מה ההגיון בלמכור דירה להשקעה?
קראתי כתבה שיש גידול במכירת דירות על ידי משקיעים, כנראה לצורך מימוש רווחים או מתוך חשש לירידת מחירים (לדעתי אחת ממיני כתבות ספין שהאוצר או גופים דומים משחררים על סמך נתונים רגעיים כאלו או אחרים, כאשר מנגד ישנן כתבות נוגדות על המשך לחצים ברכישת דירות, כך שלא ניתן להסיק דבר, אבל מעניין אותי המצב העקרוני של מכירת דירה להשקעה).
אותם מוכרים בוודאי רכשו את הדירות במחירים נמוכים יותר ולכן ישלמו כעת במכירה מס שבח שיקטין את הרווח שלהם.
אותם מוכרים יפסידו תשואה שנתית שנעה בין 2.5 אחוז ל- 5 אחוז כל שנה.
כאשר אותם מוכרים ירכשו דירה פעם נוספת, בעתיד, לפי הציפייה שלהם- במחירים נמוכים יותר, הם יצטרכו לשלם מס רכישה של 8 אחוז.
ייתכן שריבית המשכנתאות תהיה גבוהה יותר כאשר ירצו לרכוש דירה נוספת.
האם בתנאים אלו ״הסיבוב״ הזה כדאי, גם בציפייה לירידת מחירים? לדעתי לא ואני מגיע למסקנה דומה להודעתי הקודמת, שכשם שכדאי לרכוש דירה בכל מקרה למרות אםשרות עתידית לירידת מחיר הדרגתית (ולא ציפייה לקריסת מחיר) הרי שלגבי מכירת דירה להשקעה המסקנה הזאת ברורה הרבה היותר, כלומר כדאי להמשיך ולהחזיק דירה להשקעה ולא למכור אותה אפילו כאשר ישנה אפשרות לירידת מחירים (שוב למעט אפשרות לפיצוץ בועה שתוביל לקריסת מחירים).
אני לא עוסק בשאלה לאיזה כיוון המחירים יפנו בעתיד, אלא במקרה של מכירת דירה להשקעה, אני יוצא אפילו מנקודת הנחה של התממשות תרחיש של ירידת מחיר. אני טוען שדירה היא לא מוצר רגיל ועל אחת כמה וכמה דירה להשקעה ולא חלים עליה, או לא חלים עליה באופן מלא, הכללים הרגילים הבסיסיים של הכלכלה, של לרכוש במחיר נמוך ולמכור במחיר גבוה (כמובן שעדיף לרכוש בנמוך ואם יש אילוץ שמחייב את מכירת הדירה עדיף למכור אותה בגבוה), אבל גם במצבים אחרים יש כדאיות ברכישת והמשך החזקת דירה, בגלל שמדובר בנכס מניב, בגלל נושא המיסוי ובגלל נושא המימון, שיכולים לשנות את התמונה.
קראתי כתבה שיש גידול במכירת דירות על ידי משקיעים, כנראה לצורך מימוש רווחים או מתוך חשש לירידת מחירים (לדעתי אחת ממיני כתבות ספין שהאוצר או גופים דומים משחררים על סמך נתונים רגעיים כאלו או אחרים, כאשר מנגד ישנן כתבות נוגדות על המשך לחצים ברכישת דירות, כך שלא ניתן להסיק דבר, אבל מעניין אותי המצב העקרוני של מכירת דירה להשקעה).
אותם מוכרים בוודאי רכשו את הדירות במחירים נמוכים יותר ולכן ישלמו כעת במכירה מס שבח שיקטין את הרווח שלהם.
אותם מוכרים יפסידו תשואה שנתית שנעה בין 2.5 אחוז ל- 5 אחוז כל שנה.
כאשר אותם מוכרים ירכשו דירה פעם נוספת, בעתיד, לפי הציפייה שלהם- במחירים נמוכים יותר, הם יצטרכו לשלם מס רכישה של 8 אחוז.
ייתכן שריבית המשכנתאות תהיה גבוהה יותר כאשר ירצו לרכוש דירה נוספת.
האם בתנאים אלו ״הסיבוב״ הזה כדאי, גם בציפייה לירידת מחירים? לדעתי לא ואני מגיע למסקנה דומה להודעתי הקודמת, שכשם שכדאי לרכוש דירה בכל מקרה למרות אםשרות עתידית לירידת מחיר הדרגתית (ולא ציפייה לקריסת מחיר) הרי שלגבי מכירת דירה להשקעה המסקנה הזאת ברורה הרבה היותר, כלומר כדאי להמשיך ולהחזיק דירה להשקעה ולא למכור אותה אפילו כאשר ישנה אפשרות לירידת מחירים (שוב למעט אפשרות לפיצוץ בועה שתוביל לקריסת מחירים).
אני לא עוסק בשאלה לאיזה כיוון המחירים יפנו בעתיד, אלא במקרה של מכירת דירה להשקעה, אני יוצא אפילו מנקודת הנחה של התממשות תרחיש של ירידת מחיר. אני טוען שדירה היא לא מוצר רגיל ועל אחת כמה וכמה דירה להשקעה ולא חלים עליה, או לא חלים עליה באופן מלא, הכללים הרגילים הבסיסיים של הכלכלה, של לרכוש במחיר נמוך ולמכור במחיר גבוה (כמובן שעדיף לרכוש בנמוך ואם יש אילוץ שמחייב את מכירת הדירה עדיף למכור אותה בגבוה), אבל גם במצבים אחרים יש כדאיות ברכישת והמשך החזקת דירה, בגלל שמדובר בנכס מניב, בגלל נושא המיסוי ובגלל נושא המימון, שיכולים לשנות את התמונה.