מחזור משכנתא

[osnatav]

שלום
יש לי משכנתא המחולקת בצורה זו
198k בריבית של 3.8 ל5 שנים- עמלת פרעון 2200 שח-קל"צ
70k בריבית של 3.95 ל66 חודשים- עמלת פרעון כ1500 ש"ח-קל"צ
340k בפריים -0.9 למשך 23 שנים
70k בריבית של 1.4 משתנה כל 5 שנים


המטרה היא רק למחזר את הקלצ - הבנק שלי לא אישר לי כאשר אני לקוחה שבוייה בגלל הפריים הגבוה הציעו - 2.4 צמודה למדד לאותה תקופה
אשמח לדעות

בנוסף האם כדאי אולי... לדחות מועד תשלום המשכנתא ואז להעביר את כל הכסף בבת אחת לחלק של הקל"צ?

 

[tchc15]

אין לי הצעה לגבי מחזור, מלבד לקבל הצעות למחזור מלא בבנק, לראות האם זה בכל זאת משתלם, ואז לחזור לבנק שלכם עם הצעה שהופכת אתכם ללקוח שכבר לא שבוי ולתת להם לשמר אתכם.

לגבי הרעיון של דחיית תשלומים ופרעון מוקדם, פה יש לי טיפה יותר מקום לענות:
1. אני מניח שמדובר בדחיית תשלומים שמתאפשרת בעקבות קורונה, אז אני אניח 6 חודשי דחיה.
2. לא כתבתם את משך המסלול שמשתנה כל 5, אז לשם הפשטות הנחתי 20 שנים.

תחת ההנחות האלה, ההחזר החודשי שלכם הוא כ-6500 ש"ח, והעלות העתידית של המשכנתא שלכם (ריביות מהיום עד סגירה, לפי לוח הסילוקין הנוכחי) היא כ-66 אלף ש"ח.
עצירת תשלומים לחצי שנה תצבור לכם כ-39 אלף ש"ח זמינים לפרעון, אך גם תגדיל את ההחזר החודשי שלכם לכ-7100 ש"ח ואת העלות המדוברת לכ-70 אלף ש"ח.

כאן התסריט מתחלק לשתי אפשרויות:
1. אתם מפקידים 39 אלף ש"ח למסלול הקל"ץ עם הריבית הגבוהה יותר, מקצרים תקופה, ונשארים עם החזר גבוה מהיום (כ-7100 ש"ח, כאמור), והעלות העתידית הכוללת של המשכנתא שלכם גדלה בכמה מאות שקלים.
2. אתם מפקידים 39 אלף ש"ח למסלול הקל"ץ עם הריבית הגבוהה יותר, לא מקצרים תקופה ולכן מקטינים החזר, מה שיותר החזר חודשי לכלל המשכנתא שנמוך בכמה עשרות שקלים מהנוכחי, אך עלות משכנתא שגדולה במעל 4000 ש"ח - הריבית שצברתם "בזכות" חצי שנת הדחיה.

מסקנה:
אין לכם שום סיבה לעצור הפקדות לשם פרעון מוקדם.

מסקנה (הרבה) יותר מכלילה:
כל עוד לא מדובר במצב שממש אין מאיפה לשלם לבנק, וזה יתגלגל במהירות להוצאה לפועל ע"י הבנק, לאף אחד אין סיבה לנצל "ההטבה" של הקפאת תשלומים.

 

[82little]

חושב שאולי לא כדאי להיכנס להצמדה למרות שבטווחי הזמן האלה הסיכון לא ככ גדול...
האם יכולה להתחייב על החזר חודשי גבוה יותר? נניח בכ 800 שח?
אם כן, אולי לקחת הלוואה רגילה מבנק אחר, למשל יהב או ירושלים 100 א' שח בפריים ל 12 שנים (ב 2.6 אחוז לא צמוד?) בסכום זה להחזיר חלק מהקלצ, כלומר להוריד מ 198 א' ל 98 א'... והכוונה להישאר עם ההחזר החודשי הקיים (פלוס הפריים החדשה...)
בקלצ של ה 198 א' זה יקצר את הזמן ל חצי, כלומר ל 2 וחצי שנים בערך, ויוריד בסך הריביות לבנק.
אחרי שנתיים וחצי בהחזר שמתפנה שהינו כ 3600 שח אפשר יהיה בהדרגה לפרוע הקלצ הנוסף שכבר יהיה ביתרה נמוכה יותר וכן המשתנה... ולבסוף הפריים...
מעבר לכך הייתי גם מנסה לנהל משא ומתן יותר קשוח ותובעני עם הבנק כדי שיציע מסלול סביר בקלצ ויוריד הריבית, אולי זה יעזור...

וחוץ מכל זה, חסר הקשר רחב יותר של בקשתכם למיחזור... בין היתר השאלה היא כמה אחוזי המימון של המשכנתא, מה היתה ההלוואה המקורית לפי מסלולי הריבית השונים ולכמה שנים, וכמה ההכנסות כרגע ואם יש כספים שמתפנים ומאפשרים סילוק בעוד כמה שנים... כל זה קובע הקשר וחשוב לשיקולים השונים...
בהצלחה

 

[82little]

ואולי ניתן למצוא הלוואה 200 א או אפילו 270 א בפריים ולסלק כל הקלצ אולי אפילו בבנק שלך....? במקרים כאלה גם לא צריך לעלות בהחזר כחודשי אלא להחזיר הכל -- ולהמיר במיידי לפריים.