מחיר ממוצע למטר בצפון הישן של ת״א

[בחור חדש9]

מחיר ממוצע למטר בצפון הישן של ת״א

אני רואה דירה למכירה בצפון ת״א.
איך אוכל לדעת אם המחיר שלה למטר נחשב גבוה מהממוצע באזור הממוקד?

ראיתי במדלן היטרוית מכירות. אבל האם זה בכלל ריאלי להשוות ככה בת״א או בכלל שכל בניין ודירה הרי יש לה פרמטרים שונים - שנת בנייה. רמת שיפוץ. כיווני אוויר.
אפילו 2 בתים צמודים יכולים להיות שמים וארץ אחד מהשני.

 

[aeonf]

תלוי בדירה ובמיקום

רחוב רועש או לא, משופצת או לא, גודל, חניה, מעלית...

 

[בחור חדש9]

בקיצור מדלן יכול לעזור רק בשכונה שכל הבתים זהים פלוס מינוס?

 

[aeonf]

מדלן יכול לעזור בהנחה והבתים חדשים

בצפון הישן איפה שהם כולם ישנים אין לנתונים במדלן משמעות למעט אולי מגמות.

 

[בחור חדש9]

יש גוף שמוצא עבורך דירות ומשפץ אותן להשבחה?

לא רק מתווך.

כמובן בתשלום.

 

[aeonf]

יש מתווכים שעוסקים בכך, יש לי שכן כזה.

 

[בחור חדש9]

הם לוקחים עמלת תיווך מוגדלת? אפשר פרטים שלו? אתה ממליץ?

 

[aeonf]

לא שידוע לי

אבל הם יכולים לנהל לך שיפוץ והמלצה על בעלי מקצוע כדי להשביח את הנכס, הם גם ישמחו למכור לך אותו בסוף התהליך.
קח בחשבון שאין וודאות שאתה תרוויח מהתהליך (מה שבספק באמת), הסיכון הוא שלך בלבד.

 

[משקיע בנדלן]

גם אני רוצה מישהו כזה

מישהו שיאתר עבורי נכסים, ישפץ אותם, ימכור אותם, ואני אגרוף את הרווחים לכיסי בזמן שאני יושב בבית ורואה טלויזיה. רק דבר קטן, אני רוצה התחייבות לרווחים.

וגם בקטע הפילוזופי, תוהה אם מישהו מסוגל להפיק רווחים מפרויקט של השבחה, למה הוא מוכן לחלק את הרווחים לאחרים.

 

[משקיע בנדלן]

דירות שונות מאד אחת מהשנייה

מתמטית אפשר לחשב ממוצע למ"ר אבל תקבל מספר שחסר חשיבות ברוב המקרים. בדרך כלל אתה צריך לדעת מה מחיר אטרקטיבי לדירה מסויימת. התשובה מביאה בחשבון כל מיני פרמטרים שחלקם אפשר לכמת כמו קומה, מספר כיווני אוויר, וחלקם בלתי אפשרי לכמת כמו בניין מטופח, נוף, חלוקה פנימית חכמה ועוד.

בעייה נוספת עם מחיר ממוצע, שהמחיר הזה הוא לא ליניארי. כלומר דירה של 60 מ"ר לא עולה חצי מדירה של 120 מ"ר.

בקיצור, אני מציע לך לא להסתמך יותר מדי על מחיר ממוצע.

 

[בחור חדש9]

אז על כל עיסקה שמעניינת - לשכור שמאי כדי לבחון כדאיות?

כמה הם גובים?
נשמע לי מסורבל עם כל המידע באינטרנט להתבסס על שמאי בשלב ראשוני

 

[aeonf]

ברגע שאתה מתמקצע במקום מסוים

אתה כבר תבין מהר מאד מה הוא שווי השוק של דירה כזו או אחרת ותדע לשקלל את הנתונים לבד, את רובם לפחות.
ידע על עסקאות שנסגרות בפועל גם עוזר כמובן.
לדוגמא אני מתגורר בשכונה ויודע על 3 עסקאות שנסגרו בשנה האחרונה בבניין שלי ולידי ככה שמכיר את המחירים היטב.
מידע באינטרנט בדירות ישנות יכול לתת לך כיוון כללי בלבד, כדי ממש לדעת לתמחר שווי הוגן אין ברירה, צריך "לחיות את השוק".
לא סתם שמאים פונים למתווכים, מי כמובן יודע.

 

[משקיע בנדלן]

אתה לא חייב להשקיע בנדל"ן אם זה מסובך לך מדי

אני רק מציין בפניך שבאזורים הכי מעניינים להשקעה יש שונות גדולה במחירים שיכולה לעשות או להרוס את הרווח היזמי שלך. אלה דברים שאתה כיזם צריך לדעת, שמאי לא יפתור לך את הבעייה.

 

[בחור חדש9]

איזה בעל מקצוע יכול לעזור?

 

[משקיע בנדלן]

אם אתה רוצה להצליח בתחום קשה ותחרותי זה אין מנוס מלימוד עצמי

לפני כמה שנים כל דביל שקנה דירה הרוויח כתוצאה מעלייה כללית של השוק. כיום כשהשוק די סטטי, מתבלט ההבדל בין מקצוענים לחאפרים. צריך לדעת באיזה איזור להשקיע ברמה של רחובות, צריך לדעת איזה דירות מתאימות להשבחה, צריך לדעת מה הלקוחות של המוצר המוגמר מחפשים, מה לשפץ, איך ובכמה, ועוד. וכן, צריך לדעת גם כמה לשלם על הדירה לשיפוץ וכמה סביר לקבל עליה כמשופצת. אם אתה מתכוון להרוויח בשיטת השלט הרחוק, שמישהו אחר יאתר עבורך נכסים, ישפץ וימכור, שיהיה בהצלחה. מניסיון של קרוב ל 20 שנה בתחום הזה, קשה לי לראות סיכוי שתרוויח בצורה כזאת.