מיליון שקל הון עצמי- איך כדאי להשקיע?

[Rifo3]

מיליון שקל הון עצמי- איך כדאי להשקיע?

היי,
אשמח לשמוע עצות מבעלי ניסיון שמכירים את השוק.
נניח וברשותי כמיליון שקל הון עצמי ומשכנתא של כ350 אלף שח לעוד 7 שנים.
בהנחה שאני ממש לא חושב שאני צריך לגור בדירה שאותה קניתי ולא חייב לגור בדירה מהניילונים,
איך הייתם מציעים להשקיע לאור המצב בשוק היום?
דירה אחת "יקרה" ומשכנתא "כבדה"
שתי דירות זולות ומשכנתא "כבדה"
דירה אחת "זולה" ומשכנתא "זניחה"
אפיקים אחרים לגמרי

תודה

 

[elvinnox]

דילמה, השוק עכשיו בגובה שיא

ולפי איך שזה נראה, הסיכוי לירידה גבוה מהסיכוי להמשך עליות.
היתרון היחידי שיש לך למעשה זו אפשרות המימון, אבל זה לא אומר שאי אפשר להפסיד.
אם יש לך כבר דירה - אתה צריך לראות אם שתי דירות זולות לא יצאו לך עם פחות תשואה בעקבות חוק כחלון.
השאלה מה המטרה שלך,
לחיות בבית טוב? לשמור על ערך הכסף בסיכון נמוך? להרוויח כסף תוך כדי נטילת סיכון?
&nbsp
האם מתישהו תרצה את הכסף כדי לקנות בו לעצמך את בית החלומות?
או שמבחינתך אתה מעדיף לפרוש מוקדם גם במחיר של מגורים בצריף?
האם יש באפשרותך להשקיע כל חודש? מתי אתה מתכוון לממש את ההשקעה?
&nbsp
בקיצור, זה מאוד תלוי מה המטרה שלך בטווח הארוך, וכמה ארוך הטווח הזה (5,10,20 שנה).
אם תענה על חלק מהשאלות אוכל לתת לך מספר כיוונים לדעתי.
&nbsp

 

[Rifo3]

אנסה להיות יותר קונקרטי

המשכנתא שיש לי היא על חצי נכס בת"א.
יש באפשרותי לקנות את החצי השני במיליון שקל (הצעה מאוד כדאית). ניתן להשכיר את הנכס בכ6000שח.
הדילמה שלי היא האם להשתמש בכל ההון העצמי ולהישאר עם משכנתא של כ350 אלף ש"ח ל7 שנים או להגדיל את המשכנתא ולקנות נכס נוסף שיניב תשואה נחמדה ( התחלתי להסתכל על אזור חיפה עיר תחתית).
השאיפה שלי היא שבעוד כ10 שנים מהיום לממש את הנכס בת"א ( בתקווה שהמחירים בת"א תמיד יעלו) ולעבור לבית חלומות בשרון + נכס נוסף קטן.
בגלל שהשוק ייתכן ובשיא ויש תחושה של בלימת המחירים(להערכתי תחושה גדולה יותר לעומת שנים קודמות), אני מעדיף לשמור על סיכון נמוך-בינוני.
תודה

 

[elvinnox]

תא בלי לחשוב פעמיים

בהנחה שהנכס באזור מבוקש בתא, והוא לא כולו שלך - קנה אותו היום.
&nbsp
לתא חוקים שונים והיא במגרש משחקים של הגדולים (ניו-יורק, טוקיו וכו')
מההון העצמי שלך תוכל לקבל דירה שתושכר בעיר התחתית/הדר ב-2000 שח, השאלה אם זה שווה לך. לדעתי לא מאחר והמחירים דיי מנופחים והתשואה נמוכה.
בלי קשר, זה גם יסנדל אותך מהשקעות אחרות.
&nbsp
כפי שאמרתי, קח עוד משכנתא על הנכס בתא, בעוד 10 שנים תוכל לספור את השטרות.
בחיפה איך שזה נראה (ואני מכיר אותה טוב), במחירי שיא השיאיים, לא הייתי נכנס לפוזיציה שיש סיכוי יותר גדול שאפסיד בה. דמי השכירות זה כסף נחמד, אבל זה עדיין כסף קטן והסיכויים לירידות גבוהים.
&nbsp
בלי קשר, כרגע גם לא הייתי נכנס להשקעה בפריפריה עד ל-2017 שחוק כחלון יכנס לתוקף ואז תוכל בכל מקרה לקנות את אותו נכס ב-100K פחות.
&nbsp

 

[alien life form]

ה"שיא" הזה נמשך כבר הרבה שנים

ונביאי שקר כבר הרבה זמן חזו התרסקות כשבפועל המחירים רק ממשיכים לצבור שיאים עוד יותר גבוהים. ניסיון לתזמן את השוק נוטה להיכשל. לכן כדאי לקנות כשיש כסף ולא כשנדמה שהזמן טוב.

 

[alien life form]

קח בחשבון שרוב הכסף בא מעליית ערך הנכס, לא מהשכירות

במציאות הישראלית השכירות בקושי מכסה את הריבית על ההלוואה והמיסים.

בגדול יש לך שתי אפשרויות. או לקנות במיקום עם ביקוש גדול לקרקעות, קרי תל אביב. או להשקיע בחו"ל. בחו"ל צריך הרבה יותר ידע כי יש הרבה שרלטנים שמציעים עסקאות מפוקפקות.

 

[Rifo3]

למעט ת"א, מה היית מגדיר מקום עם ביקוש גדול לקרקעות

שאין בו עודף דירות ריקות להשכרה והמחירים שם עד 700-800k לדירת 2-3 חדרים?

לגבי הנביאי שקר - אשמח לשמוע את דעתו של משקיע נדל"ן שחי את השוק המקומי בלפחות 5 שנים אחרונות. האם תחושת ה"שיא" היום זהה למה שהיה לפני 3 שנים בערך או שהיום יש תחושת שונה לאור כל מיני גזירות חדשות שבאופק.

 

[alien life form]

אני לא בטוח שקיים מקום כזה

2 חדרים בתל אביב (מערבה לאיילון וצפונה מרח' הרכבת) מתחיל מ 2 מיליון ש"ח ומעלה. 2 מיליון ייחשב מציאה יוצאת מהכלל לדירה איכותית.

לגבי תחושת המשקיעים שאתה שואל, מציע לך לפני שאתה מקבל החלטות על סמך תחושות של אנשים לקרוא קצת באינטרנט על תופעה פסיכולוגית שנקראית Gamblers' Fallacy. אשליית המהמר בעברית.

 

[Rifo3]

אשליית המהמר והשקעה מחוץ לת"א?

התופעה מתייחסת לאירוע רנדומלי לחלוטין , לדוגמא הטלת מטבע.
הסתברות לעליית מחירים זה לא אירוע רנדומלי לחלוטין ( או שמא אתה חושב כך) בטח לא כאשר יש שר אוצר שמנסה לשנות את המצב ומשחק בהסתברויות.

חזרה לעניין הנדל"ן, לא ממש הבנתי אותך. מצד אחד אתה אומר אם יש כסף תקנה עכשיו, מצד שני למעט ת"א , אתה לא חושב שיש מקום שכדאי לקנות בו? כלומר עדיף להשקיע בחו"ל?

 

[alien life form]

תן לי לפשט את זה בשבילך שתבין

אנשים יגידו לך שזה עלה ועכשיו צריך לרדת כי זה חייב לרדת. זאת בדיוק אשליית המהמרים. תופעה ידועה מאד גם בשווקי הון שאיתם אני עובד יותר. מהצד הטכנולוגי אבל עדיין.

ב 700K אין לך מה לחפש בת"א אפילו מלונה של כלב. תביא 2.5M ואז יהיה על מה לדבר. בסכומים שלך אתה פשוט לא במשחק באיזורים המעניינים להשקעה בזכות פוטנציאל עליית ערך. אלא אם זה משהו מאד ספקולטיבי.

בסכומים שלך הייתי בודק השקעה בחו"ל, בברלין למשל. לפחות לקבל תשואה נורמלית לא מה שאפשר לקבל בארץ.

 

[aeonf]

בברלין התשואה אף נמוכה מבת"א

 

[alien life form]

אולי ביקום מקביל

 

[elvinnox]

זה בדיוק מה שאמרתי

הסכום שלך לא באמת מאפשר השקעה ששווה את הסיכון.
תוכל למצוא איזה דירת פח שתקבל עליה 1500 שח בחודש, אבל יש לך הרבה יותר סיכוי לירידה מאשר לעליה.
אני מניח שהכסף הקטן של שכירות לא כלכך מעניין עבורך, (20 אלף שח של שכירות לעומת 200K-300K שח בעליית ערך) הרבה יותר מעניינים.
&nbsp
ועם ההון העצמי שיש לך, זה ממש לא רלוונטי להשקיע בפריפריה, לפחות לא כרגע.
כפי שאמרתי - לתא חוקים אחרים משאר הערים בארץ, אבל מאחר ואין לך את ההון העצמי להשקעה כזו, לא הייתי כרגע נכנס לאפיק השקעה הזה בארץ.
&nbsp