקד ושהמחירים בממוצע מעט נמוכים יותר.
כמובן שכל מקרה לגופו.