מחיר בית בשכונה קהילתית

[d a f i 0]

מחיר בית בשכונה קהילתית

אני מתוכננת לבנות בשכונה קהילתית באיזור בין אשקלון לנתיבות.הבית הינו במגרש של כ-500 מטר והוא בית פרטי.שטח הבית הינו כ-137 מטר על קומה אחת.3 חדרי שינה מתוכם אחד ממ"ד.המחיר הנדרש הינו עד למפתח.אני עדיין לא יודעת במדויק את המפרט הטכני, אלא רק חלק ממנו.מה המחיר למטר ב-$ המשולם באיזור זה?אשמח לענות על יותר פרטים על מנת לתחשב את המחיר.

 

[fireman]

מרים את הכפפה - מאמר.

כמה יעלה לי לבנות בית? זוהי בעצם שאלת מיליון הדולר שאותה שואל כל בעל קרקע המיועדת לבניה ומעוניין לבנות עליה את בית חלומותיו. ללא עריכת מפרט מפורט ע"י איש מקצוע שידע להצביע גם על ה"ברגים והאומים" הכי קטנים בפרוייקט נהוג להציג מחיר שנע בין 800$-1000$ למ"ר בניה כמובן ללא עלות הקרקע אך עד מפתח. מכאן והלאה אפשר להדק את החגורה ואפשר לשחרר אותה. המחירים הללו כמובן מתייחסים לעלות בניה באמצעות קבלן "עד מפתח". בבניה עצמית הכוללת את ניהול הבניה כולה כולל כל הריצות אחרי אנשי מקצוע, הצעות מחיר וקבלני עבודות ניתן לחסוך את הרווח הקבלני שלעיתים מגיע לכדי 20% מהעלות הכוללת. אמנם בבניה עצמית החיסכון גדול אך כמוהם גם הסיכונים. (לא שבכיוון ההפוך אין סיכונים במידה ודברים לא מעוגנים כמו שצריך בחוזה). כאשר סוגרים על חוזה עם קבלן מפתח הוא צריך להצמד למפרט שנכתב לפרטי פרטים ונוגע לכל דבר ולו הקטן ביותר שיש לבצע במבנה, מהדגם של הריצוף ועד לצבע של הידיות בברזים והמנעולים בדלתות הפנים. מה שלא יצויין ויעוגן בחוזה נשאר לשיקול דעתו של הקבלן וזה כמובן יעבוד לטובתו ולא לטובתכם.... אם לא צויין שבמפרט שאתם צריכים לקבל אביזרי חשמל של בטיצ'ינו מסדרת "לייט" הוא יכול להתקין אביזרים פשוטים וסטנדרטיים של גוויס למשל....ההבדל במחיר, עשרות אחוזים. בבניה עצמית אתם יכולים לעשות את הריצות, לפנות לספקים, ללמוד את המגוון ואת העלויות ובהתאם למצב הכיס להחליט מה קונים?....להתפשר או לא להתפשר? בצורה כזו אפשר לחסוך את "דמי התיווך" של הקבלן שלכם. הבעיה העיקרית בבניה עצמית היא שהבניה נעשית לרוב ע"י אדם שאין לו ניסיון בתחום או הבנה מינימלית של התחום, כי בסה"כ כמה מאיתנו כבר בונים בתים בחיים וכמה פעמים אנחנו בונים בית? זה יכול לבוא לידי ביטוי בדברים שתשכחו שעלולים לעלות לכם מאוד ביוקר גם מבחינת סדר הביצוע של העבודה, מה בא לפני מה ומה בא אחרי מה? לדוגמא לעשות טייח לפני שהאינסטלטור קבע את הצינורות בכל הבית. באותה הצורה אתם יכולים לשכוח בחשבון שלכם עלויות נלוות של דברים שתצטרכו במהלך הבניה כמו טרקטור לעבודות עפר וחפירות, מישהו מכם לקח פעם בחשבון את עלויות ההובלה? בטוחני שלא. במקרה הרע ביותר אפשר להפוך לקרבן של קבלנים שלפעמים מחפשים טרף קל - את הפראיירים, כמובן שאף אחד לא אוהב להיות פראייר. במידה ולא לוקחים קבלן עד מפתח ובכל זאת רוצים לבצע את הבניה באופן עצמי ואין מי יודע מה הבנה בתחום כדאי לשכור את שירותיו של יועץ בניה או מלווה לבניה. לא בושה גם לשאול חברים\מכרים שבנו ולא בושה להגיע לכאן לפורום למשל ולשאול. בהצלחה לכולם. הערות, הארות,טענות, בקשות, מענות.....תרגישו חופשיים.

 

[d a f i 0]

שכונה קהילתית

תודה לך,אך השיקולים הנ"ל ידועים לי וכמובן שאני יודעת מה החסרונות של כל בנייה. אך בבניה עי יזם ישנם אי אילו חסרונות ואפרט את חלקן.כל שינוי מחריגה גם אם טרם נעשה והוא שינוי פנים אנו נדרשים לשלם.הסטנדרט של נקודות חשמל הינו מועט ביותר וכל תוספת מזכה את הרבלן בסכום כסף גדול ואותנו עם חור בכיס.כמובן לגבי ארונות מטבח אשר איני רוצה,אני מזוכה בסכום מבייש אך לעומת זאת לולא הייתי דורשת מאותו קבלן תוספת בארונות הייתי מחוייבת בסכום מכובד.על בית מאין פינתי(על פי הגדרתו ו)נדרשים לשלם כמה מאות אלפי דולרים(למרות שהוא לא בדיוק פינתי)המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה ולפי שער דולר לא פחות מ-4.55 ש"ח כאשר במידה והדולר עולה אנו נדרש לשלם לפי אותו שער גבוה ולא לפי 4.55 (מחיר המינימום שלו)בקיצר המחיר שאנו סוגרים בחוזה על הבית יכול להיות בסופו של דבר באלפי דולרים יותר ומי יודע נכון להיום כמה?

 

[בינא]

לקחת בדיוק מה שנותנים ולשנות לבד

לשכונה קהילתית מסוג זה הולכים כאלה שיש להם מגבלות שונות ומשונות והיזמים מכירים אותן ומנצלים את המגבלות האלה עד הסוף. לכן השיטה, אם כבר חתמת על החוזה, היא להחזיר להם במטבע שהם לא אוהבים - לא לשנות ולא לבקש שום דבר. אחרי שמקבלים את מפתח הבית, עם גמר הבניה, את אדון לעצמך ואז, כל הכסף שנחסך מזה שלא שילמת ליזם על תוספות ושיניים, יעמוד לרשותך. מה אפשר לעשות עם הכסף שנשאר? תלוי כמה נשאר. אם אין כסף, לא עושים כלום וזה רווח נקי כי גם לא חייבים כלום ובקיצור חיים עם מה שנתן היזם ומברכים על הבית החדש שי לו פוטנציאל של שינויים שבעתיד תבצעו, לפי החלומות שלכם. אם יודעים שישאר כסף, כבר במהלך הבניה, הולכים למתכנן/ת ומבקשים תכנון שנקרא "תוכנית שינויים", אותה תוכלו להגיש לועדת בנין ערים, מייד עם קבלת החזקה על הבית (לא המפתח לבית, אלא הניירת). הבצוע של תוכנית השינויים תמומש בהתאם ליכולת הכספית שלכם לאורך השנים. אם הבעיה היא ארון מטבח לא מתאים או סוג ברזים או כל דבר פנימי שלא צריך בשבילו היתר, פשוט תחליפו או תוסיפו לארונות הקיימים בהתאם ליכולת ולצורך. היו חכמים לא צודקים ואל תזרקו את כספכם ליזם.

 

[d a f i 0]

שינויים מאוחרים

בעיקרון אתה צודק,אך ממש לא הגיוני לעשות שינויים לאחר קבלת הבית.אבל שאלותי הן לגבי שער הדולר והן לגביהשאר עדיין לא ברורות.האם מותר ליזם לקבוע שער דולר בעת התשלום על פי רצונו?לא מספיק שגובה ממני לפי מדד תשומות הבנין?

 

[ענתש]

נראה לי שצריך לשאול עו"ד.

 

[בינא]

קביעת המחיר בהצמדה למה?

במצב בו את נמצאת הכי הגיוני לבצע שינויים לאחר קבלת הבית. לגבי המחיר וההצמדות השונות להלן הסברים: היזמים/הקבלנים נוהגים, כדי לנסות להגן על עצמם מפני עליית תשומות הבניה ע"י הצמדת המחירים לאחד משני שערים: שער $ יציג או מדד הבניה. אם בהסכם שלך כתוב שההצמדה היא למדד הבניה או ל-$ בשער 4.55 ש"ח ל-$, הגבוה מביניהם ועוד כתוב שאם שער ה-$ ירד מתחת ל-4.55 ש"ח/$ יישאר המחיר לפי $ בשער 4.55, זה כמו להגיד: המחיר בשקלים נקבע לפי שער של 4.55 ש"ח לכל $ ולא ירד מזה, ובנוסף, יהיה צמוד למדד הבניה. היזם/קבלן ניסה להגן על עצמו בתקופה לא נודעת, בה ה-$ היה עדיין גבוה (נכון להיום שער ה-$ נקבע על 4.28 ש"ח עם נטיה לרדת עוד). במדינת ישראל החוק קובע כי בהסכמים יש לכתוב מחירים בשקלים. לכן מה שבאמת יקבע בהסכם שלכם הוא המחיר שנקבע בשקלים עם הצמדה למדד הבניה, מה שמקובל מאז ומעולם. מה שכתוב לגבי שער ה-$ אינו רלוונטי ולו בגלל זה שה-$ ירד וספק אם יחזור לרמה של מעל 4.55 ש"ח בשנה הקרובה. השאלה מה מותר ומה אסור לקבלן היא שאלה משפטית שהיה עליך להפנות לעורך הדין שהיה אמור ללוות אותך בעת חתימת ההסכם עם הקבלן. אבל מה שחשוב הוא שתביני כי לא ניתן לעשות ספקולציות לגבי המחיר בגלל ששער ה-$ ירד, כי מה שקובע זה המחיר שחתמת עליו בשקלים וההצמדה למדד תשומות הבניה היא חוקית למהדרין ומותר לקבלן לדרוש זאת ול רק בגלל שכך הסכמתם בחתימתכם.

 

[Rשף]

לא רוצה אל תחתמי...

זכותך לסרב ולהתדיין אבל כל אחד יכול להכניס לחוזה תנאים כראות עיניו (בתנאי שאין עבירה על חוק, כמו למשל ציון המחיר בשקלים אם כי הצמדה לדולר כנראה בסדר). למה לא הגיוני לעשות שינויים מאוחרים ? אם תצאי לרגע מהסטנדרט המקובל תראי שפרט לעיכוב קל בכניסה לדירה אין ממש בעייה, תלוי כמובן מהם השינויים שאתם מתכננים.

 

[איריסג]

לא יכולה להתאפק. חייבת לשאול...

רווק בן 24? וכבר אחרי בניית בית משלך??? סחתיין. איך עושים את זה?

 

[d a f i 0]

חייבת לשאול?קבלי תגובה

רווקבן 24 בונה בית משלו כאשר יש לו ירושה בזמן הנכון.

 

[איריסג]

ואת אומרת את זה כי את מכירה אותו?

כי השאלה היתה מיועדת לכבאי...

 

[ענתש]

עונה בינתיים במקומו כי הוא סיפר לי.

הוא בונה את בית המשפחה שלו. הוא לומד בעצמו את המקצוע (רשמית, באוניברסיטה. לומד להיות קונסטרוקטור) ובמשך הלימודים בשנתיים האחרונות אם אני לא טועה בתקופת הזמן - הוא בנה עבור משפחתו (הוריו) את ביתם, גם פיקח על הכל וגם עבד במו שתי ידיו הרבה מאד בבניה. כל הכבוד לו.

 

[fireman]

בגדול ענת ענתה מצויין בשמי

קיבלתי את הOK להריץ את הבניה והרצתי את זה, הבית של ההורים, הכסף של ההורים, לי אין כסף אפילו לשלם את הארנונה שהם משלמים על הבית

מעבר לכך שאני לומד הנדסת בניין (התמחות בקונסטרוקציות וניהול בניה) לפני שירותי הצבאי עבדתי בבניין תקופה לא מבוטלת כך שצברתי לא מעט ניסיון מעשי בחלק גדול מהעבודות. היום למשל קיבלתי בסביבות 140 מ"ר אבנים משתלבות....הנהג של אקרשטיין שאל אותי אם השתגעתי כשאמרתי לו שאני מתכוון לבצע את זה בעצמי.... יש לי מספיק רקורד בזה אז אני לא הייתי מודאג כמוהו

 

[איריסג]

סחתיין...

הלוואי ויכולתי להיות בעלת הידע , הנסיון והזמן לעשות את זה עבור הבית שלנו.

 

[ברוש תדהר ותאשור]

בנאי בניוביץ

הכותב החכם שלא חידש כלום במה שכתב שכח לציין כי הכי חשוב לדעת לבחור את האדריכל הנכון. אדריכל יכול לעלות הרבה כסף- אבל אם הוא טוב זה שווה כל פרוטה. לאחר שהבנין נבנה קשה ויקר מאוד לשנות. לכן קחו אדריכל טוב (ויקר- מה לעשות), שבו איתו ואל תתפשרו על כלום. ההוצאה על הבית ממילא מחויבת אבל איך תהיה התוצאה- תלוי בכם ובאדריכל שלכם.

 

[tapuzo]

בבניית בתים יש כלל פשוט לחשב עלויות

קחו את האומדן שאתם תקבלו מהקבלן ופשוט תכפילו פי 2. = התייקרות חומרים, גימורים, התארכות זמן הבנייה, הצורך ה"הפתאומי" לבצע שינויים בתוכנית, החלפת הצנרת הזולה שהוא הולך לשים בצנרת טובה שתחזיק יותר זמן, וכך הלאה. ולא נדבר על חומה סביב הבית שהוא שכח להוסיף, ריצוף לחניה לרכב, שער כניסה, טיפוח הגינה.. בסוף, זה יוצא בדיוק כפול מההערכה המקורית.

 

[מלו2]

בנינו בית, חשבנו הגענו לשלווה ולנחל

ה אך נוכחנו שלא כך הדבר. לידנו משכירים את הבית וכל כמה חודשים באים לגור אנשים שמעוניינים להתחמק ממס הכנסה. כך הם משכירים ולא מעדכנים אף אחד ומס הכנסה לא יכול לתפוס אותם. לכולם מכנה משותף הם בעלי עסקים ולא מעוניינים לשלם את המס. כך נותרנו להיווכח שכל פעם המשפחות שבאות הם משהו שגובל לעולם התחתון, חסרי תרבות, חסרי חינוך, מתנהגים כמו חיות, רעשניים, ועכשיו הגיע בחור חדש לשכונה אך בעצם הוא נילווה עם משפחה ברוכת אנשים שהקימו שלוש סוכות והם "דתיים" שמתפללים ולדאבוני אני נאלצת להיות בבית כנסת בעל כורחי. וכל פעם התפאורה משתנה וכל פעם האנשים שבאים מציגים הצגה חמורה יותר ויותר מרגיזה. עצם זה שהם רק משכירים מביאה אותם להיות יותר קנאים, שונאים וצרי עין ועל כן ההתנהגות בהתאם. אז לאן שלא תברח יש תמיד "אנשים" שלא תרצה להיות שכנם ובמיוד בסיטואציה הזו של משפחות שמשכירות את הבית.

 

[מתוק 1 המקורי]

אל תהיה עזעני ותשנא את אחיך לחינם

בתי מקדש נחרבו משנאת חינם(אחים). אם היו גרים לידך בני דת אחרת במיוחד מוסלמי היית מכבד את נוכחותו והשגעונות הדתיות שיותר גרועות מאחיך היהודי

 

[מתוק 1 המקורי]

אם אתה ערבי לא עולה לך כלום,רק חומר

בניה,מעט אומץ,שוחד לחבר כנסת ערבי שאם מישהו יהודי יפריע לך,הוא כבר ימצא דרך עם עוד יהודי לתקוף את החחלטה להפסיק לך את הבניה. אדמה יש לך בשפע על איזה גבעה שתרצה באיזה גודל שתרצה,אינך חייב לדווח או להיות קרוב לשטח שלטון(כפר,עיר עיירה וכו). כאשר תבנה לשאר הילדים שלך שאתה מקבל עליהם מביטוח לאומי והנחות אחרות ששוות כסף רב,לא צבא או לחילופין שרות לאומי במגזר הערבי.תוכל לבנות להם,ווילות על מטרים רבועים לא מוגבלים.עבוד בעבודות שחורות כך שתהיה מוכר בלתי מפרנס ונתמך. תחזיק כמה משאיות וטרקטורים ומכוניות פאר לך ולאשתך שבוודאי כבר הוציאה רשיון על חשבוני.כי אתם חיים מתחת לקו העוני. ראיתי אתמול למשל את העיר אום אל פאחם מתחת הישוב "מי עמי" שבקום המדינה מנתה כ7000 אזרחים אוכלי חינם,ומריבוי טבעי שרק להם מותר מה שליהודי אסור כי הוא פרזית.מונה היום מעל 30000(אני מקווה שלא טועה,אבל עיר נקראת על פי אומדן הנפשות שבה)והכי חשוב מריבוי טבעי ולא מהגירה אליה. העיר נראית כמו בלוס אנגלאס, הכל ווילות קומה,שתי קומות ואף שלוש קומות. מה שאין שבאף עיר אחרת בארץ. אני לא מכיר עיר עיירה בארץ שבנויה מווילות,לא חלילה קוטגים או הגרוע מכל בנייני קומות משותפים עם בעיות מכאן ועד סוף העולם. במדינה יהודית עדיף להיות מוסלמי.נקודה. אז נגיע למנוחה ולנחלה חג שמח ושנה טובה לאחיי המוסלמים