מימון רכישת נכס להשקעה

[אנטומי]

שלום לכולם
ברשותי נכס בערך של 4M
משכנתא היתה במקור 1.25M
נשארו 830K.
תנאי המשכנתא בתמהיל:
קל״צ 2.18 (נותרו 309K)
עוגן אכל לא צמודה משתנה כל חמש 2.14 ביום ההעמדה (נותרו 191K)
פריים מינוס 0.9 (בפועל 0.7%, נותרו 328K)
החזר חודשי סך הכל 7800 שח קבוע מלבד הפריים הכנסה משותפת 32,000.
מעוניין לקנות דירה להשקעה בערך 1.5M.
זקוק למשכנתא של 500K.
כמה שאלות:
1. האם בתנאים היום יש פוטנציאל למחזר המשכנתא?
2. האם ניתן להרחיב המשכנתא לטובת הנכס החדש ולהישאר רק עם השיעבוד והביטוחים הראשונים?
3. האם יתנו לי בהרחבה את הריביות המקוריות?
4. באם אי אפשר להרחיב האם אפשר למחזר ולקחת משכנתא על הסכום המשולב (ז״א משכנתא אחת לשתי דירות)?
5. ככלל מה ההתנהלות המומלצת במקרה כזה?
תודה לעונים!

 

[82little]

1. האם בתנאים היום יש פוטנציאל למחזר המשכנתא?
הריביות נראות טובות. השאלה היאכמה שנים נותרו וכמה נדרש לפרוש אולי חלק מחדש לכבוד משכנתא נוספת. השתמשו במחשבון משכנתא לחישוב ההחזר החודשי בכל תמהיל וסך הריביות שישולם לבנק
2. האם ניתן להרחיב המשכנתא לטובת הנכס החדש ולהישאר רק עם השיעבוד והביטוחים הראשונים?
אפשר. אבל אז המשכנתא תהיה בריביות של משכנתא לכל מטרה. יש מצב שעדיף יהיה להעמיס משכנתא על דירה שקונים. ביטוח חיים כמובן יצטרך הגדלה. ואם המשכנתא על הנכס החדש צריך ביטוח מבנה גם עליו. אם על הנכס הקיים, ככל שמסגרת ההלוואה הראשונית לא כוסתה בהערת אזהרה מתאימה צריך יהיה לעדכן גם את זה. כמו כן, לבדוק נושא השמאות הראשונית אם מכסה.
3. האם יתנו לי בהרחבה את הריביות המקוריות?
לא. זה משא ומתן מחדש אבל נראה שלאור ההכנסות וכו' תוכלו לקבל ריביות טובות. ובחלק מהמסלולים גם אולי לשפר.
4. באם אי אפשר להרחיב האם אפשר למחזר ולקחת משכנתא על הסכום המשולב (ז״א משכנתא אחת לשתי דירות)?
אפשר למחזר המשכנתא על הדירה הקיימת, אם זה נדרש ואפשר להגדילה אבל הבנק תייחס לכל סכום בצורה שונה. ראו לעיל.
5. ככלל מה ההתנהלות המומלצת במקרה כזה?
ראו לעיל. על פניו ההתנהלות היא שימור משכנתא קיימת על נכס קיים והעמסת המשכנתא החדשה על הנכס הנקנה. כמובן ככל שיוצרים משכנתא חדשה וודאי שכדאי להשוות בין הבנקים. אינכם שבויים של הבנק שאליו שעבדתם את המשכנתא הראשונה ובכלל אולי תהיה כאן הזדמנות לשפר המשכנתא גם על הדירה הראשונה וודאי אם הולכים לבנקים ועורכים השוואות. תיק יותר גדול אולי יביא ריביות יותר טובות. כנל בנושא הביטוחים כדאי להשוות היטב ואולי לשפר גם את הביטוח המקורי.
בהצלחה.