"מכה לכחלון" מחיר למשתכן יוצא ממדד הלמ"ס

[סנאיגיטה]

"מכה לכחלון" מחיר למשתכן יוצא ממדד הלמ"ס

http://news.nana10.co.il/Article/?ArticleID=1236898

"מכה לכחלון: תכניות הנדל"ן המסובסדות של השר יוצאו ממדד מחירי הדירות של הלמ"ס בארץ | עודכן 18:23 15/03/2017
ליאור קינן
פרסום ראשון: תכניות הדגל של השר למלחמה ביוקר הדיור, "מחיר למשתכן" ו-"מחיר מטרה", יוצאו ממדד מחירי הדירות של הלמ"ס, כך קבעה הוועדה המייעצת בנושא. משמעות ההחלטה: מחיר המדד הנמוך היה מוטעה, כעת הוא יעודכן וישקף את העלויות האמתיות - הגבוהות בהרבה מאלה שפורסמו


פרסום ראשון: מכה לכחלון - התחזיות לירידה במחירי הדירות היו מוטעות. בתחילת שנת 2016 יצאו לדרך תכניות הנדל"ן "מחיר למשתכן" ו-"מחיר מטרה" של שר האוצר משה כחלון. דירות מסובסדות החלו להיכנס לשוק ובהתאם נרשמה ירידה במדד מחירי הדירות בישראל. כזכור, הדירות המוזלות לא מוצעות לכלל הציבור, והן כפפות לרגולציה המונעת את מכירתן בחמש השנים הראשונות ממועד כניסת הדיירים הראשונה אליהן.


למרות ההגבלות המיוחדות והמחירים המוזלים, דירות אלה חושבו בנוסחת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כשוות ערך לדירות שנמכרו בעלות מלאה. בעקבות כך, הוצגה ירידה מרשימה במחיר מדד הדירות, הישג מרשים כביכול לשר האוצר וליוזמות הכלכליות שהוא הוביל בתחום.
הירידה במחירי הדירות לא שיקפה את מדד מחירי הדירות הממשי, ולא הייתה מדויקת, לדאבונו של השר. ולאור הנוסחה הלא מדויקת, כונסה לפני מספר חודשים ועדה מייעצת מטעם המועצה הציבורית לסטטיסטיקה, שנתבקשה לבחון את הנושא ולהציע נוסחה חדשה לחישוב מדד מחירי הדירות בישראל - כזו שתשכלל את העלות הסופית תוך התייחסות להבדלים בין סוגי הדירות.


הנוסחה החדשה תשנה באופן משמעותי את מבנה המדד, ותוביל לדיוקו. משקל הדירות המסובסדות ייבדק בנפרד וביחס להיקף המכירות המצטבר בתקופות עוקבות. כמו כן, ייבחן מחירן בפועל בתקופה שלאחר מכירתן - בתוך תקופת חמש השנים שלאחר מועד המכירה הראשוני. הפער הזה יציג את מדד הדירות המדויק ביותר, וישקף את מגמת המחירים.


בספטמבר האחרון פורסם כי שר האוצר קידם מהלך שיוביל לפרסום אחיד של נתונים על מחירי הדיור, ופעל למנוע מהשמאי הממשלתי לפרסם את ממצאיו. כחלון הורה לגבש שיטת מדידה אחידה באחריות הלמ"ס. השיטה החדשה כאמור, אולי לא תביא לתוצאות שהוא מייחל להן."

 

[סנאיגיטה]

פרסום הלמ"ס מהיום: מחירי הדירות עלו בחצי אחוז נוסף

כאשר מדד מחירי מחיר למשתכן יוצא מהמדד הכללי של מחירי הדירות מתגלה האמת והיא המשך עליית מחירים.

http://www.cbs.gov.il/www/hodaot2017n/10_17_077b.doc

"מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2016 – ינואר 2017, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר 2016 – דצמבר 2016, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.5%. עליה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות דצמבר 2016 – ינואר 2017, לעומת דצמבר 2015 – ינואר 2016, עלו המחירים ב-6.3%. מהשוואת העסקאות נובמבר 2016 – דצמבר 2016, לעומת נובמבר 2015 – דצמבר 2015, עלו המחירים ב-6.6%.
בחודש זה לראשונה יש שקלול נפרד במסגרת חישוב מדד מחירי דירות לעסקאות בתוכניות בתמיכה ממשלתית (מחיר למשתכן ומחיר מטרה). השינוי נעשה בעקבות קבלת נתונים המאפשרים זיהוי של עסקאות אלו.
בחישוב מדד מחירי דירות, משקלה של כל עסקה הוא בהתאם לערך הדירות שהיא מייצגת בנפת המגורים אליה היא שייכת.
בהתאם לכך, עסקאות המבוצעות במסגרת תכניות בתמיכה ממשלתית יכולות לייצג אך ורק דירות מסוג זה במצבת. כידוע, אלו דירות הנמכרות במחיר מוזל, אינן ניתנות לרכישה על ידי כלל הציבור והן אינן סחירות למשך חמש שנים ממועד מסירתן לידי הרוכשים. אופן חישוב המשקלות עבור מצבת הדירות אלו מפורט במסמך 1.3 (מתודולוגיה‏ לחישוב ‏מדד‏ מחירי‏ דירות ‏ומחירים‏ ממוצעים‏ רבעוניים ושנתיים).
חישוב זה בוצע במדד הנוכחי של דצמבר 2016 – ינואר 2017 וכן עבור שלושת האומדנים הקודמים, וזאת לאחר שזוהו לראשונה העסקאות המבוצעות במסגרת תכניות בתמיכה ממשלתית עקב קבלת הנתונים, כאמור.
בחודשים הקרובים תחל הלמ"ס לפרסם מדדי מחירי דירות בשיטה דומה גם בפילוח לפי מחוזות.
יש לציין, שבשל שינויים טכנולוגיים במערכות של רשות המסים, דירות שנמכרו על ידי בעלי 3 דירות ומעלה לא דווחו בקובץ הכרמ"ן ולפיכך לא נכללו בחישוב מדד מחירי הדירות."