מה פשר המהלך - "הלמ"ס - היחידי שמורשה לפרסם נתוני מחירים"
- פותח הנושא efi19803
- פורסם בתאריך
כחלון רוצה פרסום רק של מדד שיציג נתונים באופן נוח עבורו
המדדים השונים באופן כללי למרות חסרונות שונים כולם נכונים, ההבדל בינהם הוא המתודולוגיה השונה, והם לא בודקים בדיוק את אותם נתונים.
ישנם היבטים רבים לשינוייים ולשיקולים אך אפשט בדוגמא לעינייננו.
כך למשל הלמס עושה ממוצע כללי של מחירי הדירות
וכך שמאי הממשלתי מחשיב רק דירות מאותו סדר גודל (4 חד) ורק במספר ערים ששם הוא בודק ומשווה את הנתונים.
כך קרה שכאשר באופן טבעי אנשים קונים יותר דירות נחותות כי המחירים עולים לשמיים, הלמס יכול להראות ירידה (הממוצע ירד) והשמאי יכול להראות עליה (כי מחירי דירות ספיצפיות עלו).
כחלון רוצה להראות ומהר הצלחה - ירידה במחירי הדירות ובאם נכניס את מבצעי מחיר למשתכן לממוצע כדירות רגילות הממוצע ירד אפילו אם מחירי דירות שתעקוב אחריהם עולה. כחלון לא רוצה שהשמאי הממשלתי יפריע ל"הצלחה" שלו ויפרסם נתונים לא מחמיאים.
המדדים השונים באופן כללי למרות חסרונות שונים כולם נכונים, ההבדל בינהם הוא המתודולוגיה השונה, והם לא בודקים בדיוק את אותם נתונים.
ישנם היבטים רבים לשינוייים ולשיקולים אך אפשט בדוגמא לעינייננו.
כך למשל הלמס עושה ממוצע כללי של מחירי הדירות
וכך שמאי הממשלתי מחשיב רק דירות מאותו סדר גודל (4 חד) ורק במספר ערים ששם הוא בודק ומשווה את הנתונים.
כך קרה שכאשר באופן טבעי אנשים קונים יותר דירות נחותות כי המחירים עולים לשמיים, הלמס יכול להראות ירידה (הממוצע ירד) והשמאי יכול להראות עליה (כי מחירי דירות ספיצפיות עלו).
כחלון רוצה להראות ומהר הצלחה - ירידה במחירי הדירות ובאם נכניס את מבצעי מחיר למשתכן לממוצע כדירות רגילות הממוצע ירד אפילו אם מחירי דירות שתעקוב אחריהם עולה. כחלון לא רוצה שהשמאי הממשלתי יפריע ל"הצלחה" שלו ויפרסם נתונים לא מחמיאים.
הסבר נוסף - ישראל זה שוק דיי קטן
רק בניו יורק יש יותר עסקאות בחודש אחד על פני שנה שלמה בארץ.
בלי קשר לכך שבתקופה האחרונה מספר העסקאות ירד.
לכן שאין מספיק נתונים, כל סטייה קטנה משפיעה על הממוצע ולכן דיי בכמה נכסי יוקרי בודדים שנמכרו בחודש אחד להשפיע על כל המגמה. (הזוי אבל זה כך)
בנוסף קשה להשוות תפוחים לתפוחים. אי אפשר להשוות דירה חדשה עם 2 חניות, ממד, מחסן ומעלית לדירה בת 60 בקומה 4 בלי מעלית ובלי חניה, גם אם הן באותו אזור וגם אם הן באותו מ"ר שטח.
את הנתונים על מפרט הדירה ואיכותה אין לאוצר ולכן קשה לתת מדד שישקף את המחירים בצורה נכונה.
שאין הרבה עסקאות ושונות הנכסים גבוהה, הקשר של המדד למציאות הוא מקרי בהחלט.
רק בניו יורק יש יותר עסקאות בחודש אחד על פני שנה שלמה בארץ.
בלי קשר לכך שבתקופה האחרונה מספר העסקאות ירד.
לכן שאין מספיק נתונים, כל סטייה קטנה משפיעה על הממוצע ולכן דיי בכמה נכסי יוקרי בודדים שנמכרו בחודש אחד להשפיע על כל המגמה. (הזוי אבל זה כך)
בנוסף קשה להשוות תפוחים לתפוחים. אי אפשר להשוות דירה חדשה עם 2 חניות, ממד, מחסן ומעלית לדירה בת 60 בקומה 4 בלי מעלית ובלי חניה, גם אם הן באותו אזור וגם אם הן באותו מ"ר שטח.
את הנתונים על מפרט הדירה ואיכותה אין לאוצר ולכן קשה לתת מדד שישקף את המחירים בצורה נכונה.
שאין הרבה עסקאות ושונות הנכסים גבוהה, הקשר של המדד למציאות הוא מקרי בהחלט.
המוסקיטר האחרון
New member
השמאי הממשלתי הלך קצת רחוק מדי עם השיטות הלא מדעיות שלו
הסטטיסטיקה היא מדע, עם מתודולוגיה מסודרת, כללים ושיטות עבודה.
הלמ"ס עובד על פי כללי הסטטיסטיקה המדעיים, דבר שמבטיח שלפחות השיטה נשמרת, וגם אם יש אי דיוקים למיניהם, יש גיבוי אקדמי לשיטות העבודה, שנשמרות לאורך השנים.
השמאי הממשלתי לקח קצת רחוק מדי את הרצון שלו להתערב בנתוני הנדל"ן במדינה.
מעבר לזה שהוא לא עובד על פי שום שיטה מדעים מוסדרת, הוא החליט על דעת עצמו שהוא לא מכניס לסטטיסטיקה שלו את הדירות של מחיר למשתכן..
למה? ככה.
זאת אומרת, ברור שלא סתם ככה..
זה הרי ברור שאם במחיר למשתכן מוכרים דירות במחירים שנמוכים ב 30% ממחיר השוק, אז לפחות על על פי ממוצע מחירי הדירות, המחירים חייבים לרדת.
אין ברירה. זאת מתמטיקה.
אז השמאי מחליט שזה לא מתאים לו, ולא סופר את מחיר למשתכן.
בישראל ימכרו בשנה הקרובה עשרות אלפי דירות במחיר למשתכן, והשמאי הממשלתי חי בעולם משלו, שמנותק ממה שקורה בשוק הנדל"ן בישראל.
אז אם ככה השמאי מתנהג, כנראה שהוא לא ראוי להציג נתונים כלשהם, בוודאי כאלה שעוברים מניפולציה.
הסטטיסטיקה היא מדע, עם מתודולוגיה מסודרת, כללים ושיטות עבודה.
הלמ"ס עובד על פי כללי הסטטיסטיקה המדעיים, דבר שמבטיח שלפחות השיטה נשמרת, וגם אם יש אי דיוקים למיניהם, יש גיבוי אקדמי לשיטות העבודה, שנשמרות לאורך השנים.
השמאי הממשלתי לקח קצת רחוק מדי את הרצון שלו להתערב בנתוני הנדל"ן במדינה.
מעבר לזה שהוא לא עובד על פי שום שיטה מדעים מוסדרת, הוא החליט על דעת עצמו שהוא לא מכניס לסטטיסטיקה שלו את הדירות של מחיר למשתכן..
למה? ככה.
זאת אומרת, ברור שלא סתם ככה..
זה הרי ברור שאם במחיר למשתכן מוכרים דירות במחירים שנמוכים ב 30% ממחיר השוק, אז לפחות על על פי ממוצע מחירי הדירות, המחירים חייבים לרדת.
אין ברירה. זאת מתמטיקה.
אז השמאי מחליט שזה לא מתאים לו, ולא סופר את מחיר למשתכן.
בישראל ימכרו בשנה הקרובה עשרות אלפי דירות במחיר למשתכן, והשמאי הממשלתי חי בעולם משלו, שמנותק ממה שקורה בשוק הנדל"ן בישראל.
אז אם ככה השמאי מתנהג, כנראה שהוא לא ראוי להציג נתונים כלשהם, בוודאי כאלה שעוברים מניפולציה.
גם הלמ״ס לא לוקח בחשבון את מחירי הדירות במחיר למשתכן
רכישת דירות בפרוייקט מחיר למשתכן פתוחה רק לחלק מהאוכלוסיה בישראל והמחירים המופחתים בפרוייקט נובעים למעשה מסובסדיה של מחירי הקרקע וממפרט נמוך יותר של הדירות.
 
לכן מובן שהכללת מחיריהן בממוצע מחירי הדירות איננה נכונה. למעשה נכון היה להוסיף עוד מדד, מדד מחירי דירות במחיר למשתכן, שרלבנטי רק לקבוצה מסוימת בישראל, בנוסף למדד מחירי שאר הדירות בישראל שרלבנטי לכל האוכלוסיה.
 
דרך אגב פרוייקט מחיר למשתכן ממילא משפיע על מחירי הדירות בשוק החופשי ואולם בכיוונים מנוגדים:
 
מצד אחד אותה אוכלוסיה שרוכשת דירות בפרוייקט מחיר למשתכן (לרבות משקיעים מוסווים), היא אוכלוסיה שנגרעת ממצבת הביקוש לדירות בשוק החופשי, דבר שפועל כנגד עליית מחירי הדירות בשוק החופשי. ככל שהפרוייקט הזה יהיה גדול יותר כך השפעתו תהיה גדולה יותר על מחירי הדירות בשוק החופשי.
 
מצד שני כל עוד שכל המכרזים לדירות חדשות הם רק בפרוייקט מחיר למשתכן, למעשה לא קיים היצע של דירות חדשות בשוק החופשי, לשאר האוכלוסיה שלא זכאית לרכוש דירות בפרוייקט למחיר למשתכן. כאשר מלאי הדירות החדשות הנוכחי לשוק החופשי יאזל, המחירים בשוק החופשי יעלו. כחלון בעצמו יודע שמדובר בפצצת זמן מתקתקת ולכן אמר שהפרוייקט הוא זמני. במילים אחרות כחלון מהלך על חבל דק ורוצה להשיג לפחות הישג מהיר וזמני בקדנציה שלו של ירידת מחירי הדירות.
 
 
 
 
רכישת דירות בפרוייקט מחיר למשתכן פתוחה רק לחלק מהאוכלוסיה בישראל והמחירים המופחתים בפרוייקט נובעים למעשה מסובסדיה של מחירי הקרקע וממפרט נמוך יותר של הדירות.
 
לכן מובן שהכללת מחיריהן בממוצע מחירי הדירות איננה נכונה. למעשה נכון היה להוסיף עוד מדד, מדד מחירי דירות במחיר למשתכן, שרלבנטי רק לקבוצה מסוימת בישראל, בנוסף למדד מחירי שאר הדירות בישראל שרלבנטי לכל האוכלוסיה.
 
דרך אגב פרוייקט מחיר למשתכן ממילא משפיע על מחירי הדירות בשוק החופשי ואולם בכיוונים מנוגדים:
 
מצד אחד אותה אוכלוסיה שרוכשת דירות בפרוייקט מחיר למשתכן (לרבות משקיעים מוסווים), היא אוכלוסיה שנגרעת ממצבת הביקוש לדירות בשוק החופשי, דבר שפועל כנגד עליית מחירי הדירות בשוק החופשי. ככל שהפרוייקט הזה יהיה גדול יותר כך השפעתו תהיה גדולה יותר על מחירי הדירות בשוק החופשי.
 
מצד שני כל עוד שכל המכרזים לדירות חדשות הם רק בפרוייקט מחיר למשתכן, למעשה לא קיים היצע של דירות חדשות בשוק החופשי, לשאר האוכלוסיה שלא זכאית לרכוש דירות בפרוייקט למחיר למשתכן. כאשר מלאי הדירות החדשות הנוכחי לשוק החופשי יאזל, המחירים בשוק החופשי יעלו. כחלון בעצמו יודע שמדובר בפצצת זמן מתקתקת ולכן אמר שהפרוייקט הוא זמני. במילים אחרות כחלון מהלך על חבל דק ורוצה להשיג לפחות הישג מהיר וזמני בקדנציה שלו של ירידת מחירי הדירות.
 
 
 
 
00 רואה חשבון 00
New member
האמת שכללי הסטט' ממש הפוכים מכל מה שכתבת..
האם מבחינתך הצפה של מחיר למשתכן ועליית מחירים בשאר הדירות נחשבת לירידת מחירים ?
האם מבחינתך הצפה של מחיר למשתכן ועליית מחירים בשאר הדירות נחשבת לירידת מחירים ?
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.