מיחזור משכנתא - ריביות

[jvjv]

היי, הייתי היום בבנק, רציתי למחזר את משכנתא ונאמר לי שיש לי ריביות טובות ולא כדאי לגעת.
והם לא יכולים להציע שום דבר לשיפור - נשמע לי מאוד מוזר.

סכום שנותר: 900,000
שווי דירה: 1,950,000

* המשכתנא נלקחה לפני 5 שנים, ככה שמה שאני מציין במסלולים זה בקיזוז השנים שנותרו

מסלולים:
קל״צ, 14 שנה, 50% מהסכום, ריבית 3.58
פריים, 25 שנה, 30% מהסכום, ריבית 0.75
משתנה כל 5 לא צמודה, 20% מהסכום, ריבית 2.1 (השתנה רק עכשיו, ב-5 שנים האחרונות היתה 3.00)

אני מניח שאני יכול ללכת לעוד בנקים ולשפר, נכון ? או שאלו באמת ריביות טובות ?

 

[שמעון 4545]

אני מניח שאתה יכול להשקיע ולהביא לנו לפה דוח יתרות שאתה מבקש מהבנק והם חייבים לתת

אני מבטיח לעשות לך חישוב לכדאיות המיחזור

 

[jvjv]

 

[שמעון 4545]

יופי תודה!

אז ככה :
ריבית הפריים מצויינת
משתנה כל 5 ריבית גם כן מצויינת

הקל"צ מאז שלקחת קיבל ירידה רצינית -רואים את זה גם לפי הקנס (עמלת היוון)שאתה צריך לשלם אם אתה מחזיר כרגע



עשיתי לך השוואה והוספתי את הקנס כמובן

ניתן לחסוך כ 30k בריביות -אז שווה למחזר אבל בתנאי שאו הבנק שלך או בנק אחר ייתן לך את שאר המסלולים באותה ריבית

הייתי גם עושה יותר מזה
את הפריים הייתי מאריך ל 30 שנה ואת הקל"צ מקצר בהתאם ואז היית מקבל קל"צ אפילו זול יותר
בסיום המסלול של הקל"צ מקצר חזרה את הפריים כי הפריים הוא מסלול שתמיד ניתן לעשות שינויים ללא קנס
צריך רק לשלם 60 ש"ח על הפעולה.

ברור שהבנק שלך לא ישמח -אז תלך לבנק אחר ותביא הצעה

 

[jvjv]

הבנק שלי הציע שיפור מ3.58 ל3.52 - בדיחה!
אלך לבנקים אחרים

 

[jvjv]

אני לא חושב שאפשר סתם ככה להעביר רק את הקל״צ בלי שיעלו את הריביות האחרות

 

[שמעון 4545]

אתה לא יכול להעביר רק מסלול אחד ולכן אתה חייב להראות להם את כל התמהיל -כי שאר התמהיל שלך ממש טוב!
תבקש בבנק אחר את הפריים ל 30 שנה והקל"צ תקצר ל 12 -אתה תשאר באותו החזר אולי 70-80 ש"ח יותר בחודש
והקל"צ יהיה לך זול

 

[שמעון 4545]

הבנק שלך מסתכל על כל התמהיל ולכן הוא מציע לך 3.52 זה המסלול הכי ריווחי עבור הבנק.

שווה לך לנסות לראות מה מציעים לך בבנק אחר

 

[82little]

סכם לעצמך במחשבון מה העלויות הכוללות בריביות לכל המשכנתא ומה ההחזר החודשי המקסימאלי.

בנה תמהיל חלופי שבו כפי שהציע שמעון הפריים ל 30 שנה ושני שליש הנותרים אולי תחלק לשליש קלצ ושליש משתנה ל 15 או 20 שנים. בכל מקרה, קצר את הקלצ כפי שהוצע ככל הניתן...

האתגר הוא שכפי שציין שמעון הפריים שלך כרגע נמוך וכן המשתנה הלא צמודה כך שצריך לראות אם תוכל להשיג במכלול התמהיל שיפור במצב.

אני מניח שכן. אחרי שיהיו הצעות לתמהיל החלופי בבנקים אחרים נסה לחזור לבנק שלך ולבקש שישפרו הצעתם למשכנתא נוכחית או ביחס לתמהיל החלופי ...

ואם לא, תאמר להם שלום, אני עובר לבנק אחר... בהזדמנות זאת לבדוק העברה של כל החשבון כי לעיתים בנקים משפרים את הריביות אם מעבירים את החשבון אליהם..

להערכתי כרגע הבנק שלך מגלה קשיחות מוגזמת. היה צריך לשפר לך את הריבית בקלצ וזהו. אבל צריך גם לראות שכרגע הבנק מתחייחס לבקשת המחיזור הזאת כפשוט בקשה להורדת ריבית במסלול מסויים... אולי ניתן שתציע להם העלאה בהחזר החודשי (האם אפשרי?) כלומר קיצור הקלצ -- זה כשלעצמו מכניס את הקלצ לתוך שורה בטבלת הריביות שאמורה להוזיל אותו. אז זה לא יהיה מיחזור שבו "סתם" מבקשים להוריד את הריבית...

לא ציינת החזר חודשי כולל, והכנסות ומצב משפחתי... להבין מה אחוז החזר המשכנתא מתוך ההכנסה כרגע...



בהצלחה.

 

[jvjv]

סכם לעצמך במחשבון מה העלויות הכוללות בריביות לכל המשכנתא ומה ההחזר החודשי המקסימאלי.

בנה תמהיל חלופי שבו כפי שהציע שמעון הפריים ל 30 שנה ושני שליש הנותרים אולי תחלק לשליש קלצ ושליש משתנה ל 15 או 20 שנים. בכל מקרה, קצר את הקלצ כפי שהוצע ככל הניתן...

האתגר הוא שכפי שציין שמעון הפריים שלך כרגע נמוך וכן המשתנה הלא צמודה כך שצריך לראות אם תוכל להשיג במכלול התמהיל שיפור במצב.

אני מניח שכן. אחרי שיהיו הצעות לתמהיל החלופי בבנקים אחרים נסה לחזור לבנק שלך ולבקש שישפרו הצעתם למשכנתא נוכחית או ביחס לתמהיל החלופי ...

ואם לא, תאמר להם שלום, אני עובר לבנק אחר... בהזדמנות זאת לבדוק העברה של כל החשבון כי לעיתים בנקים משפרים את הריביות אם מעבירים את החשבון אליהם..

להערכתי כרגע הבנק שלך מגלה קשיחות מוגזמת. היה צריך לשפר לך את הריבית בקלצ וזהו. אבל צריך גם לראות שכרגע הבנק מתחייחס לבקשת המחיזור הזאת כפשוט בקשה להורדת ריבית במסלול מסויים... אולי ניתן שתציע להם העלאה בהחזר החודשי (האם אפשרי?) כלומר קיצור הקלצ -- זה כשלעצמו מכניס את הקלצ לתוך שורה בטבלת הריביות שאמורה להוזיל אותו. אז זה לא יהיה מיחזור שבו "סתם" מבקשים להוריד את הריבית...

לא ציינת החזר חודשי כולל, והכנסות ומצב משפחתי... להבין מה אחוז החזר המשכנתא מתוך ההכנסה כרגע...



בהצלחה.

תודה רבה על ההכוונה.
הכנסות נטו: 20k
החזר חודש: 5,270
נשוי + 1
מניח שאפשר להגדיל עוד קצת את ההחזר החודשי

 

[82little]

אם אכן ניתן להגדיל ההחזר החודשי, ועל פניו נראה שכן, (ב 700 שח לחודש?? 500??), העזר במחשבון להבין כמה תוכל לקצר את הקלצ ואז תבקש מהבנק מיחזור בנוגע לקלצ עם הבקשה לקצרו... מניח שעדיין הבנק יהיה קשוח אבל אולי הפעם יתגמש יותר... אם אתה מצליח להוריד נניח ל 11 או אפילו ל 10 שנים תוכל להגיע לריבית נניח 2.4... החיסכון במיחזור הזה יהיה משמעותי...

אם לא, כאמור, צור תמהיל שלם חלופי, ועם העלאה דומה בהחזר החודשי.. ובדוק במחשבון מה ההחזרים בתמהיל החלופי הזה. והאם זה אכן משתלם...

במידה וכן, במקרה כזה כדאי מלבד הבנק שלך לגשת גם לבנקים אחרים... זה ידרוש שוב הערכת שמאי וכו' .

כדאי לחזור לכאן ולעדכן. כולם לומדים מכך ואפשר גם להתייעץ בהמשך...
בהצלחה.

 

[82little]

עוד נקודה למחשבה... אחוזי המימון קצת גבולי. אם ניתן היה להוריד מתחת ל 45 אחוז זה היה עוזר בריביות...

 

[jvjv]

השאלה איך אדע ליצור תמהיל שלם חלופי ? אני לא יודע מה הריביות שהם מוכים לתת או מה הריביות המקובלות היום בשוק.

 

[82little]

בהינתן ההכנסות ואחווזי המימון אפשר לחלץ באינטרנט ריביות שניתנות היום. עשו קצת חיפוש בגוגל ותגיעו לאתרים הללו.
אבל שוב הכי חשוב זה לבנות את התמהיל עצמו כי על זה רוצים ללכת לבנקים האחרים.
הוצעו כאן תמהילים בסיסיים שיש בהם איזון והיגיון מבחינת היציבות של המשכנתא לאורך השנים ואפשרויות מיחזור בדרך. גם תוך התחשבות בכספים אולי שצפויים בעוד כמה שנים...
הצעתי למשל. שליש פריים ל 30 שנה ולא 25 שנים כמו בתמהיל עתה, ולכוון לריבית של פריים מינוס 0.7 כלומר 0.9 להיום.
שליש משתנה כל 5 לא צמודה ל 20 שנה ולא ל 25 שנה כמו בתמהיל עתה... כי מעל 20 שנים המסלול הופך ליקר... ולכוון ל 2.5 אחוז
ושליש קלצ לקצר כמה שיותר לכיוון 10 שנים אם אפשרי או 11 או 12 תלוי מה ההחזר החודשי ולכוון לריבית של 2.4
לא ברור שתצליחו להשיג ואולי דווקא אפשר קצת לשפר...
בנו תמהיל כזה והשוו אותו בהחזר החודשי ובסך הריביות למה שיש לכם כרגע ותקבלו מושג אם שווה ואיך שווה למחזר.
התמהיל והמצב שלכם מאתגר זה ברור כי יש לכם ריביות טובות בפריים ובמשתנה כל 5 אלא שלא ברור שמספר השנים בכל מסלול כזה יוצא מיטבי ובנוסף אכן הקלצ שלכם יקר... בזמנו כנראה לא היתה לכם ברירה ולכן לקחתם ל 30 שנים גם את המשתנה לא צמודה ולקחתם קלצ די ארוך...
עתה צריך לבדוק אם ניתן לשנות את המשכנתא ולקחת אחרת...
בהצלחה