מחפשים מגרש לבנייה

[בילבונית]

מחפשים מגרש לבנייה

שלום לכולם, אנחנו עוד בשלב ההתחלתי של חיפוש מגרש. והתעוררו מספר שאלות. תהינו אם למישהו יש מושג לגבי רמת המחירים של מגרשים בגני תקוה בסביבות החצי דונם? פנינו לתיווך והוצאו לנו מגרשים ב300 אלף דולר. האם מדובר בהצעה ריאלית? על המגרשים יש ברובם בתים שמיועדים להריסה, מהי עלות של הריסת מבנה? מקווה שתוכלו לייעץ.

 

[בינא]

מהו מחיר ריאלי למגרש?

אותו מחיר שבעקבותיו נשאר גם מספיק כסף לתכנן ולבנות בית...אבל בעיקר לחיות בו כמו שצריך בלי לחצים בלתי נסבלים של חובות ענקיים לאורך שנים. האם המחיר בגני תקוה הוא מחיר "ריאלי"? לא. זהו כנראה "מחיר השוק". "מחיר השוק" הוא פועל יוצא של היצע וביקוש וכנראה שיש כאלה שיש להם לשלם עבור המגרשים האלה מחירים כאלה, אחרת המחיר היה יורד...כי אם אין ביקוש, המחירים יורדים...אלא אם כן המוכרים לא באמת צריכים את הכסף...אבל זה כבר סיפור אחר.

 

[mol3]

סתם לעניין הסדר הטוב

קודם כל, במקרקעין לא מדברים על מחיר, כי אם על שווי. שווי, הוא הסכום שיתקבל בהסתברות הגבוהה ביותר, בין קונה ומוכר, בשוק החופשי. מחיר לעומתו, הוא סכום שמאן דהוא יהיה מוכן לשמל מעל לשווי הכלכלי. לדוגמה, אם בוחנים עסקת מקרקעין שבה דירה X נמכרה בסך 250,000 $ ודירות דומות לה נמכרות ב- 200,000 $, עלול הסכום הגבוה להיות "מחיר". לדוגמה, זוג מבוגרים שהיו מוכנים לרכוש הדירה בכל מחיר, כי הם רוצים לגור ליד ילדיהם באותו הבניין. לפיכך עסקה זו תוחרג מהעסקאות להשוויה, כ"מחיר" ולא "שווי". ================================================================================== לגבי שווי למגרש... יש מספר גישות לבדיקת שווי מגרש. הגישה המקובלת יותר, הינה גישת השווי השיורי. בודקים מה הן זכויות הבנייה ומה הוא שווי הנכס אותו ניתן למכור (בהנחה שיהיה בנוי). מפחיתים את עלויות הבנייה המהוונות (כזרם הוצאות), מהוונים את הכנסות המכירה, מפחיתים רווח יזמי וריביות סיכון. הכל ע"פ ריבית המשקפת את ההסתרויות השונות והסיכונים..... ומקבלים את השווי השיורי שנותר למבנה =============================================================================== נשמע מורכב ?... נכון... וזו בידיוק הסיבה למה אי אפשר לשאול כאלה שאלות בפורום אינטרנט ולצפות לקבל תשובה רצינית. פנו לשמאי מקרקעין וקבלו חוות דעת

 

[בילבונית]

רכישת מגרש

קודם כל תודה על תגובתכם, אבל בכל זאת, לקרקעות כמו לכל דבר יש שווי (או מחיר) שנקבע בהתאם לביקוש ולהיצע. חשבתי שיש מחירים פחות או יותר ידועים לגבי קרקעות באיזורים מסויימים..אבל כנראה שכל דבר לגופו של עניין. מה לגבי הריסת מבנה? מבחינת עלויות?

 

[fireman]

עדיף לך למצוא מגרש ללא מבנה

מאחר וגם לצורך הריסה את צריכה היתרים. עלויות ההריסה יכולות להשתנות בהתאם למורכבות העבודה, סוג וגודל המבנה קרבתו למבנים אחרים והמרחק מאתר הפסולת

 

[בינא]

יתרונות מבנה קיים להריסה במגרש

1 - ניתן להגיש תוכנית שנויים בהליך מזורז. 2 - היתר בניה לשינויים אינו מחייב טופס 4 כי יש כבר חשמל מים וביוב מחוברים. 3 - בתכנון נכון משאירים חלק מסויים של המבנה שכדאי לשמור וניתן להשתמש בו במהלך הבניה כמחסן. 4 - תלוי במצב המבנה, לפעמים ניתן להשאיר קיים חלק בו ניתן להתגורר ואז חוסכים גם שכר דירה וגם שמירה. 5 - עלויות הריסת מבנה הן סיבה טובה לדרישת הקונים להוזלת מחיר המגרש בגלל ההוצאה הזו...

 

[fireman]

אתה מצייר את זה יותר מידי פשוט

וקל אך לא כך הדבר. לפני שאנחנו קינו את המגרש שלנו בחנו אופציה כזו של רכישת מגרש עם בית מעליה. במקרה הספציפי היה מדובר בחורבה עם חלק לא קטן של מרתף תת קרקעי. למרות שהיה מדובר במגרש ענק שסביר להניח היום שווה פי 2 ממה שהיה שווה אז ירדנו מהאפשרות הזו בעיקר בגלל הבירוקרטיה הכרוכה בהריסה והקמת מבנה חדש. אגב, מסיבות אלו עד היום אותו מגרש עם אותו חורבה נותר בשיממונו. כשמבנה מיועד להריסה רוב הסיכויים שאין מה לעשות בו או בחלקים ממנו ומדובר בחורבה אמיתית שיש להרוס עד היסוד ולבנות הכל מחדש. במקרה הספציפי שלנו התקנות וחוקי הבניה שהשתנו מאז שבנו את אותו הבית על המגרש המדובר השתנו, קווי הבניין השתנו, הגדרות אחוזי הבניה השתנו וכוליי וכוליי.... במקרה ספציפי הזה הגשת שינויים לא רלוונטית כי אין מה לשנות מדובר בהוצאת היתר הריסה ולאחר מכן היתר בניה. לא מדובר בתוספת בניה שבה אתה יכול על אותה תוכנית לציין קיים ולציין מוצע ושוב מאחר ותקנות הבניה שונו עם השנים (ונעזוב לרגע את מצב המבנה) לגבי עלויות ההריסה, ברוב המקרים מבחינת המוכר אתה יכול לחפש את החברים שלך....גם כאשר מדובר בחורבה רובם לא מתביישים לדרוש כסף גם על המבנה עצמו למרות שהוא לא שווה אגורה שחוקה.... הוזלה בכדי לממן את עלויות הבניה....פסיכי מי שיתן הנחה כזאת. היה וכן ניתנה הנחה מגובה השווי של המגרש בסופו של דבר תתאזן לשווי המגרש כאילו היה נקי ו"מופשר" לבניה באופן מיידי. אני לא מוצא שום הגיון להתחיל להתעסק עם קבלן הריסה ולבזבז זמן יקר כאשר יש אפשרות לקנות מגרש דומה בגודל גומה ללא הכאב ראש של ההליך הזה וכל מה שכרוך בו.

 

[בינא]

ההבדל בין קרקע בפ"ת לקרקע בב"ש

הוא שבב"ש מבנה קיים הוא חורבה שעולה יותר כסף להרוס מאשר כדאי ובפ"ת ניתן ושווה לבצע הריסה חלקית ולהגיש היתךר בניה לשינויים. מה שכתבת לגבי היתרי הריסה ובניה פשוט אינו נכון בשום מקום בארץ. את ההיתר להריסה מגישים ומקבלים יחד עם ההיתר לבניה בכל הארץ. מה שכן נכון הוא שעליך להרוס את הקיים לפני שאתה בונה את החדש והמפקח צריך למלא הצהרה עם התאריך של ההריסה ולחתום עליה, כמו גם הצהרה על בצוע היסודות עם תאריך ולחתום עליה. יש עסקאות בערים ובמושבות הברון לשעבר, אשר אין ברירה, אם רוצים לגור באיזור מסויים, אלא לרכוש מגרש עם "חורבה עליו. אני לא מכיר כמעט מצב בו לא ניתן לשפץ ו/או לתקן "חורבה", לא משנה מה מצבה, אבל אני כן מכיר מצבים בהם מבנה שהוכרז כמסוכן למגורים ולכן חוייבו בעלי הקרקע לבצע את ההריסה כתנאי למכירת המגרש, אשר גרמו להורדה בערך המגרש בגלל צו ההריסה והם נאלצו למכור מתחת למחיר שביקשו, בעוד הקונים, לאחר הקניה, הצליחו לקבל תוכנית שינויים כי השאירו קיר אחד מקורי וזה מספיק כדי לקבל היתר שינויים.

 

[fireman]

מה ז"א אינו נכון?

זאת עובדה, דברים קיימים שנבדקו לעומק וברצינות, זה לא שליפה שהמצאתי. כאשר המבנה נהרס עד ליסוד מאותו הרגע חלות עליו תקנות התכנון הרלוונטיות לאותה התקופה ודברים השתנו ידידי היקר מאז שהבית הזה נבנה איפשהו בשנות ה60 לסוף שנות ה90 בהן הנושא נבדק. במילה אחת....ממ"ד, ב65 לא חייבו אף אחד לבנות ממ"ד, בשנות ה90 כן חייבו. השתנו דברים לגבי גגות, תסכית השטח, הגבלה לקומה אחת (הבית הקיים היה בן 2 קומות) וכוליי וכוליי. תוכנית בניין העיר השתנתה בנוגע לאותו איזור והותקנו תקנות חדשות. אתה רוצה להמשיך ולהתווכח על זה? פנה לאגף ההנדסה בעירית באר שבע כי אני לא מתכוון להמשיך. לבוא ולטעון שזה לא נכון ולא קיים כשאין לך שמץ ירוק במה היה מדובר במקרה הספציפי זו יהירות.

 

[בינא]

לא נכון זה לא נכון ולא יהירות!

מה שלא נכון זה שלא ניתן להגיש תוכנית של בית חדש יחד עם תכנון להריסתו. לא נכון שאי-אשפר לקבל היתר בניה והריסה ביחד...זה מה שלא נכון. כל שאר הדברים שכתבת לא רלוונטיים למה שאני כתבתי. אתה באמת חושב שאיני יודע שחוקים השתנו? הרי אני עוסק בהגשות להיתרי בניה כל הזמן. באמת איני צריך שתלמד אותי את הנושא ואין ויכוח בינינו, אלא סתם אי-הבנה מיותרת.

 

[mol3]

כפי שכתבתי לך...

קודם כל שווי ולא מחיר. השווי נגזר ממה שניתן לבנות על הקרקע, בניכוי והיוון כל מה שנרשם. אין "מחירון" לקרקעות או נכסי מקרקעין. כל קרקע שונה משכנתה (כיוונים, גודל, זכויות בנייה, מבנה פיזי וכד'). בניגוד למוצר כלכלי אחר שהוא הומוגני, נכסי המקרקעין הם הטרוגנים. נכס מקרקעין איננו נחשב למוצר של שוק משוכלל (מבחינה כלכלית). ולכן, אין מחירון לשווי ואין שווי ידוע. צריך לבדוק שווי של קרקע עם שמאי מקרקעין. בהצלחה

 

[בילבונית]

תודה

 

[האדם הפשוט]

300,000 + 200,000 = 500,000

השאלה שצריכה להשאל היא לשם מה צריך להשקיע 500,000 דולר בבית ? כאשר הרווח המינימלי על הסכום הזה הוא כ 20,000$ בשנה . גם לבעלי עסקים גדולים אין סכומים נזילים כאלו , אם לא הייתה לי עיסקה טובה על הקרקע, הייתי שוקל ברצינות להשאיר את הכסף בבנק .

 

[fireman]

ולמה לקנות עוגה ב20 ש"ח

אם אפשר לקנות לחם ב5 ש"ח? הרי שניהם ישביעו אותך לא? זה ההבדל בין לבנות בהתנחלות לבין בניה במרכז הארץ יש מקומות שזה שווי הקרקעות בהם, זה שאתה מכיר קרקע בחינם בהתנחלויות או קרקע ב30 אלף דולר באיזה הרחבה לא אומרת שזה השווי של כל המגרשים בארץ. יש מגרשים בארץ ששוויים נאמד במיליוני דולרים. למה? ככה.

 

[האדם הפשוט]

השאלה לא רלונטית לגבי גאיידמאק או

נוחי דנקנר

 

[fireman]

לפי התאוריה שלך מי שגר בבית

של חצי מיליון דולר ויש לו מכונית עדיף שימכור את הכל, יגור בתוך קרטון ויהנה מהריבית בבנק. הכסף לא יבוא אחריך לקבר....תהנה ממנו כל עוד אתה יכול.... אני מאחל לך אריכות ימים ובריאות!

 

[האדם הפשוט]

חינוך לחומרנות

על משקל דבריך אני יכול להגיד אחרת . שום דבר לא ממש חשוב בעולם הזה, ממילא מה שישאר מאיתנו הוא גל של עצמות , מה זה משנה מה עשית במשך 80 שנה שזה שבריר של שניה בראיה היסטורית ? מה ההבדל ביני לבין שרי האריסון ? יש לה יאכטה ? אבל אין לה דברים אחרים שיש לי , שלא קונים בכסף . יש עוד צד לסוגיה הזו , מה תגיד כאשר דירה בערים הגדולות של 60 מ"ר עולה כ 400,000$ . אז זה בסדר לקבור את הכסף בקירות ולא להנות ממנו ? יש גם בעיה למדינה עם בנית בתי קרקע ,כאשר יש צפיפות במדינה ואין אדמות פנויות במקומות המבוקשים יותר , יש מקומות שכבר היום לא מאשרים יותר בנית בתי קרקע .

 

[המשוטטת היוצרת]

אתה זקוק לאישפוז דחוף

מדינת ישראל משקיעה לא מעט כספים במתקנים למקרים כמו שלך. אני בטוחה שאפשר יהיה למצוא לך מקום באחת מהמוסדות האלו. וזה חינם.

 

[דני יש רק אחד]

זו הערה מיותרת

האדם הפשוט משקיע מזמנו לטובת הכלל בתחום הבנייה. גם אם את לא מסכימה עם דעותיו, להתחיל לעשות "הערכות פסיכולוגיות" זה מוגזם. לצורך העניין, הוא גם צודק. אז אולי תדברי לגופו של עניין ולא לגופו של אדם? זה ש"אין לנו זמן" להתעסק עם ה"שטויות" האלו, ולכן אנחנו מלכלכים ומבזבזים ללא הרף, לא אומר שהדברים לא נכונים. זה גם לא אומר שמי שאיכפת לו צריך להתאשפז.

 

[האדם הפשוט]

מי שרוצה לקבור את כספו ב4 קירות

ולא להנות ממנו כאשר הוא מניב פרי בבנק , מוזמן לעשות זאת . אין בעיה בכלל . כמובן לא מדובר על עשירים מופלגים , אלא על המעמד הבינוני . העובדות הן שרק בישראל רוכשים בתים ברוב המדינות משכירים בתים , יש גם היום בישראל תכנית לבנות בתים להשכרה בלבד כמובן שאפשר גם להביא מאמרים המוכיחים שקנית דירה היא לא עסק משתלם, במיוחד כאשר לוקחים משכנתא . אחת הסיבות שעברתי לגור בהתנחלות אלי סיני היא שיכולתי להפטר מהמשכנתא המעיקה . באשר למדינת ישראל, אני לא מאחל לאזרח שיזדקק לטובות של המדינה או לשירותיה . רק דוגמית אחת -- יש עוד הרבה http://www.allabout.co.il/articlePage.aspx?Aid=496&AcatID=126