מה עדיף ? לחלק תקציב ל2 עסקאות קטנות או

נתן90

New member
מה עדיף ? לחלק תקציב ל2 עסקאות קטנות או

משתתפי הפורום שלום רב,

התקציב שיעדתי לרכישת בית בית בארה"ב הוא כ 120,000 $
המטרה כמה שיותר תשואה - הדרך הרצוייה: כמה שיותר בטוח וכמה שפחות כאב ראש.

בימים אלו אני בוחן לרכוש בית/בתים בקליבנד דרך חברה מקומית.

האפשרויות העומדות בפני הם, רכישת בית בשכונת ינברסיטי הייטס (University Heights) בכ 120K עם תשואה של 9% נטו .
או ללכת על שנית בתים בשכונה כמו EUCLID ולקנות כל אחד באזור ה 60K התשואה במקרה זה צפוייה לעמוד באזור ה 12%.

היתרון ב 2 בתים ברור, תשואה גבוהה יותר, פיזור השקעה ועוד.

מהצד השני רמת הביטחון שלי גודלת בקניית בית בשכונה איכותית ופופאלרית יותר כמו שכונת UH

אשמח לשמוע דעתכם.
 
מה עדיף

האתגר אותו אתה מתאר הינו דילמה ידועה מעולם הנדל"ן:

מצד אחד ככל שמחירי הנכסים יהיו נמוכים יותר, השכונות יהיו פחות טובות ואטרקטיביות והתשואות יהיו גבוהות יותר (ככל שהסיכון גבוה כך גם התשואה גבוהה יותר - שכן התשואה משקפת סיכון)
כמו כן ככל שתקנה נכסים רבים יותר כך יהיה פיזור סיכון (בית אחד שלא מושכר התשואה תהיה אפס, אם מתוך 3 נכסים אחד לא יושכר התשואה תפחת אבל לא תהיה אפסית)

מצד שני ככל שתשקיע את כל ההשקעה בנכס אחד השכונה בהכרח תהיה טובה יותר וכך תקטן התשואה.

לכן השאלה מאוד אינדיבידואלית ומשתנה מאדם לאדם, וזה תלוי בך כמשקיע. אין טוב יותר או טוב פחות.

אני יכול להעיד על עצמי כי אני מעדיף פיזור ומעדיף לרכוש מספר בתים זולים, להגדיל את התשואה, לפזר את הסיכון מאשר לרכוש בית אחד עם תשואה נמוכה יותר ולשים את כל הביצים בסל אחד.

אבל שוב, זה משתנה ממשקיע למשקיע ואין טוב יותר או טוב פחות
 

נתן90

New member
מה היחס הרצוי לסיכון סיכוי

אמור להיות גבול כלשהו בו לא שווה לקחת סיכון בשביל עוד אחזוים בודדים בתשואה,
אחרת אין לדבר סוף תמיד אפשר ללכת על הצעות הזויות בכל מיני שכונות עם תשואות על הנייר של 15 ו גם 20% תשואה ובתים ב 30 ו 40K .

משום כך שאלתי האם במקרה בו אני מקבל 9% במקומות עם רמת הכנסה של תושבים מעל 100K לשנה, האם ל 3% (12% ביוקליד) יש הצדקה מספקת בשביל לקנות בשכונה בה רמת ההכנסה הינה באזור ה 40K לשנה.

אני גם מאמין כי לסיכון יש אפקט משמעותי לאיכות ה התשואה, מספיק לי חודש אחד בשנה שדייר מתקשה לשלם בבית ביוקליד ואני בעצם חוזר לתשואה של 9%,
 
תשואה

כשאני מחשב תשואה אני מראש מפחית 10% מהרווח השנתי עבור בית ריק (בין דייר לדייר) וכן 10% נוספים עבור תיקונים

אם הפחתת את שניהם ויצא לך פער של 1-3 אחוז באמת עדיף ללכת על שכונה יקרה כי גם עלויות הסגירה שלך יהיו עבור נכס אחד ולא עבור שניים.

בד"כ הפער בין שכונה טובה לפחות טובה תבוא לידי ביטוי בתשואה כפולה, שבשכונה טובה התשואה תהיה 7-8 אחוז ובשכונה פחות טובה התשואה תהיה 15 אחוז.

אם הפער הם אחוזים בודדים באמת עדיף השכונה הטובה.

רק תוודא שאתה אכן מדבר על רווח ותשואה נטו לאחר שהפחתת את כל ההוצאות כולל ה 20 אחוז שציינתי

לילה טוב...:)
 
למעלה