מותר ואסור בחוזה שכירות

[lir67]

מותר ואסור בחוזה שכירות

שלום
קיבלתי מעורך דין מנוסה חוזה שכירות והוא מכיל את הפסקה הבאה
אני מעוניין לדעת מה מתוך זה חוקי, ואם זה לא חוקי האם יש טעם להשאיר את זה

במקרה והשוכר לא יפנה את המושכר במועד ו/או לא ישלם את דמי השכירות במועד ו/או יפר הפרה יסודית של חוזה זה, נותן בזה השוכר למשכיר יפויי כוח והרשאה בלתי חוזרים לפנות בעצמו ו/או ע"י שלוחיו את המושכר מכל אדם וחפץ השיכים לשוכר, ולצורך זה לפרוץ כל דלת ולהשתמש בכל אמצעי לרבות שימוש בכוח לצורך הוצאת החפצים והרכוש שימצאו במושכר. וכן לנתק את חבורי החשמל, מים, טלפון, גז של הדירה.

פריצת דלת
הוצאת החפצים
וניתוקי החשמל והמים
חוקי או לא?

 

[shlang]

לא חוקי, כל חוזה הנעשה בניגוד לחוקי המדינה

אינו חוקי

 

[ב ר ז י ל י]

גם אם נתת יפוי כח והרשאה

עדיין אסור לו לעשות זאת
בדיוק כשם שאם תתן לו יפוי כח והרשאה לחנות באדום-לבן, לעבור רמזור באדום או לנהוג בשכרות - אסור לו לעשות זאת - פשוט מכיוון שהחוק במדינה "חזק יותר" מהרשאה של אדם פרטי.

 

[cויתן]

הנושא כבר נדון בפורום מאה פעם

בענייני שכירות אין לבעל הנכס זכות לפעול בכוח נגד השוכר.
גם בנוסח שציטטת מתוך החוזה נאמר:

1. במקרה והשוכר לא יפנה את המושכר - כלומר יש תנאי, ומי קבע שהתנאי הזה התקיים? רק בית משפט רשאי לקבוע זאת.
2. או לא ישלם את דמי השכירות במועד - ומי קבע שהשוכר אכן לא שילם או לא שילם במועד? רק בית משפט רשאי לקבוע זאת.
3.או יפר הפרה יסודית של החוזה - ומי קבע שאכן נגרמה הפרה יסודית? רק בית משפט מוסמך לקבוע זאת.

כללומר, כל סכוך בין משכיר לשוכר, או דרישת פינוי, חייבים להתברר בבית משפט, ולשוכר המחזיק בנכס יש עליונות ועדיפות מול כל דבר אחר, ראה פסק דין בג"ץ 384/09.

 

[lir67]

ומה לגבי חסימה?

בחוזה סטנטרטי שמצאתי באינטרנט כתוב:

וניתנת בזאת זכות למשכיר לתפוס חזקה במושכר מיד לאחר תום תקופת השכירות, לחסום בפני השוכר את דלתות המושכר ללא צורך בפסק דין או בצו של בית המשפט או בית דין כל שהוא

גם לא חוקי?

 

[cויתן]

ומי יקבע שזה "לאחר תום תקופת השכירות" ?

השוכר יטען שהשכירות הוארכה, והמשכיר יטען שלא הוארכה.
בנושא שכירות לא חייב שיעשה חוזה בכתב. גם חוזה שבעל-פה חוקי.
שום הסכמה בין השוכר למשכיר שהיא חלק מחוזה השכירות לא יכולה לתת זכות חד-צדדית למשכיר לפעול נגד השוכר, כי גם לגבי ההסכמה הספציפית הזו יכולה להיות מחלוקת חוזית, ורק בית משפט מוסמך לקבוע מי צודק בה.

 

[יוביוב הירוק]

יש לך טעות יסודית

לא כל "אם" ותנאי בחוזה מחייבים פסיקה של בית משפט. כמו למשל - "אם ירד גשם, שכר הדירה יהיה צמוד לדולר האוסטרלי". אפשר אפילו לקבוע סנקציות שיופעלו בלי עזרה של בית משפט. לשם כך בדיוק קיים הנוהג של ערבות בנקאית בלתי מותנה, או ערבות במזומן. בעל הדירה רשאי להחליט שמגיע לו, ולגבות.

לשוכר עומדת הזכות לפנות לבית משפט ולתבוע את המשכיר.

בעניין שכאן, לא הייתי מזדרז לקבוע שהפעולה לא חוקית. אם הסעיף לא היה קיים, אזי כניסת המשכיר לדירה היא "השגת גבול". אבל בהינתן הסעיף, האם השוכר לא נתן רשות למשכיר להכנס?

כך גם ביתר העניינים. האם זה לא דומה לעבירת "תקיפה"? אם אני מסכים מרצוני החופשי שאדם יגע בי, מתבטל היסוד לאפשרות הגדרת הפעולה כעבירה. בלי שום קשר לסוגיה האם ניתן "להרשות" בחוזה לבצע עבירה.

 

[Harrington]

כלל לא כ"כ שחור-לבן שזה לא חוקי

הסעיף בא להתגבר על כל מה שנטען כאן, שהמשכיר לא יכול לבצע פעולות מסוימות -וודאי שלא בכוח- כל עוד החזקה בנכס הינה בידי השוכר.

ואולם הסעיף הזה בעצם בא לומר, שבהינתן תנאים מסוימים הצדדים מסכימים שהחזקה חוזרת לידי המשכיר. כלל לא בטוח שלא חוקי לעשות זאת, ואפילו יש בזה הגיון רב (וודאי מצד המשכיר, לאור הפסיקה הנרחבת בשאלה מהו מועד העברת החזקה חזרה לידיו).

להבנת העניין דמיין שבמקום הסעיף שציטטת כתוב כך:
הצדדים מסכימים שבהינתן סיטואציה א-ב-ג, החזקה בנכס חוזרת לידי המשכיר ואין עוד לשוכר כל זכות בו.

האם במקרה כזה יהיה המשכיר רשאי לשבור את הדלת של הנכס של עצמו? לכאורה התשובה חיובית. כנ"ל לגבי ניתוק מים וחשמל למשל (סוגיית הוצאת החפצים מעט יותר מסובכת).

בשורה התחתונה צריך לבדוק (ולא עשיתי זאת כעת) אם יש פסיקה מפורשת על הנושא הספציפי הזה, כדי לקבוע אם זה יעמוד במבחן בית המשפט או לא. לעניות דעתי לא ניתן ללמוד זאת מפסקי דין כלליים בנושא המותר והאסור על משכיר בתקופת שכירות (ובוודאי שלא מתוך פס"ד שמציינים מפורשות שהם רלוונטיים רק לאותו עניין ולאותן נסיבות), שכן יש כאן אמירה מפורשת לכאורה על העברת החזקה חזרה לידי המשכיר, דבר שבדרך כלל לא מתקיים בפסה"ד הנ"ל.

ככל שאין פסיקה מפורשת או סעיף חוק ברור בנושא (כאמור לא בדקתי), לעניות דעתי לא ניתן לקבוע חד-משמעית אם הסעיף חוקי או לא.
עם זאת, אם תחליט לחתום על החוזה עם הסעיף הנ"ל, יש כמה דברים שתוכל לדרוש את שינוים כבר כעת. כך למשל אתה יכול לתחום את הדברים במועדים. לדוגמה במקום שהמשכיר יהיה רשאי לנהוג כך על כל איחור בתשלום, לקבוע שהוא יהיה רשאי לכך רק אם לא שילמת במשך 3 חודשים והוא התריע מראש בכתב, וכיו"ב.