מיחזור משכנתא והגדלת ההלוואה

[rafivk]

שלום לכולם,
יש לי משכנתא שברצוני למחזרה, אך הייתי רוצה לקבל סכום גדול יותר ב 50K -60K .
כבר הייתי בבנק, ביררתי ויש לי הצעה. אך אף אחד לא מסכים להגדיל - אלא שקל תמורת שקל.
האם יש דרך?
תודה

מדובר על משכנתא נוכחית בת 451K, ערך דירה לפני כשנתיים 1.5M
ברצוני לקבל כ 500K-510K.

תמהיל שקיבלתי על 451K:
1/3 פריים -0.8 25 שנה
2/3 קל"צ 2.9% 8 שנים
החזר חודשי כ 3900 ש"ח

 

[82little]

חסרים עוד כמה פרטים: מה התמהיל הנוכחי, לכמה שנים כל מסלול, ובאילו ריביות? והאם יש קנס על פרעון מוקדם וכמה? מה ההכנסות?
בכללי אכן במיחזור הבנק לא מוסיף.
ניתן להגדיל משכנתא כזו אבל החלק הנוסף הזה יוגדר כמשכנתא לכל מטרה ואז הריביות יהיו גבוהות יותר. לצורך מה נחוץ הסכום הנוסף, האם לסילוק הלוואה אחרת יקרה יותר? או צורך אחר?

 

[rafivk]

הנוכחי באותו תמהיל אלא שהיות ונלקח לפני שנתיים הריביות טיפה יקרות יותר- אבל לא משמעותית
1/3 פריים -0.7 25 שנה
2/3 קל"צ - 3.25% 10 שנים
החזר חודשי זהה

אני צריך כסף לשיפוץ הדירה אבל אני רוצה להבליע זאת במשכנתא כי הריביות נמוכות שם יותר

 

[82little]

מבין אותך וזה בסופו של יום מרגיז שמשכנתא שנכנסת לשיפוץ הדירה ומשביחה אותה אינה מתקבלת בבנק כמשכנתא לכל דבר וענין אלא כמשכנתא לכל מטרה שבה לכאורה יש לבנק סיכון גדול יותר ולכן מתמחר אותה יקר יותר ובריביות פחות טובות. זה אולי נכון במצבים מסויימים ולמטרות מסויימות ובאחוזי מימון מסויימים (נניח באחוזי מימון גבוהים ובמשכנתא שנלקחת לצורך טיול משפחתי), אבל זה כללים די נוקשים ולא תפורים למצב ספציפי. אני חושב שזה יהיה המענה ברוב או בכל הבנקים אבל לא יודע לומר זאת בוודאות. אפשר להתנחם קצת שמדובר יחסית בסכום קטן והבדלי הריבית התבטאו בסכומים לא כל כך גדולים, בהחזר החודשי ולאורך זמן.
לגבי התמהיל והריביות אם ניתן לשפר הפריים למינוס 0.8 ולפרוס מחדש ל 25 שנים זה מצויין. אם נדרש אפשר גם לשלושים שנים ולנסות לצמצם בשנים בקלצ ולקבל ריבית טובה יותר. 2.9 אחוז לשמונה שנים זה יחסית גבוה... ואולי משוקלל בזה גם המשכנתא הנוספת לכל מטרה? הכל תלוי גם ביחס בין ההחזר החודשי להכנסות ובשיקולים השונים של הבנקים בכמה הם מעוניינים להתחרות על הלקוח. לדעתי עדיף לך לשמור את המסלולים השונים בנפרד! ה 451 א שח למשכנתא בנפרד מ ה 60 א' לשיפוץ... כלומר לאפשר פרעון מוקדם במסלולים היקרים שנועדו למשכנתא לכל מטרה. לא לערבב הכל יחד. ואולי זה אכן הכוונה במה שכתבת...
בהצלחה רבה.

 

[rafivk]

לא הבנתי ממש ... תכתוב לי דוגמא לתמהיל
תודה

 

[82little]

תלוי בהחזר החודשי האפשרי כמובן . ובהכנסות כלומר כמה אתם יכולים להחזיר, שזה לא עובר את ה 33 אחוז.

האם יש לכם אפשרות לפרעון מוקדם בעוד כמה שנים של ההלוואה לכל מטרה??

לגבי מיחזור הקיים: 451 א שח לבדוק אפשרות לתמהיל כזה
1/3 פריים -0.8 30 שנה
2/3 קל"צ 2% ומטה ל 7 שנים

ובנפרד: לגבי המשכנתא לכל מטרה, האם הבנק מסכים שה 60 א' הללו יהיו בפריים? נניח פריים פלוס 1 (שזה יהיה ממש טוב ועד פלוס 2.5 אחוז)... ול 20 שנים? שאחכ תקצרו. אם בשליש פריים ושני שליש בקלצ, אז הפריים כנל והקלץ ב 3 וחצי אחוז עד 4 אחוז יהיה טוב לדעתי. ולהשתדל לקצר בזמן ולפרוע את המסלול היקר (יחסית) בשנים הקרובות...
בהצלחה.


לגבי 60

 

[rafivk]

החזר חודשי 3900 ש"ח מקס'. בתמהיל שרשמת 7 שנים לקל"צ זה ייצא לי הרבה יותר... וגם 2 אחוז נראה לי יעד מאוד קשה להשגה.
אני הצלחתי ל 8 שנים להגיע לאיזור 2.7-2.8 אחוז (על סכום של 300K)

לגבי ההלוואת שיפוץ - אני חושב שהוא דיבר איתי על פריים + 4 ל 20 שנה ואז נבהלתי אז אמרתי לו שאני לא מעוניין....

 

[82little]

האם הכוונה 3900 שח להחזר חודשי, כולל המשכנתא החדשה לשיפוץ?
כדאי להשוות אפשרות לביצוע בבנק אחר...
פריים פלוס 4 אכן גבוה ושווה לנסות לקבל בריבית טובה יותר. האם ניתן לקחת גם אותה ל 30 שנה?

אם כן ואם ההחזר הכולל הכל הוא 3900 שח כנראה התמהיל הבא יכול לעבוד:
151 א' פריים מינוס 0.8 ל 30 שנים
300 קלצ ל 9 שנים בריבית 2.7 אחוז (כלומר עדיף בפחות אבל נניח שזה מה שתשיג...)
60 א' בפריים פלוס 4 (ונקווה שתוכל להוריד לפריים פלוס 2.5 אחוז...) ל 30 שנים?
ולסלק או לקצר הפריים היקרה במהלך השנים הקרובות
בהצלחה

 

[שמעון 4545]

בוקר טוב,

ממליץ לך בחום לגשת לבנק אחר
הלוואה לצורך שיפוץ כן מקבלת ריבית יותר טובה מהלוואה לכל מטרה !
פריים פלוס 4 זה ניסיון נחמד של הבנק שלך בשיטת מצליח

אל תתעצל גש לבנק אחר וקבל הצעה טובה יותר גם למשכנתא וגם להלוואת שיפוץ -תחזור לבנק שלך עם ההצעה ,תוסיף שאתה כנראה מעביר את החשבון לבנק אחר -תבקש מהפקידה שתעביר לגורם יותר בכיר את הבקשה

אגב אין שום הצדקה למיחזור משכנתא של 300 אלף בקל"צ מ 3.25 ל 2.9
זה פשוט לא שווה את המאמץ

אנחנו מדברים על 50 ש"ח פחות בחודש
וסה"כ על 4.5 אלף ש"ח בכל התקופה

לא ממחזרים על חיסכון כזה יש גם פתיחת תיק וכו'

יש לבנק יהב הלוואות לכל מטרה בפריים +1
אתה לא חייב לקחת שם אבל אתה בהחלט יכול להגיד שאתה מתכוון להעביר את החשבון ולקחת שם

 

[82little]

עצות טובות.. אכן לגשת לבנק אחר... לקבל הצעות חלופיות ולהתמקח עם הבנק שלך וגם לעבור אם יידרש... אבל חושב שהבנק יתרצה לך בסוף וישווה לפחות את ההצעה מבנק אחר...
לגבי המיחזור זה אכן טירחה אבל ממילא יש טירחה להלוואה החדשה ונדרש אולי התאמה בהחזר החודשי הכולל אז שווה למחזר וכאמור להתמקח עוד על הריבית. הריביות ירדו ויש לבנק לאן לרדת...
במיחזור עמלת התיק מינימאלית כך שזו לא תהיה בעיה.

 

[rafivk]

טוב. תודה על הטיפים אחים יקרים