fireballfxp
New member
מחזור ועוד כמה שאלות כלליות
אהלן חברים, מה שלומכם?
אשמח לקבל חוות דעת במספר נושאים, מעתיק את הפוסט שלי שפרסמתי גם באתר של משכנתאמן, משנה אותו בהתאם, אם בטעות יפלו טעויות בניסוח, אז תדעו שזה נובע מזה. כמו כן, חשוב שתדעו שהשתמשתי במחשבונים שבאתר שלו לצורך ביצוע הסימולציות.
אתאר את הדברים (מצטער מראש על האורך!):
בסוף 2015 קנינו נכס חדש מקבלן (בשכונה חדשה שהוקמה באשקלון) בעלות של 970 אש"ח. לצורך כך לקחתי בינואר 16 משכנתא + הלוואה בסכום כולל של 638K ש"ח - הלוואה - 50K ש"ח ומשכנתא בפריסה הבאה:
1. 196K ש"ח (33.33% מהמשכנתא) במסלול משתנה כל 5 לא צמודה ל-25 שנה, ריבית מתואמת של 3.144%.
2. 196K ש"ח (33.33% מהמשכנתא) במסלול פריים מינוס 0.9% ל-25 שנה, ריבית מתואמת 0.853%.
3. 196K ש"ח (33.33% מהמשכנתא) במסלול קל"צ ל-15 שנה, ריבית מתואמת 3.401%.
סה"כ החזר חודשי עומד עד כה על כ-3,050 ש"ח.
נכון להיום המצב הוא כזה, שווי הנכסים בבניין הזה ובאזור מוערכים כרגע ב-1.3 מש"ח, כלומר עלייה של כ-400K ש"ח ממחיר הרכישה (השכונה נמצאת בשלבים האחרונים של ההקמה, אני מעריך שהבנייה תסתיים סופית בעוד כשנתיים). הנכס מושכר ב-3,800 ₪ לחודש, אני מעריך שלתקופה ארוכה.
נותר לי להחזיר לבנק (קרן) 500K ₪ ע"פ הפירוט הבא:
1. ההלוואה סולקה במלואה (הייתי חייב).
2. במסלול משתנה כל 5 לא צמודה נותר 175K ש"ח. נקודת שינוי ריבית יוצאת בינואר 21, כלומר עוד כ-15 חודשים.
3. במסלול פריים מינוס 0.9% נותר 169K ש"ח.
4. במסלול קל"צ ל-15 שנה, נותר 156K ש"ח.
מבחינת הכנסה נטו של התא המשפחתי, היות ואני נמצא בנקודת זמן של שינוי קריירה ומסלול בחיים (מהצבא להייטק (תוכנה)) ההכנסה ירדה באופן זמני, הייתה באזור 20K נטו לבנק (לפני משכנתא, גנים ומחייה (אין הלוואות נוספות)) וכרגע באזור ה-15K. אני מצפה שתוך שנה - שנתיים ההכנסות יהיו יותר גבוהות ממה שהיו עוד לפני הירידה, כלומר בשלב הראשון להגיע ל-25K לחודש בעוד כשנה ואחרי זה אלוהים גדול.
מספר שאלות:
1. עשיתי חישוב עד לנקודת זמן זו כמה כסף החזרתי במהלך חיי המשכנתא לעומת כמה קרן כיסיתי, יצא שהיחס הוא 1.56 ש"ח החזר לכל שקל משכנתא שנלקח. מצד שני, אם אני מכניס את נתוני המשכנתא שלי, כפי שהיו לפני 4 שנים בעת שהתקבלה מהבנק (התקופות המלאות, הריבית שנתנו וכד), למחשבון שבאתר של משכנתאמן, יוצא שאני אמור לשלם 1.28 ש"ח לכל ₪ הלוואה.
כפי שניתן לראות, קיים הפרש של 0.28 ₪ בין 2 החישובים, אז משהו לא מסתדר לי, האם יש טעות מבחינת צורת ההסתכלות שלי בחישוב? כי עשיתי מה שהוא עושה במחשבון, לחלק את סך ההחזר בסך ההלוואה, במידה ולא, מה הטעות?
2. באופן כללי, מה דעתכם על היחס הזה? טוב? סביר? יקר מדי?
3. לאור כך שאני מתקרב לנקודת שינוי ריבית הראשונה במסלול של המשתנה כל 5, מעיון בטבלאות הסילוקין של בנק ישראל וכן מעיון במחשבון שבאתר, אני מבין שבמסלול הלא צמוד הריבית ל-20 שנה היא כיום בטווח שבין 4.25 ל-4.75 , כלומר הריבית החדשה שאני אשלם תתעדכן מ-3.14 לאזור 4.5 (לקחתי את אמצע הטווח)? ממה שחישבתי זאת עלייה של כ-120 ש"ח בהחזר החודשי, הגיוני או שאני מפספס משהו והעלייה תהיה גבוהה יותר?
4. לאור האמור בסעיף 3, אני מתלבט כיצד לנהוג, האם לכסות את המסלול? כרגע זה קצת כבד עדיין, חשבתי אולי במקום זה לכסות חלקית? או בכלל לשנות את התמהיל של היתרה? ניסיתי מספר סימולציות בהתאם:
א. 1) הכנסתי את כל הנתונים של המצב הנוכחי למחשבון המשכנתא שבאתר (אגב שאלה והערה טכנית לגבי המחשבון - האם אני מכניס במשבצת של הריבית את הריבית המתואמת או הריבית הנוכחית הרשומה לי בבנק? למרות שבפועל ההבדל ביניהם הוא חלקיקי האחוז, ודבר נוסף, כשניסיתי להכניס לאתר את המצב שלי מבחינת משתנה כל 5, זה קצת בעייתי כי כרגע נותרו לי 255 חודשי תשלום, והמחשבון מאפשר להכניס רק מספרים שמהווים חמישיות של שנים (240 חודשים, 180 חודשים וכד'...) אז בחרתי 240 חודשים בלית ברירה (אולי שווה לתת אפשרות להזין את המספר בצורה חופשית, למקרים מעין אלו...) ).
לאחר הכנסת הנתונים הנוכחיים, 2) הכנסתי את אותן היתרות אבל ע"פ התמהיל המומלץ לשנת 2019, כלומר 33% פריים, 45% קל"צ והשאר במשתנה צמודה (לאותם פרקי הזמן כפי שקיימים אצלי כיום במסלולים הדומים). יוצא שהריביות המומלצות שאני מקבל מבלי לשנות את התקופה של ההחזר גרועות מהריביות שאני משלם כיום, הפריים עולה מ-0.85 לטווח 0.95-1.75, הקל"צ עולה מ-3.401 לטווח של 3.5-4, והמשתנה הצמודה עולה לטווח 3-3.75, כלומר אני מבין שבלי לשנות את אורכי המסלולים לא כדאי למחזר, נכון?
ב. בצעתי סימולציה של שינוי מסלול ממשתנה לא צמודה למשתנה צמודה, בהנחה שהמדד לצרכן לא יעלה מעל ל-1.5% (לקחתי בחישובים שלי את המדד הזה כרגע), וקיצור אורכו של המסלול הזה מ-20 שנה ל-15 שנה, וכן שינוי אורכי המסלולים האחרים - קיצור הפריים מ-20 ל-16 שנה, וקיצור הקל"צ מ-10 ל-9, והגעתי לכך שההחזר החודשי שלי עולה לאזור ה-4,100 ₪ (אני משאר שניתן לעמוד בזה), וזה נותן לי לרדת בכ-40K ₪ בהחזר הסופי ביחס למה שאני אשלם עם לא אשנה כלום.
ג. עשיתי חישוב כמה קרן החזרתי עד היום בממוצע בחודש, יצא שהחזרתי בממוצע כ-2,000 ₪, בקצב הזה, בעוד כ-15 חודשים (סמוך לנקודת שינוי הריבית של המסלול המשתנה כל 5) יתרת הקרן שלי תעמוד על כ-470K ₪, אני מניח בצורה זהירה (ייתכן ואוכל אף יותר) שבאותה נקודת זמן, אוכל לכסות כ-50K ₪ מסך היתרה של ההלוואה, כלומר להישאר עם חוב של כ-420K ₪.
סימלצתי את הסכום החדש הזה באמצעות המחשבון שבאתר וע"פ התמהיל המומלץ לשנת 2019 ותוך שינוי אורכי ההלוואות, יצא לי הדבר הבא:
א. 140K ₪ במסלול פריים ל-15 שנה בריבית 0.95 - 1.75 אחוז.
ב. 190K ₪ במסלול קל"צ ל-7 שנים בריבית 2.5-3.5 אחוז.
ג. 90K ₪ במסלול משתנה כל 5 צמודה בריבית 3-3.75 אחוז ומדד 1.5%.
יוצא החזר חודשי באזור 4,200 ₪, אני חושב שנוכל לעמוד בו, וזה מקטין עוד יותר את כמות השקלים שתחזור בסוף לבנק.
שורה תחתונה, מה לדעתך עדיף?
א) להישאר עם המשכנתא הנוכחית – הריביות טובות ואין כרגע ריביות כאלה במשק.
ב) למחזר מלא \ חלקי את המשכנתא כבר עכשיו, כי אולי הריביות טיפ טיפה עלו, אבל שינוי המבנה יעשה רק טוב.
ג) למחזר כולל החזר חלקי בסמוך למועד שינוי הריבית של המסלול המשתנה בעוד כ-15 חודשים ובאותו הזמן גם להיות עם ודאות גדולה יותר מה קרה בתא המשפחתי מבחינת ההתפתחות בהכנסות.
5. האם הייתם ממליצים למכור את הנכס ולקנות 2 נכסים אחרים במקום? אני מעריך שברמת המחירים הקיימת בשכונה אוכל למכור ב-1.3 ולהישאר עם 800K לאחר החזר המשכנתא, ואז לנצל את הסכום הזה על מנת לקנות 2 נכסים בעלות דומה (1.3), עם הון עצמי של 400K ₪ בעבור כל נכס, כלומר 70% מימון של הבנק -30% שלי. כמו כן, מה לדעתכם הסיכונים במהלך כזה?
התכנון הוא להשכיר את שניהם לתקופה לא מוגבלת ולשכור בעצמנו בעיר שבה אנו גרים, אולי בעתיד לעבור לאחד מהם...
אגב, מס שבח בעת מכירת הדירה אני מניח שאני לא משלם היות והחזקתי בה תקפה (לא זוכר את פרק הזמן המינימאלי הנדרש, אבל כמעט בטוח שעברתי אותו כבר...) נכון? ומה המיסים השונים שמשלמים כאשר קונים נכס שני?
בתודה מראש על עזרתכם והתייחסותכם!
אהלן חברים, מה שלומכם?
אשמח לקבל חוות דעת במספר נושאים, מעתיק את הפוסט שלי שפרסמתי גם באתר של משכנתאמן, משנה אותו בהתאם, אם בטעות יפלו טעויות בניסוח, אז תדעו שזה נובע מזה. כמו כן, חשוב שתדעו שהשתמשתי במחשבונים שבאתר שלו לצורך ביצוע הסימולציות.
אתאר את הדברים (מצטער מראש על האורך!):
בסוף 2015 קנינו נכס חדש מקבלן (בשכונה חדשה שהוקמה באשקלון) בעלות של 970 אש"ח. לצורך כך לקחתי בינואר 16 משכנתא + הלוואה בסכום כולל של 638K ש"ח - הלוואה - 50K ש"ח ומשכנתא בפריסה הבאה:
1. 196K ש"ח (33.33% מהמשכנתא) במסלול משתנה כל 5 לא צמודה ל-25 שנה, ריבית מתואמת של 3.144%.
2. 196K ש"ח (33.33% מהמשכנתא) במסלול פריים מינוס 0.9% ל-25 שנה, ריבית מתואמת 0.853%.
3. 196K ש"ח (33.33% מהמשכנתא) במסלול קל"צ ל-15 שנה, ריבית מתואמת 3.401%.
סה"כ החזר חודשי עומד עד כה על כ-3,050 ש"ח.
נכון להיום המצב הוא כזה, שווי הנכסים בבניין הזה ובאזור מוערכים כרגע ב-1.3 מש"ח, כלומר עלייה של כ-400K ש"ח ממחיר הרכישה (השכונה נמצאת בשלבים האחרונים של ההקמה, אני מעריך שהבנייה תסתיים סופית בעוד כשנתיים). הנכס מושכר ב-3,800 ₪ לחודש, אני מעריך שלתקופה ארוכה.
נותר לי להחזיר לבנק (קרן) 500K ₪ ע"פ הפירוט הבא:
1. ההלוואה סולקה במלואה (הייתי חייב).
2. במסלול משתנה כל 5 לא צמודה נותר 175K ש"ח. נקודת שינוי ריבית יוצאת בינואר 21, כלומר עוד כ-15 חודשים.
3. במסלול פריים מינוס 0.9% נותר 169K ש"ח.
4. במסלול קל"צ ל-15 שנה, נותר 156K ש"ח.
מבחינת הכנסה נטו של התא המשפחתי, היות ואני נמצא בנקודת זמן של שינוי קריירה ומסלול בחיים (מהצבא להייטק (תוכנה)) ההכנסה ירדה באופן זמני, הייתה באזור 20K נטו לבנק (לפני משכנתא, גנים ומחייה (אין הלוואות נוספות)) וכרגע באזור ה-15K. אני מצפה שתוך שנה - שנתיים ההכנסות יהיו יותר גבוהות ממה שהיו עוד לפני הירידה, כלומר בשלב הראשון להגיע ל-25K לחודש בעוד כשנה ואחרי זה אלוהים גדול.
מספר שאלות:
1. עשיתי חישוב עד לנקודת זמן זו כמה כסף החזרתי במהלך חיי המשכנתא לעומת כמה קרן כיסיתי, יצא שהיחס הוא 1.56 ש"ח החזר לכל שקל משכנתא שנלקח. מצד שני, אם אני מכניס את נתוני המשכנתא שלי, כפי שהיו לפני 4 שנים בעת שהתקבלה מהבנק (התקופות המלאות, הריבית שנתנו וכד), למחשבון שבאתר של משכנתאמן, יוצא שאני אמור לשלם 1.28 ש"ח לכל ₪ הלוואה.
כפי שניתן לראות, קיים הפרש של 0.28 ₪ בין 2 החישובים, אז משהו לא מסתדר לי, האם יש טעות מבחינת צורת ההסתכלות שלי בחישוב? כי עשיתי מה שהוא עושה במחשבון, לחלק את סך ההחזר בסך ההלוואה, במידה ולא, מה הטעות?
2. באופן כללי, מה דעתכם על היחס הזה? טוב? סביר? יקר מדי?
3. לאור כך שאני מתקרב לנקודת שינוי ריבית הראשונה במסלול של המשתנה כל 5, מעיון בטבלאות הסילוקין של בנק ישראל וכן מעיון במחשבון שבאתר, אני מבין שבמסלול הלא צמוד הריבית ל-20 שנה היא כיום בטווח שבין 4.25 ל-4.75 , כלומר הריבית החדשה שאני אשלם תתעדכן מ-3.14 לאזור 4.5 (לקחתי את אמצע הטווח)? ממה שחישבתי זאת עלייה של כ-120 ש"ח בהחזר החודשי, הגיוני או שאני מפספס משהו והעלייה תהיה גבוהה יותר?
4. לאור האמור בסעיף 3, אני מתלבט כיצד לנהוג, האם לכסות את המסלול? כרגע זה קצת כבד עדיין, חשבתי אולי במקום זה לכסות חלקית? או בכלל לשנות את התמהיל של היתרה? ניסיתי מספר סימולציות בהתאם:
א. 1) הכנסתי את כל הנתונים של המצב הנוכחי למחשבון המשכנתא שבאתר (אגב שאלה והערה טכנית לגבי המחשבון - האם אני מכניס במשבצת של הריבית את הריבית המתואמת או הריבית הנוכחית הרשומה לי בבנק? למרות שבפועל ההבדל ביניהם הוא חלקיקי האחוז, ודבר נוסף, כשניסיתי להכניס לאתר את המצב שלי מבחינת משתנה כל 5, זה קצת בעייתי כי כרגע נותרו לי 255 חודשי תשלום, והמחשבון מאפשר להכניס רק מספרים שמהווים חמישיות של שנים (240 חודשים, 180 חודשים וכד'...) אז בחרתי 240 חודשים בלית ברירה (אולי שווה לתת אפשרות להזין את המספר בצורה חופשית, למקרים מעין אלו...) ).
לאחר הכנסת הנתונים הנוכחיים, 2) הכנסתי את אותן היתרות אבל ע"פ התמהיל המומלץ לשנת 2019, כלומר 33% פריים, 45% קל"צ והשאר במשתנה צמודה (לאותם פרקי הזמן כפי שקיימים אצלי כיום במסלולים הדומים). יוצא שהריביות המומלצות שאני מקבל מבלי לשנות את התקופה של ההחזר גרועות מהריביות שאני משלם כיום, הפריים עולה מ-0.85 לטווח 0.95-1.75, הקל"צ עולה מ-3.401 לטווח של 3.5-4, והמשתנה הצמודה עולה לטווח 3-3.75, כלומר אני מבין שבלי לשנות את אורכי המסלולים לא כדאי למחזר, נכון?
ב. בצעתי סימולציה של שינוי מסלול ממשתנה לא צמודה למשתנה צמודה, בהנחה שהמדד לצרכן לא יעלה מעל ל-1.5% (לקחתי בחישובים שלי את המדד הזה כרגע), וקיצור אורכו של המסלול הזה מ-20 שנה ל-15 שנה, וכן שינוי אורכי המסלולים האחרים - קיצור הפריים מ-20 ל-16 שנה, וקיצור הקל"צ מ-10 ל-9, והגעתי לכך שההחזר החודשי שלי עולה לאזור ה-4,100 ₪ (אני משאר שניתן לעמוד בזה), וזה נותן לי לרדת בכ-40K ₪ בהחזר הסופי ביחס למה שאני אשלם עם לא אשנה כלום.
ג. עשיתי חישוב כמה קרן החזרתי עד היום בממוצע בחודש, יצא שהחזרתי בממוצע כ-2,000 ₪, בקצב הזה, בעוד כ-15 חודשים (סמוך לנקודת שינוי הריבית של המסלול המשתנה כל 5) יתרת הקרן שלי תעמוד על כ-470K ₪, אני מניח בצורה זהירה (ייתכן ואוכל אף יותר) שבאותה נקודת זמן, אוכל לכסות כ-50K ₪ מסך היתרה של ההלוואה, כלומר להישאר עם חוב של כ-420K ₪.
סימלצתי את הסכום החדש הזה באמצעות המחשבון שבאתר וע"פ התמהיל המומלץ לשנת 2019 ותוך שינוי אורכי ההלוואות, יצא לי הדבר הבא:
א. 140K ₪ במסלול פריים ל-15 שנה בריבית 0.95 - 1.75 אחוז.
ב. 190K ₪ במסלול קל"צ ל-7 שנים בריבית 2.5-3.5 אחוז.
ג. 90K ₪ במסלול משתנה כל 5 צמודה בריבית 3-3.75 אחוז ומדד 1.5%.
יוצא החזר חודשי באזור 4,200 ₪, אני חושב שנוכל לעמוד בו, וזה מקטין עוד יותר את כמות השקלים שתחזור בסוף לבנק.
שורה תחתונה, מה לדעתך עדיף?
א) להישאר עם המשכנתא הנוכחית – הריביות טובות ואין כרגע ריביות כאלה במשק.
ב) למחזר מלא \ חלקי את המשכנתא כבר עכשיו, כי אולי הריביות טיפ טיפה עלו, אבל שינוי המבנה יעשה רק טוב.
ג) למחזר כולל החזר חלקי בסמוך למועד שינוי הריבית של המסלול המשתנה בעוד כ-15 חודשים ובאותו הזמן גם להיות עם ודאות גדולה יותר מה קרה בתא המשפחתי מבחינת ההתפתחות בהכנסות.
5. האם הייתם ממליצים למכור את הנכס ולקנות 2 נכסים אחרים במקום? אני מעריך שברמת המחירים הקיימת בשכונה אוכל למכור ב-1.3 ולהישאר עם 800K לאחר החזר המשכנתא, ואז לנצל את הסכום הזה על מנת לקנות 2 נכסים בעלות דומה (1.3), עם הון עצמי של 400K ₪ בעבור כל נכס, כלומר 70% מימון של הבנק -30% שלי. כמו כן, מה לדעתכם הסיכונים במהלך כזה?
התכנון הוא להשכיר את שניהם לתקופה לא מוגבלת ולשכור בעצמנו בעיר שבה אנו גרים, אולי בעתיד לעבור לאחד מהם...
אגב, מס שבח בעת מכירת הדירה אני מניח שאני לא משלם היות והחזקתי בה תקפה (לא זוכר את פרק הזמן המינימאלי הנדרש, אבל כמעט בטוח שעברתי אותו כבר...) נכון? ומה המיסים השונים שמשלמים כאשר קונים נכס שני?
בתודה מראש על עזרתכם והתייחסותכם!