מוכר דירה מעוניין להשאיר לעצמו את המחסן - ייעוץ

[kowa]

מוכר דירה מעוניין להשאיר לעצמו את המחסן - ייעוץ

שלום
אני בשלבי הצעת מחיר לדירה שיש לה מחסן בקומת הכניסה.
מוכר הדירה מעוניין למכור את הדירה ללא המחסן ולהשאיר את המחסן לעצמו.
הבנתי שהדרך לעשות זאת היא ע"י מכירת כל הנכס לקונה וחוזה שכירות ארוך למחסן (1000 שנים נניח).
כמובן שכשזה יגיע לשלבי עסקה, אשכור שירותי עורך דין על מנת לסגור את כל הפינות אבל אני מעוניין בכל זאת לברר מה הבעיות שעלולות לצוץ בעתיד במקרה כזה (בעיקר לי כקונה).
למשל:
- שימוש בחשמל/מים במחסן. מי משלם?
- נזקי רטיבות במחסן מתשתיות הבניין - מי מתקן? המוכר יכול לפנות לועד הבית לבקש שיתקנו מקופת הועד? יבקש ממני לפנות?...
- ועד הבית יעשה בעיות. ידרוש תשלום כזה או אחר.
- מיסי רכישה, מיסי שבח...
- תמ"א 38 אם יהיה - איך זה יכול להסתבך? האם המוכר כ"בעל" המחסן יכול להפיל את התהליך?

תודה רבה מראש

 

[עורכת דין חן סרי]

ככל שהמחסן רשום כהצמדה ולא כיחידה נפרדת

לא מומלץ לבצע עסקאות משונות שמשמעותן עסקה למראית עין.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

מסכים עם עו"ד חן סרי.

בעסקה שלך [כך בדר"כ] המחסן צמוד לדירה כך שבפועל אינו יחידה נפרדת העומדת לרישום נפרד בטאבו.

אז...עמוד על דעתך המחיר כולל גם את המחסן...הכל או כלום.

 

[d70]

שאלה: ואם למוכר יש עוד דירה בבניין?
האם המוכר לא יכול להצמיד את המחסן של הדירה שהוא מוכר אל לדירה הדירה הנוספת ברשותו?

 

[עורכת דין חן סרי]

ככל שמדובר בבית משותף

יהיה צורך להגיש בקשה לתיקון צו הבית המשותף. הליך מורכב אך ניתן לכאורה ניתן לביצוע. למה לכאורה כי קיימות הגבלות גם בעניין זה ויש לבדוק כל מקרה לגופו.
&nbsp

 

[d70]

באמת? מדוע? גם שמדובר ברכוש בטאבו?
אני עושה הקבלה בין מחסן לחנייה.
ידוע לי שניתן לקנות יותר מחנייה אחת לדירה.יתרה מכך, אצלי בבנין דיירים קנו חניות נוספות וכיום הם מוכרים אותם לדיירים אחרים.

האם עבור מחסנים חלים כללים אחרים?

 

[עורכת דין חן סרי]

קיימת הגבלה בהצמדת חניות

ראה תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983.

 

[d70]

תוכלי לכוון לסעיף הרלוונטי?
מעיון קל נראה שמדובר על מסמך שמגדיר הוראות לגבי הקצאת כמות מקומות החנייה המומלצים.
כן מצאתי :"תקנות התכנון והבניה (הצמדת מקומות חניה), תשנ"ו-1996".
מותר להצמיד 1.5 מהתקן,בנוסף לרשות המקומית יש אופציה לאפשר הצמדה גדולה יותר מהתקן.
אצלי בבנין לדוגמא בעת הקנייה כל דייר קיבל חנייה (4 חד חנייה אחת ,5 חנייה כפולה טורית) אולם בסיום תהליך המכירה נשארה אופציה לרכוש עוד חניות.
כאמור ,כיום חלק מהרוכשים מנסים למכור את אחת החניות לדיירים אחרים.

לא מצאתי הסברים לגבי הצמדות מחסנים.כנראה בנושא הזה העסק עובד קצת אחרת.

 

[zammy]

אתה מביא את חוק התכנון ואנו מדברים על חוקי מקרקעין

אין קשר בין השנים במקרה זה.
זה בדיוק כאילו אתה קונה דירה ומשאיר חדר בדירה למוכר.
אתה רוצה לתת לו זכות שימוש בתשלום במחסן? עשה איתו חוזה שכירות או חוזה שימוש עם כל המגבלות כמו שפורטו למעלה.

 

[d70]

אני לא השואל המקורי. לכן אני לא צריך לתת לאף אחד שום זכות
מתוך סקרנות הצטרפתי ורציתי להבין האם בסיטואציה מסוימת דוקא כן ניתן לבצע מה ששאל השואל המקורי.

בנוסף הדוגמא שהבאת לא מתאימה.לא ניתן למכור דירה ללא חדר.
לעומת זאת חניות אני יודע בוודאות שניתן למכור מאחד לשני.
להבנתי הלא-משפטית,לא אמור להיות הבדל בין הצמדת חנייה בטאבו למחסן שרשום בטאבו ולכן גם כללי העברה והמכירה ,לדעתי, אמורים להיות דומים.

דבר אחרון ,זה נכון שחוקי מקרקעין וחוק התכנון הם קטגוריות שונות,אולם הם חלים על כולם ואמורים לעמוד בקנה אחד ולהשלים אחד את השני ולא לסתור.

 

[גיא שטיין]

לא הייתי מסתבך בעסקה כזאת

מעבר לשאלות שהעלית ומעבר למה שכבר ענו לך אני רואה עוד סיבוכים אפשריים.
ארנונה - ככל שנגבית ארנונה עבור שטח המחסן הרי אתה תהיה זה שיחויב בארנונה במהלך 1000 השנים הבאות.
ועד בית - לפי התקנון המצוי הצמדה לא מחושבת בשטח הדירה לעניין ועד בית ׁׁ(ייתכן שיש תקנון מוסכם שקובע אחרת) כך שלמעשה אתה תסבסד את עלויות ועד הבית עבור המחסן (דרך דמי הועד הרגילים שתשלם).
נניח שתגיע עם המוכר להסכם שהוא ישלם חלק יחסי מדמי הועד שלך, אם הוא לא ישלם אז ועד הבית יתבע אותך (אין לו עילת תביעה נגד בעל המחסן, הוא לא רשום כבעלים, ההסכם הוא בינך לבינו).
מכירת דירתך - כשתרצה בעוד 20 שנה למכור את דירתך הסיפור הזה ירתיע קונים ומחיר דירתך (שיש לה מחסן בטאבו שהוא לא באמת שלה) יהיה נמוך לעומת דירה זהה (שאין לה מחסן מדומה בטאבו) . כמו כן הקונה העתידי יצטרך לקבל על עצמו את ההסכם וזה ירתיע קונים.

מה שאני כן הייתי מציע למוכר זה לא הסכם שכירות פיקטיבי ל 1000 שנים אלא הסכם שכירות אמיתי עם דמי שכירות ריאלים לזמן מוגבל (נניח 5 שנים) שבסופו המחסן עובר לרשותך וכולל סעיף שבמקרה של תמא 38 או של מכירת הדירה אתה יכול להקדים את מועד סיום השכירות, כמובן שמחיר הדירה שתשלם יהיה גבוה יותר בהתאם. ההצעה הזאת יכולה לעבוד אם הדרישה של המוכר באה מכך שיש לו צורך אמיתי במקום איחסון ולא תעבוד אם המוטיבציה שלו היא השקעה בנדל"ן.