מימון בעלי קרקע בעסקת קומבינציה
בעלי קרקע בעסקת קומבינציה עם יזם צריכים לשלם מס שבח על הקרקע, מע"מ שירותי בניה, היטל השבחה וכו'.
מישהו שמבין יכול להסביר איך זה עובד? ממה שאני מבין ברמה הכי פשוטה הבנק של היזם פותח קו אשראי לבעלי הקרקע, מזרים כסף כשצריך, ובסוף הבניה אפשר למכור את הדירות ולהחזיר את החוב, או להפוך את החוב למשכנתא על הדירה.
הנקודה היא שהאשראי צריך להגיע מאוד מוקדם: מס שבח, למשל, מוטל כבר עם חתימת החוזה, והיטל השבחה עם העליה על הקרקע. בהנחה שעוברות שנתיים מהחתימה עד העליה, ארבע שנים בניה ועוד שנה למכור דירות, הרי שמדובר על שבע שנים של ריבית דריבית. האם זה נכון? ואם אני רוצה לעשות לעצמי תחשיב, איזו ריבית שנתית לקחת? האם הריבית שבמשך הבניה שונה מהריבית מהרגע שהדירה בנויה ועד שמוכרים אותה?
זה תהליך שאני מרגיש שאין לי בו שליטה, כי היזם מביא את הבנק. יש בכלל בעלי מקצוע שמייעצים בסיטואציה הזו?
בעלי קרקע בעסקת קומבינציה עם יזם צריכים לשלם מס שבח על הקרקע, מע"מ שירותי בניה, היטל השבחה וכו'.
מישהו שמבין יכול להסביר איך זה עובד? ממה שאני מבין ברמה הכי פשוטה הבנק של היזם פותח קו אשראי לבעלי הקרקע, מזרים כסף כשצריך, ובסוף הבניה אפשר למכור את הדירות ולהחזיר את החוב, או להפוך את החוב למשכנתא על הדירה.
הנקודה היא שהאשראי צריך להגיע מאוד מוקדם: מס שבח, למשל, מוטל כבר עם חתימת החוזה, והיטל השבחה עם העליה על הקרקע. בהנחה שעוברות שנתיים מהחתימה עד העליה, ארבע שנים בניה ועוד שנה למכור דירות, הרי שמדובר על שבע שנים של ריבית דריבית. האם זה נכון? ואם אני רוצה לעשות לעצמי תחשיב, איזו ריבית שנתית לקחת? האם הריבית שבמשך הבניה שונה מהריבית מהרגע שהדירה בנויה ועד שמוכרים אותה?
זה תהליך שאני מרגיש שאין לי בו שליטה, כי היזם מביא את הבנק. יש בכלל בעלי מקצוע שמייעצים בסיטואציה הזו?