מיחזור משתנה צמודה כל 5

[דן 73]

סכום למיחזור 133K (מתוך משכנתא בסך כולל של 750K)
נותר 25 שנה למסלול זה.
תחנת יציאה ראשונה החודש. קיבלנו הודעה מהבנק (מזרחי טפחות) על הפחתת ריבית של חצי אחוז מהריבית המקורית 2.13 אחוז (כלומר לאחר הפחתה ייצא 1.63 אחוז).
באנו בהצעה לבנק להקטין את התקופה מ- 25 שנה ל- 10 שנים. הבנק מסרב לתת את ההנחה הנ"ל אם נקטין את התקופה ומתנה את קיצור התקופה בריבית חדשה של 2.68 אחוז (!!!) .
האם יש מה לעשות בנידון? בתור לקוחות טובים אנחנו ממש מאוכזבים מהבנק. הוא מפרסם את עצמו בתקשורת על כמה שהוא בנק אישי ובא לקראת הלקוח. אבל ברגע האמת רואים שזה לא כך.

 

[שמעון 4545]

אתם כרגע שבויים של הבנק
המשכנתא שלכם מתנהלת במזרחי והם ממש לא רוצים להפסיד כסף
אם אתם נשארים במסלול שלכם לעוד 25 שנה תשלמו 162,023 ריבית 1.63%
אם תעברו למסלול שהבנק מציע ל 10 שנים תשלמו 151,765 ריבית 2.68% עדיין חסכתם כסף
ריבית של 1.63% לא תקבלו כנראה בשום בנק במסלול הזה והם יודעים את זה ...
קיבלתם את הריבית הזאת כי לקחתם את כל המשכנתא בטפחות

מה שאפשר בכל זאת לעשות זה לקבל הצעה מבנק אחר על כל המשכנתא ואז לחזור ולאיים עליהם שאתם עוברים.
כמובן צריך לבחון את שאר המסלולים שלכם -יכול להיות שלא תצליחו לקבל הצעה יותר טובה

בכל מקרה בין ההצעה של הבנק (2.68%)לבין הריבית כרגע (1.63%) ל 10 שנים יש הפרש של 7000 ש"ח
כלומר אם הבנק היה מסכים לקצר לכם ל 10 שנים ב 1.63% הייתם משלמים 144,224

אני לא חושב שאתם צריכים להתאכזב מהבנק -הם רק עושים את העבודה שלהם
הבנק לא עובד בהתנדבות

 

[82little]

בנוסף לאמור, כדאי לבדוק אפשרות עם מזרחי טפחות להמיר את המשתנה כל 5 לקלצ.
תלוי באחוזי המימון של המשכנתא ובהכנסות יש מצב לקלצ ל 10 שנים ואולי אתם יכולים בפחות, אפשר לקבל ריבית טובה יותר מ 2.68.

לעיתים יש מצבים שבמקום מיחזור כדtי לבצע פרעונות מוקדמים וקיצור מסלולים. אולי במסלול הזה ואולי במסלול אחר...
לפי מה שאתם כותבים נראה שיש לכם בערך 700 שח שאתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי... אז אפשר לנצלם גם אחרת...
בכל אופן, יש לבחון את התמונה הכוללת.
מה אחוז המימון של המשכנתא ביחס לשווי הבית בפועל היום , וביחס להערכת השמאי שבידי הבנק מלפני כמה שנים.
מה התמהיל של המסלולים השונים. כמה הריבית בכל מסלול, לכמה שנים היה במקור וכמה נותרו. והאם יש עמלת היוון על מסלולים אחרים?
מה ההכנסות ומצב משפחתי. יש מצב שבבחינה כוללת התמונה תשתנה ואפשר יהיה למצוא מתווה אחר.

 

[82little]

אכן. זה ברור. וזאת הבעיה עם מסלולים ארוכים מאוד, בייחוד מעבר ל 20 שנה. התשלומים הולכים הרבה לריביות ומעט לקיזוז הקרן. רואים את זה היטב ובפשטות בלוח סילוקין ויחד עם זאת, אם אתה רוצה להשוות יותר במדוייק את המצבים השונים ואת העלויות כדאי לקחת בחשבון שכשאתה משאיר ל 25 שנה בריבית 1.63 יש לך בנוסף אפשרות לפרעונות מוקדמים כל שנתיים בערך, של כ 17 אלף שקל... ואולי כוונתך גם שיש מצב שתבצע פרעונות או מיחזור במסלול אחר?
אני שותף לתחושת התסכול כלפי הבנק. אבל צריך לזכור שזה מדגים היטב שהבנקים עורכים שקלול של כל המסלולים ובונים את הרווח שלהם על המכלול, כך שאם ניתן מסלול אחד זול יחסית הם מפצים עצמם בעזרת מסלול אחר. כשעושים מיחזור הבנק ימשיך בקו הזה וישמר את הרווח שלו, לכן קיצור ל 10 שנים שמשנה את הריווחיות שלו גורר העלאה בריבית. דרך אחת להתגבר על הענין הוא בעזרת פרעונות מוקדמים במסלולים היקרים. יש לקוחות שלוקחים בכוונה יותר ממה שנדרש להם, מבקשים תמהיל שבו מסלול אחד יקר ואותו מחזירים יחסית מוקדם, או אפילו ממש מוקדם.
חוזר ואומר שאולי במקרה שלכם שווה דווקא להשאיר את המסלול המשתנה כל 5 בריבית הנמוכה שלו, ולבצע מיחזור במסלול אחר, או פרעונות מוקדמים ...

 

[דן 73]

הכוונה שלי למשוך את המסלול עוד 5 שנים ואז לפרוע הכל. לכן אני רוצה לשלם כמה שפחות ריביות בחמש שנים האלה.
אם אני משאיר ל- 25 שנה בריבית 1.63% יוצא לי 10K ריבית+22K קרן בחמש שנים האלה. אם אני משנה ל- 10 שנים בריבית 2.68% לפי ההצעה של הבנק יוצא עוד 4K תשלום לריביות אבל הקרן יורדת כמעט פי 3 (62K). אז די ברור שעדיף המסלול הזה, גם אם הריבית גבוהה יותר. אבל כמו שכתבתי, המטרה שלי לשלם כמה שפחות ריבית בחמש שנים הקרובות, גם כשמדובר בחמש וחצי אלף בחמש שנים (במקרה שמקצרים לעשר שנים בשתי הריביות) .

לגבי נתוני פתיחה-
אחוז מימון נכון להיום 39 אחוז. אין בעיה לעמוד בהחזר של 7.5K. המשכנתא כוללת גם 256K בפריים 0.8 ל- 20 שנה ו- 365K בקלצ 3.4% ל- 7 שנים. שווה למחזר?

 

[82little]

ראשית, אתה לא לוקח בחשבון שהקרן תרד גם במסלול ל 25 שנה ב 64 א' שח כי יש לך פנוי עוד 42 א' שח... אבל בכל מקרה להערכתי הרווח שלכם יכול להיות דווקא ממיחזור הקלץ. לקצר ל 6 שנים בערך, ולעלות בהחזר החודשי ולקבל שם ריבית טובה בהרבה! בדוק מה עמלת ההיוון, כלומר יתרה לסילוק כדי לברר מה יהיה העלות והכדאיות לגבי הענין...
ולא לשכוח לחזור ולשתף לאפשר לכולם ללמוד מהתהליך .
בהצלחה

 

[דן 73]

נראה שיש כדאיות למחזר גם את הקלצ. ריבית בנק ישראל ממוצעת לקלצ בין 5 ל 10 שנים עומדת על 2.69 אחוז. אם זה מה שנקבל ונקצר תקופה ל 6 שנים, נקטין את ההחזר הכולל ב 15 אלף ברוטו או 10 נטו אחרי 5 אלף עמלת היוון. משתלם בהחלט.
נעדכן. תודה רבה

 

[82little]

2.69 זה אכן הממוצע. אבל אתם יכולים לשאוף לכוון גם לאיזור ה 2 אחוז ומטה... יכול להיות שמבחינת ההחזרים יהיה שווה למחזר רק את הקלצ.. ולקצרה למינימום ואז אחרי 5 שנים לסלק המשתנה וגם לקלצ כבר לא ישאר הרבה זמן... השתמשו במחשבון משכנתא והכניסו את כלל המסלולים וכלל ההחזר כדי לבדוק מה העלויות בריביות בכל סימולציה...
ו. שווה גם לבדוק אופציה של מיחזור כולל ואולי בבנק אחר. אף שתמיד יותר קל למחזר בבנק שלכם... ואפשר שאחרי שתראו רצינות לבנק ושאולי תעזבו אם לא יילכו לקראתכם הבנק יאפשר מיחוזר תחרותי...
בהצלחה

 

[82little]

וודאו גם שעמלת ההיוון היא המעודכנת כי אחרי שחלפו 5 שנים ממועד ההלוואה המקורית יש הנחה משמעותית .. אז לוודא ש ה 5 אל' זה אחרי ההנחה הזאת...

 

[82little]

התחלנו עם מיחזור של המשתנה צמודה... אבל מכל הדיון פה נראה לי שהנכון עבורכם לשנות לחלוטין את המחשבה ולחשוב על המכלול, מיחזור כולל, מתוך נתוני הפתיחה והאפשרויות שעומדות בפניכם כלומר ציינתם אחוז מימון: 39 אחוז. החזר של 7.5K. וכיום 256K בפריים 0.8 ל- 20 שנה ו- 365K בקלצ 3.4% ל- 7 שנים. 133 א' במשתנה צמודה ל 25 שנה בריבית 1.63.
אז על פניו נראה ששווה למחזר. אם אפשר להשאיר הפריים תשאירו אבל אפשר גם לעבור בנק ולמחזר הכל. אני מעריך שאם הבנק לכוד בתוך התפיסה שלו עצמו שאתם כמו שנאמר כאן שבויים בידיו, הנכון הוא לעבור בנק ולקבל בו הטבות שונות, בעמלות פתיחת תיק ופטור מעו"ש לש 3 שנים וכו' וזאת אחרי שתנסו לבדוק כמוצא אחרון אם הבנק מוכן להשוות או לשפר את תנאי המיחזור. תמהיל אפשרי למיחזור:
שליש פריים ל 25 שנים לשאוף ל 0.8 אחוז ומטה. שליש קלצ ל 6 שנים לשאוף לריבית 2 ומטה, שליש קלצ ל 8 שנים לשאוף לריבית 2.5 ומטה. זו רק דוגמא אבל זה הכיוון. בידקו סימולציות במחשבון והשוואות למצב הקיים ובמצב של המיחזור... והשוואות בין אפשרויות שונות בתמהיל...
וכמו כן קחו בחשבון את האפשרות שציינת לסלק אחרי 5 שנים יתרה במסלול. אז אולי כדאי לכוון מראש את המסלולים לאפשרות כזו אבל לעיתים ריביות נמוכות ותקופות קצרות מונעות עמלות היוון גבוהות ובזאת פוטרים את הבעיה...

 

[שמעון 4545]

בוקר טוב,

לאור הנתונים החדשים -המצב בזירה התהפך .
אתם כבר לא לקוח שבוי...
זה חשוב שכולם יבינו כששואלים שאלה חשוב להביא את כל הנתונים ...

אם מההתחלה היית מספר את כל הסיפור אז היית מקבל תשובות אחרות

עכשו ברור שהמסלול הזה 365K בקלצ 3.4% ל- 7שנים מצדיק מיחזור של כל המשכנתא
הרבה כסף בריבית גבוהה יחסית למעט שנים -מניח שיש לך שם קנס
צריך דוח יתרות כדי לבדוק כדאיות למחזור
בכל מקרה של מחזור אתה תשלם את הקנס השאלה היא האם החיסכון גדול מהקנס ובכמה ?

עכשו תבנה לך תמהיל כפי שמציעים לך למעלה ותקבל הצעה מבנק אחר (ממליץ על פועלים או דיסקונט)
תחזור לבנק שלך עם ההצעה ותראה שהם לא יוותרו עליך

בהצלחה

 

[דן 73]

בוקר טוב
קודם כל הנכונות של חברי הפורום לעזור ולשתף מהידע שלהם זה לא מובן מאליו ואני מעריך מאד!
אז עדכון קל מהבוקר-
מזרחי הצליחו שוב לעצבן אותי. מצד אחד יש עמלת היוון של 5000 על מיחזור הקלצ כי הריבית כיום נמוכה מ 3.4. מצד שני הבנק אומר שאם נמחזר נישאר באותה ריבית או אף יש סיכוי שהיא תעלה כי הריביות כיום סביב 3.8 לקלצ לתקופה שאני רוצה. כאילו הוא מראש מציב בפניך מחסום של אי כדאיות למחזר.
דבר שני- אתמול הציעו לי 2.68 על משתנה צמודה ל 10 שנים. הבוקר קפץ ל 3. כל נציג שם אומר משהו אחר.
מחר פגישה בפועלים. נעדכן...