מה קורה בשוק המחרים ירדו או עלו ? מה קורה פה?
- פותח הנושא eli19961
- פורסם בתאריך
שאלת מיליון הדולר
השוק כל כך דינמי, שמה שנכון היום לא יהיה תקף מחר.
ב- 15 לחודש הלמ״ס פירסמו ירידת מחירים בחודש דצמבר של 1.2 אחוזן.
יום, יומיים לאחר מכן איגוד השמאים פירסם נתונים על עליית מחירים של 1.7 אחוז והסביר כי הלמ״ס לראשונה הכלילו במדידות שלהם את נתוני מחיר למשתכן ומכאן נובעת הירידה.
סביר להניח כי גם בחודשים הבאים שתי התחזיות הנ״ל יחזרו על עצמם עקב השוני במתודות (אם תשאל אותי הלמ״ס איבד את תקפות נתוניו ומדובר פשוט בהטעיה מכוונת של הציבור. צריכים להגיש עתירה לבג״צ נגד הלמ״ס).
מיסוי ריבוי נכסים נידון בעתירה בבג״צ ועוד לא ידוע מה יהיה בסופו של דבר ואולם ממש היום ח״כ מיקי זהר הגיש הצעת חוק לתיקון חוק ריבוי נכסים לפיה מי שישכיר דירה למשך חמש שנים במחיר קבוע צמוד למדד יהנה מפטור ממיסוי ריבוי נכסים בכל מקרה. בעוד מספר ימים ניתן יהיה לדעת האם תהיה תמיכה של הכנסת בחוק.
השוק כרגע בקיפאון, אנשים יושבים על הגדר וממתינים לתוצאות בנוגע למיסוי דירה שלישית. זה כל הסיפור. בינתיים נוצרים ביקושים כבושים כמובן.
אני לא רואה טעם להתנבא כרגע, עוד כמה ימים נהייה חכמים יותר (עד השפן הבא שישלף מהכובע)
במקביל כחלון וגלנט פועלים להגדלת היצעי הדירות ואולם לפעולות אלו תהיה השפעה עוד כמה שנים, אם בכלל הם יצליחו ולא הייתי מכליל פעולות אלו במערכת השיקולים שלי.
 
השוק כל כך דינמי, שמה שנכון היום לא יהיה תקף מחר.
ב- 15 לחודש הלמ״ס פירסמו ירידת מחירים בחודש דצמבר של 1.2 אחוזן.
יום, יומיים לאחר מכן איגוד השמאים פירסם נתונים על עליית מחירים של 1.7 אחוז והסביר כי הלמ״ס לראשונה הכלילו במדידות שלהם את נתוני מחיר למשתכן ומכאן נובעת הירידה.
סביר להניח כי גם בחודשים הבאים שתי התחזיות הנ״ל יחזרו על עצמם עקב השוני במתודות (אם תשאל אותי הלמ״ס איבד את תקפות נתוניו ומדובר פשוט בהטעיה מכוונת של הציבור. צריכים להגיש עתירה לבג״צ נגד הלמ״ס).
מיסוי ריבוי נכסים נידון בעתירה בבג״צ ועוד לא ידוע מה יהיה בסופו של דבר ואולם ממש היום ח״כ מיקי זהר הגיש הצעת חוק לתיקון חוק ריבוי נכסים לפיה מי שישכיר דירה למשך חמש שנים במחיר קבוע צמוד למדד יהנה מפטור ממיסוי ריבוי נכסים בכל מקרה. בעוד מספר ימים ניתן יהיה לדעת האם תהיה תמיכה של הכנסת בחוק.
השוק כרגע בקיפאון, אנשים יושבים על הגדר וממתינים לתוצאות בנוגע למיסוי דירה שלישית. זה כל הסיפור. בינתיים נוצרים ביקושים כבושים כמובן.
אני לא רואה טעם להתנבא כרגע, עוד כמה ימים נהייה חכמים יותר (עד השפן הבא שישלף מהכובע)
במקביל כחלון וגלנט פועלים להגדלת היצעי הדירות ואולם לפעולות אלו תהיה השפעה עוד כמה שנים, אם בכלל הם יצליחו ולא הייתי מכליל פעולות אלו במערכת השיקולים שלי.
 
מר בחור 123
New member
אל תמהר לקבוע ש"אכלת אותה"
להחזיק בדירה על שמך בכל מחיר, זה לא בהכרח דבר טוב. מחיר הדירות כרגע הוא הגבוה ביותר בכל הזמנים ולא פרופורציונאלי לשום פרמטר אחר. לקחת משכנתא גבוהה בכל מחיר מתוך אמונה שזה רק ימשיך לעלות, זה מהלך שיכול לפגוע לך באיכות החיים בצורה מאוד משמעותית!
 
לדעתי, מחירי הדירות ירדו בקרוב וזה בגלל שמה שהעלה את המחירים מלכתחילה היה מסחר ספקולטיבי/בורסאי. דירות הפכו ל"סחורה" יציבה ומניבה כשכל שאר האפיקים היו קפואים. אבל בבורסה יש כלל מאוד פשוט - כשההמון נכנס, זה סימן שצריך לצאת כי תהיה מפולת.
היום, כשאני שומע אנשים שהכיסים שלהם לא עמוקים במיוחד, רוצים למשכן את עתידה הכלכלי של משפחתם בשביל לקנות "דירה להשקעה" בפריפריה - זה כנראה תחילתו של הסוף.
להחזיק בדירה על שמך בכל מחיר, זה לא בהכרח דבר טוב. מחיר הדירות כרגע הוא הגבוה ביותר בכל הזמנים ולא פרופורציונאלי לשום פרמטר אחר. לקחת משכנתא גבוהה בכל מחיר מתוך אמונה שזה רק ימשיך לעלות, זה מהלך שיכול לפגוע לך באיכות החיים בצורה מאוד משמעותית!
 
לדעתי, מחירי הדירות ירדו בקרוב וזה בגלל שמה שהעלה את המחירים מלכתחילה היה מסחר ספקולטיבי/בורסאי. דירות הפכו ל"סחורה" יציבה ומניבה כשכל שאר האפיקים היו קפואים. אבל בבורסה יש כלל מאוד פשוט - כשההמון נכנס, זה סימן שצריך לצאת כי תהיה מפולת.
היום, כשאני שומע אנשים שהכיסים שלהם לא עמוקים במיוחד, רוצים למשכן את עתידה הכלכלי של משפחתם בשביל לקנות "דירה להשקעה" בפריפריה - זה כנראה תחילתו של הסוף.
אם מס ריבוי נכסים יבוטל או יעוקר- עליות המחירים ימשיכו
מר בחור מה שאתה אומר אמרו הרבה לפניך בכל השנים האחרונות והעליות המשיכו, אתה לא מחדש דבר וחבל להטעות אנשים בססמאות.
 
מה שמעניין הוא מה שיהיה בעתיד ולא מה שהיה בעבר, במילים אחרות זה שהמחירים כיום הם הגבוהים בכל הזמנים, לא מעניין אם עליות המחירים ימשיכו ובכל שנה מהשנים הבאות המחירים שוב יהיו הגבוהים בכל הזמנים.
 
אני צופה כמעט תרחיש וודאי של המשך עליות המחירים בשנים הבאות אם מיסוי ריבוי נכסים יבוטל או יעוקר במסגרת העתירה לבג״ץ או יעוקר במסגרת הצעת החוק של מיקי זהר. ריבית המשכנתאות שעלתה והמחירים הגבוהים שכבר קיימים לא ישנו את התרחיש הזה. ההיצע הנמוך של הדירות והריבית הנמוכה במשק יתמכו בהמשך העליות.
 
אם מס ריבוי נכסים יעבור, התרחיש כבר מורכב יותר, לדעתי הקפאון ימשיך עד חודש ספטמבר, אנשים ימתינו לראות האם יהיה גל מכירות של משקיעים מרובי נכסים כדי לזכות במענק מס שבח, לאחר מכן יתפרצו ביקושים כבושים של אנשים שהמתינו מסוף שנת 2016 שמחכים לתפוס ״מציאות״, ייתכנו ירידות בטווח הקצר, בסופו של דבר הביקושים של המשקיעים ישארו בטווח נמוך וקבוע וסך הביקושיםויתאימו פחות או יותר להיצעים, דבר שיביא ליציבות מחירים עם תנודתיות וכן הבדלים בין אזורים שונים בישראל לכמה השנים הבאות. זה מה שאני צופה ואולם לגבי התרחיש הזה יש פחות וודאות, בניגוד לתרחיש הקודם שציינתי שהוא כאמור כמעט וודאי לדעתי.
מר בחור מה שאתה אומר אמרו הרבה לפניך בכל השנים האחרונות והעליות המשיכו, אתה לא מחדש דבר וחבל להטעות אנשים בססמאות.
 
מה שמעניין הוא מה שיהיה בעתיד ולא מה שהיה בעבר, במילים אחרות זה שהמחירים כיום הם הגבוהים בכל הזמנים, לא מעניין אם עליות המחירים ימשיכו ובכל שנה מהשנים הבאות המחירים שוב יהיו הגבוהים בכל הזמנים.
 
אני צופה כמעט תרחיש וודאי של המשך עליות המחירים בשנים הבאות אם מיסוי ריבוי נכסים יבוטל או יעוקר במסגרת העתירה לבג״ץ או יעוקר במסגרת הצעת החוק של מיקי זהר. ריבית המשכנתאות שעלתה והמחירים הגבוהים שכבר קיימים לא ישנו את התרחיש הזה. ההיצע הנמוך של הדירות והריבית הנמוכה במשק יתמכו בהמשך העליות.
 
אם מס ריבוי נכסים יעבור, התרחיש כבר מורכב יותר, לדעתי הקפאון ימשיך עד חודש ספטמבר, אנשים ימתינו לראות האם יהיה גל מכירות של משקיעים מרובי נכסים כדי לזכות במענק מס שבח, לאחר מכן יתפרצו ביקושים כבושים של אנשים שהמתינו מסוף שנת 2016 שמחכים לתפוס ״מציאות״, ייתכנו ירידות בטווח הקצר, בסופו של דבר הביקושים של המשקיעים ישארו בטווח נמוך וקבוע וסך הביקושיםויתאימו פחות או יותר להיצעים, דבר שיביא ליציבות מחירים עם תנודתיות וכן הבדלים בין אזורים שונים בישראל לכמה השנים הבאות. זה מה שאני צופה ואולם לגבי התרחיש הזה יש פחות וודאות, בניגוד לתרחיש הקודם שציינתי שהוא כאמור כמעט וודאי לדעתי.
חוקר בבנק ישראל: "הריבית היא המשפיעה ביותר על מחירי הדיור״
http://www.themarker.com/realestate/1.3881794
 
״חוקר במחלקת המחקר של בנק ישראל כתב מסמך שלפיו בשורה של מדינות, ובהן ישראל, הורדת הריבית לקרוב לאפס הובילה לעליות חדות במחירי הדירות ■ המשמעות - מאמצי משרד האוצר להגדלת היצע הדירות עשויים להתברר כחסרי תועלת...״
http://www.themarker.com/realestate/1.3881794
 
״חוקר במחלקת המחקר של בנק ישראל כתב מסמך שלפיו בשורה של מדינות, ובהן ישראל, הורדת הריבית לקרוב לאפס הובילה לעליות חדות במחירי הדירות ■ המשמעות - מאמצי משרד האוצר להגדלת היצע הדירות עשויים להתברר כחסרי תועלת...״
היו"ר החדש של לשכת השמאים יבחן את המשך פרסום סקירות המחירים״
http://www.themarker.com/realestate/1.3883662
״חיים מסילתי נבחר ביום חמישי ליו"ר הלשכה החדש, במקומו של אוהד דנוס. עם כניסתו, דחה מסילתי טענות, כי הוא מקורב לשר האוצר משה כחלון, אך הודיע כי ישקול מחדש את פרסום סקירות המחירים שהוציא קודמו, ואשר עוררו ויכוחים רמים בין משרד האוצר ללשכת השמאים.״
אם יופסק הפרסום של לשכת השמאים לגבי מחירי הדירות, אנו ניוותר עם הפרסום המעוות של הלמ״ס ללא מידע אמת, סין זה פה.
http://www.themarker.com/realestate/1.3883662
״חיים מסילתי נבחר ביום חמישי ליו"ר הלשכה החדש, במקומו של אוהד דנוס. עם כניסתו, דחה מסילתי טענות, כי הוא מקורב לשר האוצר משה כחלון, אך הודיע כי ישקול מחדש את פרסום סקירות המחירים שהוציא קודמו, ואשר עוררו ויכוחים רמים בין משרד האוצר ללשכת השמאים.״
אם יופסק הפרסום של לשכת השמאים לגבי מחירי הדירות, אנו ניוותר עם הפרסום המעוות של הלמ״ס ללא מידע אמת, סין זה פה.
הדינאמיקה בשטח
אני מפעם לפעם עובר על מודעות יד 2 בשכונה שלי וגם בודק עסקאות חדשות באתר רשות המיסים. התמונה היא כדלקמן...
במהלך חצי שנה אחרונה מופיעות אותן הדירות שנמכרו ב-2005 סביב 0.9 וב-2012 סביב 1.5 וכיום אין אף אחת בפחות מ-2. הדירות כמעט ולא נמכרות. אבל חלק מהמוכרים לא מוריד ויש אף כאלה שמעלים. כך למשל יש דירה אחת 3.5 חדרים 72 מטר בטאבו ברחוב פחות טוב שאני מזהה אותה לפני תמונת המטבח. ניסו למכור אותה ב-2013 ב-1.8 - מחיר שהיה אז הזוי לחלוטין. מפורסמת ב-2.3, שזה עוד יותר הזוי. יש עוד כמה שהעילו. לעומת זאת אחד שפירסם ב-2.05 פתאום נשבר, פירסם ב-1.79 ותוך יום הדירה נעלמה. בקרוב נראה אם הוא מכר או ויתר.
לערכתי ייקח למוכרים כשנה להחליט אם הם רוצים למכור או להשאר עם הדירות. אני צופה הורדות מחירים לקראת אוקטובר-נובמר. כך זה היה גם ב-2012, כאשר לקח להם כשנה לאחר הקיפאון של מחאה חברתית להתחיל להוריד. אבל אז בא להם גלגל הצלה בדמות ירידת הריביות. הפעם זה לא יקרה.
אני מפעם לפעם עובר על מודעות יד 2 בשכונה שלי וגם בודק עסקאות חדשות באתר רשות המיסים. התמונה היא כדלקמן...
במהלך חצי שנה אחרונה מופיעות אותן הדירות שנמכרו ב-2005 סביב 0.9 וב-2012 סביב 1.5 וכיום אין אף אחת בפחות מ-2. הדירות כמעט ולא נמכרות. אבל חלק מהמוכרים לא מוריד ויש אף כאלה שמעלים. כך למשל יש דירה אחת 3.5 חדרים 72 מטר בטאבו ברחוב פחות טוב שאני מזהה אותה לפני תמונת המטבח. ניסו למכור אותה ב-2013 ב-1.8 - מחיר שהיה אז הזוי לחלוטין. מפורסמת ב-2.3, שזה עוד יותר הזוי. יש עוד כמה שהעילו. לעומת זאת אחד שפירסם ב-2.05 פתאום נשבר, פירסם ב-1.79 ותוך יום הדירה נעלמה. בקרוב נראה אם הוא מכר או ויתר.
לערכתי ייקח למוכרים כשנה להחליט אם הם רוצים למכור או להשאר עם הדירות. אני צופה הורדות מחירים לקראת אוקטובר-נובמר. כך זה היה גם ב-2012, כאשר לקח להם כשנה לאחר הקיפאון של מחאה חברתית להתחיל להוריד. אבל אז בא להם גלגל הצלה בדמות ירידת הריביות. הפעם זה לא יקרה.
כצפוי,מחירי הדירות ישאפו לחזור ליחס נורמלי לשכר
הרי מצב של 160 משכורות לדירה ממוצעת הוא מצב חולני שלא יכול להמשך לנצח.
ואגב,160 אלה משכורות ממוצעות ולא חציוניות כמו שרובנו מרוויחים כך שהנתון האמיתי אף חמור יותר.
ההשקעה בנדל"ן הפכה ללא אטרקטיבית גם ללא המס החדש של כחלון.
מי רוצה להתעסק עם שוכרים,הוצאות שונות על דירה וסיכון שהדירה תישאר ריקה בשביל תשואה כ"כ נמוכה?
הרי מצב של 160 משכורות לדירה ממוצעת הוא מצב חולני שלא יכול להמשך לנצח.
ואגב,160 אלה משכורות ממוצעות ולא חציוניות כמו שרובנו מרוויחים כך שהנתון האמיתי אף חמור יותר.
ההשקעה בנדל"ן הפכה ללא אטרקטיבית גם ללא המס החדש של כחלון.
מי רוצה להתעסק עם שוכרים,הוצאות שונות על דירה וסיכון שהדירה תישאר ריקה בשביל תשואה כ"כ נמוכה?
הבדיקה הנכונה היא הכנסה למשק בית שעלתה כפי שניים משנת 2003
 
http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/470018
 
״שוק הנדל״ן רחוק מלהיות בועתי, משקי הבית לא ממונפים, ובניגוד למה שמקובל לחשוב - לא חל ניתוק בין מחירי הנדל"ן לבין ההכנסה של משקי הבית ובטח שאין בנייה מאסיבית שתביא לכך שדירות יישארו ריקות לאחר 'התפוצצות הבועה'. נהיה אמיצים ונאמר שאנו לא רואים בועה שמתנפחת ובטח לא כזו שעשויה להסב נזק כלכלי מהותי למשק" כך כותב היום יהודה בסקירה שפרסם״
 
״הדוגמה שמביא יהודה: בשנת 2003 המחיר הממוצע של דירה לפי הלמ"ס עמד על 647.5 אלף שקלים והשכר הממוצע עמד על 7,271 שקלים, כלומר צריך 89 משכורות לצורך רכישת דירה. בשנת 2015 מחיר הדירה הממוצע זינק לפי הלמ"ס ל-1.37 מיליון שקלים והשכר הממוצע טיפס ל-9,877 שקלים, כלומר צריך 141 משכורות. לכאורה הרעה דרמטית עבור הרוכשים. עם זאת, יהודה מציין כי ב-2003 ההכנסה נטו למשק בית עמדה על 8,710 שקלים וזה אומר 74 חודשי הכנסה נטו למשק בית לצורך רכישת דירה ואילו ב-2015 ההכנסה נטו למשק בית כבר עמדה על 15,427 שקלים, וזה אומר שצריך 90 חודשי הכנסה נטו לצורך רכישת דירה. לפתע הגידול במספר המשכורות לצורך רכישת דירה לא נראה כזה מאיים. חלה הרעה, אבל לא נוצר ניתוק של ממש בין השכר למחירי הדירות״
 
״הנתונים מראים שקצב עליית המחירים צפוי להתמתן משמעותית. הקצב היום הוא קצת יותר מ-8% השנה וזה לא קצב שלדעתנו יימשך. אנחנו לא חושבים שתהיה ירידות מחירים, ממש לא, אלא צופים עלייה בקצב של 3%-4% בשנה"
 
מעבר לכך כשאין אלטרנטיבות השקעה, אנשים מוכנים להתעסק עם כל מה שאמרת, מה עוד שמדובר בהשקעה היחידה שאפשר למנף אותה באמצעות הלוואה בסכומים גדולים, ריבית נמוכה (הריבית עדיין נמוכה) ולטווחים ארוכים.
 
עוד מעבר לכך, חלק גדול מהמשקיעים כבר לא מסתכלים על תשואה, אלא על פוטנציאל עליית ערך כתוצאה מתמ״א 38 שצובר תאוצה רבה וזאת תופעה שכבר מזמן רווחת בתל אביב ובאזור המרכז, שהתשואות שם כבר מזמן מאד נמוכות
 
http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/470018
 
״שוק הנדל״ן רחוק מלהיות בועתי, משקי הבית לא ממונפים, ובניגוד למה שמקובל לחשוב - לא חל ניתוק בין מחירי הנדל"ן לבין ההכנסה של משקי הבית ובטח שאין בנייה מאסיבית שתביא לכך שדירות יישארו ריקות לאחר 'התפוצצות הבועה'. נהיה אמיצים ונאמר שאנו לא רואים בועה שמתנפחת ובטח לא כזו שעשויה להסב נזק כלכלי מהותי למשק" כך כותב היום יהודה בסקירה שפרסם״
 
״הדוגמה שמביא יהודה: בשנת 2003 המחיר הממוצע של דירה לפי הלמ"ס עמד על 647.5 אלף שקלים והשכר הממוצע עמד על 7,271 שקלים, כלומר צריך 89 משכורות לצורך רכישת דירה. בשנת 2015 מחיר הדירה הממוצע זינק לפי הלמ"ס ל-1.37 מיליון שקלים והשכר הממוצע טיפס ל-9,877 שקלים, כלומר צריך 141 משכורות. לכאורה הרעה דרמטית עבור הרוכשים. עם זאת, יהודה מציין כי ב-2003 ההכנסה נטו למשק בית עמדה על 8,710 שקלים וזה אומר 74 חודשי הכנסה נטו למשק בית לצורך רכישת דירה ואילו ב-2015 ההכנסה נטו למשק בית כבר עמדה על 15,427 שקלים, וזה אומר שצריך 90 חודשי הכנסה נטו לצורך רכישת דירה. לפתע הגידול במספר המשכורות לצורך רכישת דירה לא נראה כזה מאיים. חלה הרעה, אבל לא נוצר ניתוק של ממש בין השכר למחירי הדירות״
 
״הנתונים מראים שקצב עליית המחירים צפוי להתמתן משמעותית. הקצב היום הוא קצת יותר מ-8% השנה וזה לא קצב שלדעתנו יימשך. אנחנו לא חושבים שתהיה ירידות מחירים, ממש לא, אלא צופים עלייה בקצב של 3%-4% בשנה"
 
מעבר לכך כשאין אלטרנטיבות השקעה, אנשים מוכנים להתעסק עם כל מה שאמרת, מה עוד שמדובר בהשקעה היחידה שאפשר למנף אותה באמצעות הלוואה בסכומים גדולים, ריבית נמוכה (הריבית עדיין נמוכה) ולטווחים ארוכים.
 
עוד מעבר לכך, חלק גדול מהמשקיעים כבר לא מסתכלים על תשואה, אלא על פוטנציאל עליית ערך כתוצאה מתמ״א 38 שצובר תאוצה רבה וזאת תופעה שכבר מזמן רווחת בתל אביב ובאזור המרכז, שהתשואות שם כבר מזמן מאד נמוכות
וכשהתשואה מדמי השכירות מכסה חלק מריבית המשכנתאות זה לא טוב?
זו טעות רווחת של הרבה אנשים ו"מומחים", הם גורסים כי אם גובה הריבית של הלוואת המשכנתא גבוהה מגובה התשואה מדמי השכירות, אזי העיסקה לא כדאית.
(טעות רווחות עוד יותר היא שדמי השכירות צריכים לכסות את גובה החזר הלוואת המשכנתא, שזו בכלל שטות גמורה, הרי ככל שתפרוס את הלוואת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, שיעור הריבית יעלה, אבל ההחזר החודשי ייפחת ויכול להיות נמוך יותר מדמי השכירות, אבל סך הריבית שתשלם יהיה גבוה ככל שתקופת ההלוואת תהיה ארוכה יותר, הן בגלל שיעור ריבית גבוה יותר כאמור וכן בגלל תקופה ארוכה יותר של תשלום. לפעמים זה כדי מבחינה אסטרטגית, כדי להפחית את גובה ההחזר החודשי, על מנת להשאיר לך הכנסות חודשיות גבוהות יותר לצרכים אחרים).
אבל מה רע בכך שהשוכר של הדירה משלם לך חלק מריבית ההלוואה?
בדוגמה שנתת, אם ריבית ההלוואה היא 4% ותשואת דמי השכירות היא 3%, משמע שאתה משלם על ההלוואה רק 1% ריבית, דהיינו כמעט כלום.
כלומר אתה רכשת כעת דירה במחיר יקר יותר ממה שההון העצמי שלך מאפשר, או שיש לך את ההון העצמי אבל אתה מעדיף להשתמש בו להשקעות אחרות, לרבות רכישת דירות אחרות.
לאחר סיום ההלוואה תרוויח דמי שכירות נטו, על דירה יקרה יותר ממה שההון העצמי שלך אפשר בזמן הרכישה.
החלופה של השקעה באג"ח, היא רק באמצעות ההון העצמי שלך ולא באמצעות מינוף.
באיזה עוד סוג השקעה הדבר ניתן לביצוע?
זו טעות רווחת של הרבה אנשים ו"מומחים", הם גורסים כי אם גובה הריבית של הלוואת המשכנתא גבוהה מגובה התשואה מדמי השכירות, אזי העיסקה לא כדאית.
(טעות רווחות עוד יותר היא שדמי השכירות צריכים לכסות את גובה החזר הלוואת המשכנתא, שזו בכלל שטות גמורה, הרי ככל שתפרוס את הלוואת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, שיעור הריבית יעלה, אבל ההחזר החודשי ייפחת ויכול להיות נמוך יותר מדמי השכירות, אבל סך הריבית שתשלם יהיה גבוה ככל שתקופת ההלוואת תהיה ארוכה יותר, הן בגלל שיעור ריבית גבוה יותר כאמור וכן בגלל תקופה ארוכה יותר של תשלום. לפעמים זה כדי מבחינה אסטרטגית, כדי להפחית את גובה ההחזר החודשי, על מנת להשאיר לך הכנסות חודשיות גבוהות יותר לצרכים אחרים).
אבל מה רע בכך שהשוכר של הדירה משלם לך חלק מריבית ההלוואה?
בדוגמה שנתת, אם ריבית ההלוואה היא 4% ותשואת דמי השכירות היא 3%, משמע שאתה משלם על ההלוואה רק 1% ריבית, דהיינו כמעט כלום.
כלומר אתה רכשת כעת דירה במחיר יקר יותר ממה שההון העצמי שלך מאפשר, או שיש לך את ההון העצמי אבל אתה מעדיף להשתמש בו להשקעות אחרות, לרבות רכישת דירות אחרות.
לאחר סיום ההלוואה תרוויח דמי שכירות נטו, על דירה יקרה יותר ממה שההון העצמי שלך אפשר בזמן הרכישה.
החלופה של השקעה באג"ח, היא רק באמצעות ההון העצמי שלך ולא באמצעות מינוף.
באיזה עוד סוג השקעה הדבר ניתן לביצוע?
המשכנתא רק מגבירה את הכדאיות בגלל המינוף
והסבירו את זה מתחתיי.
 
יותר מזה, מבחינתי החישוב האמיתי זו תשואה ביחס להון העצמי ולא למחיר הדירה (כי זה הכסף שיש לי בפועל). אני לוקח את השכירות, מפחית את הריבית שאני משלם על המשכנתא (כי הקרן בעצם מתווספת להון העצמי) ובודק את זה ביחס להון העצמי, את מוזמנת לחשב את התשואה
 
אג"ח זבל או מדורג נמוך זו השקעה בסיכון גבוה ולכן זה לא בר השוואה.
והסבירו את זה מתחתיי.
 
יותר מזה, מבחינתי החישוב האמיתי זו תשואה ביחס להון העצמי ולא למחיר הדירה (כי זה הכסף שיש לי בפועל). אני לוקח את השכירות, מפחית את הריבית שאני משלם על המשכנתא (כי הקרן בעצם מתווספת להון העצמי) ובודק את זה ביחס להון העצמי, את מוזמנת לחשב את התשואה
 
אג"ח זבל או מדורג נמוך זו השקעה בסיכון גבוה ולכן זה לא בר השוואה.
אם אתה לוקח בחשבון שמחיר יעלה אז אתה צודק
אבל אם לקחת בחשבון שמחירים היום גבוהים מאוד ויכולים לרדת ונגיד אח"כ שוב לעלות וכו' ונגיד בעוד 25 שנה מחירים יהיו כמו היום אז עסקה היא בספק אם כדאית. דירה של 3 חדרים זולה בבנין ישן במרכז הארץ תעלה כ- 1.3 מיליון ש"ח. לזה תוסיף מס רכישה 8%, עו"ד ותיווך ושיפוץ מינימלי, כך שהגעת ל- 1.5 מיליון. למשל מחצית 750 אל"ש יש לך ו- 750 אל"ש משכנתא. מסלולים רגילים : 25 שנים קל"צ (1/3)ו 25 שנים פריים (2/3). אם לקחת ממוצע בפריים מינוס חצי לאורך 25 שנים נגיד 3% וקל"צ 4.5% אז יוצא ששילמת כ1.2 מיליון ש"ח לבנק . החזר חודשי נניח כמו הכנסה משכירות (כ- 4 אלף). אז מה שיוצא לך ששמת 750 אלף ובעוד 25 שנה נשארת עם הדירה שעולה 1.3 מיליון. כלומר הרווחת 550 אלף. אם להתייחס לתקלות בדירה + שיפוצים בדירה + שיפוצים בבנין + צנרת +תקופות ללא שוכרים + שוכרים בעייתים + ביטוח דירה + ביטוח משכנתא אז במקרה הטוב הרווחת 350-400 אלף ש"ח.
אם שמת 750 אלף באג"ח ממשלתי (שאני ממש נגד אגח ממשלתי לתקופה של 25 שנה אבל נניח לצורך השוואה בלבד) אז יש לך תשואה כ- 3% נטו. לאחר 25 שנה אתה עם 1,067,000 ש"ח. כאן אתה די בנק' שוויון ברווח מהדירה וזה ללא כאבי ראש בכלל עם כסף נזיל בכל רגע. אם תשקיע חכם יותר ל- 25 שנה וגם באפיקים סולידיים יחסית אז תוכל להגיע לתשואה של 4-5% בממוצע , כלומר, עדיף מהדירה.
אבל אם לקחת בחשבון שמחירים היום גבוהים מאוד ויכולים לרדת ונגיד אח"כ שוב לעלות וכו' ונגיד בעוד 25 שנה מחירים יהיו כמו היום אז עסקה היא בספק אם כדאית. דירה של 3 חדרים זולה בבנין ישן במרכז הארץ תעלה כ- 1.3 מיליון ש"ח. לזה תוסיף מס רכישה 8%, עו"ד ותיווך ושיפוץ מינימלי, כך שהגעת ל- 1.5 מיליון. למשל מחצית 750 אל"ש יש לך ו- 750 אל"ש משכנתא. מסלולים רגילים : 25 שנים קל"צ (1/3)ו 25 שנים פריים (2/3). אם לקחת ממוצע בפריים מינוס חצי לאורך 25 שנים נגיד 3% וקל"צ 4.5% אז יוצא ששילמת כ1.2 מיליון ש"ח לבנק . החזר חודשי נניח כמו הכנסה משכירות (כ- 4 אלף). אז מה שיוצא לך ששמת 750 אלף ובעוד 25 שנה נשארת עם הדירה שעולה 1.3 מיליון. כלומר הרווחת 550 אלף. אם להתייחס לתקלות בדירה + שיפוצים בדירה + שיפוצים בבנין + צנרת +תקופות ללא שוכרים + שוכרים בעייתים + ביטוח דירה + ביטוח משכנתא אז במקרה הטוב הרווחת 350-400 אלף ש"ח.
אם שמת 750 אלף באג"ח ממשלתי (שאני ממש נגד אגח ממשלתי לתקופה של 25 שנה אבל נניח לצורך השוואה בלבד) אז יש לך תשואה כ- 3% נטו. לאחר 25 שנה אתה עם 1,067,000 ש"ח. כאן אתה די בנק' שוויון ברווח מהדירה וזה ללא כאבי ראש בכלל עם כסף נזיל בכל רגע. אם תשקיע חכם יותר ל- 25 שנה וגם באפיקים סולידיים יחסית אז תוכל להגיע לתשואה של 4-5% בממוצע , כלומר, עדיף מהדירה.
רק שאם תקחי כל תקופה של 25 שנים לא תמצאי מצב
שמחירי הדירות לא עלו בזמן כזה.
ושוב, אני מסתכל על יתרון המינוף ולא חייב באמת להחזיק את הדירה עד סוף חיי המשכנתא אלא יכול לממש עם רווח יפה ולהשקיע בנכסים נוספים או באפיקים אחרים. בהתחשב במינוף התשואה מגיעה גם ל - 10 אחוז ככה שאם אני מוכר נגיד אחרי 5-10 שנים גם במקרה שמחיר הדירה לא השתנה אז אחרי הוצאות מכירה אני יכול להישאר עם הוצן עצמי שגדל ב- 7-8 אחוז לשנה.
שמחירי הדירות לא עלו בזמן כזה.
ושוב, אני מסתכל על יתרון המינוף ולא חייב באמת להחזיק את הדירה עד סוף חיי המשכנתא אלא יכול לממש עם רווח יפה ולהשקיע בנכסים נוספים או באפיקים אחרים. בהתחשב במינוף התשואה מגיעה גם ל - 10 אחוז ככה שאם אני מוכר נגיד אחרי 5-10 שנים גם במקרה שמחיר הדירה לא השתנה אז אחרי הוצאות מכירה אני יכול להישאר עם הוצן עצמי שגדל ב- 7-8 אחוז לשנה.
דווקא אם אתה מוכר מוקדם יותר (נגיד ללא רווח)
אתה מפסיד יותר. כי את ה- 200 אלף בהתחלה כבר השקעת, חלק מתיקונים כבר עשית. אם לקחת את זה מעבר ל- 25 שנה אז זה משתלם יותר כאשר אתה רק מכניס כסף מהדירה ללא משכנתא. אם אתה מוכר וקונה בדרך אז כל פעם יש לך את ההוצאות של מס רכישה + עו"ד + תיווך+ שיפוץ... ולא ברור איזה מס עוד יתווסף בדרך.
אתה מפסיד יותר. כי את ה- 200 אלף בהתחלה כבר השקעת, חלק מתיקונים כבר עשית. אם לקחת את זה מעבר ל- 25 שנה אז זה משתלם יותר כאשר אתה רק מכניס כסף מהדירה ללא משכנתא. אם אתה מוכר וקונה בדרך אז כל פעם יש לך את ההוצאות של מס רכישה + עו"ד + תיווך+ שיפוץ... ולא ברור איזה מס עוד יתווסף בדרך.
לא בדיוק
העיסה נבחרת כך שהתשואה תהיה טובה גם אחרי כל ההוצאות המלוות (למשל קונים דירה זולה יחסית ולוקחים בחשבון שיפוץ).
 
רק ציינתי שלא חייבים להחזיק את הדירה עד סוף המשכנתא (או לא לפרוע את המשכנתא לפני), כל מקרה לגופו.
 
להמשיך להחזיק את הדירה אחרי המשכנתא לא בהכרח משתלם יותר. אפשר למכור אותה ולקנות 2 או 3 נכסים במקום.
 
8 אחוז מס רכישה זה באסה (שאר ההוצאות המלוות זניחות ושיפוץ בא לרוב עם דירה זולה יותר ככה שזה לא פקטור, זה משוקלל במחיר הדירה) אבל הנחה שמחיר הדירה יעלה במשך השנים ביותר מ - 8 אחוז היא הנחה סבירה.
העיסה נבחרת כך שהתשואה תהיה טובה גם אחרי כל ההוצאות המלוות (למשל קונים דירה זולה יחסית ולוקחים בחשבון שיפוץ).
 
רק ציינתי שלא חייבים להחזיק את הדירה עד סוף המשכנתא (או לא לפרוע את המשכנתא לפני), כל מקרה לגופו.
 
להמשיך להחזיק את הדירה אחרי המשכנתא לא בהכרח משתלם יותר. אפשר למכור אותה ולקנות 2 או 3 נכסים במקום.
 
8 אחוז מס רכישה זה באסה (שאר ההוצאות המלוות זניחות ושיפוץ בא לרוב עם דירה זולה יותר ככה שזה לא פקטור, זה משוקלל במחיר הדירה) אבל הנחה שמחיר הדירה יעלה במשך השנים ביותר מ - 8 אחוז היא הנחה סבירה.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.