מה משותף ל"חוף התכלת" בהרצליה ול"בקעת הנדיב" בכרמל ?
הישראלים ש"יושבים" על קרקע עשרות שנים - ומחכים לשינוי ייעוד
הם קנו מגרש כי הבינו שאוטוטו הקרקע תופשר ואפשר יהיה לבנות עליו וליהנות מפירות הנדל"ן שיניב ■ מאז עברו 20, 30 ואפילו 70 שנה ■ תחקיר מיוחד
שלומית צור ואבי שישון [גלובס] - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001086385#from=Taboola
לפני שבוע האזנתי לרדיו ושמעתי אדם שהציג את עצמו כנציג חברה שמשווקת קרקעות אומר שעיריית הרצליה אישרה את תוכנית 'חוף התכלת', ושמוכרים באזור ההוא 100 מ"ר ב-750 אלף שקל", מספר מהנדס עיריית הרצליה מייק סקה. "זאת הונאה. לא אישרנו שום תוכנית. לא ברור לי מי קונה 100 מ"ר בלי לדעת כלום. איפה יהיו אותם 100 מ"ר בנויים? באיזה ייעוד?". סקה מספר כי לפני שנה החליטה הוועדה המקומית להמליץ על תוכנית ל-8,000 יחידות דיור להפקדה בוועדה המחוזית, בתנאי שיבוצע תסקיר השפעה על הסביבה.
רק שאז, בדיון שהתקיים בוועדה המחוזית לפני חודש, הציג סקה את התסקיר, והתברר שבשטח התוכנית מצוי האתר תל מיכל, שדורש תכנון מחדש. מה עכשיו ?
"בפברואר 2016 נמליץ על תוכנית אחרת לגמרי, של 12 אלף יחידות דיור. התוכנית הראשונית שקיבלתי בירושה היתה בזבזנית בקרקע, כללה בניינים לא גבוהים, בעוד שהתוכנית החדשה שנפקיד מנצלת נכון יותר את הקרקע, ותכלול בנייה לגובה עם תוספת שטחי מסחר ומלונאות, יהיו לפחות 6-7 בתי מלון בתוכנית".
תוכנית חוף התכלת במערב הרצליה היא כמובן רק דוגמה אחת מיני רבות. תוכנית שמתגלגלת כבר כמה עשרות שנים, שבהן קוני הקרקע ויורשיהם מצפים לשינוי ייעוד ממש מעבר לפינה. דוגמא אחת שהיא המחשה מובהקת לתעשיית החלומות שפועלת בשוק הקרקעות החקלאיות.
הנה סיפורם של כמה חולמים. החלום וההמתנה להגשמתו.
חלום נגוז במורדות הכרמל
לפני 12 שנה גנזה תוכנית המתאר המחוזית של חיפה חלומות של מאות בעלי קרקע, שקיוו לרווחים מקרקע חקלאית שרכשו בזול באזור בקעת הנדיב. 450 מתוכם מתארגנים לתביעה, אליה צירפו גם חקלאים מהסביבה, הטוענים שאסור להם אפילו לבנות חממות
סיפורם של חקלאי בקעת הנדיב, שכבר שני עשורים מנועים מלבנות על השטחים שבבעלותם (10,000 דונמים במצטבר), מתחיל בתחילת שנות האלפיים. תוכנית המתאר המרחבית של מחוז חיפה, שקיבלה תוקף לפני כשנתיים, חלה על כל שטחי המחוז אולם השלכותיה על בקעת הנדיב, מישור ששטחו 20 קמ"ר בגבול אזור השרון וחוף הכרמל בולטות במיוחד.
התוכנית פורסמה להתנגדויות ב-2003, אולם הדיונים בעניינה הסתיימו והיא אושרה רק כעשור מאוחר יותר, ב-2013. בכל פרק הזמן הזה, מפרסום התוכנית ועד לאישורה, יושמו הוראות התוכנית בשטח, ולמעשה ביטלו את זכויות הבנייה באזור. מדובר על שטחים בזכרון יעקב, בנימינה-גבעת עדה ופרדס חנה-כרכור, שבהם נשללה מהבעלים כל אפשרות בנייה, ובכלל זה גם מבנים חקלאיים (חממות), לא כל שכן לפעול לשינוי ייעוד הקרקעות או לקדם פרויקטים אחרים, של מגורים למשל.
יחיעם אלטשולר, חקלאי ותיק מבנימינה שבבעלותו כרמים, פרדסים, אבוקדו, פלחה ועוד, אומר כי "בכל הארץ יכול חקלאי לעשות שימוש חקלאי בקרקע שבבעלותו ללא תנאי - להקים בתי רשת, מבני משק, חממות ולקדם את פרנסתו עם התפתחות הטכנולוגיה החקלאית. זכות זו נגזלה מאיתנו. הכל קפוא באזור", אומר אלטשולר.
בימים אלה מתארגנת קבוצה של 450 מבעלי הקרקעות באזור, אליהם הצטרפו כמה אגודות שיתופיות וועדות חקלאיות, לצורך הגשת תביעה בסך מאות מיליוני שקלים כנגד הוועדה המקומית בגין פגיעה בזכויותיהם ובמשלח ידם.
עו"ד גד שטילמן, המייצג את התובעים ומכין את התביעה בצוותא עם שמאי המקרקעין אמיר חופשי, מסביר כי "בדרך כלל ההחלטות בהתנגדויות לתוכנית מתקבלות מיד לאחר שמיעת ההתנגדויות, ובסמוך לאחר מכן התוכנית מקבלת תוקף, שזה תנאי להגשת התביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (סעיף המאפשר לבעלי קרקע להיפרע בגין פגיעה בערכה ובנזק שנגרם להם בגין תוכנית אחרת - א.ש.). במקרה זה, הנזק שנגרם לציבור המחזיקים בקרקע היה מיידי עם הפרסום להתנגדויות בשנת 2003, אולם הציבור שנפגע לא יכול היה להגיש את תביעתו במשך למעלה מעשר שנים".
ההגבלות הוחמרו
אלא שכאן לא תמו צרותיהם של חקלאי בקעת הנדיב. שנתיים לאחר שמיעת ההתנגדויות לתוכנית המחוזית (תמ"מ 6), פורסמה ב-2005 תוכנית מרחבית נוספת ומפורטת יותר לאותו אזור. התוכנית החדשה, "סובב בקעת הנדיב" שמה, התמקדה רק בשטחה הגיאוגרפי של הבקעה ומושבותיה. בתוכנית החדשה הורחבו השטחים המיועדים לשימור שבתמ"מ 6, וההגבלות על השימוש החקלאי בקרקע הוחמרו בהשוואה לאלו שבתוכנית הראשונה. אלא שמאז הגישו חקלאי האזור את התנגדויותיהם לתוכנית החדשה ב-2008, חלפו כבר שבע שנים, ומאז טרם התקבלה כל החלטה בעניין. כתוצאה מכך, שוב, בעלי הקרקעות מנועים מלהגיש תביעה לפיצויים בגין התוכנית החדשה.
לדברי שטילמן, כמו בהליך ההתנגדויות לתוכנית הראשונה, גם כאן - מדובר באוזלת יד מכוונת מצד רשויות התכנון: "דחיית ההחלטה בהתנגדויות מטרתה להערים קשיים פרוצדורליים ולהקשות על בעלי הקרקע הניזוקים בהגשת תביעתם. נוצרה סיטואציה של שתי תוכניות שיוצרות נזק מצטבר חופף, ובעלי הקרקע נאלצים להגיש תביעה חלקית לפיצויים רק בגין התוכנית הראשונה".
שטילמן טוען כי הנזק לבעלי הקרקעות באזור נמשך מאז שנות השישים: "על פי תוכניות מתאר שחלו על שטחים חקלאיים נרחבים עד למתן התוקף לתמ"מ 6, היה ניתן לבנות בית אחד על כל חמישה דונם.
בפועל, ועדות התכנון הכריזו על האזור כקרקע חקלאית ובמשך עשרות שנים לא אישרו מתן היתרי בנייה למגורים במקום. על פי החוק דאז, "הכרזה" שכזו לא הקנתה זכות תביעה לבעלי הקרקע, על אף הנזק הכלכלי שנגרם להם, כך שהיה עליהם להמתין למעלה מ-40 שנה עד שזכות התביעה "נולדה" עם מתן התוקף לתוכנית המתאר שביטלה לראשונה באופן סטטוטורי את זכויות הבנייה ההיסטוריות. אלא שכאמור, גם היום עומדים בעלי הקרקעות מול קשיים פרוצדורליים, בשל הימשכות הליכי ההתנגדויות.
לדברי אלטשולר, "כולם יודעים שתמ"מ 6 הקפיאה כל בנייה לנצח והיא מונעת כל יוזמה חדשה. ועדות התכנון נמנעות מלהעניק כל אפשרות להיתרי בנייה למבנים חקלאיים, ולכן אנחנו עובדים כמו בימי הביניים. נגרמות לנו הוצאות מיותרות לכוח אדם שצריך לעבוד בצורה פרימיטיבית".
המשך בדף הבא.
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי - 052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.
מייל - [email protected]
הישראלים ש"יושבים" על קרקע עשרות שנים - ומחכים לשינוי ייעוד
הם קנו מגרש כי הבינו שאוטוטו הקרקע תופשר ואפשר יהיה לבנות עליו וליהנות מפירות הנדל"ן שיניב ■ מאז עברו 20, 30 ואפילו 70 שנה ■ תחקיר מיוחד
שלומית צור ואבי שישון [גלובס] - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001086385#from=Taboola
לפני שבוע האזנתי לרדיו ושמעתי אדם שהציג את עצמו כנציג חברה שמשווקת קרקעות אומר שעיריית הרצליה אישרה את תוכנית 'חוף התכלת', ושמוכרים באזור ההוא 100 מ"ר ב-750 אלף שקל", מספר מהנדס עיריית הרצליה מייק סקה. "זאת הונאה. לא אישרנו שום תוכנית. לא ברור לי מי קונה 100 מ"ר בלי לדעת כלום. איפה יהיו אותם 100 מ"ר בנויים? באיזה ייעוד?". סקה מספר כי לפני שנה החליטה הוועדה המקומית להמליץ על תוכנית ל-8,000 יחידות דיור להפקדה בוועדה המחוזית, בתנאי שיבוצע תסקיר השפעה על הסביבה.
רק שאז, בדיון שהתקיים בוועדה המחוזית לפני חודש, הציג סקה את התסקיר, והתברר שבשטח התוכנית מצוי האתר תל מיכל, שדורש תכנון מחדש. מה עכשיו ?
"בפברואר 2016 נמליץ על תוכנית אחרת לגמרי, של 12 אלף יחידות דיור. התוכנית הראשונית שקיבלתי בירושה היתה בזבזנית בקרקע, כללה בניינים לא גבוהים, בעוד שהתוכנית החדשה שנפקיד מנצלת נכון יותר את הקרקע, ותכלול בנייה לגובה עם תוספת שטחי מסחר ומלונאות, יהיו לפחות 6-7 בתי מלון בתוכנית".
תוכנית חוף התכלת במערב הרצליה היא כמובן רק דוגמה אחת מיני רבות. תוכנית שמתגלגלת כבר כמה עשרות שנים, שבהן קוני הקרקע ויורשיהם מצפים לשינוי ייעוד ממש מעבר לפינה. דוגמא אחת שהיא המחשה מובהקת לתעשיית החלומות שפועלת בשוק הקרקעות החקלאיות.
הנה סיפורם של כמה חולמים. החלום וההמתנה להגשמתו.
חלום נגוז במורדות הכרמל
לפני 12 שנה גנזה תוכנית המתאר המחוזית של חיפה חלומות של מאות בעלי קרקע, שקיוו לרווחים מקרקע חקלאית שרכשו בזול באזור בקעת הנדיב. 450 מתוכם מתארגנים לתביעה, אליה צירפו גם חקלאים מהסביבה, הטוענים שאסור להם אפילו לבנות חממות
סיפורם של חקלאי בקעת הנדיב, שכבר שני עשורים מנועים מלבנות על השטחים שבבעלותם (10,000 דונמים במצטבר), מתחיל בתחילת שנות האלפיים. תוכנית המתאר המרחבית של מחוז חיפה, שקיבלה תוקף לפני כשנתיים, חלה על כל שטחי המחוז אולם השלכותיה על בקעת הנדיב, מישור ששטחו 20 קמ"ר בגבול אזור השרון וחוף הכרמל בולטות במיוחד.
התוכנית פורסמה להתנגדויות ב-2003, אולם הדיונים בעניינה הסתיימו והיא אושרה רק כעשור מאוחר יותר, ב-2013. בכל פרק הזמן הזה, מפרסום התוכנית ועד לאישורה, יושמו הוראות התוכנית בשטח, ולמעשה ביטלו את זכויות הבנייה באזור. מדובר על שטחים בזכרון יעקב, בנימינה-גבעת עדה ופרדס חנה-כרכור, שבהם נשללה מהבעלים כל אפשרות בנייה, ובכלל זה גם מבנים חקלאיים (חממות), לא כל שכן לפעול לשינוי ייעוד הקרקעות או לקדם פרויקטים אחרים, של מגורים למשל.
יחיעם אלטשולר, חקלאי ותיק מבנימינה שבבעלותו כרמים, פרדסים, אבוקדו, פלחה ועוד, אומר כי "בכל הארץ יכול חקלאי לעשות שימוש חקלאי בקרקע שבבעלותו ללא תנאי - להקים בתי רשת, מבני משק, חממות ולקדם את פרנסתו עם התפתחות הטכנולוגיה החקלאית. זכות זו נגזלה מאיתנו. הכל קפוא באזור", אומר אלטשולר.
בימים אלה מתארגנת קבוצה של 450 מבעלי הקרקעות באזור, אליהם הצטרפו כמה אגודות שיתופיות וועדות חקלאיות, לצורך הגשת תביעה בסך מאות מיליוני שקלים כנגד הוועדה המקומית בגין פגיעה בזכויותיהם ובמשלח ידם.
עו"ד גד שטילמן, המייצג את התובעים ומכין את התביעה בצוותא עם שמאי המקרקעין אמיר חופשי, מסביר כי "בדרך כלל ההחלטות בהתנגדויות לתוכנית מתקבלות מיד לאחר שמיעת ההתנגדויות, ובסמוך לאחר מכן התוכנית מקבלת תוקף, שזה תנאי להגשת התביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (סעיף המאפשר לבעלי קרקע להיפרע בגין פגיעה בערכה ובנזק שנגרם להם בגין תוכנית אחרת - א.ש.). במקרה זה, הנזק שנגרם לציבור המחזיקים בקרקע היה מיידי עם הפרסום להתנגדויות בשנת 2003, אולם הציבור שנפגע לא יכול היה להגיש את תביעתו במשך למעלה מעשר שנים".
ההגבלות הוחמרו
אלא שכאן לא תמו צרותיהם של חקלאי בקעת הנדיב. שנתיים לאחר שמיעת ההתנגדויות לתוכנית המחוזית (תמ"מ 6), פורסמה ב-2005 תוכנית מרחבית נוספת ומפורטת יותר לאותו אזור. התוכנית החדשה, "סובב בקעת הנדיב" שמה, התמקדה רק בשטחה הגיאוגרפי של הבקעה ומושבותיה. בתוכנית החדשה הורחבו השטחים המיועדים לשימור שבתמ"מ 6, וההגבלות על השימוש החקלאי בקרקע הוחמרו בהשוואה לאלו שבתוכנית הראשונה. אלא שמאז הגישו חקלאי האזור את התנגדויותיהם לתוכנית החדשה ב-2008, חלפו כבר שבע שנים, ומאז טרם התקבלה כל החלטה בעניין. כתוצאה מכך, שוב, בעלי הקרקעות מנועים מלהגיש תביעה לפיצויים בגין התוכנית החדשה.
לדברי שטילמן, כמו בהליך ההתנגדויות לתוכנית הראשונה, גם כאן - מדובר באוזלת יד מכוונת מצד רשויות התכנון: "דחיית ההחלטה בהתנגדויות מטרתה להערים קשיים פרוצדורליים ולהקשות על בעלי הקרקע הניזוקים בהגשת תביעתם. נוצרה סיטואציה של שתי תוכניות שיוצרות נזק מצטבר חופף, ובעלי הקרקע נאלצים להגיש תביעה חלקית לפיצויים רק בגין התוכנית הראשונה".
שטילמן טוען כי הנזק לבעלי הקרקעות באזור נמשך מאז שנות השישים: "על פי תוכניות מתאר שחלו על שטחים חקלאיים נרחבים עד למתן התוקף לתמ"מ 6, היה ניתן לבנות בית אחד על כל חמישה דונם.
בפועל, ועדות התכנון הכריזו על האזור כקרקע חקלאית ובמשך עשרות שנים לא אישרו מתן היתרי בנייה למגורים במקום. על פי החוק דאז, "הכרזה" שכזו לא הקנתה זכות תביעה לבעלי הקרקע, על אף הנזק הכלכלי שנגרם להם, כך שהיה עליהם להמתין למעלה מ-40 שנה עד שזכות התביעה "נולדה" עם מתן התוקף לתוכנית המתאר שביטלה לראשונה באופן סטטוטורי את זכויות הבנייה ההיסטוריות. אלא שכאמור, גם היום עומדים בעלי הקרקעות מול קשיים פרוצדורליים, בשל הימשכות הליכי ההתנגדויות.
לדברי אלטשולר, "כולם יודעים שתמ"מ 6 הקפיאה כל בנייה לנצח והיא מונעת כל יוזמה חדשה. ועדות התכנון נמנעות מלהעניק כל אפשרות להיתרי בנייה למבנים חקלאיים, ולכן אנחנו עובדים כמו בימי הביניים. נגרמות לנו הוצאות מיותרות לכוח אדם שצריך לעבוד בצורה פרימיטיבית".
המשך בדף הבא.
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי - 052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.
מייל - [email protected]
