מימון דירה.

[gerald27]

מימון דירה.

האם אתם יודעים מה אחוז המימון המומלץ לרכישת דירה? אני הולך לרכוש נכס ב 150 אלף דולר שמתוכם יש לי 45 אלף היום ו105 אלף משכנתא.בעוד שנתיים משתחררת לי תוכנית של 20 אלף דולר.ואז המשכנתא תהיה 85 אלף נראה לכם סביר או שאני מתפרע? מבחינת החזר חודשי אני מסודר כי זאת דירה נוספת וכל השכירות הולכת למימון. מה את חושבים?

 

[אבי שנער]

לדעתי קצת מתפרע ...

הריבית היום גבוהה יחסית, לא נראה (כרגע) שמחירי הדירות צפויים לזנק בקרוב, 70% מימון זה די הרבה, לא בטוח שתוכל עוד שנתיים להחזיר את ה-20 אלף ללא קנס פירעון מוקדם (תלוי בסוג המשכנתא - כדאי לבדוק עם הבנק מראש). השכירות נותנת (בדרך כלל) תשואה שבין 3% ל-5%, הריבית היום (נדמה לי) בין 6% ל-7%, יתכן שאתה "קונה" כסף יקר מהבנק ו"מוכר" אותו בזול לדייר שלך.

 

[gerald27]

עוד נתונים.

אבי, 1.את ה 20 אלף אני אוכל להחזיר ללא קנס מוקדם כי חצי מימון הוא צמוד פריים וחצי קבועה.בפריים לא משלמים קנס פרעון מוקדם אז זה בסדר. 2.לגביי התשואה על הדירה אני הולך לקבל 8.5 אחוז כי הדירה מחולקת לשתי דירות והשכירות גבוהה יחסית לדירה רגילה. אז מה אתה אומר לאחר שהוספתי את הנתונים?

 

[אבי שנער]

בהתחשב בנתונים החדשים ...

אם מחיר הכסף (הריבית) נמוך מהתשואה אז זה בסדר. אתה צריך לנתח את מחיר הכסף האמיתי (הממוצע) בהתאם לשיטות ההצמדה ולהוסיף את ההוצאות השוטפות (ביטוחים) ואת ההוצאות החד פעמיות (פתיחת תיק, ביול, שמאות) למחיר הכסף. לשבי התשואה אתה צריך לחשב אותה לא רק לפי מחיר הדירה אלא להוסיף את הוצאות הרכישה (עו"ד, מס רכישה וכו´). בהנחה שהפריים, המדד ושכר הדירה יהיו יציבים פחות או יותר (קשה קצת לצפות) תוכל למצוא את התשובה אם מחיר הכסף נמוך/גבוה מהתשואה ולקבל החלטה סבירה. קח בחשבון שפיצול הדירה (כנראה) אינו חוקי ולכן השמאי לא יתחשב בו לצורך קביעת השווי למשכנתא. לדעתי הוא יעריך את הדירה כאילו לא פוצלה. כמו כן קיים סיכון (קלוש) שהרשויות יאלצו אותך להרוס את החלוקה לשתי דירות. לסיכון גם אם לא יתממש יש ערך כלכלי.

 

[gerald27]

תודה רבה אבי!!!

טוב...סיכונים זה שם המשחק. לקחתי בחשבון את ההוצאות שאתה מדבר עליהם... מחיר הדירה הוא 144 ועגלתי את המחיר ל 150 אז זה משוכלל כבר. להרוס את החלוקה??קשה לי להאמין.החלוקה באה ליידי ביטוי ב 3 קירות גבס פנימיים בלבד.ואין שום שינוי חיצוני של הבניין או הריסת קירות בדירה. (היא בצורת מלבן אז לא צריך כלל). ללא לקיחת סיכונים לא מגיעים לכלום בחיים וזה לא רק לגבי דברים חומריים.אני חושב שהסיכון הוא יחסית מינורי בעיסקה הזאת...כמו שמריל לינץ אומרים ..."המלצת קניה בסיכון נמוך".

 

[אבי שנער]

לקחת סיכונים מחושבים זה בסדר ...

ציינתי שיש סיכון לא כדי שלא תיקח סיכון אלא שתהיה מודע לו. התשואה העודפת שתקבל על הדירה היא, בין השאר, גם תמורה לסיכון.

 

[ERA victory]

לדעתי לא וההסבר ...............

אין אחוז מימון מומלצ יש כסף קונים! אין כסף לוקחים משכנתה .ההגבלה היחידה הוא שבד"כ המימון ניתן עד ל - 70 אחוז מערך הדירה למרות שהיום יש חברות שנותנות עד 100 אחוז מערך הדירה וזאת בריבית מאד גבוהה. וזאת במובן אחרי בדיקה של הבנק בכושר ההחזר וכמובן שעלות ההחזר לא תהיה אם אני לא טועה עד 30 או 40 מהשכר נטו. עכשיו לגבי כושר ההחזר שלך אם הוא משולם ע"י השוכרים מצבך מצוין ולדעתי גם אני הייתי עושה צעד זה כי בסופו של דבר בחלוף השנים יש לך נכס נוסף שאתה שילמתה עליו רק 40 אחוז. רק דבר חשוב תברר טוב טוב את מחירי הדירות באזור זה ותברר במיוחד את מחירי השכירות והאם אזור זה מבוקש? בקיצור תעשה שעורי בית שלא יעלה לך אח"כ בדירה ריקה ללא דיירים!!! ראובן גינזבורג ERA VICTORY נתניה צפון

 

[ERA victory]

הכוונה שאתה לא מתפרע

 

[gerald27]

תודה רבה!!!חבר.

 

[מלאך2]

תעשה חושבים טוב טוב

קודם אני חושב שלא לקחת בחשבון פחת על הדירה בשעור 2% לשנה. אני לא יודע אם לקחת בחשבון עניין תיקונים ושיפוצים במהלך השכירות. תבדוק אם לקחת בחשבון הסיכון בתקלות בגביית שכר הדירה. תבדוק גם שהחישוב מתבסס על מלוא מחיר הדירה ולא רק על חלקיה,משכנתא,הון עצמי. בקיצור תחפש תשואה של 10 עד 15 % ואז יהיה בסדר.

 

[אבי שנער]

10-15 אחוז ... על דירת מגורים../images/Emo35.gif

זה קצת הגזמה כי אין תשואות כאלו לא בארץ ולא בחו"ל.