מכירת דירה בתל אביב לטובת רכישת דירה בניו יורק

[זבל מי שמלחך 007]

מכירת דירה בתל אביב לטובת רכישת דירה בניו יורק

שלום לכולם,
אני ובן זוגי נמצאים כרגע בתהליך רילוקיישן לניו יורק מטעם העבודה שלי.

ברשותנו דירה בתל אביב הנמצאת כרגע בתהליכי בניה שאמורים להסתיים עד סוף 2018.

הסתכלנו על מחירי שכירות במנהטן, ובהשוואה אליהם למחירי דירות לרכישה במנהטן, ועל פניו נראה שמחירי הדירות זהים למחיר הדירה שלי בתל אביב, ולעומת זאת, השכירות החודשית בניו יורק גבוהה בהרבה מהשכירות עבור דירה דומה בתל אביב.

המחשבה שלי כעת היא למכור את הנכס שלי בתל אביב ולרכוש באמצעותו דירה במנהטן, אבל לפני שאני אפילו מתחיל לפעול בכיוון הייתי מעוניין לקבל את חוות הדעת של מישהו שחקר את העניין טיפה יותר לעומק ממני ומכיר את שני השווקים.
האם יש כאן מישהו בקיא? או לחילופין, מישהו שיכול להפנות אותי לבעל מקצוע מומחה?

תודה מראש,
עומר

 

[ilanvag]

המלצה כללית:

אני רק יכול לחזור על המלצה כללית שאנחנו נותנים פה כל הזמן -- לגור קודם לפחות שנה בשכירות באזור, לפני שאתה הולך לרכוש בו נכס. מאוד לא מומלץ לרכוש באזור שאתה לא מכיר היטב.
&nbsp
לפעמים, מרחק של רחוב או שניים יכולים לעשות בין מקום אטרקטיבי למקום שאינו, ובהתאם לכך המחירים... ובתור מי שמגיע "מבחוץ" ואינו מכיר את האזור, לא יהיה לך מושג קלוש על מה מדובר.
&nbsp

 

[randomwinds]

המלצה כללית #2

במחיר הדירה בניו יורק מגולם גם שכר המתווכים. בשניה שקיבלתה את המפתחות לדירה, היא איבדה כ5% מערכה - כסף שתצטרך לשלם כדמי תיווך במכירה

השווה גם מה עלות מס הרכוש, עלות הכסף (משכנתה) עלות התחזוקה/שיפוצים ואובדן שכ"ד בת"א - לעומת החיסכון בשכ"ד בניו יורק

נסה להעריך את עלית מחיר הדירה שלך בת"א מול עלית מחיר הדירה בניו יורק.

בתור מי שלא יהיה תושב ישראל בשנים הקרובות, אם תחליט בכל זאת לרכוש שוב דירה בארץ, תשלם מס קניה מהשקל הראשון

 

[KallaGLP]

המלצה כללית 3.

נכון שלא חייבים למכור ולקנות מיד, ואני מסכימה שלפני שעושים זאת כדאי לבדוק את כל הפרמטרים ולהכיר היטב את האזור שבו קונים. אך מצד שני, אם בכל זאת רוצים למכור באיזשהו שלב, לא מומלץ להמתין מעבר למספר שנים מסוים (משהו כמו 3), כי אז יש לשלם מס רווח הון לארה"ב. כדאי לוודא עם איש מקצוע את התנאים המדויקים לפטור מתשלום המס.
צריך גם לשים לב שבארץ יש לשלם מס שבח על הרווחים.

 

[John the Savage]

המלצה כללית #4

רוב הדירות במנהטן הם קונדו או קו-אופ.

קונדו אומר שהדירה בבעלותך, אבל יש חברת ניהול (לרוב החברה שבנתה את הבניין אבל לא בהכרח) שאחראית על תחזוקת הבניין ואתה מחוייב לשלם להם כל חודש (תשלום שנקרא HOA fee). קו-אופ אומר שהבניין כולו נמצא בבעלות תאגיד שיתופי. אתה לא קונה את הדירה, אלא קונה מניות בקו-אופ, ובתמורה לרכישת המניות בקו-אופ מחכירים לך את הדירה. לרוב קו-אופ יותר זול מאשר קונדו, אבל כאמור אתה לא באמת קונה את הדירה, ויש הרבה מגבלות על מה שאפשר לעשות בדירה. לדוגמה, יכולים להערים לך קשיים אם תרצה להשכיר את הדירה לדיירי משנה. ובנוסף, גם בקו-אופ יש דמי אחזקה שהם בדרך כלל אפילו יותר גבוהים מאשר בקונדו.

ובמנהטן, דמי אחזקה (הן בקונדו והן בקו-אופ) יכולים להיות מאד יקרים. התשלום הממוצע הוא בסביבות ה-1500 דולר לחודש. כך שכדאי לקחת את זה בחשבון כששוקלים קניית דירה.

 

[liviur]

ועוד לא נכנסת לProperty tax

שהיחס בינו לבין ארנונה הוא ... איך לומר - לא אחד לאחד

 

[Boston Guy]

לדעתי ג'ון צודק כשהוא רומז שהשואל לא מבין מה הוא רואה

השואל טוען, אם אני מבין נכון, שהמחיר של דירה במנהטן זהה ומקביל למחיר של דירה בתל אביב.

זה בצורה פשוטה ועובדתית לא המצב.

אני לא יודע כמה מליוני שקלים שווה הנכס (הוירטואלי) בתל אביב שעליו השואל מדבר - אבל אם זה לא מספר דו סיפרתי, הסיכוי שלו למכור את הנכס הזה ולקנות בכסף דירה במנהטן הוא לא ריאלי.

לכן סביר שג'ון צודק, והבחור ראה מחירים של יחידות דיור בקו-אופ (שאני חושב שהמקבילה הכי טובה לזה בישראל זה "דירה בדמי מפתח"), ומכאן קפץ למסקנות.