מה שאומר "אבי טיומקין" - יועץ לקרנות גידור על מחירי הנדל"נ.

[הנדלניסט מהבקעה]

מה שאומר "אבי טיומקין" - יועץ לקרנות גידור על מחירי הנדל"נ.

לעיתון גלובס -
"מחירי הדירות בישראל יורדים בקצב שעומד להתגבר"
אבי טיומקין, יועץ לקרנות גידור בינ"ל: "כשתהליך כלכלי משמעותי מתהפך, זה לוקח זמן - אך כשהשינוי מתרחש, המהירות והעוצמה חזקים הרבה יותר מהצפוי. כך יהיה גם הפעם"

"ברור לחלוטין שירידת מחירי הדירות בישראל, שמלווה בירידה במחירי הקרקעות שכבר החלה, עומדת להתגבר בזמן הקרוב ביותר", כך אומר ל"גלובס" אבי טיומקין, יועץ לקרנות גידור בינלאומיות בתחום הכלכלה הגלובלית.

- כיצד אתה מסיק זאת ?
"האינדיקטור המקדים, של ירידה משמעותית במכירת הדירות, כבר הפך לעובדה. לתהליך זה שותפים מספר גורמים: פעילותם האינטנסיבית של שר האוצר משה כחלון ומשרדו, תוך התרכזות טוטאלית בנושא, וזאת יחד עם ביצוע בשטח, תהליכים כלכליים עולמיים שאותם אמנה בהמשך, והזמן שהיה חייב לעבור כדי לקזז את נזקי תוכנית 'מע"מ אפס' של שר האוצר הקודם".

טיומקין, שבעבר חזה בהצלחה שינויי כיוון משמעותיים בכלכלה בארץ ובעולם, טוען כי "אין ספק שהמאמץ המרוכז להגדלת היצעים של דירות מצד אחד ובלימת הביקושים, הן של משקיעים לטווח ארוך והן של קונים ספקולטיביים מצד שני, נותן את ביטויו בשטח.

הירידה המשמעותית במכירת דירות יוקרה בארץ ב-2016 (מעל 50%) והירידה הנומינלית של 8% בלקיחת משכנתאות (ירידה ריאלית של קרוב ל-13% אם לוקחים בחשבון את עליית מחירי הדיור), הן ההוכחות הטובות ביותר לכך.

גם שיא מאז שנת 2000 של מלאי דירות למכירה בישראל (31 אלף דירות) ואינדיקציות נוספות בשטח, מחזקים את אמון הציבור במחויבות הגורמים העוסקים בנושא, ובאופן טבעי משנים את ציפיות השוק".

"ניתן לראות בעולם", ממשיך טיומקין, "כי בשווקים המובילים של דירות יוקרה כמו ניו יורק, לונדון, מיאמי וסן פרנסיסקו (בה שוכנת תעשיית ההיי-טק) יש ירידות של כ--25% במחירים;
ירידות כאלו וקיפאון במכירות אנו רואים כיום גם בתל אביב ובשכונות היוקרה מסביבה. מקרים של קוני דירות בחו"ל שמוותרים על המקדמה ששילמו ומסתלקים מהעסקה, כבר אינם כל כך נדירים. תהליך זה מתפשט עכשיו לרמה נמוכה יותר של מחירים. חשוב לציין שמגורי יוקרה היו אלו שהובילו את תהליך עליית המחירים, והם גם אלו שמובילים את המהפך בשוק".

- האם רק פעילות האוצר אחראית לגידול בהיצע הדירות ולבלימת הביקושים שאתה מתאר ?
"כמובן שלא. גם הבנייה המאסיבית של דירות חדשות, שבנייתן החלה לפני כשנה-שנתיים בשיא האופוריה של הקבלנים והמערכת הבנקאית, תוך ביטחון מוחלט שעליות המחירים הן תופעה נצחית, אשר מגיעות כעת לשוק - תורמות לעודף ההיצע".
"כדאי לזכור", מוסיף טיומקין, "שהרוח הגבית, על גבול יצירת הפאניקה, בקרב קוני הדירות הפוטנציאליים, שהעניקה התקשורת בכותרות שונות וגרמה ללחץ עודף משמעותית של קונים, בוודאי תרמה משמעותית לעליות המחירים ולהארכת התהליך שראינו בעבר".

גל פשיטות הרגל לא הגיע בינתיים
לפני כשלוש שנים, במאמר ל"גלובס", כתב טיומקין את השורות הבאות: "אם האוצר ובנק ישראל ימשיכו במדיניות ההרסנית שלהם, המשבר שעומד להתחולל בתוך זמן קצר יגרום למפולת במחירי הדירות, שתלווה במשבר במערכת הבנקאות. הירידה התלולה במחירי הדירות תגרום לחלק גדול מהציבור, שמוציא כיום חלק ניכר מכספו לתשלום המשכנתא והריבית ומתנחם בעליית שווי הנכס, לתחושה קשה של מרירות וייאוש, שתלווה בפשיטות רגל אישיות בהיקף שלא ידענו כמותו ובמשבר חברתי עצום".

- בפועל, התרחיש הזה לא קרה עד היום.
"כמובן. בפועל מה שהתרחש הוא גידול בביקוש לדירות, מאחר שבנק ישראל שינה את המדיניות המוניטרית שלו בצורה קיצונית - הוריד את הריבית לאפס והוא לא מפסיק להזרים כספים לשווקים, כולל התערבות בשוק המטבע - מה שיצר ביקוש גדול בשוק הדיור שפגש היצע קטן מאוד".

ניתן למנות כיום מספר סיבות בולטות, לדברי טיומקין, לשינוי בתהליך הבסיסי של עליית המחירים:
"ראשית, הגידול המשמעותי במלאי ובהיצע;
שנית, תחילת תהליך של עליית ריבית לטווח הקצר ולטווח הארוך בעולם;
שלישית, ירידת הביקוש מצד משקיעים זרים עקב עוצמת השקל, בעיקר מול האירו, מה שפוגע משמעותית בקונים מצרפת.
ואכן, קנייה על ידי משקיעים זרים הגיעה לרמה הנמוכה בעשור האחרון;
גורם רביעי הוא קשיי מימון לקונים פרטיים בחו"ל, שמלווים באכיפה משמעותית של הגבלות על העברות תשלומים במסגרת המלחמה בהלבנת הון; ולבסוף, הירידה במספר העולים, בעיקר מצרפת ואוקראינה.

- אתה מדבר על תהליך של ירידת מחירים, אבל בפועל זה לא ממש נראה בשטח.
"לקבלנים ולמערכת הבנקאית יש אינטרס ברור בשמירת מחירי דירות ואפילו בעלייתם, ובעיקר לא להודות שהמחירים יורדים. מעבר לסיבות הברורות של גידול ברווח וכד', הסיבה המשמעותית הנוספת היא שירידת מחירים רשמית (מחירי מחירון) פוגעת בשווי הביטחונות שבידי הבנקים ומגדילה את הלחץ על הקבלנים לתוספת ביטחונות. באופן אבסורדי, מבחינת שני הצדדים עדיף להימנע ממכירה תוך הגדלת המלאי ו/אומתן הטבות עקיפות לקונים, אך לא דרך המחיר - תופעה שאכן מתרחשת בפועל.

"כמובן שמגיעה הנקודה, ולדעתי היא הגיעה, שגם שיתוף הפעולה הלא קדוש בין הקבלנים לבנקים לא יוכל להסתיר את העובדות בשטח. הכלל הוא שכאשר תהליך כלכלי משמעותי מתהפך, זה לוקח זמן, אך כאשר הוא כבר מתרחש, המהירות והעוצמה חזקים הרבה יותר מהצפוי. כלל זה יהיה נכון גם הפעם".

עוד ב-2016 הוא היה סקפטי
לפני כשנה, בהרצאה שנתן לפני סטודנטים בבית הספר לכלכלה הנושא את שמו במרכז הבינתחומי בהרצליה, הביע טיומקין סקפטיות באשר להשלמת עסקת הענק שביצעה טבע לרכישת החטיבה הגנרית של אלרגן תמורת כ-40 מיליארד דולר, על רקע שינויים בתהליכים הכלכליים בעולם.
- עברה שנה ומניית טבע נפלה בכ-50%, גם בגלל הרכישה שמצטיירת היום כיקרה מדי.
"אני מקווה שהמערכת הניהולית של טבע תדע להתמודד עם האתגרים העומדים בפניה, כי בסופו של דבר טבע היא באמת 'חברה של כולנו'".

 

[ערפל10]

הוא אומר את הדברים כבר הרבה שנים

אבל הפעם בע"ה זה כנראה הולך להתממש

 

[h a j b i]

שיטה טובה

כל חצי שנה,שנה הוא נותן תחזיות שחורות, מתיישהוא זה יקרה ואז הוא יגיד שהוא צדק

http://10tv.nana10.co.il/Article/?ArticleID=1061339

 

[ערפל10]

על פי ההגיון הכלכלי היה צריך להתחיל לרדת כבר מזמן

הנשימו את הבועה באופן מלאכותי. אבל גם זה נגמר. ליבי ליבי עם מי שרוכש עכשיו.

 

[סנאיגיטה]

באוקטובר ממשלה חדשה והתוכניות של כחלון יזרקו לפח ההיטוריה

אבי טיומקין ליצן כמו ״המומחים״ הליצנים לפניו, מיסוי דירה שלישית הכניס את השוק להמתנה וזה כל הסיפור (וכעת העתירה שהוגשה ו/או הבחירות הצפויות יאריכו את ההמתנה). מכאן כל מיני ״מומחים״ בונים תילי תילים של תיאוריות. וליתר דיוק מדובר בהמתנונת, ירידה קלה בהיקף המכירות יחסית לתקופה המקבילה בשנת 2015 (ומדובר רק על חודשיים ועל זה כל המהומה) אבל הן נשארו גבוהות יחסית לשנים קודמות (תקראו את חוות הדעת של כלכלני בנק לאומי בהודעה קודמת שלי) והמחירים עדיין עולים כל חודש בחודשו, ללא יוצא מהכלל.
&nbsp
בסופו של דבר ישנה אפשרות סבירה שהעתירה תתקבל (חוק מיסוי דירה שלישית בעייתי מאד ולא היו מגישים עתירות שעולות הרבה כסף אם לא היה להן סיכוי) ו/או שהממשלה החדשה תבטל הרבה מהתוכניות של כחלון ממילא.
&nbsp
וממש לא מדובר בהנשמה של חולה על ערס דווי, ההיפך הוא הנכון, שוק הנדל״ן נושם באופן טבעי והוא בשיא מרצו והונו ורק כחלון ניסה להמיתו המתת חסד, ללא הצלחה יתירה עד כה, אבל כן הצליח להכניס חוסר וודאות מסוים
&nbsp

 

[elvinnox]

אתה טועה ובגדול, השוק בהאטה רצינית

&nbsp
אתה לא באמת מצפה מבנק לומר שמחירי הדירות ירדו, נכון?
ראית לאחרונה כמה משרדי תיווך נסגרו? שמת לב לכמות השלטים בדירות?
&nbsp
שינוי המגמה כבר החל, אבי טיומקין הוא מבחינתי כמו משהו שצועק זאב זאב, אבל גם שעון מקולקל צודק לפעמים.
&nbsp
כחלון לא באמת ניסה למתן את שוק הנדל"ן, הוא ניסה לגרום לנו שנחשוב, אם היה רוצה מחירי הנדל"ן היו יורדים כבר ממזמן. כחלון בסה"כ הוסיף עוד כסף לקופה בדמות מיסים וקנסות מיותרים, בדיוק כפי שהעלו את הקנסות על דוחות התעבורה.
אם באמת היו רוצים להוריד את המחירים, מספיק שהיו מונעים ממשקיעים לקבל משכנתא, או מבטלים את אפשרות שעבוד הנכסים כדי לקבל הלוואות כנגדם - רק זה היה מצמצם את הביקושים וגורם לירידות מיידית.
&nbsp
הסיבה שמחירי הדירות ירדו מכיוון שעלויות המימון התייקרו ולרוכשים אין את היכולת למנף את עצמם מעבר למה שיש היום.
כל עוד הבנקים יגיעו לקצה גבול יכולת ההלוואות, נראה ירידה בזרם הכסף לשוק שבהכרח ישפיע על המחירים למטה. (אלא אם יהיה פה קסם בדמות ריבית שלילית או הרחבות כמותיות כאלו ואחרות - דבר שיגרום לנזקים הרבה יותר חמורים לכלכלת המדינה)
&nbsp
אני בניגוד לאחרים לא חושב שיהיה פה פיצוץ, אלא ירידה הדרגתית שתתפרס על 3-5 שנים, אבל ברגע שיתחלף הדיסקט שנדל"ן רק עולה, ירידות המחירים יזינו את עצמן.
&nbsp
כפי שאנשים רצו לקנות כי ראו שכל שנה הנדל"ן עולה, כך גם אנשים ימנעו מקניה כאשר יראו שמחיר הנכס יורד ב-5-10% בשנה מכיוון שעלות השכירות, התשואה על ההון והגדלת החסכון משתלמים להם יותר כלכלית מאשר לקנות נכס שערכו יורד.
&nbsp
אנחנו כרגע בסיום הסייקל , כך הכלכלה עובדת - אין פה משהו שאני המצאתי.
&nbsp
&nbsp

 

[ערפל10]

לדעתי אתה לא לגמרי מבין את השפעת המשכנתאות

זה לא רק עליית ריבית באחוז או שניים - דבר כלעצמו כמו הטלת פצצה. זה גם סגירת הברז לאחוזי מימון גבוהים, במיוחד בפריפריה. ואילו מס הדירה השלישית רלוונטי לקבוצה קטנה של אוספני דירות, וכך גם ההגרלות של כחלון - קבוצה קטנה של הזוכים בהן. הרבה רעש מבלי הרבה תוכן. לעומת זאת עניין המשכנתאות שווה ערך למאמצי אמת של הממשלות בסינגפור וטאיוון לקרר את השוק והתוצאות לפנינו.

 

[המוסקיטר האחרון]

אני אשאל אותך שאלה אמיתית, שהייתי שמח שתענה בכנות

האם אתה מודע לזה שמיחירי הדירות בישראל (הממוצעים כמובן) הם הגבוהים בעולם, הן במחירים מוחלטים והן במחירים יחסיים לחודשי עבודה?

האם אתה מודע לזה שהזוגות הצעירים שלוקחים משכנתאות כיום, על פי כל המדדים הכלכליים, לא יצליחו לעמוד בהחזרים (והבנקים ובנק ישראל יודעים את זה, ולכן עליית הריבית הרצחנית של השנה האחרונה)

האם אתה מודע לזה שהתשואה על הנכסים בישראל היא הנמוכה בעולם?

אז אני לא אכנס לכל ענייני הבריחה של המשקיעים בחודשים האחרונים,
או לעניין העצירה (האמיתית או בגלל סיבות חיצוניות) של מכירות נכסים בשוק,
או לעובדה שבישראל נמצאים בשיא השיאים של כל הזמנים בהיצע הדירות, 112,600 דירות בבניה פעילה כרגע ו 31,680 דירות למכירה אצל הקבלנים,
כאמור, מעולם במדינת ישראל לא הייתה כמות כזאת.

היות ואתה כותב ששוק הנדל"ן קיים ובועט ודוהר, אז השאלה האמיתית שלי אליך היא,
מתי לדעתך מחירי הדיור יעצרו?

הרי ברור לך שבית של 30 מ"ר בבאר שבע לא יכול לעלות 2 מיליון ש"ח.
הרי ברור של שזה מעבר ליכולת התשלום של האזרחים.

אז אשמח לשמוע ממך מה הם המחירים שבהם לדעתך הם יפסיקו לעלות.

ואני מקווה שברור לך שבכל מקום בעולם שבהם מחיר הנדל"ן הפסיקו לעלות, הם התחילו לאחר מכן לרדת, ובמרבית המקומות גם בחדות.

כי מחירי הנדל"ן בכל העולם עולים ויורדים לאורך השנים. הדבר היחיד הוא, שהם לא נשארים קבועים.

אז אשמח ממך לקבל תשובה מושכלת בעניין
תודה

 

[ערפל10]

אתה טועה. בישראל הם לא מהגבוהים בעולם

אבל מהגבוהים במערב. בחלק ממדינות העולם השלישי המחירים גבוהים באופן יחסי פי כמה וכמה. השאלה היא אחרת. אם ישראל מאמצת לעצמה מבנה חברתי של עולם השלישי האים היא תוכל לצפות לשימור הערכים והנורמות שעליהם היא מושתתת?

 

[המוסקיטר האחרון]

בישראל, מחירי הנדל"ן הגבוהים בעולם - בממוצע או במחיר חיציוני

וזה שיש איז ארמון באיזה מקום שעולה חצי מילארד, זה לא אומר כלום על מחירי הדיור של ההמון, לא באופן יחסי ולא באופן מוחלט.
לפחות על פי נתוני ה OECD, מחיר הנדל"ן בישראל הם הגבוהים ביותר.

 

[סנאיגיטה]

הערכה שלי: שינוי כיוון יתרחש, אבל רק בשנת 2020 לערך

&nbsp
נכון התרחשו כמה שינויים בתנאי השוק, המשך עליית המחירים כשלעצמה, ריבית המשכנתאות שעלתה וכעת מיסוי דירה שלישית.
&nbsp
לגבי שני הגורמים הראשונים (עליית המחירים וריבית המשכנתאות) לא היתה השפעה ולא תהיה השפעה וזאת לאור 2 גורמים:
&nbsp
משפרי דיור מוכרים את הדירות שלהם ביוקר ורוכשים דירות אחרות יותר יקרות ולכן הם אדישים לעליות במחירי הדירות. השינויים בהפרש המחירים הוא משהו זניח מבחינת משפרי הדירות, במרבית המקרים משפרי הדיור רכשו את הדירות שלהם במחירים זולים בהרבה לפני עליות המחירים וכבר סיימו את הלוואות המשכנתא או שנותר להם סכומים נמוכים לסיומן ולכן אין להם גם בעיה לקחת הלוואות משכנתאות חדשות לצורך כך, לא משנה מה הריבית שלהן וגם בזמן שחלף הם צברו הון עצמי.
&nbsp
רוכשי דירות יד ראשונה וגם משקיעים רוכשים דירות באזורים זולים יותר ממה שהתכוונו ו/או פורסים את תקופת הלוואת המשכנתא לטווח ארוך יותר.
&nbsp
אני דווקא חושב שלמס דירה שלישית תהיה השפעה יותר גדולה ממה שחשבו, ההשפעה העיקרית לא תהיה בפרמטר של מכירת דירות על ידי משקיעים בעלי 3 דירות ומעלה, שתהיה לה השפעה קטנה ולטווח קצר, אלא שהפרמטר העיקרי יהיה מניעת המשך רכישת 3 דירות ומעלה על ידי משקיעים (מעל הרף הפטור של 1.4 מיליון ₪) ולא מדובר במיעוט הזניח של בעלי 3 דירות שקיים כיום, אלא מדובר בפוטנציאל העתידי של רוכשי 3 דירות ומעלה שהיה לדעתי גדול מאד, אני מאמין שאחוז ניכר מבעלי דירה אחת להשקעה (או יותר) היו רוכשים עוד דירות להשקעה ללא המיסוי על דירה שלישית וכעת תהיה האטה בפלח זה (בהמשך אחרי שהמשקיעים יתרגלו האטה תקטן אבל תהיה עדיין תהיה ירידה קבועה של פלח משקיעים זה) והשוק יתבסס על משקיעים חדשים בעיקר. כלומר הביקוש לדירות להשקעה יירד.
&nbsp
אבל שני הפרמטרים העיקריים שבכוחם להביא לתפנית בכיוון מחירי הדירות עדיין לא באו לידי ביטוי והם הריבית במשק והיצע הדירות. עד אז לא יחול שינוי כיוון מהותי בשוק.
&nbsp
הריבית במשק נמוכה מאד ותישאר נמוכה לטווח הבינוני של השנים הקרובות לפחות. משמע אין אלטרנטיבת השקעות סולידית ולכן כספים ימשיכו להיות מופנים לשוק הנדל״ן על ידי משקיעים חדשים והן על ידי משקיעים ישנים, אפילו במחיר של תשלום המס על דירה שלישית.
&nbsp
היצע הדירות עדיין נמוך, ההיצע שציינת הוא של דירות מכורות ולא של דירות לא מכורות והוא נובע מהתמשכות משך הבנייה. ואני מדגיש אין מדובר בהיצע דירות שעומדות על המדף וניתן לרכוש אותן. מעבר לכך ההיצע מתרכז בעיקר בפריפריה ממש ולא היכן שצריך.
&nbsp
שר הבינוי הצהיר שבשנת 2017 יוגדלו מספר המכרזים של קרקעות ובשנת 2018 יהיה מספר גדול יותר דירות חדשות שיוצעו למכירה. ואולם כמובן מדובר בתהליך הדרגתי שייקח עוד זמן לאחר מכן. יש גם פיגורים להשלים עקב האטה בהתחלות הבנייה בפועל שהייתה עד כה.
&nbsp
לדעתי עליית הריבית ההדרגתית במשק בצירוף הגדלת ההיצע של הדירות תבוא לידי ביטוי בשנת 2020 לערך ורק אז תחול תפנית במחירי הדירות.
&nbsp
בשנת 2017, עד לוודאות בעניין מיסוי די שלישית, נראה המשך ירידה בכמות העסקאות, שנובע הן עקב פחות היצע והן עקב פחות ביקוש ולכן לא יהיה שינוי במחירי הדירות (אולי המשך עליות כפי שהתרחש עד כה). לאחר סיום הוודאות בעניין מס דירה שלישית נראה שני כוחות מנוגדים של התפרצות ביקושים כבושים מצד אחד ומכירות של משקיעים בעלי 3 דירות מצד שני. אני חושב שהתפרצות הביקושים הכבושים תהיה גדולה יותר (בעלי 3 דירות צריכים למכור דירות למשפרי דיור או רוכשי דירה ראשונה כדי לזכות במענק מס שבח והדירות להשקעה לא מתאימות במרבית המקרים לפלח שוק זה ולכן יהיו פחות מכירות דירות ממה שחושבים במשרד האוצר).
&nbsp
בנוסף על כך הבחירות הצפויות יביאו להמתנה נוספת אשר תיצור שוב ביקושים כבושים.
&nbsp
בסופו של דבר שנת 2017 תסתיים בעליית מחירים נוספת וירידה בכמות העסקאות.
&nbsp
אחרי הבחירות אני מעריך שיהיו שינויים כאלו ואחרים בתוכניות לגבי שוק הנדל״ן המנוגדות לתוכניות של כחלון (לכחלון היה הרבה כוח בממשלה הנוכחית, בממשלה הבאה לא יתנו לזה לחזור להערכתי) אבל גם אם לא יחולו שינויים מהותיים, בשנים 2018 עד 2020 יהיו המשך עליות מחיר אשר ידעכו ככל שמתקדמים לשנת 2020 עקב הגורמים שציינתי.
&nbsp
זאת התחזית שלי, אני לא ״מומחה״ כמו אבי טיומקין או מומחים אחרים, מדובר רק בהגיון הפשוט שלי.

 

[ערפל10]

הערכה מושכלת, תודה

רק כמה תיקונים. עליית המחירים משפיעה וגם משפיעה על משפרי דיור. כי ההפרש הרי מתייקר גם. כך למשל לפני עשור דירה שלי (4 חדרים) עלתה בסביבות 1.1 ואילו דופלקס 5.5 חדרים באותו הפרויקט עלה בסביבות 1.5. ההפרש של 0.4 הוא ריאלי לחלוטין עבורי. כיום דירתי עולה בסביבות 2.1 ואילו הדופלקס - לכיוון 3.3, ההפרש של יותר ממיליון. מין הסתם לא אתעסק בשידרוג מ-4 ל-4.5 חדרים שזה בגדול more about the same. אז לא אשתדרג בכלל. עד שההפרש לא יחזור למימדים נורמליים. ואני מניח שאינני לבדי במצב כזה.

גם הערכה של ירידה בכמות העסקאות בבד בבד עם עליית מחירים לא הכי אמינה בעניי. כאשר השוק נרדם, יותר ויותר מוכרים נתקעים עם הדירות לתקופות ממושכות והם נכנסים ללחץ ומורידים. הייתי עד לכך כאשר רכשתי את דירתי באמצע 2012, וזאת בדיוק הייתה תקופה כזאת, לפחות באיזור בו התעניינתי. מינימום עסקאות והרבה מוכרים לחוצים שמתחרים מי מוריד יותר. אז שמתי עין על 4 דירות זהות באותו הפרויקט, 3 מהשכרה הרוסות לגמרי מתווך ואחת דווקא במצב מתוחזק יותר ממוכר פרטי. דירה אחת ברחוב הולנדי צפוף בו צריך ללכת בין המכוניות החונות וחלונות יוצאות לבניין אחר, הייתה כבר כשנה על המדף. אני מניח התחילו בסביבות 1.8, כאשר הגעתי כבר רצו 1.65, ביקשתי 1.55, סורבתי, אך בתוך חודשיים נמכרה ב-1.54 למישהו אחר, וזה היה עמוק מתחת למחירים של שנות 2010 ו-2011. שתי דירות אחרות ממש אחת ליד השנייה במיקום מושלם עם מרחק של 200 מטר עד הבניין ממול ורחוב הולנדי אמתי שקט ללא מכוניות ודירות גן רבות ממול. על אחת רצו 1.9 (צד פחות טוב מע כניסה לבניין) ועל שנייה רצו 2 (צד יותר טוב, שקט לגמרי), אך זה היה הרבה מעבר לתקציב. המוכר הפרטי רצה על המתוחזקת במקום פחות טוב 1.8. המוכר הפרטי נסע עלינו הביתה לתל אביב וניהלנו משא ומתן ארוך על כוס קפה. היה מוכן לרדת ל-1.7, עמדתי על 1.65. לא הסכמנו. עברו כמה חודשים וכבר החל הסתיו. בינתיים הדירה של 1.9 נמכרה ב-1.69. והמתווך של הדירה הסמוכה של 2 מיליון החל להתקשר לנו וירד גם ל-1.7. הדירה הייתה על המדף כבר שנתיים. בסוף כבר נהיה נואש ושאל כמה אתם נותנים. זרקתי 1.635, כך שעם דמי תיוון יתא לי 1.65 (התקציב). תוך דקה חזר ואמר - סוגרים. כעבור יום התקשר המוכר הפרטי - מסכים ל-1.65. האישה רצתה זאת עם הנוף הפתוח למרות המצב ההרוס, וכך זה נסגר. המוכר הפרטי בסוף גם הלך לתיווך ומכר תוך זמן קצר ב-1.65.

זו הייתה התקופה בה ריביות על המשכנתאות החלו לרדת הבחדות. עוד בקיץ הציעו לי על שליש קל"צ ל-20 שנה 5%. כאשר סגרנו ולקחנו משכנתא (ינואר 2013) זה כבר ירד ל-4.3%. כעבור שנתיים זה כבר היה מתחת ל-3% והמחירים החלו להמריא. זה שרכש את הדירה ב-1.54, זאת שרציתי בהתחלה עשה סיבוב ומחר בתחילת 2015 ב-1.95. אבל אני מניח השהוא השקיע בשיפוץ. והשאר היסטוריה... עד כאן הסיפור מהחיים האמתיים.

 

[h a j b i]

עוד פעם המנטרות שלך

זה שהמחירים מהגבוהים בעולם זה לא אומר שהם לא יכולים להיות יותר גבוהים.
&nbsp
אין סיבה שהרוב המוחלט לא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא. עליית הריבית נובעת מכך שהבנקים מתקרבים לשיא האשראי שהם יכולים לתת בהתחשב ברגולציה שהוכבדה עליהם. עד היום לפחות אין שום נתון שמראה עלייה משמעותית ביגורים במשכנתאות, בבתים שנקלחו ע"י הבנקים וכו. יכול להיות שמדובר בחלום הרטוב שלך אבל זה פשוט לא קורה, לפחות לא בינתיים. כבר 6 שנים הפריים מוגבל לשליש וריבית משתנה ל -2 שליש, אין ציפיות לאינפלציה גבוהה בשנים הקרובות וגם לא לעליית ריבית חדה ככ שאין סיבה שנראה בעיות בשנתיים הקרובות.
&nbsp
מספר הדיות בבניה ולמכירה זה הנתון הפחות חשוב, יותר חשוב מספר חודשי ההיצע (30,000 דירות בהיצע היום זה לא כמו 30,000 לפני 15 שנים כשהאוכלוסייה הייתה קטנה יותר).
&nbsp
מתי המחירים יעצרו? יכול להיות מחר, יכול עוד 20 שנים עם עליות מתונות של פחות מאחוז מידי שנה, כדור הבדולח לא אצלי. רק אל תשכח שהירידה ה "מטורפת" שאתה כל כך מתגעגע אליה הייתה של בקושי 2 אחוז לשנה...
&nbsp
בית של 30 מ"ר בב"ש כנראה לא יעלה 2 מליון אבל בתל אביב? אולי ואנחנו עוד לא שם

ומחירי הנדל"ן יכולים גם לדשדש שנים, לפחות ריאלית.
&nbsp
ובבקשה, עוד סקר של בכירי ענף הנדל"ן (בעלי האינטרס)
56 אחוז צופים ירידה של עד 20%, רוצה לנחש באיזו שנה זה היה וכמה המחירים עלו מאז?
&nbsp
https://www.pro.co.il/ShowArticle.asp?ar=245
&nbsp

 

[המוסקיטר האחרון]

כל עוד יש אנשים כמוך, כנראה שהמחירים יכולים להמשיך לעלות

אבל בסןף, הרבה אנשים ילקקו את הפצעים.
בוודאות
אתה טוען שאין סיבה שלא יוכלו לעמוד במשכנתא? ברור שיש, וקראים לזה כלכלה.
כבר היום, ההכנסה הממוצעת של הלווים, לא תוכל לעולם לממן את החזרי המשכנתא. וזה בדוק מדעית.
זה שהבנקים סוגרים עיניים וממשיכים לתת הלוואות, לא אומר כלום. גם כי הם מבטיחים את עצמם עם ערבים ודירות של ההורים, וגם כי ככה הבנקים מתנהגים. זה הרי בדיוק מה שהם כשהמשיכו לתת הלוואות לפישמן ולכל הטייקונים שפשטו את הרגל.
פשוט הפקרות.

ובעניין 31,680 הדירות למכירה.
במדינת ישראל קונים בממוצע ב 8 שנים האחרונות כ 2,000 דירות בחודש.
זה הכל.
2,000 דירות
אז המספר הזה של דירות למכירה, מספיק למשהו כמו 16 חודישם.
ובינתיים יש 112,000 אלף דירות בבניה פעילה, ועוד 57,000 דירות שקיבלו את כל האישורים ומתחילים בבניה בשבועות ובחודשים הקרובים.

וכל המספרים האלה על 2,000 דירות בחודש?

ובקשר לסקר, יש לי סקר אחר בשנת 2008 שבו 57% מבכירי ענף הנדל"ן אמרו שהמחירים ימשיכו לרדת (אחרי עשור של ירידות). ומה קרה בפועל? המחירים התחילו לעלות.
לעומת זאת, ודווקא בסקר שהיה בכנס האחרון של ענף הבניה לפני חודש, 78% מבכירי הענף טענו שהמחירים ימשיכו לעלות.

מה כל זה מלמד אותנו?
שלבכירי ענף הנדל"ן אין מושג בהערכות השוק ולא הם אלה שקובעים את כיוון המחירים.

לעומת זאת, בסקרים האחרונים בביזפורטל ובכלכליסט שבו נשאלו עמך ישראל על כיוון מחירי הדירות, כ 65% מהתשובות היו שמחירי הדיור הולכים לרדת.
ואת זה אומרים אלה שאמורים לקנות דירות, והם בעצם הברומטר האמיתי של השוק.

 

[h a j b i]

"בדוק מדעית"

הבנקים מאשרים החזר הלוואה עד שליש מהשכר (בקיזוז הלוואות ארוכות משנה וחצי), כל עוד הריבית לא עולה במשהו כמו 5 אחוז והאינפלציה לא משתוללת הרוב המוחלט יוכל לעמוד בתשלומים. אז נכון, תמיד אפשר להתחכם, אבל מי שעושה את זה בתכל'ס מגיע לו להגיע לחדלות פירעון.
&nbsp
יפה שב - 8 השנים האחרונות קנו 2,000 דירות בחודש אבל בשנתיים האחרונות זה יותר קרוב ל - 2,500 ככה שאני בספק אם מספר חודשי ההיצע היום הוא 16. ב- 2016 זה היה בערך 12, מניח שהיום בסביבות 13. גבוה קת אבל ממש לא "שיא כל הזמנים", רק בסוף 2014 בתקופת ההמתנה של מע"מ 0 הגיעו ל - 16 אז קודם שנעבור את זה ואז נראה...
&nbsp
הסקר של בכירי הנדל"ן הוא סתם דוגמא, תעשה גוגל ותמצא בקלות עשרות של תחזיות על מחירי נדל"ן שאוטוטו קורסים. מציע לכל העתידנים לגלות קצת צניעות.
&nbsp
עמך ישראל לא מעניין, רק מיעוט קטן מהם יקנו דירות בשנה-שנתיים הקרובות.
&nbsp
בינתיים אני עוקב, אם תהיה ירידת מחירים יכול להיות שאהיה מהראשונים לרכוש דירה נוספת, בינתיים אני לא רואה ירידה כזו...