מחסן דירתי או חדר?

[OdedTik]

מחסן דירתי או חדר?

אנחנו מתעניינים ברכישת דירת 4 חדרים מקבלן. בתכנית המכר שהקבלן הציג אכן קיימים 4 חדרים, עם זאת, בגרמושקה שהוצאנו מהעירייה, במרכזו של אחד החדרים עובר קיר עם פתח והחלל מוגדר כ"מחסן דירתי" של 6 מ"ר (בצילום המצורף ניתן לראות את זה).

האם הביטול של הקיר והזזתו לקו המסדרון נחשב כחריגה? זה בעייתי מול העירייה/טאבו? האם זה יקשה עלינו למכור אותה אח"כ כדירת 4 חדרים?
ראינו את ה"טריק" הזה בכמה פרויקטים של קבלנים (בבניין הזה כל הדירות נמכרו כך), יכול להיות שכולם רוכשים דירות עם חדשות עם חריגה ונתקעים אח"כ?

 

[Alony Sarit 79]

בעקרון מדובר בשינוי פנימי שעשו בדירה.

&nbsp
הייתי בודקת עם הקבלן:
&nbsp
1. מה הייתה המטרה להכין את התשריט עם מחסן פנימי?
2. האם יש מחסנים נוספים במבנה המשויכים לדירות?
3. האם החדר בפועל מוגדר כחדר? כלומר רוחב פנים 2.6 מ' וסה"כ השטח גדול מ- 8
מ"ר?
&nbsp
שרית אלוני
שמאית מקרקעין.

 

[OdedTik]

תשובות

היי, תודה על התגובה. לגבי השאלות:
1. נשאל את הקבלן. השאלה היא האם זה משנה לרשויות (בהקשר של חריגה, שימוש עיקרי/שטח שירות וכו')
2. זה בניין שעבר תמ"א 38/2. הדיירים המקוריים (14 במספר) קיבלו מחסנים בקומת החנייה, המוצמדים לדירה בטאבו. שאר הדיירים לא קיבלו מחסן, וגם אצלם בגרמושקה מוגדר שטח של 6 מ"ר כמחסן דירתי בחלק מהחלל הפנימי.
3. לאחר השינוי הפנימי גודל החדר הוא 2.7/2.95 כך שהוא עומד בהגדרה.

 

[Alony Sarit 79]

באיזו קומה הדירה שאתם מעוניינים לרכוש?

אתם מסתכלים על תשריט הקומה הנכונה? וכמו כן על התוכנית החתומה?
&nbsp
בעקרון מדובר בשינוי פנימי בלבד שאינו מצריך היתר בניה וזאת להבדיל משינוי חיצוני שכן חייב בגינו היתר (כגון: הגדלת שטח הדירה, שינוי בחזית כמו: חלון חיצוני - בתשריט מופיע חלון באותו חדר/מחסן וכן פגיעה בשלד הבניין ו/או בתשתיות/צנרת משותפת וכדומה), כך שאני לא צופה בעיה מהותית בשינוי הזה.
&nbsp
שרית אלוני
שמאית מקרקעין.

 

[OdedTik]

קומה 9 מתוך 9

זו קומת הפנטהאוז.
ושוב תודה

 

[Johnn]

ר״ג?

 

[OdedTik]

כן

 

[Johnn]

מה אומר עורך הדין שלך?

ראיתי מקרים דומים כאלו בר״ג במקרים של תמ״א 38/2, בעיקר אצל ישראמיש (אבל גם בפרוייקטים אחרים).
&nbsp
השאלה היא על מה מוכן הצד השני להתחייב, מה מראה ההיתר, והאם הם הולכים לבקש תיקון להיתר כך שהמחסן יירשם כחדר. האם יירשם בטאבו כ-X חדרים + ממ״ד + מחסן, או שיפעלו כדי לתקן את רישום המחסן. במידה ואין ברצונם לתקן זאת הייתי מתייעץ עם עו״ד לגבי המשמעות, ובמידה ובכל אופן החלטתם לרכוש משתמש בזה כקלף מיקוח כדי להוריד את מחיר הדירה.
&nbsp
מנסיון, לא בכל הפרוייקטים של תמ״א 38/2 בר״ג יש את הרישום הבעייתי הזה, וישנם קבלנים ישרים.
&nbsp
אנחנו, באופן אישי, נמנענו מלרכוש דירה (גם) בגלל עניינים שכאלו (כמו גם חוסר רצינות הקבלן ועורך הדין שייצג אותו).
&nbsp
אם תרצה פרטים נוספים... בפרטי

 

[אדריכל טימסית]

תלוי כיצד המחסן מוגדר בחישוב שטחים.

אם המחסן מוגדר כשטח שרות (סביר שכן) כל פעולה של שבירת הקירה
וחיבור שלו לדירה עצמה יהיה בגדר חריגת בניה.
ככל הנראה גם לא תוכלו להסדיר זאת בהיתר שכם אם היה אפשר הקבלן
היה עושה זאת מיוזמתו.
אם המחסן מוגדר כשטח עיקרי אז לא אמורה להיות טכנית בעיה וזה אמור להיסגר כשינויים פנימיים שלא דורשים היתר.
בכל מקרה יש לברר היטב האם יש הנחיות מיוחדות בעניין מטעם הועדה לתכנון.

 

[עורכת דין לילך ירד]

בוודאי שקיימת שונות בין חדר למחסן שמשמש כחדר בהיתרים.

עיריית ר"ג מאפשרת מחסן דירתי בקומות (אם אני זוכרת נכון 6 מ"ר או 9 מ"ר).
אדריכלים נהנים מהתוכנית הנ"ל ומציבים את המחסן באזור ששבירת קיר תאפשר סיפוחו ושימושו כחדר רגיל לכל דבר.

מבלי לראות את הגרמושקא, אין לי ספק שהחדר הנ"ל נרשם כחדר שירות, אחרת אין שום סיבה בעולם שלא היה מוגדר כחדר לכל דבר (וכמובן שהיה נוסף מחסן שניתן בתוכנית המתאר).

קונה פוטנציאלי שנכנס לחדר לא יודע אם הוא מוגדר כמחסן או כחדר עיקרי.
קונה סביר גם לא כ"כ יודע לתמחר את ההבדלים בינהם.
ההבדל היחידי הינו בשומה למשכנתא, שם השמאי יעריך את ה"חדר" כמחסן.
יחד עם זאת, אני מתאר לעצמי שכל הבניין תומחר באופן זהה וההבדלים הנ"ל כבר גלומים בשווי הנכס.

לעניין חריגת הבניה,
אסור לעשות שימוש עיקרי (מגורים) בשטח שירות (מחסן).
יחד עם זאת, אני באופן אישי לא נתקלתי עדיין במקרה שבו עיריית ר"ג אכפה בדירת מגורים את השימוש. כמובן שאין בעבר להעיד על העתיד.
אני באופן אישי לא הייתי חוששת לרכוש, אבל כל אחד ושיקוליו.

בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין

 

[zammy]

מחסן- תלוי בגובה התקרה שבו

נראה שהחלל הזה הוא בגובה זהה לחדרי המגורים.
לדעתי לא ראו את זה בעירייה.
כאיש מקצוע- זה מגורים לכל דבר.
גם מבחינת השטח- זה אינו מחסן.
&nbsp

 

[אדריכל טימסית]

הדבר שקובע זה הגדרת השטח בטבלת שטחים בעמוד הראשון של ההיתר!

אולי עשו שם תקרה של 2.1 מטר.
אח"כ באו ופרקו וקיבלו תקרה רגילה, אדם פרטי לא אמור להבין בזה.
אולי זה שטח עיקרי ובגלל הנמכת מזגן עשו תקרה נמוכה..?
הגדרת השטח מוגדרת בחישובי שטחים ובטבלת שטחים של העמוד הראשון.

 

[marc1910]

רעיון טוב

כשאני ניתקלתי בסיפור עם המחסן, הייתי צריך להשתמש בחברה שמעניקה שירות של פינוי מחסן כך שאפשר לחסוך את הטירחה של לעשות את זה בעצמך