מחירים

[לאף אחד לא אכפת]

מחירים

שלום יריב

האם יש דבר כזה נכס קטן, לא יקר שיכול להניב רווחים בעתיד?

מה טווח המחירים של נכסים בארה"ב? כאמור משהו קטן וצנוע.

תודה.

 

[יריב פז10]

מחירים

היי,
יש נכסים קטנים בארה"ב...תתפלא אבל אפילו ישנם נכסים בדולר אחד. אין גבול למחירי הנדל"ן לכאן או לכאן.
כרגע מחירי הנדל"ן בשפל היסטורי למרות שהמגמה למעלה. אממה בנדל"ן כמו בנדל"ן ככל שהנכסים יהיו זולים יותר הם יהיו פחות אטרקטיביים מבחינת פשיעה, אבטלה, הכנסה של התושבים וכו'.
זאת לא חוכמה לרכוש נכס בארה"ב בדולר אחד, החוכמה זה למצוא נכסים שמצד אחד יהיו זולים ומצד שני יניבו הכנסה משכירות ללא בעלות.
ישנם לא מעט אזורים בארה"ב שנמצאים תחת הקטגוריה הזאת של נכסים יחסית זולים (בין 30-60 אלף דולר). בפחות מזה הייתי נזהר ובודק

 

[נתן90]

מחירי בתים בארהב

נכון ליוני 2014 שווי ממצוע לבית בארה"ב עומד על 174,000 $ ( כ 590,000 ש"ח ) שכירות ממוצעת עומדת על 1,700 $ לחודש.
מחיר המכירה הממוצע לבית מעוקל עומד על 120,000 $ ( כ 400,000 ש"ח )
ההכנסה החציונית למשק בית עומדת על 51,914 $
בתים מתחת למחיר 50,000 $ , נמצאים בשכונות מצוקה בהם הסיכון רב על הסיכוי , כך שבין 50 ל 100 אתה יכול להשיג בתים איכותים והיום ששער הדולר נמוך מדובר בסכומים נמוכים מאוד .
ניתן להגיע בניהול נכון לתשואות של 10% נטו לאחר קיזוזי עלויות
מניסיוני (רכשתי מספר בתים ואני ממשיך ברכישות) חשוב להתעקש על מספר דברים,

• ניהול מיקצועי ומימון ( בקש קבלות על הצהרות ניסיון , כמה זמן אתם פעילים מה הקף הפעילות וכן הלאה )
• שכונה נורמטיבית עם אנשים עובדים ולא ניתמכי סעד (צריך להזהר מזה , ישנם אחוזים גדולים מאכלוסיית ארהב החייה על תלושי מזון ושכירות ממשלתית לשמור מרחק)
• לוודא רמת הכנסה למשק בית שתעמוד על יחס של 1 ל 4 מסכום השכירות המצופה.
• שוק עם פעילות אקטיבית של קניה מכירה והשכרה ( כך אתה יכול לאמוד רמות ביקושים)
• לבחור בבית עם נתונים כפי הממוצע בשכונה שלא יהא גדול מידי או קטן מידי

אם תרצה המצלה על חברה שאני מרוצה מתיפקודה אשמח לספק את פרטייה .

 

[vinney]

שכירות ממשלתית זה מצוין, מה אתה מדבר

הם תמיד משלמים בזמן והשיק מגיע ישירות מהעירייה, לא מהדייר, כך שלא איכפת לך מה קורה בחשבון הבנק שלו בכלל. יש לי כמה דיירים ב"שכונות מצוקה", ואלה עם התמיכה הממשלתית - הכי טובים בשכונות האלה.
&nbsp
יחס 1:4 זה מוגזם, אפילו בשכונות ה"טובות" למעמד הביניים יחס המומלץ של עלות מגורים להכנסה הוא בין 28% ל35%.

 

[נתן90]

תן לאובמה להתעסק איתם ,

מה מוסד צדקה פתחת להם ?

מה חשבת תקנה בית ב 10K והדוד סם , יתן לך שכירות של 1000 $ ככה סתם ?

כניראה התנסת רק בשכונות מצוקה , ממליץ לך לעבור לשכונות נורמליות שם בטיבעי יש אנשים שעובדים מתפרנסים ומשלמים בזמן,
אנשים שלא מסוגלים לשלם שכירות לא הייתי נותן להם מפתח לבית (זה בדיוק מה שהממשל יודע הוא נותן לפריראים כמוך לקחת סיכון על בית והם רק על שכירות )

 

[vinney]

לא הבנתי אותך

מה קשור מוסד צדקה? אני מקבל שכירות, השיק מגיע כל חודש כמו שעון. אני לא מבין למה אתה מנסה להציג את זה כחסרון.
&nbsp
אנחנו מדברים פה על השקעות סיכון, בהגדרה. הOP רוצה לקנות בזול ועדיין לקבל תשואה - Sec8 זאת בדיוק הדרך.

 

[נתן90]

עם הזמן תבין, אין כמו ללמוד מניסיון.

קנית בית שילמת במיטב כספך אפילו שיפצת אותו יפה שיהא מזמין ונעים למשפחה שתגור בו באחריות וותן לך תמורה (שכירות) חודשית.
עכשיו מה אתה עושה ? אתה שם שם משפחה במצוקה שבמוצהר לא יכולה לקחת אחריות על תשלום שכירות לא היתה מסוגלת לייצר הכנסה שתאפשר לה קורת גג (אינני יודע מהו סכום השכירות שאתה גובה אבל אם מדובר ב 700-800 $ האבסורד גדול יותר)

אני יודע מה זה sec8 , את הבתים הראשונים שרכשתי קיבלתי אותם עם שוכרים במתכונת זו , כן גם אני חשבתי שבטוח מזה לא יכול להיות לא לקח זמן רב שהתנפצה לי האשליה הזו בפנים וכבר בחצי שנה הראשונה היתי צריך לפנות 3 משפחות ולשפץ מחדש כי הם הרסו הכל ! למזלי הבעיה היתה רק בדיירם הספציפים והשכונה היתה נורטיבית איכלסתי את הבתים מחדש בדירים נורמטיבים ואני מרוצה עד הגג (זה היה לפני 4 שנים)

היום אני בחיים לא אתן מפתח לבית למשפחה לא אחראית , אין שום הצדקה לקחת סיכון מיותר בהשקעה ,
למה לך לסכן השקעה של בית שלם בשביל שכירות, למה לא לקנות בית בשכונה נורמטיבית ? למה להוסיף סיכון מיותר

 

[vinney]

למה אתה חושב שאתה יותר חכם מכולם?

קניתי בית שעלה לי פחות מהאוטו שאני נוסע בו (יד שניה). "שיפצתי" אותו על ידי תיקונים הכרחיים וצביעה בסיסית. אני שם שם משפחה שהמדינה ערבה לתשלומים שלה, תוך שהמשפחה הזאת נותנת לי פקדון (למקרה ויהיו נזקים) שעליו היא צוברת ריבית כל עוד אין נזקים. מאז אני שומע מהם פעם בחצי שנה כשהם מאבדים מפתח של הדואר וצריך לשכפל להם חדש, תוך שאני מקבל תשואה של 15% על הבית בינתיים.
&nbsp
יהרסו? ילך להם הפקדון עם הריבית שלו, שיכסה לי די הרבה ממה שהם יכולים להרוס. בינתיים, טפו טפו טפו, אף אחד לא הרס - יש לי כמה דיירים כאלה.
&nbsp
עכשיו תגיד לי שאני אידיוט ושבמקום לקנות כמה וכמה נכסים בסיכון הייתי צריך לקנות באותו כסף בית אחד בשכונת מעמד הביניים שהיה עומד ריק חודשיים בשנה כי כל הדיירים היו עוזבים לבתים שהם קנו לעצמם.

 

[יריב פז10]

איפה כדאי לקנות בית בארה"ב?

חברים, אין פה עניין של צודק או לא, זה הכל במבחן המציאות:
ברור שככל שהשכונה תהיה טובה יותר כך תרד התשואה והסיכון ולהיפך.
אני יכול להגיד שזה גם הרבה עניין של מזל שמצטרף לזה: אפשר לקנות בית בשכונה טובה ו"ליפול" על דיירים שלא משלמים ולהיפך.
גם בארץ יהיו כאלו שיגידו שעדיף בית אחד בתל אביב ולא עשרה נכסים בחיפה, כל אחד והתיק שהוא בונה לעצמו מבחינת ניהול הסיכונים.

אגב, גם בשוק ההון יהיו כאלו שיבחרו להשקיע במניות סולידיות ויהיו את אלו שיעדיפו ניק עם אופי סיכוני יותר וירכשו מניות של גז ונפט עם תשואה גבוהה יותר. אין פה עניין של צודק או לא.

לגבי סקשין 8 - זה אכן ביטחון שהתשלום יגיע בזמן שכן השכירות מתקבלת מהממשלה. צריך לקחת בחשבון שסקשין 8 הינו עבור הדייר ולא עבור הבית קרי שהדייר עוזב הנכס בתום השכירות לא בטוח שהדייר הבא אחריו יהיה גם כן סקשין 8 ולא תהיה לך כבעל בית ערובה שאכן השכירות תשולם בזמן כפי שהיה עד כה.

 

[vinney]

סקשן 8 גם יכול לא להתחדש, הם גם קצת קשים כשמנסים להעלות שכ"ד, יש כל מיני מינוסים שצריך לקחת בחשבון. בסופו של דבר - כל אחד עושה לעצמו את החשבון ומחליט לעצמו, אין פה אמת אחת ש"עם הזמן תבין".

 

[נתן90]

יריב אני מציע שתרחיב בנושא סקשיין 8

לי ברור שסקשן 8 לא מתאים לכולם (ואני אחד מאלה שלא מתאים לו)
מספר עובדות על סקשן 8 שאני התנסתי עימן

שכירות סקשן 8 הערבות המשמעותית מגיעה ממחלקות התמיכה בדיור ולא מהדייר עצמו,
מדובר בזכאות מצד הדייר בה לא תמיד הוא זכאי ל 100% אלא לחלק מהשכירות מה שאומר חלק הוא משלם
הזכאות נתונה לשינוי כלומר גם אם כעת הוא זכאי ל 90% מחר זה יכול לרדת ל 50% .
תשלום על מיים וביוב ברוב המיקרים הדייר פשוט לא משלם ומדובר במשפחות גדולות ובעלות צריכה
לא מדובר באנשים נוחים בעקבות המצוקה שבה הם נימצאים
העיירה קובעת עימך שהבית יאה ראוי לשכירות ע"פ קרטריונים שלה שגם הם נתונים לשינוי ואם לא תבצע לא תקבל תשלום .
הדייר שבר משהו גם אם הוא אחראי לתשלום ולתיקון אם הוא לא עושה זאת הערייה תפסיק לשלם לך את השכירות
הדייר לפעמים מתקשר לערייה ואומר לה שהבית לא ראוי וסוחט אותך ואפילו שהעיירה ראתה בקבלת מפתח שהדירה התקבלהמשופצת , כספי השכירות מופסקים,

 

[vinney]

מספר תיקונים

"מדובר בזכאות מצד הדייר בה לא תמיד הוא זכאי ל 100% אלא לחלק מהשכירות מה שאומר חלק הוא משלם" - זה נכון, אבל זה משהו שידוע לפני שהדייר נכנס. אם לדייר אין בטחונות/רפרנסים שמספקים אותך לגבי היכולת שלו לשלם את החלק שלו, אז אל תכניס את הדייר.

"הזכאות נתונה לשינוי כלומר גם אם כעת הוא זכאי ל 90% מחר זה יכול לרדת ל 50% ." - רק בעת חידוש החוזה. אתה מקבל מהדייר שובר של העירייה בו מפורטת הזכאות והתקופה, אתה קוצב את החוזה לתקופה הזאת.

"תשלום על מיים וביוב ברוב המיקרים הדייר פשוט לא משלם ומדובר במשפחות גדולות ובעלות צריכה" - מה זה קשור? אם יש מונה מים נפרד לבית - שהדייר ירשום את החשבון על שמו. אם אין - אז זה לא משנה.

"לא מדובר באנשים נוחים בעקבות המצוקה שבה הם נימצאים" - לא בהכרח, הדיירים שלי מאוד נחמדים ומשתפים פעולה לרוב. אבל פה שוב - אתה לא צריך להיות חבר שלהם, מה זה משנה?

"העיירה קובעת עימך שהבית יאה ראוי לשכירות ע"פ קרטריונים שלה שגם הם נתונים לשינוי ואם לא תבצע לא תקבל תשלום ." - העירייה לא תתן לדייר את השובר הנ"ל אם הבית שלך לא עומד בתנאים שלה. כך שאתה צריך לעמוד בקריטריונים האלה כל פעם שהחוזה מחודש. הקריטריונים כוללים בעיקר "בית ראוי למגורים" ו"שכירות סבירה". אם קשה לך מדי לעמוד בקריטריונים האלה, אולי אתה לא צריך להשכיר מגורים לאנשים? לא נתקלתי בשום קריטריון שהייתי צריך לעשות עבודה מיוחדת בשבילו, אצלי הכל תמיד עבר חלק. אם לך היו קריטריונים ספציפיים שאתה חושב שהם מוגזמים - פרט.

"הדייר שבר משהו גם אם הוא אחראי לתשלום ולתיקון אם הוא לא עושה זאת הערייה תפסיק לשלם לך את השכירות" - פנה את הדייר.

"הדייר לפעמים מתקשר לערייה ואומר לה שהבית לא ראוי וסוחט אותך ואפילו שהעיירה ראתה בקבלת מפתח שהדירה התקבלהמשופצת , כספי השכירות מופסקים" - פנה את הדייר.

באופן עקרוני זה נכון לכל דייר, לא רק נתמכים - הדייר שבר משהו? לא שילם בזמן? זכותך לפנות. אתה צריך להכיר את חוקי הגנת הדייר, כמובן, יש מקומות בהם פינויים קשים מאוד. אבל פה שוב - תקנה בתים איפה שהחוקים הם לטובתך, לא לטובת הדייר. אל תקנה דירות להשכרה בסן פרנסיסקו, תקנה בפניקס.

 

[נתן90]

לא מסכים עמך לגבי התיקונים

ויני שלום רב,
1. הזכאות כן יכולה להשתנות בין רגע ובתוך תקופת השכירות עניין עובדתי התנסתי בכך
2. מונה מיים : בשום מצב דייר לא יכול לרשום את המונה על שמו מיים וביוב הולכים יחד עם הארנונה החוב הוא על הבעלים שיכול חוזית לחייב את הדייר בתשלום כפי שמסוכם בניהם אבל כאשר מדובר בדייר שלא יכול לשלם שכירות והממשלה משלמת, לרוב הדייר לא אחראי מספיק לשלם התחיבויות אלו והדבר נופל על כתפי הבעלים.
3. קרטריונים לבית ראוי: נתת לשוכר בית משופץ והדייר הורס אותו הממשלה מפסיקה לשלם לך שכירות כי חתמה איתך על בית משופץ וכעת הוא לא משופץ זה שהדייר הוא האשם לא מעניין אותה .
4. פינוי דייר הוא לא פיתרון כי אם יש סיכוי שתצטרך לפנותו השכירות הופכת ללא כלכלית , לפנות דייר עולה כסף עו"ד וטירחה הליך הפנוי גם הוא אורך זמן מסויים והבית לרוב מתקבל במצב קטסטרופלי בהתאם לסוג הדיירים ובנוסף לכך אתה צריך לשווק את הבית מחדש זה יקח זמן מה ותפסיד שכירות , תיצטרך לשלם למתווך שהכניס לך דייר חודש שכירות והתוצאה הסופית היא אובדן מספר חודשי שכירות עלויות מתווך עלויות שיפוץ ופופ הלכה לך הכנסה של חצי שנה תשואה סבירה ודאי לא תהא פה וטירחה ומפח נפש מיותרים.


המספרים בשכונת מיעוטי יכולת
קנית ב 50,000 $
השכירות שלך 800 $ לחודש בשנה 9,600 $
חודש ראשון למתווך 800 $ -
ניהול 10% = 960 $-
ביטוח = 650 $-

תחזוקה (? נאמר ) 600 $ -
ארנונה (? נאמר ) 1000 $ -
ההכנסה שלך במקרה הטוב 5,590 $ שזה 11% (אולי רכשת ב 37,000 $ אם אתה מדבר על 15% )
אז 5.5K אם השכרת 12 חודש אם אתה צריך לפנות דייר לוקח לך לפחות חודש פיגור עד שאתה מחליט לפנות ולפעמים יותר לוקח לך התהליך של הפינוי 60 יום לוקח לך עוד חודש לתקן את הבלאגן לוקח לך עוד 30 יום עד שמצאת דייר מחליף והחודש הראשון נישאר אצל המתווך = יוצא 5 חודש הפסד שכירות = 4000 $ תוסיף לזה עלות עוד ושיפוץ קטן הגעת ל 5,500 מה יצא פנוי של דייר פעם בשנה אכל לך את כל ! השכירות


עלות עו"ד 500 $

 

[vinney]

אני חושב שאתה מתבלבל עם ישראל

1. הזכאות תלויה בחוקים של העיר, המחוז והמדינה. אתה התנסית בעיר אחת במחוז אחד ובמדינה אחת - ואולי שם זה כך. במקומות אחרים זה אחרת. תבדוק, לפני שאתה נכנס לעסק, האם התנאים מקובלים עלייך. אל תקשיב לכל מיני "אני יודע הכל" באינטרנט, אלא תבדוק בעצמך, במקום בו אתה מתכנן להשקיע. כי החוקים משתנים מאוד בין מקומות שונים. אני די בטוח שגם יריב פז, מנהל הפורום שעוסק בזה באופן מקצועי, לא זוכר בראש את כל חוקי הsec8 בכל עיר ועיר בארה"ב.

2. כנ"ל מים. לא יודע איפה הנכסים שלך, אבל איפה שהנכסים שלי (בשתי מדינות שונות, ערים שונות, מחוזות שונים) אין שום קשר בין ארנונה (property tax) לבין חשבון מים. מי שגובה את הארנונה זה המחוז, מי שגובה את חשבון המים והביוב זאת החברה העירונית/מחוזית למים וביוב. אלה שני גופים שונים בתכלית ואין קשר בינהם. אם במקום הספציפי שלך החשבונות האלה מאוחדים - אז זה ממש מוזר ויוצא דופן, ולו כי חשבון מים מגיע פעם בחודש ואילו ארנונה פעם בשנה. אגב, במקרה שלי חשבון המים לא מגיע אף פעם כי אין מונה מים. המים משולמים דרך הHOA על ידי כל השכונה ביחד. כן יש לי מונה גז וחשמל - ואלה נרשמים על שם הדייר (רק פעם אחת בטעות לגמרי מנהל הנכס שכח לציין את זה לדייר, ונאלצתי לשלם חשבון חשמל של הדייר, אבל היה מדובר יחסית בכסף קטן, סך הכל הנזק היה משהו כמו 200 דולר לכל התקופה, שאחריה הוא עזב במילא. זה אותו אחד שהחזרתי לו את הפקדון, ראה מטה, כך שלא יצאתי מופסד).

3. שוב, אמרתי לך - הפתרון הוא פשוט: פנה את הדייר. במקומות בהם אני משכיר - מספיקה התראה של 5 ימים, והשריף המקומי יעזור לדייר עם המעבר.
4. שוב, תבדוק את החוקים המקומיים לפני שאתה נכנס לעסק. אל תקנה דירות בהן הפינויים קשים כשאתה צופה שיהיו פינויים. במקומות בהן אני השקעתי - כאמור, התראה של 5 יום והשריף הוא זה שמפנה. עו"ד מקבל כסף על לחתום על מכתב ההתראה (שהוא סטנדרטי), שזה יחסית גרושים (גג $200-300 לפינוי, כולל העו"ד והשריף). בינתיים, טפו טפו טפו, לא יצא לי לפנות אף אחד. כן יצא לי להחזיר פקדון לדייר במלואו כי הדירה הייתה במצב יותר טוב כשהדייר עזב משהייתה כשהדייר נכנס - הבחור צבע לי את הבית בחינם לגמרי.

גם המספרים שלך לא נכונים. לפחות, לא עבורי. כמובן, שזה תלוי במקום, אבל הנה המספרים (האמיתיים) שלי מאחד הנכסים בשכונות כאלה:

1. קניתי בית ב24500 דולר. זוכר אמרתי שהבית עולה פחות מהאוטו שלי? האוטו שלי עם אחריות מורחבת וקצת תוספות ומס עלה לי 25 אלף.
2. השכירות שלי היא 700 בחודש, שזה 8400 בשנה.
מזה יורד:
חודש ראשון למתווך - 0. למה אפס? כי זה לא בית שמשכירים עם מתווך. שמים מודעה בקרייגסליסט וזהו.
ניהול 8% - 672 בשנה. אתה משלם 10%, ובנוסף אתה משלם למתווך? סלח לי, אתה בבעיה. אגב, המנהל שלי לא מקבל כסף אם לא התקבל שכר דירה. כך שאם הדירה עומדת ריקה או הדייר לא שילם - האינטרס של המנהל למנוע זאת כי הוא לא יקבל כלום באותו החודש.
ביטוח - 275 לשנה, שמכסה בעיקר אחריות צד ג' ופנים קירות. יש ביטוח נוסף של וועד בית שכלול בוועד בית.
וועד בית - 127.5 לחודש, שזה 1530. זה קצת הרבה, אבל זה כולל כאמור ביטוח, תחזוקה חיצונית וגגות (באזור ההוא גגות זה חשוב, הHOA החליף גגות רק לפני שנתיים בגלל איזה אסון טבע), אבטחה, בריכות, דשא וכו'. בדרך כלל בארה"ב יש HOA, חוץ מבתים פרטיים בשכונות יותר ישנות (בשכונות חדשות כמעט תמיד יש HOA, אבל לבתים פרטיים המספרים נמוכים בהרבה, אצלי זה townhouse).
תחזוקה - נגיד 300 לשנה, אם הדייר לא עוזב. אם כן - עוד כ500 לנקיונות וסידורים, אבל אז אני מקבל את הפקדון.
ארנונה - על הבית הספציפי הזה שילמתי משהו כמו 430 דולר לשנה בשנתיים האחרונות, ויש הגבלה על כמה מותר להעלות (ז"א הארנונה לא עולה עם עליית הערך של הבית, ההעלאה המקסימלית היא 2% בשנה אם אני זוכר נכון).

סיכום: הכנסה ברוטו 5190, שזה 21% תשואה. אחרי מסים (נגיד 40% בשביל חישוב פשוט) קיבלנו נטו 3114 שזה 13% תשואה. זה עוד לפני חישוב הפחת (הקטן, במקרה הזה).

עכשיו, יכול להיות שהדייר יפונה והבית יעמוד ריק חודש-חודשיים ועוד קצת תיקונים מעבר. זה יכול לחתוך לי את התשואה בחצי בשנה הספציפית הזאת. עדיין, 7% תשואה זה מכובד, וכאמור - המקרים האלה בינתיים לא קרו לי, ויש לי כמה נכסים כאלה.

זה לא לאמור שאין סיכון בהשקעה כזאת - יש. אבל זה סיכון מחושב. וסיכון מחושב צריך לחשב, ולא על סמך מספרים של מישהו אחר במקום שאין לי מושג איפה הוא ועבור מקרים שאין לי מושג מהם - אלא עבור ההשקעה הספציפית שאני בוחן.

אם אותו הבית שקניתי ב24.5 אלף היה מוצע לי ב50 אלף - לא הייתי קונה את הבית. אם הייתי צריך לשלם 10% ניהול ובנוסף חודש שלם של שכ"ד לתיווך - לא הייתי קונה את הבית. אם הארנונה הייתה פי 4 גבוה יותר ממה שהיא עבורי - כנראה שהייתי חושב פעמיים אם לקנות. אם הבית היה דורש תחזוקה כפולה ממה שהוא דורש בפועל - כנראה ששכ"ד היה עולה קצת או שהייתי מוותר על הבית.

בסופו של דבר אתה צריך לעשות חשבון עם עובדות ביד, לא השערות ולא ספקולציות. אתה צריך לבדוק את החוקים של הSec8 בעירייה הרלוונטית, לא לשאול מישהו באינטרנט איך זה אצלו במקום אחר לגמרי. אתה צריך למצוא מנהל נכסים שיעבוד איתך תמורת אחוזים סבירים, ולא יעשוק אותך כי אתה מתקשר איתו מהארץ ואין לך ברירה כי לך תמצא עכשיו מישהו מרחוק להחליף אותו. אתה צריך לבדוק את חשבונות התחזוקה שלך, וכן - זה אומר לבקש תמונות ממנהל הנכס, לבדוק מחירים בעצמך ולראות שמה שגובים ממך זה סביר ולבדוק אם בכלל היה תיקון. זה גם אומר שאתה צריך להגיע ולראות את הנכס בעיניים שלך לפחות פעם בשנה-שנתיים. אתה צריך לעשות את כל זה לפני שאתה נכנס לעסק, ואם אתה לא יכול - אל תכנס.

 

[נתן90]

לטוס פעם בשנה לדירה שמכניסה 5,000 $ בשנה

אני מגיע לתשואה שאתה מספר עליה וזאת לאחר הדברים הבאים

• אתה רוכש יחידה בבית משותף - אני קונה בית פרטי
• אתה רוכש בשכונות מיעוטים שיש רק לאן לרדת - אני בשכונות מבוססות עם עליות מחירים
• אתה מפרסם ומסנן בעצמך את הדיירים - אני נותן לאנשי מקצוע לעשות זאת
• אתה טס עבור דירה ב 24K ושכירות 5000 $ בשנה - אני טס עבור בית של 100K ושכירות 18,000 $ בשנה
• אתה צריך להתמודד עם דירים בסיכון - כאשר את הבתים שלי מאכלסים דוקטורים

אני יכול להבין שלך יותר מתאים בצורה שבחרת אבל רוב המשקיעים מגיעים מפוזיציה של מינימום התעסקות מינמום סיכון ואני בניהם .

אני לא ניזון משמועות באינטרנט המידע שלי נרכש בניסיון בתחילת דרכי עם דירי סקשן 8
בעניין מה שאמרת פינוי תוך 5 יום מדובר בעובדה שגוייה, החוק מחייב בתהליך הפינוי להודיע לדייר לפנות תוך מספר ימים 5 ימים או מספר ימים שונה תלוי בחוקי המדינה - זה לא אומר שהדייר יפנה את הבית אלא שאחר שנתת התראה של 5 ימים אתה יכול להגיש בקשה לבית המשפט להוציא צו פינוי - יקחו לך מספר ימים לטעון טענותיך לפני השופט הדייר גם יטען טענותיו ואם סיבת הפנוי מוצדקת השופט יתן צו לפנוי הנכס תוך 30 יום ! שיאכוף ע"י השריף עם הנכס לא פונה.

ההבדל בין 8% ל 10% במקרה שלך זה 14 $ לחודש כך שאתה לא בדיוק חסכת משהו גדול אצל הניהול.

אני אתן לך דוגמא על בית שרכשתי והדייר משלם לי 1,195 $ לחודש ומדובר ברופא מרדים עם הכנסה חודשית של 18,000 $ כן לחודש אני גם עושה שם תשואה של מעל ה 10% וזה מבלי לקחת סיכונים מיותרים ועם לשלם לאנשי מקצוע שימצאו לי את הדייר שיראיינו אותו ויראו עם הוא מתאים אם לאו, כדי שלא אצטרך לעשות מודעות בקרייגליסט ולראיין דיירים דרך הטלפון

 

[vinney]

שוב, אתה מניח כאן כל מיני הנחות מוזרות

שאין לי מושג מאיפה הבאת אותן.
&nbsp
בית משותף? לא, בית פרטי. למה בית משותף? אם אתה לא יודע מה זה townhouse - תבדוק במילון.
&nbsp
טיסה? עולה לי 300 דולר לטוס הלוך ושוב ואני עושה ביקור במספר נכסים באותו היום. זה גרושים שאני בכלל לא רואה לנכון להחשיב בחישוב תשואה.
&nbsp
לא מעניין אותי אם מי שגר בדירה הוא דוקטור או מהגר ממקסיקו. יותר מזה - ברוב המדינות יש חוקים שאוסרים עליי את ההתעניינות הזאת.
&nbsp
אני לא עושה סינון בעצמי, יש לי מנהל לנכסים שעושה את זה. זה כלול ב8% העמלה שלו.
&nbsp
שוב - אתה מניח שלכולם אותם הנתונים כמוך. ההנחה הזאת שגויה מן היסוד. כשאנשים רוצים לבדוק אם משהו מתאים להם - הם צריכים לעשות את החישוב עבור עצמם, לא עבורך.

 

[נתן90]

אתה שוב טועה - HOA זה אומר שאתה בנכס משותף !

אם אתה משלם וועד בית זה אומר שאתה בנכס משותף ! (אני לא צריך להסתכל במילון בשביל לעשות 1 +1 )
לא יודע מאיפה אתה טס ב 300 $ אבל משקיעים ישראלים שטסים לארה"ב זה וודאי לא עולה להם 300 $
לומר שהחוק אוסר על התעניניות מי האדם המשכיר במה הוא עוסק או מה משתכר זו שטות גמורה - אלו נתנוים סטנדרטים באפלקיישן של דייר .

אני לא מניח הנחות ומנגד אתה אצלך רב הניסתר על הגלוי .. אתה שם באמריקה אתה עושה הכל בעצמך כניראה קנית ישירות בלי מתוכים אולי אפילו הפשלת שרוולים ושיפצת בעצמך מאיפה לי לדעת ..
לי כמשקיע אין את הפריוולגיה הזו אני כן צריך שהדבר יבוצע עבורי ע"י מתווכים אני לא שם ! ולקפוץ לארהב על כל שטות יהפוך את הדבר ללא כלכלי בעליל ומסיבה זו לבדה סגנון ההשקעה שלך לא יתאים לי כמו גם אני מאמין למרבית המשקיעים.

 

[vinney]

אתה לא רציני. אני טועה? באמת?

וועד בית (HOA) זה לא אומר בית משותף, זה אומר שטח/טיפול משותף. יש שכונות שלמות שמתאגדות בHOA כדי לטפל בclubhouse השכונתי או כדי לשכור גנן אחד שיטפל בגינות של כולם. אין שום קשר בין HOA לבין אופי של הבניין.
&nbsp
לגבי הטיסות - זאת רק עוד דוגמא לכך שאתה מניח הנחות שאין בינן לבין המציאות שום כלום ושום דבר. אתה מנסה ללמד אותי על המדינה בה אני חי. אותי זה קצת משעשע, אבל אחרים, שלא כמוני ולא יודעים את הדברים - זה מבלבל, כי הם עלולים להניח שמה שאתה אומר אכן נכון.
&nbsp
בסופו של דבר, ואני אחזור על זה שוב, אני לא מנסה לשכנע אותך שההחלטות שלי נכונות - זה לא עניינך ודעתך לא חשובה לי.
&nbsp
מה שאני כן רוצה להסביר זה שני דברים:
&nbsp
א. פסילה על הסף של sec8 היא לא בהכרח רעיון טוב. וכמשל נתתי את עצמי - במקום לקנות בית אחד לרופא, קניתי מספר בתים למובטלים, ואני מרוויח הרבה יותר על אותו הכסף. אבל מצד שני - זה אכן סיכון ואני לא מתווכח איתך על זה.
&nbsp
ב. ההנחה שמה שטוב בפלורידה תופס גם באריזונה ומה שקיים באריזונה תופס גם במונטנה - היא שגויה מן היסוד. ההבדלים הם לא רק בין מדינות - ההבדלים הם ברמת הערים. בית שתקנה בסן חוזה בקליפורניה יכול להיות תחת rent control, אבל בית באותו הרחוב אבל מצידו השני כבר יהיה בשטח העירוני של santa clara ולא יהיה שם שום rent control. ויכול להיות שזה ההבדל המהותי היחיד בין שתי האופציות, וצריך להכיר את המגבלות כדי לקבל את ההחלטות.
&nbsp
להניח שנתן90 שהיה לו נסיון X במקום Y יכול לייעץ בסמכותיות לגבי מקום Z - זאת התנשאות מסוימת. יש דברים שדומים, אבל יש הרבה מאוד דברים, רובם קריטיים, שיהיו שונים בין מקומות שהמרחק בינהם יכול להיות חצי בלוק.

 

[southern investor]

מחזק את דברי vinney!

קודם כל חשוב לציין שהייתי קורא סמוי בפורום זה זמן מה וכרגע אני חושב שהגיע הזמן להגיב.
קראתי את כל הפוסט הזה עם הדין ודברים בין vineey לנתן. תראה אדון נתן מבחינת דרך עבודה וצורת השקעה לVINNEY יש תפיסה שונה משלך ( ומאוד דומה לשלי ) , אתם מתנצחים על מה "יותר טעים" ולכל אחד יש את העדפות שלו. אני כמו VINNEY חושב שהבתים ב 40-50K הם ההשקעות היותר טובות, ולא ולא הם לא חייבים להיות בשכונות מצוקה זה לא נכון בעליל!!! אתם הישראלים פשוט רגילים למחירים של 300K$ לבית, אבל בית בארה"ב במדינות בדרום באזור של מעמד בינוני הם בתווך המחירים הללו! ( ומעמד בינוני זה האוכלוסיה שאני מכוון עליה להשכיר את הבתים שלי , ומניסיון אני אף פעם לא "נתקעתי" עם דירה ריקה יותר משבוע! ולי יש דרישות מריחקות לכת, כמו כרדיט סקור גבוה, יחס שכירות של 1-5, תשלום של פי 3 מהשכירות בשביל להיכנס לבית וכו)
לגבי הHOA, נתן עם כל הכבוד אני לא חושב שאתה יודע מזה זה HOA בכלל. how זה owner association שבתרגום לעברית קלה לישראלים זה מעיין "ועד שכונה" שכל דייר משלם כל חודש והוועד דואג שהשכונה תיהיה נקייה, שהדשא יקוצץ בזמן, שאף אחד לא שם צלבי קרס על החלונות של הבית, ושאף אחד לא צבע את הבית בורוד בזמן שכל הבתים בשכונה לבנים...
HOA לא חייב להיות בקומפלקס או townhouse !!!!!!! יותר מיזה בקומפלקס משלמים רק "fees" לקומפלקס ברוב המדינות זה לא נקרא HOA.

 

[יריב פז10]

סקשין 8

סקשין 8 הינה המקבילה אצלנו בארץ לתמיכה של משרד השיכון בכל הקשור לשכירות.
סקשין 8 הינה עזרה של הממשלה לאנשים עובדים. אנשים שאינם עובדים אינם זכאים לסקשין 8!!!
בד"כ אזרח שעובד מבקש את עזרת המדינה במימון חלק משכר הדירה.
לאחר שאושר המדינה מתקצבת את גובה השכירות החודשית לה הוא זכאי, כאשר את הפער משכר הדירה ישלים הדייר מכספו.
הזכאות הינה מוגבלת בזמן אך לא יהיה מצב שבאמצע השכירות המדינה תפחית לבעל הדירה את התמיכה.

חשוב להבין כי התמיכה היא לאו דווקא לאנשים קשיי יום, מנגד ברור שהעזרה הינה מוגשת לעשירים. יכול להיות אף שמדובר במעמד ביניים שזכאים לעזרה וסיוע (חד הוריות וכו') מעבר להכנסה ממקום העבודה שלהם.

אגב, דייר שאינו עומד בחלק היחסי אותו צריך להשלים לבעל הנכס הוא עלול לאבד את הזכאות שלו לסקשין 8