מחזור משכנתא ביקורת לתמהיל

[smile4awhile]

שלום לכולם, מתכנן לבצע מחזור משכנתא וקיבלתי מהבנק את ההצעה הבאה(הצעה ראשונה), אשמח לשמוע לגבי הריביות או שינוי תמהיל יצירתי שיכול להוזיל את המשכנתא מבחינת קיצור שנים בלי לעבור את ההחזר החודשי 4100 . תודה מראש
קבוע צמוד -15 שנים 101883 - 2 %
קלצ - 12 שנים 330063 - 2.55%
פריים -25 שנים 214799 - 0.95%

 

[82little]

לא כתבתכם מה המצב כיום והאם יש עמלת היוון ומה ההכנסות ואחוזי המימון והשיקולים השונים והאם יש כספים בהמשך וכו'... אז קחו הכל בחשבון...

בכל אופן, אישית הייתי מוותר על צמודה. מאריך הפריים. מקצר הקלצ.
במקום הצמודה פריים נוסף קצר יחסית או אולי מלצ.
כלומר משהו כזה:
פריים 30 שנים 215 א' 0.95 אחוז
קלצ 10 שנים 330 א' 2.1 אחוז
פריים 20 שנים 100 א' 2 אחוז
צריך להשתמש במחשבון משכנתא להבין את ההבדלים בין התמהילים וכשמשווים בין תמהילים וכוללים צמודה יש לקחת בחשבון שההחזר החודשי עשוי לעלות וכמו כן שיהיו תשלומים בגין ההצמדה. ההחזר הראשוני שונה מההחזר המקס' האפשרי בהמשך...
כדאי להשוות בין כמה בנקים ולנהל משא ומתן.

 

[smile4awhile]

תודה רבה על הכיוון היצירתי! למה לדעת עדיף לפצל את הפריים ולא לאחד אותו למסלול אחד 30 שנה?

 

[82little]

הענין מורכב..
התמחור של הריביות כשהפריים הוא בשליש מוכר לנו כבר זמן רב.
עם פרסום השינוי ברגולציה ביוזמה של בנק ישראל (שניתן לקחת עד שני שליש בפרים ) היתה ציפיה של בנק ישראל כי הריבית של עד שליש נוסף בפריים לא תנסוק חזק למעלה. כלומר שהיא לא תשפיע על השליש הראשון בפריים.
אצל חלק מהבנקים זה אכן מה שקרה ואצל אחרים פחות.
כשמבקשים בשני שליש הריבית כולה עולה כך גילו לקוחות מאוכזבים וכבר דיווחו על כך גם כאן בפורום...
אז יש כאן משא ומתן וניסיון לדייק את המסלולים.
ההפרדה בין השליש ל 30 שנה לבין סכום מסויים יחסית קטן ל 20 שנה אמורה לחדד לבנק שלא יתמרן אתכם עם הריביות. זה נושא לשיחה ולמשא ומתן...
אפשר שכל זה לא יעבוד אז צריכה להיות גם תוכנית ב', אולי מלצ.
וכל זה מה שאני אישית הייתי מנסה. החלטה שלכם.. ואולי אחרים חושבים אחרים ואולי לאחרים יש כבר ניסיון אחר עם הבנקים או חלק מהם.. הענין עוד בתנועה ומתברר. לפי מה ששמעתי בנק ישראל ביקש מכל הבנקים להגיש לו את כל תיקי המשכנתאות על מנת שיוכלו לברר יותר בדיוק מה הבנקים נותנים ולא נותנים בראיה הגלובלית. בינתיים אנו הלקוחות המסויימים צריכים לנסות להתנהל כמיטב הבנתנו ותוך משא ומתן. גם כשמנהלים משא ומתן צריך לדעת על מה להתעקש ועל מה לוותר...
בהצלחה